【正文】 定投資者（ 約 30%） 該類投資者屬于金字塔尖階層，收入水平高，已擁有多套物業(yè)，職業(yè)以企事業(yè)單位高層管理者、私企業(yè)主、品牌經(jīng)營商為主；純投資客和自營商戶，需求面積大，支付能力強(qiáng)。 一般投資者（約 70%） 該類人群具有穩(wěn)定的中高收入水平，中青年，職業(yè)以公務(wù)員或類公務(wù)員為主，涵蓋部分孝感籍外出工作者、大孝感及周邊地區(qū)實(shí)力階層；純投資客為主，已擁有至少一套物業(yè)，需求面積偏小，支付能力較強(qiáng)，以按揭付款居多。 體驗(yàn)式現(xiàn)代的消費(fèi)服務(wù)，時(shí)尚的購物風(fēng)格，優(yōu)雅的自然環(huán)境 項(xiàng)目整體形象定位一方面需有足夠的高度，體現(xiàn)其對孝感市建材產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)的影響力；另一方面體現(xiàn)希望給消費(fèi)者的感觀印象。 品牌化孝感建材市場第一品牌216。大而全規(guī)模大，業(yè)態(tài)多，功能全216。 對投資者而言商業(yè)藍(lán)籌股，財(cái)富直通車216。 對消費(fèi)者而言城市新商業(yè)中心 一站式建材消費(fèi)中心 時(shí)尚生活領(lǐng)地216。 從項(xiàng)目情況看，由 功能（業(yè)態(tài)） 、 規(guī)模 以及相應(yīng)的 附屬配套 特征構(gòu)成的產(chǎn)品特點(diǎn)是項(xiàng)目最獨(dú)特的價(jià)值點(diǎn)，同時(shí)考慮到項(xiàng)目地塊周邊發(fā)展程度欠佳，因此，項(xiàng)目核心價(jià)值體系應(yīng)圍繞項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)并重點(diǎn)著眼于 “未來 ”，即 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品特色及項(xiàng)目極大的升值空間 ， 抓住區(qū)域、交通、政策偏向等開發(fā)機(jī)會(huì)，突出優(yōu)勢，強(qiáng)勢樹立 “區(qū)域老大 ”形象 。 漢孝一體化戰(zhàn)略實(shí)施，孝感城市化進(jìn)程加快238。 住宅市場調(diào)控高壓，住宅投資開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)投資，一、二線城市投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四線城市 今年 1月，國家出臺(tái) “新國八條 ”繼續(xù)對住宅市場投資進(jìn)行打壓，提高第二套房首付比例，嚴(yán)格限制第三套房購買，武漢等城市已出臺(tái)操作細(xì)則。 大型家居建材市場較分散，且平均規(guī)模不大，檔次以中低檔為主啟示一： 建材市場需求空間較大，項(xiàng)目定位需考慮對本地外流消費(fèi)者進(jìn)行截流，同時(shí)吸引大孝感地區(qū)消費(fèi)者啟示二： 本地零散中小商戶居多，招商對象需在相當(dāng)程度上依賴外來客商啟示三： 品牌商家的入駐不僅將提高項(xiàng)目檔次，還 將在很大程度上吸引中小商戶跟風(fēng)。 本地市場供給以中低品牌的中小街鋪為主，零售比例 90%以上，批發(fā)商極少，下級縣市進(jìn)貨渠道多為武漢或外地廠家238。 建材消費(fèi)外流傾向明顯 由于緊鄰武漢，孝感主城區(qū)乃至大孝感區(qū)域中高端建材消費(fèi)外流至武漢的傾向比較明顯。 城市化進(jìn)程加快，建材需求規(guī)?？焖侔l(fā)展 孝感市城市化進(jìn)程正在加速，新城處于建設(shè)期，建材需求規(guī)模發(fā)展快速，市場潛力大。6商業(yè)地產(chǎn)市場簡析 目前孝感的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少，與本項(xiàng)目處于同一層級的幾乎沒有，但從項(xiàng)目對顧客（投資客或經(jīng)營戶）的截流角度和入市時(shí)機(jī)來看，榮生廣場和銅鑼灣廣場可能是項(xiàng)目的主要競爭對手。 