【正文】 口電梯品牌未定 摟宇對(duì)講、衛(wèi)星電視自由港 電梯４部品牌未定 樓宇對(duì)講系統(tǒng)? 電梯 品牌電梯 建議本項(xiàng)目選擇品牌電梯，保證本項(xiàng)目的品質(zhì)； 考慮到本項(xiàng)目高達(dá) 29層、 3部電梯以及 1層 13戶的因素，豎向交通壓力大，建議本項(xiàng)目選擇高速電梯，電梯轎廂可適當(dāng)放大，顯示本項(xiàng)目高品質(zhì)。 戶型 ? 戶型設(shè)計(jì) 新財(cái)富中心 新財(cái)富中心 福佳國(guó)際公寓 福佳國(guó)際公寓 戶型 ? 戶型設(shè)計(jì) 古耕5000 君悅豪庭 戶型 ? 戶型設(shè)計(jì) 自由港 億鋒現(xiàn)代城 戶型 ? 戶型設(shè)計(jì) 戶型方正 功能分區(qū)不明確 低窗 戶型面積適中 開(kāi)放廚房 局部房間異型 功能分區(qū)明確 高窗 戶型面積偏大 明廚 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 本項(xiàng)目 劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 比較 通過(guò)比較分析，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與劣勢(shì)并存，如何發(fā)揮優(yōu)勢(shì)規(guī)避劣勢(shì)是本項(xiàng)目在后期包裝中所要解決的問(wèn)題 項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)（元／平方米）裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修報(bào)價(jià)（元／平方米）裝修實(shí)價(jià)（元／平方米）項(xiàng)目現(xiàn)狀 銷售情況古耕５０００ 6700 精裝修 800 500進(jìn)入銷售尾聲,現(xiàn)只有少量1 9 層以上戶型選購(gòu),銷售率8 0 %良好君悅豪庭( 公寓) 6400精裝修( 客戶也可選擇毛坯)3 0 0 和5 0 03 0 0 和5 0 0 客戶自選3 期8 月1 2 日已經(jīng)開(kāi)始銷售 一般億鋒現(xiàn)代城( 公寓) 6300 精裝修 3 0 0 5 0 0 待定 熱銷階段 良好福佳國(guó)際 6200 精裝修 1000 500 認(rèn)購(gòu)階段 一般新財(cái)富中心 6020 精裝修 1000 500 進(jìn)行認(rèn)購(gòu) 良好自由港 5200 裝修標(biāo) 800 300 認(rèn)購(gòu)階段 良好價(jià)格情況 舊樓改造 金馬路項(xiàng)目 老項(xiàng)目 ?金馬路項(xiàng)目?jī)r(jià)格高于其他地區(qū)，單價(jià)高出近 1000元； ?新建住宅價(jià)格高于舊樓改造價(jià)格，說(shuō)明舊樓因素是影響價(jià)格的主要因素之一； ?古耕 5000由于開(kāi)盤較早，當(dāng)時(shí)處于物以稀為貴狀態(tài)，所以價(jià)格較高。 ? 戶型層高 項(xiàng)目名稱 層高福佳國(guó)際 4米君悅豪庭 3米億鋒現(xiàn)代城 3米自由港 3米古耕５０００ 3 .3 米新財(cái)富中心 3 .3 米 戶型 ? 戶型面積 君悅豪庭和億鋒現(xiàn)代城雖然都以普通住宅為主，但也都推出一定數(shù)量的小戶型，新財(cái)富中心和自由港戶型面積偏小，其他項(xiàng)目小戶型面積相近。 開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近幾年的沉寂后，受開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展和新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)的影響，從 2021年開(kāi)始重新起步， 2021年正式開(kāi)始進(jìn)入新一輪開(kāi)發(fā)高峰。 ?202 2021和 2021年第四季度較大規(guī)模的城市拆遷， 被動(dòng)性購(gòu)房因素明顯增多 ，對(duì)房?jī)r(jià)上升有 一定的 促進(jìn)作用，對(duì)二手房市場(chǎng)的活躍有較大的促進(jìn)作用。 基礎(chǔ)研究 投資情況 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額( 億元)1 0 6 . 9 1 1 5 . 51 2 5 . 21 5 1 . 12 0 8 . 82 6 5 . 35 8 . 1 %8 . 1 % 8 . 4 %2 0 . 7 %3 8 . 1 %2 3 . 3 %0501001502002503002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %7 0 . 0 %房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 增速房地產(chǎn)投資額持續(xù)增加，受宏觀政策調(diào)控影響 2021年增速有所下降 數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市統(tǒng)計(jì)月報(bào) 開(kāi)發(fā)情況 房地產(chǎn)施工面積 ( 萬(wàn)平方米 )1 3 6 6 . 8 1 3 9 6 . 6 1 3 3 3 . 815701 4 1 5 . 3 1 2 3 8 . 22 2 . 7 %1 0 . 4 %2 . 2 %4 . 4 %1 1 . 1 %1 6 . 0 %0200400600800100012001400160018002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年1 0 . 0 %5 . 0 %0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積 增速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工面積 ( 萬(wàn)平方米 )5 3 7 . 