【正文】 一國家或 者地區(qū)房地產(chǎn)價格的影響日益明顯，其中國際經(jīng)濟(jì)狀 況、軍事沖突、政治對立以及國際競爭等因素對房價 的影響較大。 （ 2）房地產(chǎn)需求 影響因素：該種房地產(chǎn)的價格水平、消費者的收入水平、消費者的偏好、相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平及消費者對未來的預(yù)期。 新開發(fā)量該種房地產(chǎn)量其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為量轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)拆毀量存量供給量???? （ 1）房地產(chǎn)供給 影響因素：房地產(chǎn)的價格水平、房地產(chǎn)的開發(fā)成本、房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平及開發(fā)商對未來的預(yù)期。 期間費用 ■ 管理費用： 企業(yè)行政管路部門為管理和組織經(jīng)營活動 而發(fā)生的費用； ■ 財務(wù)費用： 開發(fā)經(jīng)營者為籌集資金而發(fā)生的各種費 用，包括利息凈支出、匯兌凈損益、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費 等； ■ 銷售費用 ：開發(fā)企業(yè)在銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中發(fā) 生的各項費用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費用。 ■ 如居委會 、 派出所 、 托幼 、 小學(xué) 、 衛(wèi)生站 、 消防 、 電瓶車棚 、 公廁等 ， 該項費用理應(yīng)由當(dāng)?shù)卣顿Y進(jìn) 行配套建設(shè) ， 但目前國家財政困難 ， 當(dāng)?shù)卣疅o能力 投資建設(shè) ， 所以把這筆費用計入住宅建設(shè)成本 。 27 Company name 住宅小區(qū)非營業(yè)性公共配套設(shè)施費。 這是指建筑物 2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的 各種管線和道路工程 。 ■ 它主要包括建筑安裝工程施工圖預(yù)算的費用和開發(fā)企 業(yè)直接支付的應(yīng)計入項目成本的工程費用 。 房屋建筑安裝工程費 。 拆遷安置補(bǔ)償費 25 Company name 勘察設(shè)計及前期工程費用 。 24 Company name 拆遷安置補(bǔ)償費是指開發(fā)經(jīng)營單位拆除被拆遷人 所有的房屋及地上附屬物的補(bǔ)償費 ， 以及對被拆遷 人安置所支付的安置費 。 土地征用費是指開發(fā)經(jīng)營單位按照城市建設(shè)總體規(guī)劃 進(jìn)行土地開發(fā)所發(fā)生的向被征地單位支付的各項費用的 總和 。 ■ 征用價格 ， 是為政府征收房地產(chǎn)補(bǔ)償而評定的價格 。 ■ 課稅價格 ， 是指政府為課征賦稅 ， 由估價人員估定的作為房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價格 。 房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵、特征和分類 20 Company name 、 課稅價格和征用價格 ■ 抵押價格是在設(shè)定房地產(chǎn)商品抵押權(quán)時所評定的價格 。 ■ 福利價格是低于成本價格的價格形式 。 ■ 理論價格是經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為的房地產(chǎn)市場價格波動的中心 ， 時常稱之房地產(chǎn)價值 。 市場價格又稱買賣價格 ， 也稱市場調(diào)節(jié)價 。 注意 :房價 、 樓價 、 房產(chǎn)價格與建筑物價格的區(qū)別 。 ■ 地產(chǎn)價格又稱土地價格 ， 簡稱地價 。 ■ 期房價格 =現(xiàn)房價格 預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房 出租的凈收益的折現(xiàn)值 風(fēng)險補(bǔ)償 。 ■期房價格：是指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的 價格。 該房地產(chǎn)的現(xiàn)狀可能是一塊準(zhǔn)備建造 ， 但尚未建造建 筑物的土地 ， 可能是一項在建工程 ， 也可能是建筑物 已建成的房地產(chǎn) 。 ■名義價格：是指在成交日期時講明，但不是在成交日 期一次付清的價格。 房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵、特征和分類 15 Company name 實際價格和名義價格 ■實際價格：是指在成交日期時一次付清的價格，或者 將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時 的價格。 房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵、特征和分類 14 Company name ■ 銷售價格是指房地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)同時進(jìn)行市場轉(zhuǎn)手的價格 。 乙地容積率 ＝ 510247。 甲地容積率 ＝ 700247。 房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵、特征和分類 12 Company name ■ 樓面地價與土地總價格的關(guān)系為： 建筑總面積土地總價格樓面地價 ?