【正文】 入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來了許多新鮮東西，如科學(xué)的管理、舒適的購物環(huán)境、超級市場、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費(fèi)者。 大連市區(qū)總面積約 12,，人口約 ，分 6個(gè)行政區(qū)， 3個(gè)縣級市。 2大連市的商業(yè)分析 21市場回顧 211國營商場同合資商場共存 1998年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場等國營大型商場憑籍貨品全、信譽(yù)好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。面對這種市場狀況，國營商場強(qiáng)烈感受到危機(jī)的存在， “危機(jī) ”就是危險(xiǎn)中存在著機(jī)會(huì)，紛紛調(diào)整了經(jīng)營思路。 212超市效應(yīng) 步入 2020年，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競爭也隨之進(jìn)入到一個(gè)空前白熱化的階段。 213商場相對比較集中 聞名大連以至全國的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國泰大廈、巴黎之春購物中心、新世界百貨等大型商場。而預(yù)計(jì)到 2020年年底，將會(huì)有接近 53萬平方米的商場新面積落成（見下表） 商場未來供應(yīng)表 開業(yè)年份 中山 沙河口 2020年 3月 ~12月 229， 000 110， 800 2020年 72，500 16， 0800 總計(jì) 331， 500 271， 600 占百份比 55% 45% 大連市主要已開業(yè)商場一覽表 編號 項(xiàng)目名稱 地區(qū) 位置 開業(yè)時(shí)間 商場總樓面建筑面積（平方米） 層數(shù)（地上） 層數(shù)（地下） 商場管理形式 1 天津街百貨大樓（北樓） 中山 天津街中段 1930 10， 000 5 1 百貨 1 天津街百貨大樓（南樓） 中山 天津街中段 1930 3， 000 4 無 百貨 2 大連商場 中山 青泥洼橋 20年前 40， 000 4 1 百貨 3 新友誼商店 中山 人民路 2號 1988 3， 000 2 1 百貨 4 韓國批發(fā)城 中山 長江路 1990年以前 7， 500 3 無 店鋪 5 秋林女店 中山 勝利廣場旁 1990年以前 5， 400 6 1 百貨 6 中興大廈 中山 友好街 42號 199006 35，000 7 2 百貨 7 國泰大廈 中山 天津街西段 199401 10,800 6 無 百貨 8 友誼商城 中山 人民路 2號 199602 12,000 6 2 百貨 9 天倫商廈 中山 天 津街西段 199610 13,000 6 無 百貨 10 新華洋商場 中山 青泥洼橋 199705 2,800 3 1 店鋪 11 富麗華酒店商場 中山 人民路中段 1998年以前 2,000 1 1 店鋪 12 先施秋林 (百貨 ) 中山 青泥洼橋 1998 20,986 9 1 百貨 13 勝利百貨 中山 大連火車站前廣場 199808 147,000 5 3 百貨 14 邁凱樂大連商場 中山 五惠路 199809 50,000 7 1 百貨連店鋪 15 裕景商城 中山 大連火車站前廣場 199905 50,000 1 無 店鋪 16 時(shí)代購物中心 中山 港灣街 7號 199906 13,800 6 1 百貨 17 巴黎之春購物中心 中山 上海路 199910 23,802 4 2 百貨 18 沃爾瑪超市 西崗 奧林匹克廣場 202004 17,000 無 1 百貨連店鋪 19 奧林匹克購物廣場 西崗 人民體育場北奧林匹克廣場 202004 35,000 無 2 百貨連店鋪 20 大連百盛購物中心 沙河口 西安路 199712 28,000 5 1 百貨 21 家樂福 沙河口 黃河路與西安路交叉口 202001 