【正文】 ”，即 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品特色及項(xiàng)目極大的升值空間 ， 抓住區(qū)域、交通、政策偏向等開發(fā)機(jī)會(huì)，突出優(yōu)勢，強(qiáng)勢樹立“區(qū)域老大”形象 。 8 ? 政策面簡析 ? 住宅市場調(diào)控高壓，住宅投資開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)投資，一、二線城市投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四線城市 今年 1月，國家出臺(tái)“新國八條”繼續(xù)對住宅市場投資進(jìn)行打壓，提高第二套房首付比例，嚴(yán)格限制第三套房購買，武漢等城市已出臺(tái)操作細(xì)則。 ? 建材消費(fèi)外流傾向明顯 由于緊鄰武漢，孝感主城區(qū)乃至大孝感區(qū)域中高端建材消費(fèi)外流至武漢的傾向比較明顯。 6 ? 商業(yè)地產(chǎn)市場簡析 目前孝感的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少，與本項(xiàng)目處于同一層級的幾乎沒有，但從項(xiàng)目對顧客（投資客或經(jīng)營戶）的截流角度和入市時(shí)機(jī)來看，榮生廣場和銅鑼灣廣場可能是項(xiàng)目的主要競爭對手。 ? 顧客投資意愿高 孝感市投資領(lǐng)域較狹窄，持幣待購的潛在投資者較多，商鋪投資意愿較高。 ? 價(jià)格上升速度快 商鋪價(jià)格呈現(xiàn)明顯的不均衡狀態(tài)，且整體上升速度較快，2023年新開大盤均價(jià)快速攀升至 1600020230元 /平米。 值此營銷招商工作即將再次起航之際，我們就項(xiàng)目 整體營銷策略 與一期招商策略提出初步的 系統(tǒng)想法 與領(lǐng)導(dǎo)溝通，希望有助于領(lǐng)導(dǎo)決策，以便指導(dǎo)后續(xù)營銷工作的開展，實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)的高效達(dá)成。寰城 南方國際（孝感）商城 營銷策劃部 營銷策略總綱 1 ? 自 2023年下半年籌備以來，項(xiàng)目前期工作逐步完成：總體規(guī)劃已初步確定，一期控制性詳規(guī)已通過評審，修建性詳規(guī)進(jìn)入專家評審流程，營銷（招商）工作即將全面展開，工程招標(biāo)進(jìn)行中 …… 就營銷工作而言，借 2023年春節(jié)這一重要節(jié)點(diǎn)和奠基儀式活動(dòng)，前期做了局部的點(diǎn)式推廣工作，未能形成足夠的市場影響力。 2 ? 本報(bào)告的思路 市場情況 項(xiàng)目定位及價(jià)值點(diǎn)挖掘 營銷策略制定 營銷執(zhí)行 指導(dǎo) 指導(dǎo) 指導(dǎo) 3 ? 本報(bào)告的結(jié)構(gòu) 市場簡析 項(xiàng)目基本分析 一期營銷策略 一期推廣策略 一 二 三 四 一期招商策略 五 一期銷售組織 六 4 ? 一、市場簡析 5 ? 商業(yè)地產(chǎn)市場簡析 ? 市場供應(yīng)量較小，預(yù)計(jì) 20232023年開始進(jìn)入井噴期 孝感市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少， 2023年以前，預(yù)計(jì)年均入市商業(yè)物業(yè)約 23萬平米； 2023年以后隨著東城區(qū)新項(xiàng)目的開發(fā)提速，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量相應(yīng)增加，加上南城兩大商業(yè)地產(chǎn)相繼入市，預(yù)計(jì) 20232023年開始進(jìn)入市場供應(yīng)的井噴期。 ? 物業(yè)形態(tài)及模式相對單一 物業(yè)多為大型社區(qū)商業(yè) /街鋪形式，以出售自營為主，多數(shù)業(yè)態(tài)為服飾、休閑、餐飲。 注：以上主要針對孝感市主城區(qū) 啟示一： 市場處于上升階段，項(xiàng)目面臨較好的入市時(shí)機(jī)，應(yīng)抓住機(jī)遇， 盡快入市，搶占先機(jī) 啟示二： 利用市場價(jià)格的不均衡，首期打價(jià)格差策略，低價(jià)入市，低開高走，逐步實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化 啟示三： 項(xiàng)目整體定位體現(xiàn)差異化以及高度。 