■樓面地價、土地單價與容積率之間的關(guān)系： 容積率土地單價樓面地價 ? 房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵、特征和分類 13 Company name 【 例 】 有甲 、 乙兩塊土地 ， 甲土地單價為 700元 /m2， 容積 率為 5；乙土地單價為 510元 /m2， 容積率為３ 。 ■ 房地產(chǎn)單位價格是指單位土地面積或單位建筑物面積的價格 ， 它可能反映房地產(chǎn)價格水平的高低 。 一份優(yōu)秀的價目表應(yīng)該不是定價最低，或倒數(shù) 第二低 。 房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵、特征和分類 10 Company name （ 3） 價目表是工具，它首先是樓盤價值的具體體現(xiàn)，同時也是在競爭中勝出的利器。 房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵、特征和分類 9 Company name 有的時候，我們會陷入盲目，會以主觀的態(tài)度影響對價格的分析。 問題：無論是哪一位 開發(fā)商，都有這樣的困惑： 定價不能太低，不然虧了 定價不能太高，不然賣不出去 房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵、特征和分類 7 Company name 答案是否必須是唯一解？ 我們發(fā)現(xiàn) —— 凡是拿唯一解給開發(fā)商，往往會引起尖銳沖突，而且把自己也逼死，因為我們的答案經(jīng)不起推敲， +100、－ 100是不是就不行？ 價格的高低就像量變到質(zhì)變一樣，在一個范圍內(nèi)，呈現(xiàn)比例關(guān)系，低到臨界點會爆棚，高到臨界點會死得慘。 （ 3） 價目表是工具，它首先是樓盤價值的具體體現(xiàn) ,同時也是在競爭中勝出的利器。 （ 1）土地價格不由生產(chǎn)成本決定 （ 2）房地產(chǎn)的保值性與增值性 （ 3）房地產(chǎn)價值的個別性 （ 4）房地產(chǎn)價格構(gòu)成的復(fù)雜性 （ 5）房地產(chǎn)價格表現(xiàn)形式的多樣性 （ 6）房地產(chǎn)價格與物權(quán)的密切相關(guān)性 房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵、特征和分類 5 Company name 定價的原則 （ 1） 合理的市場價格應(yīng)該是一個范圍。 （ 2）房地產(chǎn)價格營銷學(xué)意義上的內(nèi)涵 從營銷學(xué)的角度看，房地產(chǎn)價格是消費者對于房地 產(chǎn)商品價值判斷的貨幣表現(xiàn)。 3 Company name 房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵及特征 （ 1）房地產(chǎn)價格經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的內(nèi)涵 從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，房地產(chǎn)的價格是指房地產(chǎn)開發(fā) 、 建設(shè)及其經(jīng)營過程中，凝結(jié)在房地產(chǎn)商品活動中活勞動 與物化勞動的貨幣表現(xiàn)。第八章 房地產(chǎn)營銷價格策略 1 Company name 價格在房地產(chǎn)營銷中的地位 價格：是指項目房源的單價、總價及優(yōu)惠促銷政策。 產(chǎn)品 價格 渠道 促銷 2 Company name “只有賣不出去的價格、 沒有賣不出去的房子”。它是房屋建筑物價格和地產(chǎn)價 格的統(tǒng)一，是房地產(chǎn)商品價值和地租資本化價格的綜合 性貨幣表現(xiàn)。 房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵、特征和分類 4 Company name 2．房地產(chǎn)價格的特征 房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有自身特 有的屬性。 （ 2） 只有真正客觀地掌握了市場，才有可能制定一份優(yōu)秀的價目表。 房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵、特征和分類 6 Company name （ 1） 合理的市場價格應(yīng)該是一個 范圍 應(yīng)堅持提供兩份或三份價目表及可能銷售結(jié)果，供開發(fā)商選擇。 房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵、特征和分類 8 Company name （ 2） 只有真正客觀地掌握了市場，才有可能制 定一份優(yōu)秀的價目表 —— 應(yīng)堅持運(yùn)用市場比較法，廣泛選擇競爭項目或可比項目，找到本項目的 市場價格范圍 。 事實上，在對開發(fā)商施加任何影響之前，我們首先要掌握的是 —— “ 這個樓盤客觀公正地講，到底應(yīng)該值多少錢 ？” 這是我們心里的“底”，沒底就沒法干。 應(yīng)堅持詳盡的價值分析，結(jié)合由始至終的策略性考慮。商業(yè)行為的目標(biāo)是獲取最大利益，房子 又是這么大件的商品 ，定出來的價目表就照著賣 的 ，這實在太重要了！ 開發(fā)商幾年磨一劍，就為 這一下子，我們當(dāng)然要很當(dāng)成一回事！ 房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵、特征和分類 11 Company name 房地產(chǎn)價格的分類 、 單位價格和樓面地價 ■ 房地產(chǎn)總價格是指一宗房地產(chǎn)的整體價格 。 ■ 樓面地價又稱單位建筑面積地價 ， 是平均到每單位建筑面積上的土地價格 。 