13,000 6 無 百貨 22 華聯(lián)超市 甘井子 金三角 202007 15,000 1 無 超市連店鋪 23 通發(fā)毅電子商場 沙河口 黃河路 663號 202003 30,000 3 無 店鋪 24 廣榮商城 沙河口 黃河路 667號 202006 27,000 6 無 百貨 25 全景超市 沙河口 沙河口區(qū)臺(tái)山 202001 5,500 2 無 超市連店鋪 26 長江廣場 中山區(qū) 長江路 123號 202005 1,700 2 無 店鋪 27 新瑪特購物廣場 中山 青山街 1號 202010 148,000 8 2 百貨連店鋪 28 百年商城 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 202005 60,000 5 2 百貨 29 奔德大廈 中山 人民路 18,000 4 3 百貨 30 大連世界貿(mào)易大廈 中山 同興街 25號 202010 21,000 7 20 百貨 31 伊都錦 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 24,500 6 1 百貨 32 金座廣場 中山 中山路 47號 30,000 5 1 百貨連店鋪 33 大世界商業(yè)中心 沙河口 五一廣場 202005 71,000 4 2 百貨 34 成吉思汗國際購物中心 沙河口 中山路 552號 160,000 4 1 百貨 35 榮德國 際商城 西崗區(qū) 奧林匹克廣場 202010 32,000 無 2 百貨 36 科技廣場美食城 沙河口 黃河路與西安路交匯處 202005 7,800 3 無 店鋪 223市場售價(jià)及租金反映 現(xiàn)時(shí)各大商場的管理形式是以傳統(tǒng)的百貨公司為主 ,店中店的管理形式在大連市內(nèi)仍未能普及。 百貨方面，大面積出租的僅于餐飲部份，月租金約每平方米 150250元（營業(yè)面積），其它的有品牌的商戶多以聯(lián)營為主。人流多以流動(dòng)人流為主（也因?yàn)猷徑疖囌荆?，檔次比較繁雜，但中下檔商品銷路較好，因經(jīng)營品種太多，且屬于下沉式商場，地形復(fù)雜，令顧客有難辯方向之感，間接影響了主要的品牌銷售業(yè)績。旗艦客戶是美國的沃爾瑪超市，客流量非常大。商業(yè)的發(fā)展也隨著市場的競爭勢頭不斷加劇，使到大連市商用物 業(yè)迎來一輪又一輪的市場熱朝，使到商鋪物業(yè)的市場前景十分樂觀。 規(guī)模優(yōu)勢：商場部分總建筑面積 51809平方米，建筑規(guī)模較大。而不以整體形象展現(xiàn)，本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢將大打折扣。 ⑤ 臨近步行街商業(yè)圈，但與步行街相隔的解放路交 通繁忙，要將步行街消費(fèi)人群引到項(xiàng)目消費(fèi)有一定難度，而且項(xiàng)目面對一條高架橋，車流的行走習(xí)慣對項(xiàng)目有一定影響。 ③ 面對的勞動(dòng)公園位于大連市市中心，凝聚了一批休閑、娛樂的人群，這批人群也為項(xiàng)目帶來一定的商機(jī) 。 T——威脅 ① 青泥洼成熟商業(yè)區(qū)和原有商業(yè)區(qū)在消費(fèi)人流和招 商上對市場客戶的分流。在本項(xiàng)目開發(fā)上我們可以選擇雙管齊下，只是在我們項(xiàng)目營銷策略上，我們的商業(yè)部份先行，但住宅和商業(yè)部份的工程可以同步進(jìn)行， 這樣也有利于項(xiàng)目銷售進(jìn)步保持一致和很好的延續(xù)。 412現(xiàn)時(shí)一般發(fā)展商的唯一解決辦法只有停建；因資金未能到 位。其實(shí)，在房地產(chǎn)發(fā)展中，配合形勢。廣州天河城的成功正好充分表現(xiàn)出這個(gè)現(xiàn)象，因?yàn)閺V州也真是空置商場比比皆是的。 415以上的事實(shí)，在短期內(nèi)改不了，而過剩的供應(yīng)也確實(shí)把很多租金限制在一個(gè)較為低的水平。 416一般商場的成熟期都需要 35年。