9 5 4 6 . 25 7 9 . 64213 9 0 . 56 1 5 . 97 . 1 %6 . 0 %1 . 6 %2 7 . 3 %1 5 . 2 %3 3 . 2 %01002003004005006007002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年4 0 . 0 %3 0 . 0 %2 0 . 0 %1 0 . 0 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %竣工面積 增速受宏觀政策調(diào)控和施工期的影響 2021年竣工面積有所下降，將導(dǎo)致 2021年集中放量，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。 ?居民人均可支配收入大幅增長(zhǎng)，居民消費(fèi)力持續(xù)增加 ?固定資產(chǎn)投資增幅 ％，大大高于全國(guó)平均水平 ％，投資力度較大，后勁也大。 根據(jù)十一五規(guī)劃，2021年城鄉(xiāng)居民收入水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步增長(zhǎng)的預(yù)期指標(biāo)，力爭(zhēng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 22,000元 大連199 52 005 年人均可支配收入(元 /人 .年 )5712 5889 6070 6093 62746860 7418820091011037711994020214000600080001000012021140001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年人均可支配收入( 元/ 人. 年)數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市統(tǒng)計(jì)月報(bào) 宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和增速0 . 02 0 0 . 04 0 0 . 06 0 0 . 08 0 0 . 01 0 0 0 . 01 2 0 0 . 02 0 . 0 %1 0 . 0 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 增速全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 2 3 6 . 8 2 3 7 . 0 2 6 1 . 9 2 6 3 . 2 2 2 2 . 7 2 6 8 . 5 3 0 5 . 1 3 6 7 . 9 5 0 6 . 9 7 1 6 . 2 1 1 1 0 . 5增速 0 . 6 % 0 . 1 % 1 0 . 5 % 0 . 5 % 1 5 . 4 % 2 0 . 5 % 1 3 . 6 % 2 0 . 6 % 3 7 . 8 % 4 1 . 3 % 5 3 . 7 %1995 年 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年固定資產(chǎn)投資增速在十五個(gè)副省級(jí)城市中位居第二。按首付 30％計(jì)算，可承受房屋總價(jià)為 30萬(wàn)左右。 ?人均年可支配收入大幅增長(zhǎng)，消費(fèi)力持續(xù)增強(qiáng)。 大連1 9 9 5 2 0 0 5 年G D P ( 億元) 12102150050010001500202125001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年G D P ( 億元)宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?按戶籍人口計(jì)算， 人均 GDP超過(guò) 4000美元，城市化率 55％左右 ，房地產(chǎn)業(yè)處于 穩(wěn)定高速發(fā)展階段。 – 2021年生產(chǎn)總值２１５０億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)１４ .２ %。平均溫度１０ ℃ ； ? 開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積３９０平方公里，已建成區(qū)７０平方公里； ? 現(xiàn)有戶籍人口２０ .８萬(wàn)，單位從業(yè)人員１３ . 12萬(wàn)人。 報(bào)告內(nèi)容框架 ?市場(chǎng)研究報(bào)告 ?項(xiàng)目定位報(bào)告 ?營(yíng)銷推廣報(bào)告 報(bào)告內(nèi)容框架 ?市場(chǎng)研究報(bào)告 ?項(xiàng)目定位報(bào)告 ?營(yíng)銷推廣報(bào)告 市場(chǎng)研究報(bào)告 區(qū)位及用地分析 開(kāi)發(fā)商目標(biāo)分析 政策分析 四位一體顧問(wèn)思路 —— 結(jié)構(gòu)圖 研究思路 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)研究報(bào)告內(nèi)容框架 背景研究 用地分析 市場(chǎng)分析 政策分析 分析過(guò)程 基礎(chǔ)研究 研究結(jié)論 背景研究 背景研究?jī)?nèi)容 項(xiàng)目背景研究 城市背景研究 宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 項(xiàng)目背景研究 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目進(jìn)展情況 開(kāi)發(fā)商目標(biāo) 項(xiàng)目歷史背景 項(xiàng)目現(xiàn)狀及特點(diǎn) 城市背景研究 大連地理位置 大連經(jīng)濟(jì)位置 開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)狀 大連城市形象 城市背景研究 ? 