如果甲 、 乙兩塊土地的其他條件完全相同 ， 哪一塊地價要低一些 ？ 【 解 】 地價高低應(yīng)根據(jù)樓面地價水平判斷： 甲地樓面地價＝甲地單價 247。 5＝ 140元 /m2(建面 ) 乙地樓面地價＝乙地單價 247。 3＝ 170元 /m2(建面 ) 可見 ， 甲土地的價格相對來說要低一些 。 ■ 租賃價格是房地產(chǎn)商品在保持其原有的所有權(quán)關(guān)系不變的前提下 ， 對房地產(chǎn)商品的使用價值實行分散出售的價格 。在房地產(chǎn)營銷過程中應(yīng)按照折扣比例、交款時 間、優(yōu)惠條件等明確計算房地產(chǎn)的實際價格。 房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵、特征和分類 16 Company name ■ 現(xiàn)房價格：是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格 。 當(dāng)為建筑物已建成的房地產(chǎn)時 ， 即 為現(xiàn)房價格 。期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成的 房屋（含土地）為交易標(biāo)的的價格。 房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵、特征和分類 17 Company name 、 地產(chǎn)價格 、 房地產(chǎn)價格 ■ 建筑物價格有時稱房屋價格 。 ■ 房地產(chǎn)價格又稱房地產(chǎn)混合價 。 房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵、特征和分類 18 Company name 、 計劃價格和理論價格 ■ 房地產(chǎn)的市場價格 ， 是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格 ， 通常隨著時間和供求關(guān)系以及供需雙方的意愿的變化而經(jīng)常波動 。 ■ 計劃價格是政府規(guī)定的指導(dǎo)性價格或強(qiáng)制性價格 。 房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵、特征和分類 19 Company name 、 成本價格和福利價格 ■ 商品房的價格 =成本價格 +利潤 ■ 成本價格是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營投資的回收價格 。 ■ 成本價格和福利價格必須要輔之以相應(yīng)的財政補(bǔ)貼 ，國家通常采取劃撥一些土地建房 ， 然后出售給住房困難戶 。房地產(chǎn)商品的抵押價格通常要低于它的實際價值 。 具體的課稅價格如何 ，由課稅政策而定 。 房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵、特征和分類 21 Company name 影響房地產(chǎn)價格形成的因素 房地產(chǎn)市場供求關(guān)系 國家現(xiàn)行政策 房地產(chǎn)市場的競爭狀況 房地產(chǎn)產(chǎn)品的自身價值 顧客心理因素 22 Company name 開發(fā)費用 開發(fā)成本 （ 1）房地產(chǎn)企業(yè)自身的成本投入因素 土地使用權(quán)出讓金 土地征用費 拆遷安置補(bǔ)償費 前期工程費 建筑安裝工程費 管理費用 銷售費用 財務(wù)費用 基礎(chǔ)設(shè)施費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)期間稅費 房地產(chǎn)產(chǎn)品的自身價值 23 Company name 土地使用權(quán)取得費 土地征用費 。 ■ 它主要包括土地補(bǔ)償費 (即有關(guān)地下 、 地上物的補(bǔ)償 費 )， 征用市郊菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金 、 安置補(bǔ)償費 、 耕地占用稅等 。 ■ 它包括搬遷費 、 周轉(zhuǎn)房費 、 臨時設(shè)施費 、 拆遷戶 臨時過渡費等 。 ■ 包括總體規(guī)劃 、 設(shè)計 、 項目可行性研究 、 勘查 、 測繪 以及 “ 三通一平 ” 過程中發(fā)生的一切生產(chǎn)性費用 。 房屋建筑安裝工程費用又稱主體工程費 。 26 Company name 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。 ■ 如供水 、 排水 、 排污 、 供電 、 供氣 、 通訊電纜 、 小區(qū)內(nèi)道路等建設(shè)費用 ， 以及環(huán)衛(wèi)綠化設(shè)施費 。 住宅小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營業(yè)性公共配套設(shè)施的建設(shè)費 。 28 Company name 開發(fā)間接費 ■ 主要包括管理人員的工資 、 職工福利 、 折舊費 、 修 理費 、 辦公費 、 水電費 、 勞動保護(hù)費 、 周轉(zhuǎn)房攤銷等開 支 。 29 Company name 房地產(chǎn)產(chǎn)品的自身價值 土地 : ? 面積大小、形狀 ? 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 ? 土地平整程度 ? 地勢 ? 地質(zhì)水文狀況 建筑物： ? 新舊程度 ? 建筑規(guī)模 ? 建筑結(jié)構(gòu)、裝修 ? 設(shè)施設(shè)備 ? 平面布置 ? 工程質(zhì)量 （ 2）房地產(chǎn)自身的實物和品牌、信譽(yù)、物業(yè)管理等方面的因素 30 Company name 房地產(chǎn)產(chǎn)品的自身價值 （ 3）權(quán)益方面的因素 權(quán)利性質(zhì) 城市規(guī)劃 限制條件 他項