某項目產品規(guī)劃建議報告(存儲版)
【正文】 工交通示意圖 A地塊 B地塊 C地塊 A地塊 施工通道 B地塊 施工通道 C地塊 施工通道 地塊現(xiàn)狀 A地塊緊靠融創(chuàng)御錦，有高差 c地塊 輕軌兩旁 輕軌兩旁 B地塊地勢平坦 B地塊地勢平坦 輕軌出站廣場 外圍有高差 有高壓線環(huán)繞 輕軌出站廣場 目前唯一車行入口 融創(chuàng)項目 A C B ? 東面：融創(chuàng)紫楓郡，已入住項目 ? 南面：機場高速路與通往民心佳苑的市政公路立體交叉形成，同時有高壓線環(huán)繞。 一、復式產品總體量與市場現(xiàn)狀分析 通過對近兩年市場復式產品的分析我們可以看出，該類產品在都市中心區(qū)分布較少，主要集中在城市成長板塊非核心區(qū)域，且在市場中相對存量與之前相比有較大程度減少。 二、關于三房比例與面積問題 世聯(lián)將此問題分化為兩個問題來論證與探尋 : 三房比例問題 三房面積問題 三房占比問題 ——項目區(qū)域項目成交房型統(tǒng)計 1 行標簽 套內面積 （㎡） 總套數(shù) 套數(shù)占比 總體量 （㎡） 體量占比 公寓一房 18 3081 26% 73298 11% 復式兩房 D戶型 916 27% 67803 25% 平層兩房 b 396 24133 公寓兩房 1896 72522 復式三房 A戶型 458 47% 44863 64% 復式三房 B戶型 1374 131200 復式三房 C戶型 916 84946 平層三房 a 396 32495 平層三房 b 396 33099 公寓三房 1896 102267 總計 —— 11725 100% 666625 100% 2023年龍頭寺 照母山板塊高層產品房型成交體量比例 ? 目標區(qū)域三房占比 45%，與兩房成交體量結構比為 ： 1 ? 本項目三房體量占比 63%，高出市場平均水平約 18個百分點。 2 高層躍層平面圖 躍層戶型 銷售套內面積 戶型 實得套內面積 贈送率 體量占比 A 65 2+1房 88 33% 57% A’ 67 2+1房 91 24% B 51 2房 60 17% 43% C 49 2房 58 18% 三房面積問題 ——典型項目分析 (復式 ) 典型項目分析之復式 ——協(xié)信星都會 2 A戶型 2層 B戶型 1層 B戶型2層 A戶型 1層 偶數(shù)層為 A戶型，奇數(shù)層為 B戶型 三房面積問題 ——典型項目分析 (復式 ) 典型項目分析之復式 ——協(xié)信星都會 2 ?戶型躍層設計，贈送面積大 ?主臥面積大，約 ㎡，居住舒適度高 ?產品設計丌合理，次臥私密性較差，客廳狹長 套內 65㎡ 實得 88㎡ 套內 67㎡ 實得 91㎡ 三房面積問題 ——典型項目分析 (復式 ) 典型項目分析之復式 ——協(xié)信星都會 2 套內 51㎡ 實得 60㎡ 套內 49㎡ 實得 58㎡ ?戶型設計緊湊，浪費空間少 ?陽臺面積大，戶型可變性強 ?產品設計丌合理，主臥私密性較差 三房面積問題 ——典型項目分析 (復式 ) 典型項目分析之復式 ——協(xié)信星都會 2 7萬方集中商業(yè)及住宅底商 一期 二期 三期 三期規(guī)劃 3萬方商業(yè) 基礎資料 位置 南岸彈子石 CBD騰龍大道（朝天門大橋南橋頭） 所屬板 塊 彈子石 CBD板塊 項目組成 由 22幢高層住宅、以及 10萬㎡商業(yè)組成，整個小區(qū)規(guī)劃分為 3個組團，商業(yè)部分沿小區(qū)主出入口布局排布， 項目自身配套 幼兒園、農貿市場 占地 128000㎡ 體量 537000㎡ 容積率 建筑形態(tài) 高層 總規(guī)劃戶數(shù) 4932 內部配套 愛情廣場、商業(yè) 藍光 COCO一期產品為全平層三房，套內面積 4061㎡ 戶型 3室 1廳帶生活陽臺 （一期產品） 套內面積 40㎡ 52㎡ 61㎡ 所占比例 45% 18% 37% 三房面積問題 ——典型項目分析 (平層 ) 典型項目分析之復式 ——藍光 COCO時代 2 戶型 3室 1廳帶生活陽臺 套內面積 40㎡ 52㎡ 61㎡ 所占比例 45% 18% 37% 戶型點評： 優(yōu)點： ?緊湊設計，熱銷戶型； ?功能分區(qū)齊全， ?贈送較大，高性價； 缺點： ?尺寸較小，舒適度不足； 贈送面積 套內面積：約 40㎡ 贈送面積：約 19㎡ 實際面積： 59㎡ 三房面積問題 ——典型項目分析 (平層 ) 典型項目分析之復式 ——藍光 COCO時代 2 贈送面積 套內面積：約 52㎡ 贈送面積：約 10㎡ 實際面積： 62㎡ 戶型點評： 優(yōu)點： ? 緊湊小戶型設計 ? 面積適中，總價較低； ? 雙生活陽臺贈送，贈送面積較大； 缺點： ? 部分采光不足； ? 戶型緊湊，舒適度不足 戶型 3室 1廳帶生活陽臺 套內面積 40㎡ 52㎡ 61㎡ 所占比例 45% 18% 37% 三房面積問題 ——典型項目分析 (平層 ) 典型項目分析之復式 ——藍光 COCO時代 2 戶型點評： 優(yōu)點： ?面積適中，總價不高； ?功能分區(qū)齊全， ?贈送較大，高性價； ?書房贈送，可改成臥室； 缺點： ? 尺寸較小，舒適度不足； 贈送面積 套內面積：約 61㎡ 贈送面積：約 13㎡ 實際面積： 74㎡ 戶型 3室 1廳帶生活陽臺 套內面積 40㎡ 52㎡ 61㎡ 所占比例 45% 18% 37%
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