【正文】 長(zhǎng)哈鐵路以西 開(kāi)盤時(shí)間：預(yù)計(jì) 08年 45月開(kāi)盤 占地面積： 52萬(wàn)㎡ 建筑面積： 60萬(wàn)㎡ 面積區(qū)間： 50110㎡ 工程進(jìn)度：部分地塊拆遷 價(jià)格： 預(yù)計(jì)均價(jià) 2500元 /㎡ 入市 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 典型案例 3： 東田 天朗國(guó)際 —— 公園地產(chǎn)模式 項(xiàng)目評(píng)析：項(xiàng)目今年 9月末開(kāi)始拆遷，分期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì) 5年完成。所有戶型采用正南正北，大開(kāi)間，小進(jìn)深，動(dòng)靜分區(qū)，全框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。處于配套相對(duì)較為齊全，居住氛圍較為成熟的城市次中心區(qū)域的宜居型住宅產(chǎn)品。 MODEL D 經(jīng)濟(jì)型住宅 規(guī)避同質(zhì) 提升競(jìng)爭(zhēng)力 ? 目前，區(qū)域市場(chǎng)及北部環(huán)線各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，無(wú)論檔次、價(jià)格、產(chǎn)品、配套等都基本相同，使得各項(xiàng)目的客戶存在嚴(yán)重的交叉現(xiàn)象，造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ? 北環(huán)：代表項(xiàng)目樂(lè)嘉茗園 ：位于北環(huán)城路中東首座 3300元、樂(lè)嘉茗園 2600元 /㎡ ，銷售成績(jī)良好。 ? 西環(huán)：代表項(xiàng)目綠地長(zhǎng)春上海城 ，最初入市鎖定的目標(biāo)客群是一汽廠區(qū)，主打項(xiàng)目品牌，以項(xiàng)目的品質(zhì)、產(chǎn)品、服務(wù)等多方面在汽群體中取得了較好的口碑。 ? 2022年寬城全區(qū)房地產(chǎn)總開(kāi)發(fā)量要達(dá)到 400萬(wàn)平方米；保守統(tǒng)計(jì)鐵北區(qū)域?qū)⒂薪?100萬(wàn)㎡的商品房同時(shí)上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將白熾化，并成為長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼東南、城西之后的的熱點(diǎn)區(qū)域。 ? 隨著 2022年長(zhǎng)春市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)北部新城，寬城區(qū)迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇。 ? 新的規(guī)劃使城市不斷向外擴(kuò)張，周邊縣市人群入城經(jīng)商、定居比例將會(huì)提高。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ? 區(qū)域規(guī)劃推進(jìn)北部新城房地產(chǎn)的快速發(fā)展，能夠逐漸形成長(zhǎng)春居住向北遷徙的現(xiàn)象，成為長(zhǎng)春的“第二個(gè)東南板塊”。 08年將完成重點(diǎn)初中七十二中、藝術(shù)館、圖書(shū)館、全民健身中心、中醫(yī)院、第六醫(yī)院和社會(huì)福利院等建設(shè)工程。鐵北建設(shè)計(jì)劃總投入 100億元，城市功能建設(shè)全方位啟動(dòng)，以期實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)大鐵北、承擔(dān)長(zhǎng)春北半徑的總體目標(biāo)。 “兩帶”：指沿著區(qū)內(nèi)串湖和伊通河兩條水系，形成寬城西部生態(tài)廊帶。 ? 區(qū)域居民整體收入水平有限，消費(fèi)能力低。區(qū)域之間主干路網(wǎng)尚未形成，斷頭路、破損路多。 改革開(kāi)放時(shí)期譜寫(xiě)過(guò)美好的篇章的鐵北，沒(méi)有發(fā)展成一個(gè)有規(guī)模的核心城區(qū)，成了長(zhǎng)春有名的棚戶區(qū)。 西 部 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 回憶 —— 歷史之痛 鐵北板塊 鐵北經(jīng)濟(jì)較鐵南落后：占寬城區(qū)總面積超過(guò) 80%的鐵北財(cái)政收入?yún)s只占到全區(qū)財(cái)政收入的 40%。 由于區(qū)域市政配套建設(shè)較慢，影響了板塊房地產(chǎn)的迅速發(fā)展。因以舊城區(qū)為主， 目前房地產(chǎn)項(xiàng)目多為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，區(qū)域房地產(chǎn)屬穩(wěn)步發(fā)展階段 。 下面通過(guò)市場(chǎng)板塊的橫向?qū)Ρ绕饰霭鍓K特征，從營(yíng)銷全城的角度去關(guān)注區(qū)域板塊之爭(zhēng)，探悉板塊脈搏，從而發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)、掘出項(xiàng)目?jī)r(jià)值之魂！ 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 專題研究： 寬城區(qū)地產(chǎn)格局與發(fā)展歷程 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分布示意 綠園區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)部分 寬城區(qū)、部分二道區(qū) 二道區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū) 南關(guān)區(qū)部分、高新區(qū)部分、凈月開(kāi)發(fā)區(qū) 朝陽(yáng)區(qū)、南關(guān)區(qū) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 對(duì)比 —— 戰(zhàn)略全局之上 中 部 Text in here 北 部 東 部 南 部 城市中心地段 ， 都市核心的中央生活區(qū)，擁有豐富的商業(yè)資源，基礎(chǔ)設(shè)施完備，配套齊全，其市場(chǎng)一直備受關(guān)注， 房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升 。 