【正文】 商場新面積落成（見下表） 商場未來供應表 開業(yè)年份 中山 沙河口 2020年 3月 ~12月 229， 000 110， 800 2020年 72，500 16， 0800 總計 331， 500 271， 600 占百份比 55% 45% 大連市主要已開業(yè)商場一覽表 編號 項目名稱 地區(qū) 位置 開業(yè)時間 商場總樓面建筑面積（平方米） 層數(shù)（地上） 層數(shù)（地下） 商場管理形式 1 天津街百貨大樓（北樓） 中山 天津街中段 1930 10， 000 5 1 百貨 1 天津街百貨大樓（南樓） 中山 天津街中段 1930 3， 000 4 無 百貨 2 大連商場 中山 青泥洼橋 20年前 40， 000 4 1 百貨 3 新友誼商店 中山 人民路 2號 1988 3， 000 2 1 百貨 4 韓國批發(fā)城 中山 長江路 1990年以前 7， 500 3 無 店鋪 5 秋林女店 中山 勝利廣場旁 1990年以前 5， 400 6 1 百貨 6 中興大廈 中山 友好街 42號 199006 35，000 7 2 百貨 7 國泰大廈 中山 天津街西段 199401 10,800 6 無 百貨 8 友誼商城 中山 人民路 2號 199602 12,000 6 2 百貨 9 天倫商廈 中山 天 津街西段 199610 13,000 6 無 百貨 10 新華洋商場 中山 青泥洼橋 199705 2,800 3 1 店鋪 11 富麗華酒店商場 中山 人民路中段 1998年以前 2,000 1 1 店鋪 12 先施秋林 (百貨 ) 中山 青泥洼橋 1998 20,986 9 1 百貨 13 勝利百貨 中山 大連火車站前廣場 199808 147,000 5 3 百貨 14 邁凱樂大連商場 中山 五惠路 199809 50,000 7 1 百貨連店鋪 15 裕景商城 中山 大連火車站前廣場 199905 50,000 1 無 店鋪 16 時代購物中心 中山 港灣街 7號 199906 13,800 6 1 百貨 17 巴黎之春購物中心 中山 上海路 199910 23,802 4 2 百貨 18 沃爾瑪超市 西崗 奧林匹克廣場 202004 17,000 無 1 百貨連店鋪 19 奧林匹克購物廣場 西崗 人民體育場北奧林匹克廣場 202004 35,000 無 2 百貨連店鋪 20 大連百盛購物中心 沙河口 西安路 199712 28,000 5 1 百貨 21 家樂福 沙河口 黃河路與西安路交叉口 202001 13,000 6 無 百貨 22 華聯(lián)超市 甘井子 金三角 202007 15,000 1 無 超市連店鋪 23 通發(fā)毅電子商場 沙河口 黃河路 663號 202003 30,000 3 無 店鋪 24 廣榮商城 沙河口 黃河路 667號 202006 27,000 6 無 百貨 25 全景超市 沙河口 沙河口區(qū)臺山 202001 5,500 2 無 超市連店鋪 26 長江廣場 中山區(qū) 長江路 123號 202005 1,700 2 無 店鋪 27 新瑪特購物廣場 中山 青山街 1號 202010 148,000 8 2 百貨連店鋪 28 百年商城 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 202005 60,000 5 2 百貨 29 奔德大廈 中山 人民路 18,000 4 3 百貨 30 大連世界貿易大廈 中山 同興街 25號 202010 21,000 7 20 百貨 31 伊都錦 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 24,500 6 1 百貨 32 金座廣場 中山 中山路 47號 30,000 5 1 百貨連店鋪 33 大世界商業(yè)中心 沙河口 五一廣場 202005 71,000 4 2 百貨 34 成吉思汗國際購物中心 沙河口 中山路 552號 160,000 4 1 百貨 35 榮德國 際商城 西崗區(qū) 奧林匹克廣場 202010 32,000 無 2 百貨 36 科技廣場美食城 沙河口 黃河路與西安路交匯處 202005 7,800 3 無 店鋪 223市場售價及租金反映 現(xiàn)時各大商場的管理形式是以傳統(tǒng)的百貨公司為主 ,店中店的管理形式在大連市內仍未能普及。 22大連商業(yè)分析 221大連現(xiàn)時商業(yè)總存量 在調查的 22個已開業(yè)的商場項目中，有 17個是座落于中山區(qū)，其余 5個分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。 