競爭項(xiàng)目 項(xiàng)目 指標(biāo) 榮生廣場 銅鑼灣廣場 本項(xiàng)目 位置 北京路轉(zhuǎn)盤西南角 北京路轉(zhuǎn)盤西北角 北京路轉(zhuǎn)盤處，老澴河以 南 規(guī)模 總建面約 （含商業(yè)裙樓約 4萬方，步行街 ） 約 ，其中家居廣場約 3萬方，酒店式公寓 150萬方 業(yè)態(tài)組合 百貨 /步行街 /餐飲 /影院 家居 /酒店 /公寓 專業(yè)市場 /大型家居專業(yè)店/公寓 /酒店 /寫字樓等 整體定位 時(shí)尚 /潮流消費(fèi)地 家居 MALL 市場綜合體 租售政策 商業(yè)步行街售后返租，承諾回購 租售價(jià)格 街鋪均價(jià) 1600018000，返租 7% 項(xiàng)目進(jìn)度 步行街已基本建成，進(jìn)入外立面裝飾 地下工程 運(yùn)營管理 統(tǒng)一管理 統(tǒng)一管理 入市時(shí)間 一期 2023年 1月開盤，二期約年底入市 預(yù)計(jì) 2023年中 預(yù)計(jì) 2023年三季度 開業(yè)時(shí)間 一期預(yù)計(jì) 2023年底開業(yè) 預(yù)計(jì) 2023年中 預(yù)計(jì) 2023年三季度 7 ? 建材市場簡析 ? 城市化進(jìn)程加快，建材需求規(guī)?？焖侔l(fā)展 孝感市城市化進(jìn)程正在加速，新城處于建設(shè)期，建材需求規(guī)模發(fā)展快速，市場潛力大。 ? 本地市場供給以中低品牌的中小街鋪為主，零售比例 90%以上，批發(fā)商極少，下級縣市進(jìn)貨渠道多為武漢或外地廠家 ? 經(jīng)營場所主要為租賃，租金水平平均在 2030元 /平方左右，經(jīng)營戶對購買商鋪投資 興趣 較大 ? 大型家居建材市場較分散，且平均規(guī)模不大，檔次以中低檔為主 啟示一： 建材市場需求空間較大，項(xiàng)目定位需考慮對本地外流消費(fèi)者進(jìn)行截流，同時(shí)吸引大孝感地區(qū)消費(fèi)者 啟示二： 本地零散中小商戶居多，招商對象需在相當(dāng)程度上依賴外來客商 啟示三： 品牌商家的入駐不僅將提高項(xiàng)目檔次，還 將在很大程度上吸引中小商戶跟風(fēng)。 ? 漢孝一體化戰(zhàn)略實(shí)施，孝感城市化進(jìn)程加快 ? 孝感市高度重視物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展，支持商貿(mào)物流市場建設(shè) 啟示一： 項(xiàng)目定位應(yīng)搶占政策高度，大打政策牌，利用政府 /政策的公信力，樹立項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目的公信力；同時(shí)盡可能需找政策扶持與優(yōu)惠，吸引經(jīng)營戶； 啟示二： 在一定程度上考慮武漢投資客及經(jīng)銷商介入的可能性； 9 ? 二、項(xiàng)目基本分析 （略） SWOT分析 10 ? 項(xiàng)目價(jià)值體系梳理 區(qū)位價(jià)值 ? 漢孝同城的窗口 ——區(qū)域發(fā)展 ? 中心城區(qū)一橋相連 ——人氣 ? 大型商業(yè)地產(chǎn)聚集地 ——商氣 ? 107/316兩條國道 ——便捷 產(chǎn)品價(jià)值 ? 規(guī)模大： 150萬平米超大商業(yè)航母 ? 業(yè)態(tài)全：涵蓋專業(yè)市場、大型專業(yè)店、城市綜合體等全業(yè)態(tài) ? 建材品類豐富：一站式家居建材消費(fèi)中心，覆蓋家裝上下游全消費(fèi)鏈 ? 城市綜合體檔次高：高端精品文化休閑商業(yè)中心 ? 商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)合理：針對性、前瞻性商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì) ? 配套齊全：商業(yè)、商務(wù)、倉儲(chǔ)、停車、生活配套應(yīng)有盡有 地塊價(jià)值 ? 老澴河生態(tài)景觀帶 ? 政府重點(diǎn)項(xiàng)目，政策扶持 ? 升值空間大 管理價(jià)值 ? 開發(fā)商持有經(jīng)營，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān) ? 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理 ? 