顧客投資意愿高 孝感市投資領(lǐng)域較狹窄，持幣待購的潛在投資者較多，商鋪投資意愿較高。 物業(yè)形態(tài)及模式相對單一 物業(yè)多為大型社區(qū)商業(yè) /街鋪形式，以出售自營為主，多數(shù)業(yè)態(tài)為服飾、休閑、餐飲。 價(jià)格上升速度快 商鋪價(jià)格呈現(xiàn)明顯的不均衡狀態(tài)，且整體上升速度較快，2023年新開大盤均價(jià)快速攀升至 1600020230元 /平米。 市場供應(yīng)量較小，預(yù)計(jì) 20232023年開始進(jìn)入井噴期 孝感市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少， 2023年以前，預(yù)計(jì)年均入市商業(yè)物業(yè)約 23萬平米； 2023年以后隨著東城區(qū)新項(xiàng)目的開發(fā)提速，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量相應(yīng)增加，加上南城兩大商業(yè)地產(chǎn)相繼入市，預(yù)計(jì) 20232023年開始進(jìn)入市場供應(yīng)的井噴期。 值此營銷招商工作即將再次起航之際，我們就項(xiàng)目 整體營銷策略 與一期招商策略提出初步的 系統(tǒng)想法 與領(lǐng)導(dǎo)溝通，希望有助于領(lǐng)導(dǎo)決策，以便指導(dǎo)后續(xù)營銷工作的開展，實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)的高效達(dá)成。寰城 南方國際（孝感）商城營銷策劃部營銷策略總綱 自 2023年下半年籌備以來，項(xiàng)目前期工作逐步完成：總體規(guī)劃已初步確定，一期控制性詳規(guī)已通過評審，修建性詳規(guī)進(jìn)入專家評審流程，營銷（招商）工作即將全面展開，工程招標(biāo)進(jìn)行中 …… 就營銷工作而言，借 2023年春節(jié)這一重要節(jié)點(diǎn)和奠基儀式活動(dòng)，前期做了局部的點(diǎn)式推廣工作，未能形成足夠的市場影響力。2本報(bào)告的思路市場情況項(xiàng)目定位及價(jià)值點(diǎn)挖掘營銷策略制定營銷執(zhí)行指導(dǎo)指導(dǎo)指導(dǎo)3本報(bào)告的結(jié)構(gòu)市場簡析項(xiàng)目基本分析一期營銷策略一期推廣策略一二三四一期招商策略五一期銷售組織六4一、市場簡析5商業(yè)地產(chǎn)市場簡析238。238。238。238。注：以上主要針對孝感市主城區(qū)啟示一： 市場處于上升階段，項(xiàng)目面臨較好的入市時(shí)機(jī)，應(yīng)抓住機(jī)遇， 盡快入市，搶占先機(jī)啟示二： 利用市場價(jià)格的不均衡，首期打價(jià)格差策略，低價(jià)入市，低開高走，逐步實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化啟示三： 項(xiàng)目整體定位體現(xiàn)差異化以及高度。競爭項(xiàng)目項(xiàng)目指標(biāo)榮生廣場 銅鑼灣廣場 本項(xiàng)目位置 北京路轉(zhuǎn)盤西南角 北京路轉(zhuǎn)盤西北角 北京路轉(zhuǎn)盤處，老澴河以 南規(guī)模 總建面約 （含商業(yè)裙樓約 4萬方，步行街 ） 約 ，其中家居廣場約 3萬方，酒店式公寓 150萬方業(yè)態(tài)組合 百貨 /步行街 /餐飲 /影院 家居 /酒店 /公寓 專業(yè)市場 /大型家居專業(yè)店 /公寓 /酒店 /寫字樓等整體定位 時(shí)尚 /潮流消費(fèi)地 家居 MALL 市場綜合體租售政策 商業(yè)步行街售后返租，承諾回購 租售價(jià)格 街鋪均價(jià) 1600018000，返租 7% 項(xiàng)目進(jìn)度 步行街已基本建成，進(jìn)入外立面裝飾 地下工程 運(yùn)營管理 統(tǒng)一管理 統(tǒng)一管理入市時(shí)間 一期 2023年 1月開盤，二期約年底入市 預(yù)計(jì) 2023年中 預(yù)計(jì) 2023年三季度開業(yè)時(shí)間 一期預(yù)計(jì) 2023年底開業(yè) 預(yù)計(jì) 2023年中 預(yù)計(jì) 2023年三季度 7建材市場簡析238。