某項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 融創(chuàng)竣爵堡 民心佳苑 民心佳苑 融創(chuàng)御錦 組團(tuán) 形態(tài) 產(chǎn)品類型 戶型 套內(nèi)面積 層高 （ m） 層數(shù) 單棟面積 （㎡） 棟數(shù) 套數(shù) 面積 （㎡） 片區(qū)總面積 （㎡） A區(qū) 住宅 100m平層 1T12 2房、 3房 4663 33 29909 3 1188 89727 221826 住宅 130m復(fù)式 2房、 3房 5775 23 33025 4 1472 132099 西 B區(qū) 住宅 130m平層 1T12 2房、 3房 5878 46 44788 1 552 44788 144788 辦公 +酒店 80000 沿街商業(yè) 20230 東 B區(qū) 公寓 60m 1房、 2房、 3房 1840 11 11515 2 638 23029 342215 80m 1房、 2房、 3房 1840 15 15702 4 1740 62807 100m 1房、 2房、 3房 1840 19 19889 3 1653 59666 住宅 130m復(fù)式 2房、 3房 5775 23 33025 3 1104 99074 住宅 100m復(fù)式 2房、 3房 5775 17 24410 4 1088 97638 C區(qū) 公寓 40m 1房、 2房、 3房 1840 8 8374 10 2320 83742 102584 50m 1房、 2房、 3房 1840 9 9421 2 522 18842 配套 17973 總建筑面積 829387 （可售總面積： 666625㎡） 目前產(chǎn)品配比情況 —形態(tài) ? 復(fù)式體量約 33萬(wàn)方，總占比 %，可售占比 %； ? 商業(yè)體量 2萬(wàn)方，總占比 % 目前產(chǎn)品配比情況 —房型 ? 三房總體量占比 64% ? 復(fù)式三房戶型套內(nèi)面積比平層三房大 10㎡左右 行標(biāo)簽 套內(nèi)面積（㎡） 總套數(shù) 套數(shù)占比 總體量（㎡） 體量占比 公寓一房 18 3081 26% 73298 11% 復(fù)式兩房 D戶型 916 27% 67803 25% 平層兩房 b 396 24133 公寓兩房 1896 72522 復(fù)式三房 A戶型 458 47% 44863 64% 復(fù)式三房 B戶型 1374 131200 復(fù)式三房 C戶型 916 84946 平層三房 a 396 32495 平層三房 b 396 33099 公寓三房 1896 102267 總計(jì) —— 11725 100% 666625 100% 項(xiàng)目規(guī)劃目前問題聚焦 項(xiàng)目目前經(jīng)過多輪的設(shè)計(jì)論證： 我方認(rèn)為需要在此基礎(chǔ)上從市場(chǎng)角度來(lái)驗(yàn)證項(xiàng)目整體可實(shí)現(xiàn)銷售度和項(xiàng)目?jī)r(jià)值問題。 重慶承南接北區(qū)域，住投價(jià)值優(yōu)秀 項(xiàng)目周邊情況及車行到達(dá)線路 路線 1 路線 2 路線 3 奧園大社區(qū) 融創(chuàng)金貿(mào)時(shí)代 融創(chuàng)御錦 童家院子 地塊 融創(chuàng)御苑 融創(chuàng)竣爵堡 CBD 中航翡翠城 童家院子項(xiàng)目 城市功能 核心區(qū) 城市功能核心區(qū)“擴(kuò)容第一盤” 60m 2棟 80m 4棟 100m 3棟 輕軌集團(tuán)物業(yè) C地塊 B地塊 3棟 4棟 3棟 4棟 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 輕軌上蓋、陽(yáng)光二 /三小，產(chǎn)品豐富； ? 以經(jīng)濟(jì)型中等居家和投資型產(chǎn)品為主； 總計(jì)容面積 830000㎡ 容積率 4 建筑面積 46萬(wàn)斱 綠化率 30% 住宅 464100㎡ 建筑密度 35% 商業(yè) 355500㎡ 土地性質(zhì) 商業(yè)兼容二類居住用地 配套 10400㎡ 物業(yè)類型 上蓋綜合開發(fā)物 業(yè) 限高 頭排建筑絕對(duì)高度丌得大亍 80米，高度控制分區(qū)二內(nèi)建筑絕對(duì)高度丌得大亍 60米，高度控制分區(qū)三內(nèi)建筑絕對(duì)高度丌得大亍40米 童家院子施工交通示意圖 A地塊 B地塊 C地塊 A地塊 施工通道 B地塊 施工通道 C地塊 施工通道 地塊現(xiàn)狀 A地塊緊靠融創(chuàng)御錦，有高差 c地塊 輕軌兩旁 輕軌兩旁 B地塊地勢(shì)平坦 B地塊地勢(shì)平坦 輕軌出站廣場(chǎng) 外圍有高差 有高壓線環(huán)繞 輕軌出站廣場(chǎng) 目前唯一車行入口 融創(chuàng)項(xiàng)目 A C B ? 東面：融創(chuàng)紫楓郡，已入住項(xiàng)目 ? 南面：機(jī)場(chǎng)高速路與通往民心佳苑的市政公路立體交叉形成，同時(shí)有高壓線環(huán)繞。 “商業(yè)體量”問題 項(xiàng)目目前商業(yè)體量在 80余萬(wàn)方的整體項(xiàng)目而言，相對(duì)較少，是否有可以擴(kuò)展的空間，為未來(lái)商業(yè)性質(zhì)公寓贏得價(jià)格空間。相對(duì)于平層產(chǎn)品，復(fù)式產(chǎn)品建安成本更高，將抵消部分溢價(jià)空間。 ? 按照 2023年復(fù)式產(chǎn)品單項(xiàng)目最高年去化量 7萬(wàn)方，本案復(fù)式產(chǎn)品 周期預(yù)估，童家院子項(xiàng)目復(fù)式產(chǎn)品總體量建議控制在 25萬(wàn)方以內(nèi)。 13 14 15 16 7 9 11 12 8 6 5 4 1 2 3 幼兒園 平層戶型 躍層戶型 別墅產(chǎn)品 幼兒園 別墅 平層產(chǎn)品樓棟與復(fù)式產(chǎn)品樓棟比為： 3： 2 三房占比問題 ——一般典型項(xiàng)目產(chǎn)品配比一覽 協(xié)信星都會(huì) 1/3樓棟為復(fù)式產(chǎn)品 1 高層躍層平面圖 躍層戶型 銷售套內(nèi)面積 戶型 實(shí)得套內(nèi)面積 贈(zèng)送率 體量占比 A 65 2+1房 88 33% 57% A’ 67 2+1房 91 2
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