自一九九八年有超過 210000平方米的商場建成后，商鋪物業(yè)的租售情況大受打擊。 423 在云云的大連購物區(qū)中，中山區(qū)的天津街比較理想。 424 青泥街的未來發(fā)展對大連的購物商情有很大的影響，當(dāng)街道的翻修工程完成，而百年商城又建成后，青泥街的步行街將會(huì)成為大連市購物的新時(shí)尚地區(qū)。它的毗鄰覆蓋地域應(yīng)包括中山區(qū)，西崗區(qū)，沙河口區(qū)及甘井子區(qū)，總?cè)丝跀?shù)量超過一百六十六萬，而絕大多數(shù)都是年齡在 15歲到 45歲的。旅游人數(shù)為 2026萬人，其中 2020萬是國內(nèi)游客。假設(shè)每月消費(fèi) 1000元，每月大連市的消費(fèi)總額會(huì)是 。城市從國內(nèi)較為遲起步改革的城市變?yōu)閲鴥?nèi)向國際開放的五個(gè)城市之一。這從甚至位于繁盛地區(qū)的舊式商場一點(diǎn)也不受歡迎的事實(shí)中可以看到。 n 休閑的購物環(huán)境。 n 靈活變通的商品檔次。雖然每年的增長率也達(dá)兩位數(shù)字，比國家平均數(shù)字高，但在全國排行只能位于第 14位。 442商場類型 ①以地理為類別，商場可分為： n 鄰舍商場 n 地區(qū)性 n 地域性 ②若以購物為類別，商場又可分為： n 日常便利商場 n 休閑商場 n 目標(biāo)商場 n 旅游商場 443商場主題分析 香港又一城的主題 又一城知道本身位置的 特點(diǎn)及顧客的種類，它的主題是「綜合餐飲娛樂及購物便利去迎合家庭成員的需要」。所以它的主題是「包羅萬有的購物商場去迎合年齡 15到 45歲的少青中年人」。 1. 項(xiàng)目擁有較大的規(guī)模、優(yōu)越的位置和特別的主題概念，這在大連乃至全國商業(yè)物業(yè)中實(shí)屬罕見，配合完善的硬件，風(fēng)情化的購物環(huán)境，立面和特色化的燈光處理，足以令項(xiàng)目高檔次的產(chǎn)品特性引起投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者極大的興趣； 2． 大連市是一個(gè)知名的旅游城市，國內(nèi)外的游客較多，高檔次風(fēng)情化的商業(yè)區(qū)可吸引游客旅游購物，又可成為大連市的一張名片。 452本項(xiàng)目的主題定位 “集旅游、娛樂、購物、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲為一體，多種經(jīng)營業(yè)態(tài)并存，洋溢著異國風(fēng)情文化的購物天地 ” ※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 將旅游與購物聯(lián)結(jié)在一起，讓旅游與購物互為促進(jìn)，這是一個(gè)全新的消費(fèi)模式。 ※ 2020年大連市旅游統(tǒng)計(jì)資料： 43萬人次，旅游創(chuàng)匯 3億美元，接待海外游客和創(chuàng)匯又比上年增長了 30％，由此實(shí)現(xiàn)了大連市接待海外游客和創(chuàng)匯連續(xù)三年增長 30％的跳躍式發(fā)展，并在三年間創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)達(dá) 4萬人次。 ※ 借用概念的吸引力 建議在華昌街與五州路交匯設(shè)置一個(gè)廣場，在這個(gè)廣場上經(jīng)營一些露天吧、露天咖啡店，讓消費(fèi)者可在此一邊品賞著香濃的咖啡，一邊欣賞著周邊的迷人的異國風(fēng)景及風(fēng)情；另外還可根據(jù)特定國家的風(fēng)俗，選擇各國特別的 節(jié)日，定期在此舉辦異國的民俗風(fēng)情節(jié)日表演，這樣可增強(qiáng)本項(xiàng)目的特色性，吸引人流，以推動(dòng)商場的經(jīng)營銷售。如我司操作廣州奧林匹克花園的主題形象是 “運(yùn)動(dòng)就在家門口 ”就充分體現(xiàn)了項(xiàng)目的特色，會(huì)使其推廣事半功倍。 