【正文】 9年上升了 61%和 53%。上海市歷年來商業(yè)市場的成交均價持續(xù)保持增漲趨勢， 09年上海市辦公市場成交均價為 19411元 /平米，與 08年相比上漲了 %。預測值預測值Code of this report | 14169。但 09年以來，由于世博會的臨近，上海的各項設施不斷完善，再加上中心城區(qū)幾近飽和，郊區(qū)的商業(yè)市場得到了大力發(fā)展。預測值預測值Code of this report | 13169。 Copyright Centaline Group, 2023房地產(chǎn)概 況 住宅 —— 需求強勁，價格持續(xù)上漲住宅市場由于近年來上海市住宅市場的供求比波動較為明顯，按最小二乘法原理計算，到 2023年后上海市住宅市場供應量將出現(xiàn)負值，這是由于預測年限過長 ,導致結(jié)果失真，故此處只預計到 2023年，但由此可以說明未來上海住宅供不應求的趨勢。 Copyright Centaline Group, 2023房地產(chǎn)概 況 房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，已進入高速發(fā)展期年份 地塊 出讓面積(萬平米 )建筑面積 (萬平米 )出讓總價(億元 )05 75 385 580 16906 91 651 1077 22307 368 1517 2152 51608 391 1466 4899 720309 446 1880 23159 1065p上海市歷年土地出讓面積逐年增加， 2023年全年上海市共出讓 446幅土地，比 08年增加了 55幅；p2023年上海市的住宅土地供應量僅次于工業(yè)用地，為當年土地出讓量的第二位；p2023年上海市土地出讓面積前五位的區(qū)域分別是奉賢、嘉定、浦東新區(qū)、金山和松江。n對內(nèi)交通以 ‘ 兩網(wǎng) ’ 建設為重點，加快大容量城市軌道交通系統(tǒng)的建設，加強對外交通和市內(nèi)交通的銜接，形成以軌道交通與地面公交密切銜接、各種交通工具協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化城市交通體系。隨著該體系的實施完成，上海目前的商業(yè)格局將有所改變，屆時各城鎮(zhèn)將會有相應的商業(yè)配套體系與居住體系相匹配，滿足現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展要求。上海支柱產(chǎn)業(yè)Code of this report | 10169。 Copyright Centaline Group, 2023產(chǎn)業(yè)信息 金融 商貿(mào)汽車 成套設備 房地產(chǎn)上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 ,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整第一、第二產(chǎn)業(yè)的比重逐年減少，第三產(chǎn)業(yè)的比重逐年大幅增加。城市化水平達到85%。預測值上海市歷年人口保持增漲趨勢，到2023年末，常住人口 1921萬人，其中戶籍人口 1340萬人。 Copyright Centaline Group, 2023人口經(jīng)濟活力不斷增強人口保持持續(xù)增長，城市化進程不斷加快，人均收入逐年增加，居民消費欲望旺盛，是保持城市活力的原動力城市人口上海人均可支配收入 長三角人均可支配收入上海市歷年的城市人均可支配收入處于逐年增長趨勢，到 09年末達到 28838元，比上年增漲了 %。長三角主要城市房地產(chǎn)投資上海在長三角的主要城市中處于經(jīng)濟領頭地位，固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)投資總額遙遙領先于其他城市。上海房地產(chǎn)投資上海市固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)投資總額保持持續(xù)增長趨勢，到 09年末固定資產(chǎn)投資達 5273億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資達到 1464億元，上漲了 %。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū) 位中國的中心，長三角的核心地處長江入?？?，地理位置得天獨厚，強烈輻射江浙二省，深度輻射中國中部地區(qū)上海位于長三角經(jīng)濟圈，是長三角乃至全國的經(jīng)濟發(fā)展引擎，是中國最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘泻贾菽暇╅L三角都市圈隨著高鐵的開通，長三角區(qū)域?qū)⑿纬?上海寧波臺州上海蘇州揚州無錫杭州寧波嘉興常州鎮(zhèn)江南通 舟山泰州湖州紹興南京長三角龍頭，核心地位經(jīng)濟引擎，輻射漸強上海南京 蘇州 無錫 杭州揚州南通 紹興 常州交通便利，海陸空立體核 心：發(fā)展龍頭第一圈層：現(xiàn)代服務業(yè)基地第二圈層：專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地水陸空水陸空 交通網(wǎng)絡Code of this report | 7169。 Copyright Centaline Group, 2023 1 上海城市概況01 城市地位02 地理區(qū)位03 經(jīng)濟發(fā)展04 城市容量05 產(chǎn) 業(yè)06 城市規(guī)劃07 房地產(chǎn)狀況Code of this report | 5169。Code of this report | 3169。 Copyright Centaline Group, 2023說明本報告中對 20232023年市場走勢的預測采用的是最小二乘法的原理， 20232023年的市場預測是基于 2023年 2023年的市場走勢。