【正文】 級性的交通系統(tǒng)；三、產(chǎn)品定位 一級道路： 車道寬 10米，連接各 “ 大區(qū)域 ” 間的“ 主干路 ” （環(huán)形路、雙行道）； 二級道路： 車道寬 6米，連接各 “ 群落 ” 、各 “組團 ” 間的 “ 環(huán)形路 ” （單行道）； 三級道路： 車道寬 4米， “ 入戶 ” 的 “ 盡端路 ”； 四級道路： 路寬 2米，主要服務(wù)于人流的 “ 步行道 ” ；線形因地制宜。面積不小于1000平米 三、產(chǎn)品定位216。? 這些客戶本人或子女在北京城里有房，這里主要作為第二居所，子女家人周末過來度假，還可在不忙的時候過來享受自然美景；? 最為關(guān)注項目的位置交通、周邊環(huán)境、園林景觀和建筑風(fēng)格，對價格仍有一定敏感度。，將各對比項目賦予不同的權(quán)重值。 盈虧平衡分析五、價格定位按設(shè)計生產(chǎn)能力，盈虧平衡銷售價格： PO =V+F/QC=4980元 /平米 計算結(jié)果表明，該項目的銷售價格達到 4980元 /平米 ，項目就不致于虧本SFVE產(chǎn)量A金額0五、價格定位 變動項目方案的各種數(shù)據(jù)，對方案的財務(wù)內(nèi)部收益率作淡因素敏感性分析。 確 保 速 度合理運用價格策略，結(jié)合市場契機，確保項目銷售速度的基礎(chǔ)上，確保項目收益以確保銷售速度，快速回款和高收益并重高效的市場戰(zhàn)略在手續(xù)、銷售物料準(zhǔn)備齊全的前提下， 06年銷售實現(xiàn) 2個億的銷售額以低總價院落別墅熱銷帶動小獨棟推廣，引爆項目整體市場運作216。216。216。該階段已取得部分市場份額，及市場接受度，是屬鞏固 “ 陣地 ” 擴大 “戰(zhàn)果 ” 的時段，因此力求在該階段采取以下措施及完成銷售目標(biāo)。加強與成交客戶的聯(lián)誼活動，擴大口碑宣傳。　　　　由于四月中旬至 5月底是一年銷售第一個旺季，本項目估計 8月上旬開始認(rèn)購， 8月下旬才能公開發(fā)售，接下來的 9月至 1０月是又一銷售旺季，本階段是本案銷售關(guān)鍵時期，會掀起新一輪銷售高峰，至春節(jié)前應(yīng)達到80%的銷售率，隨后進入尾盤銷售。 3年內(nèi)一至四期全部售磬。聽濤雅苑 璽萌苑 完成剩余樓層的銷售工作，及總均價的控制。強化宣傳本案的物業(yè)管理。在適量的平面媒體并配合 SP促銷活動之下，人員銷售全面展開（現(xiàn)場促銷、人員拜訪、電話追蹤、直接郵遞）。216。二、銷售執(zhí)行力策劃產(chǎn)品生產(chǎn)者銷售資金消費者銷售是核心競爭力市場接受層面做初步探尋，在這個階段需要我們完成以下工作步驟：216。 根據(jù)項目的初步估算，整個項目的 “ 開發(fā)成本 ” 平均單價在 4500元 /平方米 ，未來的 “ 銷售價格 ” 在會達到 7088/平方米，單位面積的收益平均應(yīng)該在 2588元 /平米 左右，項目總體收益會在 1億元 左右。 （ 3）變動成本與產(chǎn)品產(chǎn)量成正比變化。 備注：院落別墅的可比產(chǎn)品選擇競爭項目中的雙拼、院落別墅一類的類別墅產(chǎn)品作為評估對象。 行為描述? 年齡段在 35—50 歲之間，家庭組成兩代 3口或三代五口；? 有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的城市中產(chǎn)階級，平時工作緊張，壓力大，節(jié)假日渴望在郊區(qū)有一處世外桃源來放松心情，但以其目前的經(jīng)濟條件還不能或不想負(fù)擔(dān)動輒幾百萬的別墅；? 