【正文】 年市場(chǎng)均價(jià) 4700元 /㎡ 左右， 2023年后市場(chǎng)均價(jià) 5200元 /㎡ 左右，目前均價(jià)約為 5500元 /㎡ 。 ? 徐州良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將催生一批中小型公司、辦事機(jī)構(gòu)、服務(wù)機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，全市現(xiàn)有的中低級(jí)商住物業(yè)、寫(xiě)字樓將滿(mǎn)足不了急速增長(zhǎng)的商務(wù)辦公需求。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將從較原始的低品質(zhì)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)階段進(jìn)入高品質(zhì)的品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。 市場(chǎng)供求從 0 05年的供小于求迅速轉(zhuǎn)向供需基本平衡（現(xiàn)階段），預(yù)計(jì)從 08年中期開(kāi)始整個(gè)市場(chǎng)呈全面爆發(fā)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)將轉(zhuǎn)向嚴(yán)重的供大于求，競(jìng)爭(zhēng)白熱化 . 由于居民收入水平增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度，購(gòu)房者壓力增大，在滿(mǎn)足功能前提下，整體套型面積呈不斷壓縮趨勢(shì)。西都國(guó)際中心營(yíng)銷(xiāo)總綱 徐州新景祥房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 About 目錄綱要 Contents 第一階段 市場(chǎng)調(diào)查及市場(chǎng)定位 第二階段 戰(zhàn)略定位與形象定位 第三階段 整合營(yíng)銷(xiāo)傳播 第一階段 市場(chǎng)調(diào)查及市場(chǎng)定位 Market research and market positioning 一、城市發(fā)展分析 ? 地理位置 南北鎖鑰，中原屏障，四省接壤 滬寧、隴海鐵路線(xiàn)戰(zhàn)略交點(diǎn) 雄踞淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心中央?yún)^(qū)域 ? 城市總體經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 固定資產(chǎn)投資額 (億元 ) 同比增幅 (%) 14 35 固定資產(chǎn)投資占 GDP比重 (%) 42 43 45 ? 固定資產(chǎn)投資急劇增長(zhǎng) ? 社會(huì)消費(fèi)品零售總額加速增長(zhǎng) ,城市消費(fèi)欣欣向榮 ? 二、三產(chǎn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有序 ,經(jīng)濟(jì)煥發(fā)活力 ? 人民收入水平逐年提高，徐州城鎮(zhèn)居民進(jìn)入相對(duì)富裕階段 ? 經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展 ,加速推動(dòng)城市化進(jìn)程 ? 城市格局發(fā)生重大變化 ,由“單圈型”向“三圈型”轉(zhuǎn)變 城市東擴(kuò)南進(jìn)，疏解老城，優(yōu)化功能 城市整體發(fā)展以 隴海鐵路、 104國(guó)道、故黃河為發(fā)展主軸 老城 CBD、新城行政辦公中心、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)三區(qū)鼎立的城市格局 ? “三圈型”城市格局 徐州是座剛剛進(jìn)入全面快速發(fā)展軌道的 具有巨大前景和潛力的區(qū)域性中心城市 [綜上所述 ]： ? 