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。Code of this report | 1169。 Copyright Centaline Group, 2023本報告僅供客戶內(nèi)部使用。上海市嘉定區(qū)馬陸地區(qū)房地產(chǎn)投資前景分析報告上海中原投資決策中心.Code of this report | 2169。最小二乘法的基本原理 :要求實際值與趨勢值的離差平方和為最小 ,以此擬合出優(yōu)良的趨勢模型 ,從而測定長期趨勢。 Copyright Centaline Group, 2023※ 目錄 ※ 1上海城市概況 2嘉定區(qū)域分析 3馬陸市場分析 4松江區(qū)域分析 5案例分析Code of this report | 4169。 Copyright Centaline Group, 2023東京上海倫敦紐約地 位G D P:14060市區(qū)面積 :954城區(qū)人口 :G D P:5650市區(qū)面積 :303城區(qū)人口 :G D P:2330市區(qū)面積 :城區(qū)人口 :G D P:14790市區(qū)面積 :617城區(qū)人口 :上海 —— 世界級城市2023年，上?？偭渴状纬^香港，作為中國經(jīng)濟發(fā)展的龍頭城市，已經(jīng)具備了成為世界級中心的實力Code of this report | 6169。 Copyright Centaline Group, 2023經(jīng)濟長三角區(qū)域經(jīng)濟引擎上海市經(jīng)濟實力雄厚，經(jīng)濟增長迅速，處中國領頭位置，根據(jù)最小二乘法計算，上海還將保持快速發(fā)展勢頭國內(nèi)生產(chǎn)總值長三角主要城市預測值 預測值上海市的生產(chǎn)總值（）和人均歷年來保持了快速增長，到 09年末達到 14901億元，人均達到了 79240元。在中國長三角主要的城市中，上海市的和人均都處于領先位置。Code of this report | 8169。2023年上海市比附近其他城市多 20233000元。規(guī)劃到 2023 年，全市實際居住人口 1600 萬左右，其中，非農(nóng)人口 1360 萬。預測值Code of this report | 9169。弱化第一產(chǎn)業(yè)、減少第二產(chǎn)業(yè)、大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。 Copyright Centaline Group, 2023城市規(guī)劃戰(zhàn)略目標：國際中心城市規(guī)劃到 2023 年，把上海初步建成國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易中心之一，確立上海國際經(jīng)濟中心城市的地位發(fā)展目標B形成與國際經(jīng)濟中心城市相匹配的城市功能布局F形成以促進人的全面發(fā)展為核心的社會發(fā)展體系D形成和諧生態(tài)環(huán)境A形成現(xiàn)代化國際大都市的經(jīng)濟規(guī)模和綜合實力C形成市域城鎮(zhèn)布局構(gòu)筑長三角城市群E形成與現(xiàn)代化國際大都市相匹配的基礎設施框架整體布局交通規(guī)劃軌道交通n整體布局 :預計到 2023 年，上海將逐步形成市域城鎮(zhèn)“1966 ” 四級居住體系。n交通規(guī)劃 :對外交通以 ‘ 三港兩路 ’ 建設為重點，建設上海國際航運中心，建設國際集裝箱樞紐港、亞太地區(qū)航空樞紐港、現(xiàn)代化信息港和以高速公路、高速鐵路、骨干航道為構(gòu)架的水、陸、空交通運輸系統(tǒng)。Code of this report | 11169。Code of this report | 12169。上海市歷年住宅市場的價格呈現(xiàn)上揚的態(tài)勢中， 2023年上海市全市商品住宅成交均價為 16193元 /平方米，環(huán)比 08年上漲 %。 Copyright Centaline Group, 2023房地產(chǎn)概 況 商業(yè) —— 健康有序，發(fā)展?jié)摿薮笊虡I(yè)市場隨著上海城市的不斷發(fā)展，大量的遠郊大型社區(qū)商業(yè)紛紛上市，但郊區(qū)的配套設施和商業(yè)氛圍都尚未完善，市場吸引力明顯下降，導致市場供大于求。上海市歷年來商業(yè)市場的成交均價持續(xù)一路上揚，至 09年，全年的商業(yè)成交均價為 13125元 /平米，比 08年上升了 %。 Copyright Centaline Group, 2023房地產(chǎn)概 況辦公 —— 上海是跨國企業(yè)設立總部最多的城市，優(yōu)質(zhì)寫字樓價格居高不下，供不應求辦公市場上海市辦公市場供求關系逐年波動變化， 09年隨著經(jīng)濟環(huán)境的復蘇，辦公市場亦得到發(fā)展，出現(xiàn)了略微的供小于求。預測值預測值Code of this report | 15169。n上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 05年為 1247億元，到 09年為 1464億元，上漲了 17%，預計到 2023年將達到 1752億元，相對 09年上漲 20%。Code of this report | 16169。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)位 嘉定是進出上海的 “ 西北大門 ” ，區(qū)位優(yōu)勢明顯嘉定概況嘉定位于上海市西北部中心位置位于東經(jīng) 12l176。23ˊ東與上海市寶山、普陀兩區(qū)接壤西與江蘇省昆山市毗連南與上海市閔行、長寧、青浦三區(qū)相接北與江蘇省太倉市為鄰總面積約 Copyright Centaline Group, 2023交通 嘉定是江蘇、南京直達上海的 “ 單行道 ”完善的交