【正文】 群體，追求郊區(qū)普宅的低價位、對交通、生活配套依賴程度較高 。公寓、花園洋房：公寓、花園洋房： 有改善居住環(huán)境的需求，地緣性客群為主，追求生活品質，對價格有敏感性，屬于成長型置業(yè)群體。分析說明二、區(qū)域市場分析高檔獨棟別墅：高檔獨棟別墅： 西城權貴、中關村財富奠基者、亞運村傳統富人區(qū)為主，購買力在 500萬以上，對產品、社區(qū)、環(huán)境、品牌要求較高，需求的產品和價格區(qū)間相對集中。? 區(qū)域供給項目中，產品線豐富，層次劃分明顯，玫瑰園、碧水莊園等高檔別墅項目提升區(qū)域市場形象，領秀硅谷、寬 house等中檔、經濟型別墅拓寬了區(qū)域市場需求層面。? 項目規(guī)劃容積率普遍較低，產品以 TOWNHOUSE和別墅項目為主，追求居住舒適度和生活品質是該區(qū)域產品的一大特點。 聯 排 (206300 ㎡ ) 占地： ㎡建面： ㎡ 均價： 8300元 /㎡ 毛坯 06331流星花園二期 獨 棟 、雙拼、 聯 排（ 267300㎡，含地下 5063㎡） 占地： ㎡建面： 50萬㎡ 均價： 5300元 /㎡套價： 138170萬 /套 毛坯 現 房順馳 林溪 獨 棟 、雙拼、聯 排 （ 230500㎡） 占地： 52萬㎡建面： 38萬㎡ 含地下： 7800元 /㎡ 毛坯 063寬 House 聯 排： 240250㎡（含地下）雙拼： 200300㎡（地下 5060㎡） 占地： 22萬㎡建面： ㎡ 聯 排： 150190萬套三期均價： 7500元 /㎡ 毛坯 一期 現 房三期 055三水青青 /無雙 聯 排： 192200㎡ 獨 棟 ： 403449㎡（不含地下 139㎡） 占地： 27萬㎡建面： 11萬㎡ 聯 排： 72007600元 /㎡獨 棟 ： 9000元 /㎡ 毛坯 055雪梨澳 鄉(xiāng) 雙拼： 160260㎡（不含地下 70㎡） 占地： 30萬㎡建面： 14萬㎡ 均價： 10000元 /㎡ 毛坯 現 房玫瑰園（三期） 獨 棟 ： 260300㎡（無地下） 占地： 30萬㎡建面： 15萬㎡ 均價： 17600元 /㎡ 精裝修 現 房碧水莊園 A區(qū) 獨 棟 ： 370420（含地下 130㎡ ) 占地： 30萬㎡建面： 16萬㎡ 均價： 300萬 /套 毛坯 現 房中海瓦 爾 登湖 獨棟： 300600（含地下） 占地： 60萬㎡建面： 10萬㎡ 均價： 14000元 /㎡ 香江 別 墅 獨 棟 ： 400480（含地下 80㎡） 占地： 100萬㎡建面： 10萬㎡ 均價： 8500元 /㎡地下同價 毛坯 現 房other渡上 獨 棟 、雙拼： 287㎡，不含地下 70㎡ 聯 排： 227㎡，不含地下 60㎡ 占地： ㎡建面： ㎡ 均價： 8500元 /㎡地下同價 毛坯 現 房二、區(qū)域市場分析216。216。? 2023年北京別墅市場的價格仍將逐漸回歸，與 2023年相比呈現平緩下降趨勢。 市場總結 一、房地產宏觀市場? 北部別墅帶依然是京城別墅市場最熱的區(qū)域。 市場產品特征分析 一、房地產宏觀市場? 新型別墅區(qū)（京通別墅帶、大興、密云等遠郊別墅區(qū)）發(fā)展快速，傳統別墅區(qū)受一定挑戰(zhàn)；? 別墅進入了大眾化、快速化的消費階段；? 別墅市場存在泛區(qū)域競爭特征；? 近郊、近遠郊別墅兼顧城市功能；? 產品純粹度不夠，自然景觀資源不夠豐富，家庭庭院面積不足 ，密度較大，容積率較高，其別墅涵義不純粹。 此外，據不完全統計，小獨棟產品占獨棟產品的 60%左右，且市場表現良好。 市場價格分析 隨著國家宏觀政策一再強壓，加之奧運會的逐步臨近，諸多已經拿地的開發(fā)商也加快了項目的入市時間，以此減少今后的開發(fā)壓力，所以別墅類物業(yè)開發(fā)商在定價方面也較為低調，諸多原因導致05年別墅市場均價下滑。 行業(yè)全面整合，合縱連橫大勢所趨216。 客戶認知歸于理性，一、二手間藩籬漸破216。 土地短缺，上市新房銳減，價格借勢上揚 216。水溪林語項目策劃報告第一部分 市場篇一、 房地產宏觀市場216。 政策趨于平穩(wěn)，調控精細入微216。 利好逐步兌現，需求開始爆發(fā)216。 熱點區(qū)域，更加分散216。 市場供應分析 2023年北京市新開盤別墅項目為 132個，市場表現力十分強勁，新開別墅項目主要分布在昌平、朝陽、順義、房山等區(qū)域。一、房地產宏觀市場216。一、房地產宏觀市場 建筑形式以聯排居多，經濟性別墅社區(qū)通常以 “ 聯排 +疊拼 /雙拼 ” 的混合型社區(qū)為主。216。216。? 市場需求方面，將呈現多樣化、明確化的特征。? 未來幾年內，北京中小型別墅將成市場主導地位，小獨棟別墅前景持續(xù)看好。 市場發(fā)展預測 一、房地產宏觀市場 ? 核心競爭區(qū)域：京昌高速沿線? 