私企業(yè)主或企業(yè)中高層管理者居多，月收入多在 2萬以上；四、客群定位216。 北入口南入口中心綠地三、產(chǎn)品定位216。 “別墅區(qū) ”控制外來車輛進出，并盡可能減少內(nèi)部汽車交通；216。院落別墅戶型示意三、產(chǎn)品定位小獨 棟 “ 室內(nèi)空 間 ” 布局（地上面 積 ） 202350平米 戶 型的功能 設(shè)計 參考 標(biāo) 準(zhǔn)功能空 間 設(shè)計 要求 參考面 積 （平米）首 層 門廳 禮 儀 性 強 46客 廳 靠近主入口 16－ 20廚房 開放性的，可以 設(shè)計 餐吧 10－ 15家庭 廳 與后院和廚房 聯(lián) 系 25－ 28早餐室 與廚房 聯(lián) 系 6－ 10正餐 廳 與廚房距離 較 近 16－ 18工人房 帶衛(wèi) 生 間 6－ 8洗衣房 3－ 5衛(wèi) 生 間 2件布置 3－ 5書 房（臥室） 帶衛(wèi) 生 間 16－ 18車庫 單車 位 18－ 22二 層 主臥室 包括步入式更衣 間 和主 衛(wèi) ，小面 積過廳 45－ 55次主臥 包括 衛(wèi) 生 間 （ “ 雙主臥 ” ） 20－ 22次臥室 1間 14－ 16次臥 衛(wèi) 生 間 4件布置 4－ 6其它 樓梯 凈寬 控制在 1米以上， 設(shè) 置可停留空 間 －－三、產(chǎn)品定位216。 除 “ 小獨棟 ” 產(chǎn)品外，建議采用 “ 院落別墅 ” 的類別墅產(chǎn)品設(shè)計，院落別墅不強調(diào)前后院的規(guī)模，較獨棟別墅對交通面積、庭院面積以及綠化面積的要求較少，同時亦能保證項目的品質(zhì)，可以最大限度利用項目地塊狹長的地形，提高項目容積率。 通過設(shè)計豐富的住宅類型 ,合理的規(guī)劃布局 ,最大化利用容積率。? “中等風(fēng)險，中、高收益 ”。 應(yīng)當(dāng)注意的是，產(chǎn)品的市場定位不是去刻意創(chuàng)造某種新奇或與眾不同的事物，而是去整合已經(jīng)存在的聯(lián)系。由于別墅項目受到嚴(yán)格審批，現(xiàn)有及在建別墅將成為稀缺資源，升值潛力較大市場威脅T市場機遇O一、宗地分析SO 利用區(qū)域景觀、大區(qū)域交通優(yōu)勢，將二次、多次置業(yè)客群定位我們的目標(biāo)客戶，做高性價比的第二居所。項目所在區(qū)域居住氛圍不成熟?；⒂鴾系奈靼队邪l(fā)射塔，屬于項目硬傷之一。項目內(nèi)有地?zé)峋Y源可以利用。 昌平區(qū)自然風(fēng)光優(yōu)美，文化古跡眾多。交通 北京 八達嶺高速公路和溫南公路縱貫鎮(zhèn)域南北，北京外二環(huán)高速公路的白葛路段、京密引水渠 紅冶路和水南路橫貫東西，在馬池口鎮(zhèn)形成三橫二縱的干線公路網(wǎng)，兼有通往頤和園快速公路，薊門橋快速路，馬甸橋八達嶺高速公路，德勝門快速路等多條路線與市區(qū)緊密相聯(lián)。 一、宗地分析 項目原為北京圓夢園老年康樂中心，宗地兩面臨路，西鄰虎峪溝幸福河。?面積所引起的總價門檻亦是阻礙項目銷售的原因 無雙產(chǎn)品類別：疊拼物業(yè)地址：昌平區(qū)八達嶺高速11出口右轉(zhuǎn) 800米開 發(fā) 商：北京金環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積： 建筑面積： 61172平米 開盤時間： 051022入住時間： 06831套 數(shù)： 142套價 格：均價 9000元 /平米 （地下贈送）銷售情況：已簽約 109 套成交均價： 7113 元 /平米 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯主力戶型： 200平米總 價： 228萬 /套起 產(chǎn)品特色：小獨棟社區(qū)二、區(qū)域市場分析項目借鑒?