大連地理位置 – 大連市地處歐亞大陸東岸 ,中國(guó)東北遼東半島最南端 – 東瀕黃海 ,西臨渤海 ,南與山東半島隔海相望 ,北依遼闊的東北平原 大連 是東北、華北、華東連接世界各地的海上門戶 其特殊地理位臵決定了大連城市廣闊的成長(zhǎng)空間。 大連是宜居城市 城市背景研究 ? 大連城市形象 – 被中央電視臺(tái)評(píng)為“市民滿意獎(jiǎng)” – 北方的香港 – 獲得國(guó)家建設(shè)部“人居環(huán)境獎(jiǎng)” – 聯(lián)合國(guó)環(huán)境署評(píng)選為最適合人居全球環(huán)境 500佳城市 – 大連政府全力打造“文化大連” 多樣化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和雄厚的城市實(shí)力、鮮明的城市形象特點(diǎn)決定了大連廣闊的發(fā)展空間，為本項(xiàng)目的良好運(yùn)作提供了有力的支持 城市背景研究 ? 大連經(jīng)濟(jì)位置 – 中國(guó)重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市 – 中國(guó)振興老東北工業(yè)基地戰(zhàn)略部署的核心城市 – 東北亞國(guó)際航運(yùn)中心 – 中國(guó)百?gòu)?qiáng)城市綜合實(shí)力第七 – 資本實(shí)力居全國(guó)第九 – 被中央電視臺(tái)評(píng)為 “ 2021CCTV中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力城市 ” 城市背景研究 ? 開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)狀 ? １９８４年９月２５日國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)（中國(guó)第一個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)），１９８４年１０月１５日正式成立； ? 處于北溫帶地域、三面環(huán)海、氣候具有海洋特點(diǎn)，溫和濕潤(rùn)、四季分明。 開(kāi)發(fā)區(qū)是本項(xiàng)目的主力客群來(lái)源地 未來(lái)發(fā)展 目標(biāo)市場(chǎng) 宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 大連經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 高速的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ? 大連經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 – 2021年生產(chǎn)總值１９６１ .８億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)１６ .２ %。 – 2021年１－６月累計(jì)生產(chǎn)總值１１３１ .４億元，可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)１５ .５ %。 人均GD P 2 0 0 3 0 0 美元 3 0 0 6 0 0 美元 6 0 0 8 0 0 美元 8 0 0 1 3 0 0 美元 13 00 –80 00 美元 8 0 0 0 1 0 0 0 0 美元住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 剛起步 發(fā)展 快速發(fā)展 高速發(fā)展 穩(wěn)定高速發(fā)展 平穩(wěn)發(fā)展人均 G D P 1100 美元以下 1 1 0 0 2 0 0 0 美元 2 0 0 0 4 4 0 0 美元 4400 美元以上城市化率 2 5 % 2 5 % ~ 4 5 % 4 5 % ~ 7 0 % 70% 以上2021年大連人均GDP超過(guò)了 4000美元，根據(jù)大連十一五規(guī)劃，人均GDP將達(dá)到 7000美元 高速發(fā)展 數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市統(tǒng)計(jì)月報(bào) 宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?人均年可支配收入增速在十五個(gè)副省級(jí)城市中位居第一。 舉例： 家庭年可支配收入為 20754元，按 80％用于還房貸，月還貸額約 1400元。 同時(shí)，考慮到家庭的隱性收入，可承受房屋總價(jià)為 35萬(wàn)以上。 數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市統(tǒng)計(jì)月報(bào) 深圳、廣州、廈門、杭州、寧波、南京、成都、武漢、青島、大連、濟(jì)南、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱、西安 ?大連市在 15個(gè)城市大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值位次偏后，但增長(zhǎng)率位次靠前，發(fā)展?jié)摿^大。 指標(biāo) 總值 名次 增速 名次地區(qū)生產(chǎn)總值 19 61 .8 億元 7 16 .2 0% 4規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 2021 億元 7 28 .9 0% 6固定資產(chǎn)投資 716 億元 10 41 .3 0% 2消費(fèi)品零售總額 64 5. 2 億元 9 13 .5 0% 8出口總額 10 1. 5 億美元 7 22 .5 0% 12地方財(cái)政收入 11 7. 2 億元 10 16 .5 0% 14人均可支配收入 10378 元 10 14%