小面積戶型、總房款少、購(gòu)置門檻低、投資回報(bào)度高等優(yōu)勢(shì)，面為眾多投資購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)，并迎合了很大一部分目標(biāo)客群，比如家庭人口很少，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱、首次置業(yè)的中青年消費(fèi)者，市場(chǎng)需求較為旺盛。新建商品住房?jī)r(jià)格將有小幅上揚(yáng)的空間 。 由于屬于品質(zhì)提升和需求拉動(dòng)的自然上漲，仍在房地產(chǎn)市場(chǎng)理性的上漲區(qū)間范疇內(nèi)。因此， 從 2022年度可售面積來(lái)看， 2022年的房地產(chǎn)供應(yīng)相對(duì)較低，存在開(kāi)發(fā)商捂盤惜售的現(xiàn)象。 國(guó)家對(duì)土地的宏觀調(diào)控開(kāi)始有所顯現(xiàn)。預(yù)計(jì)在 2022年，長(zhǎng)春市商品房的上市量將達(dá)到 600～ 800萬(wàn)㎡。 主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)為 “ 雙心三翼、多組團(tuán) ” ： “ 雙心 ” 分別指人民廣場(chǎng)一帶主中心和人民大街南端的南部副中心， “ 三翼 ” 分別指西南、東南和東北三個(gè)主要城市發(fā)展方向，多組團(tuán)是指城市的空間拓展采取組團(tuán)的布局模式； 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 大力發(fā)展工業(yè)的戰(zhàn)略引擎 政策扶持 長(zhǎng)春政策 吉林省政策 中央政策 振興老東北工業(yè)基地 ?加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國(guó)有企業(yè)改革改組改造； ?著力振興裝備制造業(yè)，促進(jìn)資源枯竭型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型； ?全面推進(jìn)工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，提升和優(yōu)化第二產(chǎn)業(yè)； ?大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，調(diào)整中增加勞動(dòng)力就業(yè)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 投資對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)明顯，消費(fèi)能力有待提高 自 2022年開(kāi)始， 固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng) ， 2022年固定資產(chǎn)投資 占GDP比重 65％，對(duì)拉動(dòng)城市的發(fā)展起到了明顯的作用，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)初顯領(lǐng)航之勢(shì)； 城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入持續(xù)快速增長(zhǎng) ， 07年同比增幅為 12％，處于同類城市上游行列，但絕對(duì)值仍較低； 由于歷史原因 城市經(jīng)濟(jì)一度缺乏活力，城市居民消費(fèi)能力有限，但隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，城市居民消費(fèi)能力和消費(fèi)意識(shí)正在逐年提高。 5. 區(qū)域內(nèi)土地儲(chǔ)備數(shù)量加大 ,競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不斷增多 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 定位的核心問(wèn)題點(diǎn) 如何利用項(xiàng)目現(xiàn)有的區(qū)位條件，營(yíng)造項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)？ 如何彌補(bǔ)地塊及周邊生活配套嚴(yán)重不足給居民生活帶來(lái)的不便？ 如何整合自身配套并打造差異化產(chǎn)品，發(fā)揮項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？ 北部新城中心區(qū)域，目前區(qū)位整體環(huán)境與形象較差 地塊周邊生活、商業(yè)配套匱乏，市政配套待建 項(xiàng)目南靠養(yǎng)正高中、地塊內(nèi)有生活、教育的公建規(guī)劃 項(xiàng)目周邊潛在競(jìng)爭(zhēng)較多，產(chǎn)品如何定位可使項(xiàng)目在市場(chǎng)中取得先機(jī)？ 項(xiàng)目南側(cè)、東側(cè)、北部為大盤或待開(kāi)發(fā)地塊 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ? 項(xiàng)目的地塊猶如一塊璞玉，品牌、區(qū)政府所在地及區(qū)域未來(lái)配套發(fā)展前景、地塊內(nèi)配套規(guī)劃及毗鄰養(yǎng)正中學(xué)是地塊的核心資源所在，讓我們備感驚喜和珍愛(ài)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)研判 優(yōu)勢(shì)（ Strength ） 劣勢(shì)（ Weakness ） ? 地塊所在區(qū)位處于寬城區(qū)城市服務(wù)中心，與寬城區(qū)政府斜角相望，有較好的發(fā)展前景； ? 項(xiàng)目南側(cè)緊鄰養(yǎng)正高級(jí)中學(xué)，為居民高中入學(xué)提供方便； ? 地塊周邊未來(lái)的配套發(fā)展環(huán)境較好：東側(cè)為規(guī)劃醫(yī)院（醫(yī)大三院）、七十二中，西側(cè)為規(guī)劃中的寬城區(qū)體育中心、社會(huì)停車場(chǎng)等，給項(xiàng)目帶來(lái)較大升值和發(fā)展空間。