項目為三水青清的二期，一期以聯(lián)排為主，而其產(chǎn)品升級為小獨棟。 市場供給分析 項目名稱 物業(yè)形態(tài) 規(guī)模 容積率 價格 裝修標(biāo)準(zhǔn) 交房日期WEhouse 獨 棟 、 聯(lián) 排200320 占地 ㎡ 總 建面 ㎡ 15000 毛坯 現(xiàn) 房香山 81號院 聯(lián) 排 占地 ㎡ 總 建面 ㎡ 25000元 /平方 毛坯 檀香山 雙拼、 聯(lián) 排（ 220300地下： 80） 占地 ㎡ 總 建面 25萬㎡ 聯(lián) 排 12800雙拼 14800 毛坯 現(xiàn) 房西山美墅館 獨 棟 230360疊拼、公寓 占地 60萬㎡ 總 建面 40萬㎡ 別 墅 20230公寓 9200 精裝修 現(xiàn) 房香山清琴獨 棟（地上 350平方米至700平方米，地下）占地 ㎡ 28000元 /平方米 毛坯 二、區(qū)域市場分析? 素有 “ 皇家板塊 ” 的美譽，主要得益于西山（香山）所特有的自然景觀價值，加上其后天的合理建設(shè)使得交通便捷，配套完善，使其具備了與北京其它別墅區(qū)域一爭高下的實力；? 西山板塊別墅市場目前以國內(nèi)消費者為主，自住型客戶居多 ；? 是北京舒適型樓盤的代表，主流產(chǎn)品為景觀洋房、 LOFT公寓和獨棟別墅；? 該區(qū)域別墅產(chǎn)品目前價位基本上為 200萬元／套－ 1500萬元／套之間，高端價位產(chǎn)品居多；? 土地供應(yīng)量有限，市場已成萎縮趨，隨著土地供應(yīng)的減少，房價將會進一步增長，同時也將是今后北京房價上漲較快的區(qū)域之一 。區(qū)域的整體市場認(rèn)知具備基礎(chǔ)，有利于 本案的基本面?zhèn)鞑ァ?16。216。? 區(qū)域供給項目中，產(chǎn)品線豐富，層次劃分明顯，玫瑰園、碧水莊園等高檔別墅項目提升區(qū)域市場形象，領(lǐng)秀硅谷、寬 house等中檔、經(jīng)濟型別墅拓寬了區(qū)域市場需求層面。? 2023年北京別墅市場的價格仍將逐漸回歸，與 2023年相比呈現(xiàn)平緩下降趨勢。 市場價格分析 隨著國家宏觀政策一再強壓，加之奧運會的逐步臨近，諸多已經(jīng)拿地的開發(fā)商也加快了項目的入市時間，以此減少今后的開發(fā)壓力，所以別墅類物業(yè)開發(fā)商在定價方面也較為低調(diào)，諸多原因?qū)е?5年別墅市場均價下滑。 土地短缺，上市新房銳減，價格借勢上揚 216。 熱點區(qū)域，更加分散216。216。 市場發(fā)展預(yù)測 一、房地產(chǎn)宏觀市場 ? 核心競爭區(qū)域：京昌高速沿線? 相關(guān)競爭區(qū)域：亞北區(qū)域 西山區(qū)域 溫榆河區(qū)域二、區(qū)域市場分析 項目位于京昌高速沿線西側(cè)，按照地緣性原則，將項目競爭區(qū)域劃分為四個板塊：2. 核心競爭區(qū)域分析項目名稱 物業(yè)形態(tài) 規(guī)模 容積率 價格 裝修標(biāo)準(zhǔn) 交房日期龍 城花園 一二期 別 墅、公寓（售罄） 四期獨 棟 （ 250389㎡） 占地： 66萬㎡建面： 35萬㎡ 別 墅均價： 11500元 /㎡ 毛坯 現(xiàn) 房靜林灣 能夠帶動區(qū)域市場認(rèn)知度的極大提升。 據(jù)粗略統(tǒng)計，該區(qū)域 20％左右的產(chǎn)品價位集中在 10000元 /平米以上；2