營運(yùn)階段的整體推廣 11 ? 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢 STRENGTH 劣勢 WEAKNESS 機(jī)會(huì) OPPORTUNITY 威脅 THREAT ? 150萬平米超大規(guī)模 ? 以建材家居市場為主體，覆蓋幾乎所有商業(yè)業(yè)態(tài)，功能豐富 ? 倉儲(chǔ)物流、商務(wù)辦公、日常生活等配套設(shè)施完善 ? 對外交通便捷，快速對接武漢 ? 物業(yè)設(shè)計(jì)科學(xué)前瞻，產(chǎn)品新穎 ? 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營 ? 生地，無人氣，培育期較長，影響商家進(jìn)駐 ? 市政道路、橋梁未拉通，短期內(nèi)市內(nèi)交通不便 ? 鄰近武漢，孝感具有消費(fèi)外流習(xí)慣，受武漢大型專業(yè)市場的競爭威脅 ? 前期市調(diào)情況反映，本地（主城區(qū)）僅一千多家建材商戶，本項(xiàng)目 市場規(guī)模大，商戶容量差距較大 ? 南城城市發(fā)展契機(jī)，以及大型商業(yè)聚集的優(yōu)勢 ? 漢孝一體化加速，孝感承接武漢物流產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的契機(jī) ? 孝感建材市場較零散，無大型、集中式、一站購齊的專業(yè)市場，項(xiàng)目具有唯一性，且面臨市場整合契機(jī) ? 政府重點(diǎn)物流項(xiàng)目，政府公信力支持 12 ? 區(qū)位價(jià)值： 漢孝同城、城南區(qū)域發(fā)展、緊鄰中心城區(qū) 產(chǎn)品價(jià)值： 150萬方大規(guī)模、建材市場為主體的豐富業(yè)態(tài) 物業(yè)價(jià)值： 開間、層高、戶型、外觀 /建筑風(fēng)格等 配套價(jià)值： 大型倉儲(chǔ)、停車、經(jīng)營服務(wù)、生活配套 景觀價(jià)值： 老澴河生態(tài)景觀帶 交通價(jià)值： 連接 10 316國道，物流便捷 投資價(jià)值 商業(yè)運(yùn)營潛力 商業(yè)運(yùn)營潛力 硬件設(shè)施 硬件設(shè)施 生活、消費(fèi)性商業(yè)資源 選址特點(diǎn) 管理價(jià)值： 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營 商業(yè)運(yùn)營潛力 項(xiàng)目核心價(jià)值挖掘 13 ? 項(xiàng)目核心價(jià)值挖掘 項(xiàng)目的核心價(jià)值體系是由區(qū)別于其他項(xiàng)目的獨(dú)特價(jià)值點(diǎn)為核心構(gòu)成，是項(xiàng)目總體定位形成的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目核心價(jià)值關(guān)鍵字： 一站式建材交易平臺(tái)， 150萬平米 ， 現(xiàn)代物流、商務(wù)配套 14 ? 項(xiàng)目核心價(jià)值挖掘 項(xiàng)目的核心價(jià)值體系： —— 150萬平米超大商業(yè)航母 —— 一站式中高端家居建材消費(fèi)中心 —— 區(qū)域型建材總部中心、物流基地： 交易平臺(tái)、信息平臺(tái) —— 以建材市場為主體復(fù)合城市商業(yè)公園的市場綜合體商業(yè)形態(tài)，填補(bǔ)孝感商業(yè)空白，建立全新城市商業(yè)標(biāo)桿，打造商業(yè)新中心： 不止是專業(yè)市場，現(xiàn)代化商業(yè)新城 —— 中心城區(qū)，緊鄰城市交通動(dòng)脈，商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ螅悼臻g無限 —— 政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，發(fā)展前景有保證 15 ? 項(xiàng)目總體定位 “ 8+1”城市圈首席建材市場綜合體 定位分解： ? 對消費(fèi)者而言 城市新商業(yè)中心 一站式建材消費(fèi)中心 時(shí)尚生活領(lǐng)地 ? 對經(jīng)營商戶而言 城市圈第一建材物流基地 孝感市唯一的家居建材交易中樞 ? 對投資者而言 商業(yè)藍(lán)籌股，財(cái)富直通車 ? 對城市而言 城市商業(yè)領(lǐng)袖，