某地產(chǎn)佛山千燈湖項(xiàng)目營銷方案提報(bào)89ppt-展示頁
2025-01-17 23:24本頁面
【正文】 住宅供給 桂城 禪城 項(xiàng)目名稱 預(yù)計(jì) 06上半年供應(yīng)量 項(xiàng)目名稱 預(yù)計(jì) 06上半年供應(yīng)量 中海萬錦豪園 約 800套 麗日玫瑰名城 約 700套 南海頤景園 約 700套 怡翠玫瑰園 約 1000套 萬科金色家園 約 600套 天湖酈都 約 600套 怡翠馨園 約 700套 匯銀奧園項(xiàng)目 約 1000套 江南名居三期 約 1000套 恒福新城 約 1000套 麗雅苑南區(qū) 約 500套 合計(jì) 約 4300套 合計(jì) 約 4300套 后續(xù)供貨量更大，還有不斷增加的土地供應(yīng) ? 家樂福已與當(dāng)?shù)啬承马?xiàng)目達(dá)成協(xié)議，但具體位置不明。 ? 包括本項(xiàng)目，周邊光大型商業(yè)面積體量達(dá)近 100萬平米，還不包括大量住宅項(xiàng)目的配套商業(yè)。 ? 以項(xiàng)目所在千燈湖區(qū)域而言，周邊還有相當(dāng)類商業(yè)功能的地塊尚未推出。 ? 當(dāng)?shù)氐母辉ｋA層普遍將房地產(chǎn)作為主要的投資方式，多次置業(yè)現(xiàn)象相當(dāng)普遍。 不缺商業(yè)需求 ? 從投資來看，南海熱衷商鋪投資，以我公司操作過的廣州商業(yè)項(xiàng)目來看，普遍存在南海顧客購買。 一個(gè)缺失的城市 ? 佛山是在廣東的第三大經(jīng)濟(jì)城市，僅次于廣州和深圳。 ? 但 在與廣州和深圳這兩個(gè)區(qū)域中心城市經(jīng)濟(jì)總量相距不大的情況下，城市形象上的落后確是明顯的。 本項(xiàng)目形象聚焦 項(xiàng)目基本特征描述 新佛山 千燈湖上 唯一都市綜合體 ?關(guān)鍵詞：新佛山、唯一、核心、綜合體、標(biāo)志 定位思考與分析 佛山唯一綜合體物業(yè) 佛山至高點(diǎn) 15萬建面的南海中軸線商業(yè)水城 138米高的五星級(jí)保利皇冠酒店 20萬高尚公寓住宅 擴(kuò)充：商業(yè)街，主題休閑街。 —— 因?yàn)槲鹩怪靡?，這里代表了一座城市。 紐約－曼哈頓 香港－中環(huán) 廣州－中信 深圳－地王 ? 因此 項(xiàng)目定位語為： 新佛山城市名片 —— 保利出品 一個(gè)平常的命名 項(xiàng)目命名建議 正合取勝 ? 城市的標(biāo)志性建筑物的命名相對(duì)簡單的，強(qiáng)調(diào)易記憶，大氣和諧，無負(fù)面聯(lián)想 ? 如紐約時(shí)代廣場(chǎng)、中信廣場(chǎng)、天河城、北京國貿(mào)中心 …… 基本界定：城 ? 綜合體的命名主要包括 :中心 ,廣場(chǎng)和城等 ? 考慮到本項(xiàng)目包括多個(gè)建筑單體 ,功能全面復(fù)合 ,整體較大的規(guī)模 ,“城”的概念為項(xiàng)目較好的界定 ? 從目前華南運(yùn)作得最成功的兩個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目：天河城和萬象城均以“城”為概念 主推 1：保利榮城 ? 保利： 如同中信廣場(chǎng)之于廣州，我們要把保利之名深深的刻在佛山的發(fā)展史上 ? 榮： 城市的榮耀，取城市名片的概念，保利之榮，佛山之榮，榮也有新事物發(fā)展前進(jìn)之意，新佛山的“新”形象對(duì)應(yīng) ? 同時(shí)通“融”，有禪桂之融，大佛山之融，廣佛之融概念 主推 2：保利水城 ? 水為項(xiàng)目有別于其它都市綜合體的最主要的元素 ? 同一設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的日本博多水城世界聞名，易于概念嫁接 ? 水城概念前期已經(jīng)在當(dāng)?shù)匦纬闪艘欢ǖ闹扰c影響力 其它備選案名 ? 保利天地 —— 休閑的感覺，小資的感覺 ? 保利榮華城，保利榮華中心 —— 公司品牌延伸，商業(yè)的感覺，繁華的感覺 ? 