238。238。 經(jīng)營場所主要為租賃，租金水平平均在 2030元 /平方左右，經(jīng)營戶對購買商鋪投資 興趣 較大238。8政策面簡析238。238。 孝感市高度重視物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展，支持商貿(mào)物流市場建設(shè)啟示一： 項(xiàng)目定位應(yīng)搶占政策高度，大打政策牌，利用政府 /政策的公信力，樹立項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目的公信力；同時(shí)盡可能需找政策扶持與優(yōu)惠，吸引經(jīng)營戶；啟示二： 在一定程度上考慮武漢投資客及經(jīng)銷商介入的可能性；9二、項(xiàng)目基本分析（略） SWOT分析10項(xiàng)目價(jià)值體系梳理區(qū)位價(jià)值? 漢孝同城的窗口 ——區(qū)域發(fā)展? 中心城區(qū)一橋相連 ——人氣? 大型商業(yè)地產(chǎn)聚集地 ——商氣? 107/316兩條國道 ——便捷產(chǎn)品價(jià)值? 規(guī)模大： 150萬平米超大商業(yè)航母? 業(yè)態(tài)全：涵蓋專業(yè)市場、大型專業(yè)店、城市綜合體等全業(yè)態(tài)? 建材品類豐富：一站式家居建材消費(fèi)中心，覆蓋家裝上下游全消費(fèi)鏈? 城市綜合體檔次高：高端精品文化休閑商業(yè)中心? 商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)合理：針對性、前瞻性商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)? 配套齊全：商業(yè)、商務(wù)、倉儲(chǔ)、停車、生活配套應(yīng)有盡有地塊價(jià)值? 老澴河生態(tài)景觀帶? 政府重點(diǎn)項(xiàng)目，政策扶持? 升值空間大管理價(jià)值? 開發(fā)商持有經(jīng)營，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)? 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理? 營運(yùn)階段的整體推廣11項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢 STRENGTH 劣勢 WEAKNESS機(jī)會(huì) OPPORTUNITY 威脅 THREAT? 150萬平米超大規(guī)模? 以建材家居市場為主體，覆蓋幾乎所有商業(yè)業(yè)態(tài)，功能豐富? 倉儲(chǔ)物流、商務(wù)辦公、日常生活等配套設(shè)施完善? 對外交通便捷，快速對接武漢? 物業(yè)設(shè)計(jì)科學(xué)前瞻，產(chǎn)品新穎? 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營? 生地，無人氣，培育期較長，影響商家進(jìn)駐? 市政道路、橋梁未拉通，短期內(nèi)市內(nèi)交通不便? 鄰近武漢，孝感具有消費(fèi)外流習(xí)慣，受武漢大型專業(yè)市場的競爭威脅? 前期市調(diào)情況反映，本地（主城區(qū)）僅一千多家建材商戶，本項(xiàng)目 市場規(guī)模大，商戶容量差距較大? 南城城市發(fā)展契機(jī)，以及大型商業(yè)聚集的優(yōu)勢? 漢孝一體化加速，孝感承接武漢物流產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的契機(jī)? 孝感建材市場較零散，無大型、集中式、一站購齊的專業(yè)市場，項(xiàng)目具有唯一性，且面臨市場整合契機(jī)? 政府重點(diǎn)物流項(xiàng)目，政府公信力支持12區(qū)位價(jià)值：漢孝同城、城南區(qū)域發(fā)展、緊鄰中心城區(qū)產(chǎn)品價(jià)值：150萬方大規(guī)模、建材市場為主體的豐富業(yè)態(tài)物業(yè)價(jià)值：開間、層高、戶型、外觀 /建筑風(fēng)格等配套價(jià)值：大型倉儲(chǔ)、停車、經(jīng)營服務(wù)、生活配套景觀價(jià)值：老澴河生態(tài)景觀