213商場相對比較集中 聞名大連以至全國的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國泰大廈、巴黎之春購物中心、新世界百貨等大型商場。 2020年 7月，民族超市 “龍頭老大 ”北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。 212超市效應 步入 2020年，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競爭也隨之進入到一個空前白熱化的階段。大連商場集團也推出 “不滿意就退貨 ”的承諾。面對這種市場狀況，國營商場強烈感受到危機的存在， “危機 ”就是危險中存在著機會，紛紛調整了經(jīng)營思路。邁凱樂大連商場因經(jīng)營業(yè)績突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場之一，如服裝保底額多訂于 1800美元 /平方米。 2大連市的商業(yè)分析 21市場回顧 211國營商場同合資商場共存 1998年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場等國營大型商場憑籍貨品全、信譽好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。 大連市解放路改造項目策劃方案 目錄 第一部分：商業(yè)部分 1大連市概況 5 11大連市概況 5 2大連市的商業(yè)分析 5 21市場回顧 5 211國營商場同合資商場共存 5 212超市效應 6 213商場相對比較集中 7 22大連商業(yè)分析 7 221大連現(xiàn)時商業(yè)總存量 7 222未來商業(yè)供應 7 223市場售價及租金反映 10 23大連商業(yè)個案分析 11 231大連勝利廣場 11 232大連大世界家居廣場 12 233大連奧林匹克購物廣場 13 3 項目的商場部份分析 15 31項目概況 15 32項目 SWOT分析 16 S——項目優(yōu)勢 16 W——項目劣勢 16 O——機會 17 T——威脅 18 4市場定位 18 41國內市場形勢 19 42大連商城的形勢 21 43本項目覆蓋地域及經(jīng)濟潛力 22 44市場需要什么 23 441商場檔次分 24 442商場類 25 443商場主題分析 25 45本項目產(chǎn)品定位 26 451檔次定位 26 452本項目的主題定位 28 ※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 28 ※ 主題新穎的吸引 28 ※ 市內旅游文化的支持 28 ※ 對消費人群的吸引力 29 ※ 借用概念的吸引力 29 ※ 借用其它元素的吸引力 30 453形象定位 30 454項目定位的發(fā)展優(yōu)勢 31 46項目產(chǎn)品設計建議 33 461針對項目整塊建議 33 462針對 A、 B、 C、 X地塊的業(yè)態(tài)？ 33 463針對 D、 E地塊規(guī)劃 35 464針對 D、 E地塊的業(yè)態(tài)設置 35 47項目的特色如何營造 38 5商場的租售策略 40 51目標客戶 40 511銷售目標客戶 40 512招商客戶 40 52租售時機 40 53租售策略 41 531租售推廣策略 41 55主要促銷手段 45 56招商條件 46 561租金優(yōu)惠 46 6商場的經(jīng)營管理 47 61角色 47 611對內經(jīng)營 47 612對外經(jīng)營 47 62目標 48 63效果 48 631旺人（消費人流） 48 632旺場（投資者和商家） 49 633旺財（經(jīng)營收益） 49 634運用多元化經(jīng)營策略， 50 64商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營管理模式 50 641經(jīng)營模式比較 50 642采用經(jīng)營模式的論證 52 643結論 52 7經(jīng)營推廣 53 71推廣活動 53 72信息系統(tǒng)建議 53 74經(jīng)營促銷手段參考 54 8經(jīng)營管理組織架構 55 9商業(yè)招商經(jīng)營運作優(yōu)勢 55 