中原-上海半島國際(陽光威尼斯?fàn)I銷策劃報告-89ppt-展示頁
2025-02-27 15:19本頁面
【正文】 銷障礙點與機會點 大盤運作的良性循環(huán)： 前期投入 +塑造品牌 +培養(yǎng)忠誠 +形成循環(huán) +體內(nèi)升級 +體外補充 +梯度消費 +強占市場， 從而形成大盤運作的良性資金循環(huán)體系！ 營銷障礙點 大盤的規(guī)模優(yōu)勢未能體現(xiàn) 障礙點一 大盤的規(guī)模優(yōu)勢主要體現(xiàn)在： ?整體規(guī)劃完備 ?生活配套成熟 ?社區(qū)氛圍濃郁 ?社區(qū)人氣旺盛 但本案的百萬大盤的規(guī)模優(yōu)勢卻無從體現(xiàn)。 項目整體回顧 一期 二期 三期 18萬平方米 15萬平方米 44萬平方米 四期 23萬平方米 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 時間 規(guī)模 主要是本地購房者，本地客戶中大部分是區(qū)域客戶，基本為自住客戶 除了本地購房者以外，投資客開始增多，并且外地人士購房比例有所上升 外地人士購房比例占到 80%，尤其以溫州投資客居多，有少量本地動遷戶 客戶情況 從開盤表現(xiàn)來看，以本地人士購房為主，多分布于普陀區(qū)桃浦周邊區(qū)域 過高的空置率嚴重限制了本案的成熟 本案規(guī)模大，開發(fā)周期長，經(jīng)歷了上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的幾個階段，期間由于大量房地產(chǎn)市場投資客的存在，項目的空置率非常高。 生活配套的匱乏，也是項目四期最大的銷售抗性。 ?一般來說，開發(fā) 4－ 5年的大盤，后期銷售由老客戶介紹的客戶會占到60%以上。 品牌的負面?zhèn)鞑?，影響了四期的銷售 ?一期水景實際建設(shè)與規(guī)劃存在較大不同，引起業(yè)主不滿； ?一期和二期的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量較差，業(yè)主普遍不滿意； ?三期由于安置房的銷售價格問題，引起客戶的不滿。 已開發(fā)組團的樣板示范作用差 障礙三 ?景觀存在較大欠缺 ? 缺乏一個具有感染力的核心文化，雖然命名為“威尼斯”，但沒有實質(zhì)性地予以體現(xiàn)； ? 缺少核心景觀區(qū)，沒有能夠有效提升整體效果； ? 組團綠化細節(jié)不夠突出，顏色單一、缺少立體，缺乏表現(xiàn)張力； ? 缺乏小品表現(xiàn)，而且現(xiàn)有的格調(diào)不統(tǒng)一，不夠有文化氣息； ? 整體主題標(biāo)識、細節(jié)引導(dǎo)等等由于沒有一個完整的主題而欠缺； 已開發(fā)組團的樣板示范作用差 障礙三 ?產(chǎn)品立面品質(zhì)感強，但整體缺少亮點 ? 整體規(guī)劃較好，但沒有能夠打動人，有效吸引人的地方； ? 房型規(guī)整舒適，但沒有什么具有附加值的特殊之處； ? 整體新技術(shù)、新材料、新設(shè)備運用水平一般； ? 節(jié)能、環(huán)保型運用沒有得到宣傳、體現(xiàn)； ? 自身及周邊配套、交通沒有跟進，入住率不高，生活非常不便。 本案 象源麗都 均價 9100元 /㎡ 祥和名邸 均價 8780元 /㎡ 中山公園商辦區(qū) 曹家渡商圈 至虹橋機場 外 環(huán) 線 至虹橋開發(fā)區(qū) 中 環(huán) 線 桃浦板塊 均價 6923元 /㎡ 可售量 ㎡ 長征板塊 均價 9099元 /㎡ 可售量 ㎡ 真如板塊 均價 8558元 /㎡ 可售量 ㎡ 萬里板塊 均價 9334元 /㎡ 可售量 ㎡ 祥和星宇花園 均價 8817元 /㎡ 長風(fēng)公園商務(wù)區(qū) 星河世紀城 均價 7671元 /㎡ 中鼎豪園 均價 75308138元 /㎡ 雅詩瀾郡 均價 7975元 /㎡ 萬里雅筑 均價 8136元 /㎡ 達安春之聲 均價 8383元 /㎡ 中環(huán)凱旋宮 均價 14168元 /㎡ 愉景華庭 均價 8825元 /㎡ 中星海上名庭 均價 9000元 /㎡ 金沙雅苑 均價 88009100元 /㎡ 競爭樓盤價格 樓盤名稱 均價 二房總價 三房總價 成交均價 星河世紀城 8000 7685 99120 7952 祥和名邸 10000裝修 90105 115140 9362 金沙雅苑 9000 100115 115140 8923 中鼎豪園 8500 7890 94120 8200 本案 8000 7578 74104 項目自身情況以及和周邊樓盤對比 案名 本項目 容積率 總建面積 100 萬㎡ ，其中四期 23萬㎡ 綠化率 40% 均價 8000元 /㎡ 交通狀況 中環(huán)線、 12 82 70 74 75 947；軌道線規(guī)劃中 配套設(shè)施 小區(qū)內(nèi)部配套 :空中會所，歐洲休閑商業(yè)街 中小學(xué) :占地近 20230平方米的 9年一貫制學(xué)校 幼兒園 :地段幼兒園 綜合商場 :易初蓮花、樂購、麥德隆、歐倍德、農(nóng)工商、菜場 醫(yī)院 :利群醫(yī)院 其他 :室內(nèi)菜場 郵局 :有 銀行 :有 案名 金沙雅苑 祥和名邸 容積率 總建面積
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