B——項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價(jià)值更為顯著。 l 強(qiáng)化首創(chuàng)的全新獨(dú)特主題概念，在大連都獨(dú)具首創(chuàng)性，和唯一性。 帶動(dòng)中、小型商鋪銷售和租賃進(jìn)程，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢。 46項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 461針對項(xiàng)目整塊建議 ◎ 針對本項(xiàng)目由六個(gè)地塊組成，難以成為一個(gè)整體？ 鄙司建議以五州街為主軸線將整個(gè)項(xiàng)目連在一起成為整體。 n 主力店的引入又為商場前期的銷售、招商及后期的經(jīng)營吸引大量的人流。 潮流天地；經(jīng)營種類：主經(jīng)時(shí)尚服裝、精致飾物、甚至可以搜羅香港、日本、韓國等最流行的服飾匯集于此。 租售做法： 此區(qū)負(fù)一層先以招商為主，通過優(yōu)惠的條件引入主力百貨店。 作用： n 可將 D、 E地塊與勞動(dòng)公園連通，解決解放路為交通主干道車流較多，行人過馬路不便的問題，為對面的人流 過馬路提供方便， n 將勞動(dòng)公園旅游觀光、平時(shí)運(yùn)動(dòng)鍛煉、休閑等的人流吸引過來，推動(dòng) D、 E地塊的經(jīng)營發(fā)展。 “相互結(jié)合、相互帶動(dòng) ”是指令到 “動(dòng) ”與 “靜 ”之間，以同樣的主題，相互和諧地結(jié)合，成為整體；另外，兩者也因?yàn)橛幸粋€(gè)共同的主題，相互帶動(dòng)彼此的經(jīng)營。 新生代天地：經(jīng)營兒童服飾，玩具精品。 相應(yīng)配套：設(shè)立一小型 T型舞臺(tái)，有利于在開業(yè)以后定期或不定期舉行的時(shí)裝秀或者其他產(chǎn)品的推廣活動(dòng)提供有效場地 ：設(shè)立 “SPA” 美容療法會(huì)館，女士健身美體中心。 設(shè)置原因：利用設(shè)置游玩配置吸引年青消費(fèi)人流。 租售做法：此區(qū)先已招商為主，通過優(yōu)惠的條件引入一些國際性知名品牌，后期作帶 租約銷售。 與整個(gè)項(xiàng)目裝修設(shè)計(jì)的統(tǒng)一，法國凱旋門、美國的自由女神、荷里活偶像等各具特色的景點(diǎn)、當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗文化，都會(huì)設(shè)置于其中。 特別補(bǔ)充說明： 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更多地體現(xiàn)為 “街區(qū)概念 ”而非常見 “場館概念 ”，令?yuàn)蕵沸蓍e配置與經(jīng)營布局有機(jī)結(jié)合； a) 于業(yè)態(tài)功能區(qū)之間的銜接可采用裝修風(fēng)格或配套設(shè)施進(jìn)行劃分，既體現(xiàn)出明顯的業(yè)態(tài)功能分區(qū)，又體現(xiàn)項(xiàng)目的統(tǒng)一性，并充分考慮到出人流導(dǎo)向的效果。 5 商場的租售策略 51目標(biāo)客戶 511銷售目標(biāo)客戶 （投資客、品牌商戶 /廠家、個(gè)體經(jīng)營者） n 本地客戶 n 外地客戶（省內(nèi)、國內(nèi)） n 外資客戶（港澳臺(tái)、國外） 512招商客戶 n 主力經(jīng)營商戶（體現(xiàn)商場形象和檔次） n 目標(biāo)經(jīng)營商戶（國內(nèi)外知名品牌） n 個(gè)體經(jīng)營者 52租售時(shí)機(jī) 考慮因素：工程進(jìn)度 當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣 當(dāng)?shù)貧夂? 租售籌備進(jìn)度 53租售策略 531租售推廣策略 ◎推售前準(zhǔn)備階段 n 目的（效果）