911具有較強的商業(yè)招商能力， 55 912具有實際招商操作經(jīng)驗， 55 913具有引入主力店的成功經(jīng)驗 56 914豐富商業(yè)經(jīng)營運作經(jīng)驗， 57 915服務品牌 57 第二部分：住宅部分 1大連住宅市場概況分析 59 2 項目的優(yōu)勢劣勢分析 60 21項目優(yōu)勢： 60 22項目劣勢： 60 3 目標客戶的定位和分類 61 31住宅的目標客戶分析 61 32公寓的目標客戶分析 61 4 項目定位 62 41項目理解 62 42產(chǎn)品定位 62 43形象定位 63 44項目形象包裝 64 5 產(chǎn)品建議 64 51住宅功能細分和戶型面積的比例建議 64 511對 A、 B、 C、 D號樓功能說明 64 52戶型設計建議： 67 6項目命名的初步建議 67 61項目整體命名 67 62商業(yè)命名 67 7 住宅與商業(yè)的互動分析 68 71住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性 68 711住宅統(tǒng)一性體現(xiàn) 68 712商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn) 68 713 住宅和商業(yè)的協(xié)調 68 72住宅和商業(yè)開發(fā)推售的互動策略 69 63說明 71 第一部分：商用物業(yè) 1大連市概況 11大連市概況 大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對，共扼渤海，素有 “京津門戶 ”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱 “東北之窗 ”，海、陸、空交通發(fā)達，十分便利。 大連市區(qū)總面積約 12,，人口約 ，分 6個行政區(qū)， 3個縣級市。隨著超過二十五萬平方米合資商場的引入，大連 商業(yè)市場飽受沖擊，原有商場的租賃及銷售市場幾乎不復存在，代之而來的是商場與商戶共同承擔曲險的聯(lián)營方式。 合資商場的進入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來了許多新鮮東西，如科學的管理、舒適的購物環(huán)境、超級市場、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費者。天百大樓率先提出 “十五條龍服務 ”并利用 50年店慶機會，推 出全場店慶價，創(chuàng)造了營業(yè)額 3天共 4000萬的佳績，此舉在中央電視臺黃金時段多次亮相。 進入 2020年，各大國營、合資商場已先后完成商戶重組及市場定位，競爭同時也細化了市場，使各大商場均有一定數(shù)量固定的消費群體。世界排名前三位零售商巨頭 —美國的沃爾瑪、法國的家樂福、德國的麥德龍同時落戶一個城市，這是中國獨一無二的，在世界上也是少 見的。華聯(lián)開業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因為具有 “民族性 ”，華聯(lián)的進入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。 相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相當迅速，以大連商場、秋林女店、邁凱樂商場、先施秋林、中山大廈商場為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。 222未來商業(yè)供應 大連市正在興建或將會落成的商場項目主要集中在中山區(qū)及沙河口區(qū)。現(xiàn)時大連市各大商場的租售條件主要以倒扣為主，即營業(yè)額的抽成。但可能會影響商場既定的商品布局和商場的統(tǒng)一管理。目前的進場條件是商場抽成 2328%左右。 ※現(xiàn)場氣氛 是目前大連經(jīng)營面積最大、人流最旺、經(jīng)營品種最全的百貨商場。 ※商品布局 樓層圖 A座 B座 六樓 卡友中心、教育中心 C座 六樓 不夜色喜慶宴會廳 五樓 針織館 五樓 不夜城 KTV酒店 四樓 紳士館 四樓 不夜城中餐廳金泰皇魚翅、火鍋 三樓 青年館 三樓 蒙古烤肉自助餐廳、川 小吃 二樓 男女皮鞋 二樓 四季快餐、上海湯包、肯德基 首層 彩妝館 首層 好萊塢影城、咖啡廳、必勝客西餐廳 夾層 少淑女館 夾層 亞惠快餐