相關競爭區(qū)域：亞北區(qū)域 西山區(qū)域 溫榆河區(qū)域二、區(qū)域市場分析 項目位于京昌高速沿線西側，按照地緣性原則，將項目競爭區(qū)域劃分為四個板塊：2. 核心競爭區(qū)域分析項目名稱 物業(yè)形態(tài) 規(guī)模 容積率 價格 裝修標準 交房日期龍 城花園 一二期 別 墅、公寓（售罄） 四期獨 棟 （ 250389㎡） 占地： 66萬㎡建面： 35萬㎡ 別 墅均價： 11500元 /㎡ 毛坯 現 房靜林灣 市場供給? 區(qū)域別墅市場供給集中， 20232023年京昌高速沿線總體供應量超過 150萬㎡，其中不乏幾十萬平米的大盤項目。? 區(qū)域內 TOWNHOUSE產品面積主要集中在 180260平米之間，主力戶型面積大多在 200260平米之間；獨棟產品均在 220平米以上，戶型面積普遍在280350平米左右，最大面積達到 500平米以上。216。能夠帶動區(qū)域市場認知度的極大提升。中高檔、經濟型別墅：中高檔、經濟型別墅： 以輻射中關村、亞運村富人區(qū)為主要目標區(qū)域的中高檔別墅區(qū)； 亞運村財富新銳和中關村知本家，購買力在 100250萬左右，產品品質要求高、存在一定的價格敏感度。 4060萬60100萬100250萬500萬市場基礎層核心需求層借勢層需求分析： 該區(qū)域產品線的豐富、多層次性將使區(qū)域市場呈現多樣化、明確化的特征，經濟型別墅滿足城市中堅階層的需求；高端別墅依托自身的貼身化個性服務和定制化路線，以稀缺、經典等賣點吸引不少富有階層的關注。市場需求分析 二、區(qū)域市場分析項目名稱 產品類別 戶型面積 價 格套 價 單 價領 秀硅谷 聯 排 250㎡左右 180萬元 /套 均價 7600元 /㎡龍 城花園 獨 棟 250—389 ㎡ 352萬 —950 萬 /套 均價 11500元 /㎡順馳 林溪 獨立、雙拼 230—500 ㎡ 獨立 280400萬元 /套雙拼 180280萬元 /套 獨立 12023元 /㎡雙拼 8000元 /㎡寬 house 聯 排 220—250 ㎡ 80萬元 —150 萬元 7500元 /㎡玫瑰園 獨立、 聯 排 200—1000 ㎡ 最 貴 ： 3000萬 /套 均價 17600元 /㎡流星花園 聯 排、獨 棟 250—330 ㎡ 120160萬元左右 折合 4800元 /㎡碧水莊園 獨 棟 314—1042 ㎡ 270420萬元 /套 8600元 /㎡靜林灣 聯 排 206300㎡ 160240萬元 /套 8300元 /㎡雪梨澳 鄉(xiāng) 聯 排、雙拼 240—341 ㎡ 140萬 —270 萬 /套 9980元 /㎡無雙（三水青清） 獨 棟 、 聯 排 240—273 ㎡ 210—300 萬 /套 獨 棟 ： 9000元 /㎡聯 排： 7400元 /㎡香江別墅 獨 棟 400480㎡ 320—450 萬 /套 8500元 /㎡（地下同價）京昌路沿線項目價格分析表216。 據粗略統計，該區(qū)域 20％左右的產品價位集中在 10000元 /平米以上；216。 30％左右集中在 4500－ 6000元左右。 從 2023年入市的項目來看，其售價多在 10000元 /平方米（地上部分）以上。 預計今后京昌高速沿線區(qū)域別墅價格將會一路走高。 從價格成長看，高檔獨棟產品由于受到面積大、總價高的影響，價格上漲空間有限，而小獨棟、聯排產品產品性價比較高，價格成長快，有一定的成長空間。市場價值二 ： 相對于大面積、高總價的獨立式豪宅，經濟型小獨棟或類獨棟產品其生 活感受相同，但總價低，市場門檻低，具有一定的市場需求。市場價值四： 本案直接腹地內有三水清清二期無雙、順馳林溪等項目，更有頗具市場 知名度的高檔別墅項目玫瑰園。216。 市場供給分析 項目名稱 物業(yè)形態(tài) 規(guī)模 容積率 價格 裝修標準 交房日期納 帕溪谷大獨 棟 ： 320450（不含地下 130 ）小獨 棟 ： 200280（不含地下 80）㎡占地： 60萬㎡建面： 20萬㎡ 大 戶 型均價 12023元 /㎡小 戶 型地上 10000元 /㎡地下 6000元 /㎡精裝修 現 房溫哥 華 森林 獨 棟 ： 380450（含地下 140）㎡占地： 71萬㎡建面： ㎡ 均價： 11000元 /㎡ 毛坯 現 房亞 美利加 獨 棟 、雙拼、 聯 排 占地： ㎡建面： 16萬㎡ 未定 / /湯 House 聯 排： 180223㎡（無地下室） 疊拼 J： 140㎡，售罄 建面： 15萬㎡ 聯 排： 6800元 /㎡ 毛坯 /麥卡 倫 地 獨 棟 280380㎡（不含地下 160㎡） 占地： 21萬㎡建面： 8萬㎡ 均價 約 ： 2023＄ /㎡套價 約 ： 500萬 /套 毛坯 06年上半年達 華 莊園 獨 棟 ： 205280㎡（不含 閣 樓 40㎡） 占地： ㎡ 均價： 9000元 /