保利世紀(jì)水城 —— 強(qiáng)調(diào)水的概念，與世界知名的博多水城產(chǎn)生品牌聯(lián)想，世紀(jì)取開創(chuàng)之意 ? 保利第一城 —— 強(qiáng)調(diào)唯一性，領(lǐng)導(dǎo)性，超越性 城市名片的意義 ? 項(xiàng)目的市場(chǎng)快速導(dǎo)入與持久關(guān)注 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值的提升 ? 定位區(qū)格后與其它項(xiàng)目的利益共享 城市名片形象 ≠ 項(xiàng)目的成功 ? 城市名片 ≠ 商業(yè)的理想之所，中信廣場(chǎng) ? 城市名片 ≠ 居住的理想之所，吵雜紛爭 ? 城市名片只是平臺(tái)，并非歸宿 ? 有必要分析項(xiàng)目的兩大塊，商業(yè) /住宅的差異屬性。 ? 包括本項(xiàng)目，周邊光大型商業(yè)面積體量達(dá)近 100萬平米，還不包括大量住宅項(xiàng)目的配套商業(yè)。 ? 以項(xiàng)目所在千燈湖區(qū)域而言，周邊還有相當(dāng)類商業(yè)功能的地塊尚未推出。 ? 規(guī)模：中等偏大規(guī)模，經(jīng)營面積 12萬平米左右 ? 標(biāo)準(zhǔn)的功能配置：超市 /百貨 /一般零售 /餐飲 /溜冰場(chǎng)/影院 ? 傳統(tǒng)的功能配比： ? 租售并舉的無奈模式 ? 以目前確定規(guī)劃的水城東岸單獨(dú)來看，為一個(gè)依靠水景資源，面積為十萬余平米，功能配置比周邊現(xiàn)有略為優(yōu)越的一般性購物中心。 ? 現(xiàn)在所有 ,皆屬平凡 一個(gè)基本的商業(yè)規(guī)律：置換定律 置換定律的前提： – 從 90年代開始，中國的商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了飽和狀態(tài)發(fā)展，整個(gè)市場(chǎng)的投資量和購買量相對(duì)穩(wěn)定，甚至投資量的增長速度遠(yuǎn)大于購買量的增長速度，導(dǎo)致商業(yè)出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)增長，商業(yè)開始出現(xiàn)置換定律的影響； 商業(yè)置換定律： – 市場(chǎng)商業(yè)容量已經(jīng)處于飽和狀態(tài)，新的商業(yè)形態(tài)將取代舊的商業(yè)形態(tài)， 新的 1家商場(chǎng)開張，相應(yīng)必然有舊的 1家商場(chǎng)倒閉； 置換定律影響意義： – 商業(yè)營銷的全面啟動(dòng)；以保持新的商業(yè)競爭力； – 采用更新的業(yè)態(tài)方式及其變化，以保持活躍的市場(chǎng)競爭力； 重新定義品類 項(xiàng)目商業(yè)部分形象突破的思考 劃分新類別 獲得解釋權(quán) 成為一個(gè)類別的代名詞 在目前諸候爭霸的局面下，我們要成功突圍，贏得競爭，其實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵點(diǎn)在于 跳出現(xiàn)有的競爭形態(tài) ： 往南看，往西看 一個(gè)關(guān)鍵的視角轉(zhuǎn)換 —局部到整體 ? 南塊延伸：五星級(jí)酒店（豪宅） ? 西岸延伸：酒吧街，休閑街，風(fēng)情商業(yè)街，主題商業(yè)街，產(chǎn)權(quán)式酒店，其它類商業(yè)、住宅產(chǎn)品 …… 無限可能 ? 再延伸：包含整個(gè)千燈湖水系及公園 …… ? 我們不是在租售一個(gè) 12萬平米的標(biāo)準(zhǔn)購物中心，我們?cè)诮?jīng)營 45萬平米的復(fù)合水城！在經(jīng)營千燈湖 …… 兩大價(jià)值創(chuàng)新點(diǎn) ? 依托絕美千燈湖景觀的水主題 mall ? 多業(yè)態(tài)組合、多方位商業(yè)休閑功能的組合 ? 但這還不夠 ...... ? 除了水景和功能復(fù)合之外，還需要通過軟性文化手段來釋放硬件的價(jià)值。
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