徐州市場(chǎng)整體格局及特征分析 區(qū) 域 特 點(diǎn) 板塊描述 東 區(qū) 中檔大眾化 東區(qū)和市區(qū)中檔大眾換房族 東北區(qū) （工業(yè)區(qū)） 低檔大眾化 伴隨工業(yè)發(fā)展，大量藍(lán)領(lǐng)工人置業(yè)，低檔大眾化產(chǎn)品聚集地 北 區(qū) 低檔大眾化 承接主城疏散的大量中低檔消費(fèi)客群 西 區(qū) 中檔大眾化 大量中、低階層的城市換房族 南 區(qū) 中檔大眾化 新城區(qū)發(fā)展帶動(dòng)南區(qū)食品城板塊迅速崛起，成為中檔大眾化消費(fèi)的主要聚集地 中心區(qū) 中高檔 留戀城市生活的大量中高檔換房族 新城區(qū) 中高檔 未來(lái)徐州中高端物業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng) 銅山新區(qū) 中低檔別墅區(qū) 經(jīng)濟(jì)型別墅聚集區(qū)，因檔次較低，目前去化艱難 東 區(qū) 北 區(qū) 西 區(qū) 中心區(qū) 南 區(qū) 銅山新區(qū) 東北區(qū) （工業(yè)區(qū)） 新城區(qū) 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 從 2023年開(kāi)始，徐州土地供應(yīng)急速放量， 土地單價(jià)急劇飆升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。 ? 土地市場(chǎng) ? 商品房市場(chǎng)分析 徐州商品房市場(chǎng)需求旺盛，量?jī)r(jià)齊升 年份 類(lèi)別 交易面積（萬(wàn)㎡） 上漲幅度 戶(hù)數(shù) 上漲幅度 2023 —— 4560 —— 2023 % 7520 % 2023 % 13148 % 2023 % 9043 % 2023 % 14716 % 截止 2023年 8月 % 16627 13% ? 房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng) 2 0 0 3 年4 季度－2 0 0 7 年2 季度徐州市住宅成交均價(jià)走勢(shì)17371877 1832 1854 18922047218922832358 23672667276731873378358105001000150020232500300035004000 價(jià)格（元/ 平方米）? 國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)徐州市場(chǎng)的影響 影 響 市場(chǎng)規(guī)范化 產(chǎn)品趨小化 競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化 消費(fèi)大眾化 阻礙投資炒房 ? 徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)總結(jié) 房 價(jià) 供 求 戶(hù) 型 格 局 競(jìng) 爭(zhēng) 從 2023年 4季度起，徐州房?jī)r(jià)呈一路上揚(yáng)態(tài)勢(shì)； 2023年底，增長(zhǎng)勢(shì)頭逐步放緩；2023年下半年開(kāi)始房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲。 大規(guī)模、大資本運(yùn)作即將開(kāi)始，徐州房市迎來(lái)大盤(pán)開(kāi)發(fā)階段，進(jìn)入泛競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。 全面的、飽和的、嚴(yán)峻的、同質(zhì)的 大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)日益突現(xiàn) [綜上所述 ]徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入： ? 近年來(lái)，隨著 《 徐州市工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整意見(jiàn) 》 等規(guī)章出臺(tái)，徐州市致力于發(fā)展成有競(jìng)爭(zhēng)力的綜合型特大城市，各類(lèi)中小型的新興企業(yè)的數(shù)量將大大增加，這意味著徐州商辦物業(yè)市場(chǎng)，特別是小型商務(wù)市場(chǎng)的需求將快速增加。 ? 人民收入水平逐年增長(zhǎng)，投資范疇及產(chǎn)品多樣化，寫(xiě)字樓商辦類(lèi)投資市場(chǎng)日益火爆。 （二）小戶(hù)型深受歡迎 受第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)、商貿(mào)公司總量較少、公司資金實(shí)力較小等因素影響， 目前市場(chǎng)上需求量較大的面積為 4050㎡ 、 5070㎡ 的小面積辦公產(chǎn)品， 大面積產(chǎn)品由于總價(jià)過(guò)高，目前市場(chǎng)去化較為艱難。 （四）整體租金不高 目前商辦類(lèi)中低檔市場(chǎng)租金范圍為 2535元 /㎡ 月 （五）各檔次物業(yè)入駐率普遍較高 如：海云、怡誠(chéng)出租率均 100%；泛亞、盛佳、金地商務(wù)中心為 95%；妮德 90%；國(guó)貿(mào) 80% （六）存在潛在大規(guī)模新興行業(yè)的租賃群 經(jīng)調(diào)查，外地企業(yè)駐徐機(jī)構(gòu)占租賃群體六成以上，而網(wǎng)絡(luò)通訊、信息咨詢(xún)、金融投資等原在 發(fā)達(dá)城市中占有較大比例的新興企業(yè)則很少。 （七）物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)較低 目前徐州高檔寫(xiě)字樓在外立面和內(nèi)部裝修上比原先有一定提高，但在商務(wù)配套、電梯、 智能化管理、商務(wù)會(huì)所等硬件和物業(yè)服務(wù)等軟環(huán)境方面上存在嚴(yán)重不足。 隨著土地市場(chǎng)的急速放量，商品房市場(chǎng)從 04年起開(kāi)始了其突飛猛進(jìn)的歷史征程，銷(xiāo)售量和房?jī)r(jià)齊升，商辦類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展快速，售價(jià)屢創(chuàng)新高。 整體市場(chǎng)供求關(guān)系良好，入駐率普遍較高，存在較大機(jī)會(huì)。 06年的匯源置地廣場(chǎng)和 SOHO時(shí)代廣場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)推出后，迅速為市場(chǎng)所接受并認(rèn)可，并且在短期內(nèi)迅速去化，說(shuō)明挑高小戶(hù)型已成為市民投資的一大熱點(diǎn)。 ? 包括天成國(guó)貿(mào)、匯源置地廣場(chǎng)、興隆大廈、錦繡茗都、貴邦財(cái)富、新華書(shū)店大樓、恒茂國(guó)際、財(cái)富大廈、盛佳大廈、國(guó)貿(mào)大廈、泛亞大廈、帝都大廈等。 項(xiàng)目構(gòu)成 15F：時(shí)尚名品； 610F： 140套酒店公寓； 1118F： 224套辦公用房； 1920F：配套 均 價(jià) 5500元 /平米 面積范圍 40㎡ 14%； 4045㎡ 57%； 5560㎡ 29% 得 房 率 72% 車(chē)位配比 150個(gè) 電 梯 3部奧迪斯 配 套 商業(yè)、游泳、健身、空中花園等 去 化 量 精裝酒店公寓去化完畢，寫(xiě)字樓除 17層外其余基本銷(xiāo)售完畢。 廣告訴求 領(lǐng)袖級(jí)企業(yè)基地 國(guó)際化辦公首選（五星級(jí)酒店式商務(wù)使館） 目前銷(xiāo)售 本月正準(zhǔn)備推出商鋪，定位為名品店。 （二）在售或在建寫(xiě)字樓項(xiàng)目 新 華 書(shū) 店 地 塊 新華書(shū)店書(shū)城主樓十六層，裙樓六層，地下兩層，其中地下一、二層為停車(chē)庫(kù)、預(yù)備用房和其他輔助用房，一至六層用于購(gòu)書(shū)、休閑、娛樂(lè)，七到十六層用于公寓式辦公。擴(kuò)建后，該書(shū)城將采用主附樓形式，主樓十六層，裙樓六層，地下兩層，其中地下一、二層為停車(chē)庫(kù)、預(yù)備用房和其他輔助用房，一至六層用于購(gòu)書(shū)、休閑、娛樂(lè)，七到十六層用于公寓式辦公。主樓以古代書(shū)架為造型，再以富有親和力的書(shū)城廣告為符號(hào)，用在沿淮海路立面上，充分體現(xiàn)了建筑的文化內(nèi)涵。建筑主立面采用富有朝氣、凸凹有致的分割條塊為主要表現(xiàn)方式，購(gòu)書(shū)大廳寬敞明亮。 錦 繡 茗 都 總建筑面積 約 38039平米，共 492戶(hù) 項(xiàng)目構(gòu)成 純寫(xiě)字樓，平層 ㎡ ，㎡ 均 價(jià) 平層 6000元 /平米，挑高 8000元 /平米 面積范圍 5070平米（ 2023年上房） 得 房 率 78% 車(chē)位配比 200（全地下） 電 梯 4部 配 套 未定 去 化 量 未開(kāi)盤(pán) 購(gòu)買(mǎi)人群 該項(xiàng)目部分規(guī)劃為挑高，是主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 項(xiàng)目構(gòu)成 1F5F商場(chǎng) 。2729設(shè)備層 (1F層高 6米 ) 均 價(jià) 5200元 /平米 面積范圍 64%（主力戶(hù)型） 9% 9% 9% 9% 得 房 率 70% 車(chē)位配比 210個(gè) 電 梯 3部 配 套 餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等 去 化 量 銷(xiāo)售情況不甚理想，從網(wǎng)上備案情況看來(lái)僅50%左右 購(gòu)買(mǎi)人群 公務(wù)員，大型企業(yè)職工，個(gè)體老板，私營(yíng)業(yè)主，以投資，自用辦公為主 廣告訴求 淮海 CBD商務(wù)新空間，純正的 5A甲級(jí)寫(xiě)字樓 興 隆 大 廈 總建筑面積 約