這是一個(gè)是由原長(zhǎng)春市十二中和長(zhǎng)春市四中組建而成的省級(jí)重點(diǎn)高中。 ?地塊開(kāi)發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場(chǎng)歡迎 ?產(chǎn)品在結(jié)合客群特點(diǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價(jià)值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 地塊價(jià)值解析之一： 寬城城市服務(wù)中心的建設(shè)將極大提升區(qū)域土地價(jià)值 寬城區(qū)政府辦公中心 極大提升區(qū)域土地價(jià)值 經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)和發(fā)展前景 ?寬城城市服務(wù)中心區(qū)將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，為區(qū)域房產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供足夠動(dòng)力。 地塊條件 地塊形狀分割后不完全規(guī)整，增大項(xiàng)目整體規(guī)劃的難度。 地塊北面吉林糧油公司，臨街面為三環(huán)路，交通道路設(shè)施較好，幾路公交車在此有站點(diǎn)。道路系統(tǒng)完善 ，東側(cè)為棚戶改造區(qū)域，目前配套較差、居住氛圍不足。地塊規(guī)模較大，呈不規(guī)則形。 [項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ] 項(xiàng)目規(guī)劃用地： 22公頃 整體分布：住宅 +公建 容積率：地塊一： 2； 地塊二、地塊三： 。 地塊東側(cè)為北亞泰大街，為城市南北交通大動(dòng)脈。西南為區(qū)政府所在地，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及地段價(jià)值帶動(dòng)作用大。 區(qū)位條件 目前是長(zhǎng)春棚戶區(qū)面積最大、經(jīng)濟(jì)落后的老城區(qū)，也是北部新城規(guī)劃中城市服務(wù)中心的核心區(qū)域，是未來(lái)的北部新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 環(huán)境條件 目前為北外環(huán)，生活環(huán)境與自然條件較差，地塊南側(cè)為養(yǎng)正高級(jí)中學(xué)、東南方向規(guī)劃有重點(diǎn)初中，地塊內(nèi)有小學(xué)、幼兒園公建規(guī)劃用地，具有改善教育配套不足的先天條件。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 地塊價(jià)值解析之二：養(yǎng)正中學(xué) 養(yǎng)正中學(xué) “長(zhǎng)春第一?！? 本項(xiàng)目地塊南側(cè)是有百年歷史、號(hào)稱“長(zhǎng)春第一?！钡酿B(yǎng)正高級(jí)中學(xué)。在“建設(shè)北部新城”的熱潮中，是長(zhǎng)春市委、市政府全力打造的鐵北重點(diǎn)高中和省級(jí)示范性高中。 1. 本案所處地段是以前的偏僻地區(qū)，綜合環(huán)境較差，客戶認(rèn)可度較差； 2. 項(xiàng)目周邊目前生活、商業(yè)等配套匱乏，不能滿足基本生活需要；居住氛圍不足，生活條件很不成熟； 3. 地塊所處區(qū)域歷年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目檔次普遍較低，房?jī)r(jià)同比一直不高，給項(xiàng)目提升帶來(lái)不利因素； 4. 區(qū)域居民消費(fèi)水平較低，居住混雜，目前缺少中高端人群。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 宏觀環(huán)境綜合審視 項(xiàng)目認(rèn)知與理解 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 項(xiàng)目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題初探 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 本案總體思路 (Contents) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 經(jīng)濟(jì)總量不高 /人均 GDP突破 3000美元，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段 長(zhǎng)春 GDP總量在省會(huì)城市中處于中間水平，但GDP在 0 07年的快速增長(zhǎng)表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)上漲的良好勢(shì)頭，同時(shí)將帶動(dòng)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展； 人均 GDP超過(guò) 3000美元，根據(jù)國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)消費(fèi)需求特征以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并存； 第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高（ %），工業(yè)化進(jìn)程迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)良性調(diào)整。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 城市發(fā)展方向及規(guī)劃 [城市定位 ]全國(guó)重要的汽車工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工基地和科教文貿(mào)城市； [城市發(fā)展方向 ]長(zhǎng)春市“南拓東展，北優(yōu)西控”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略， 重點(diǎn)發(fā)展東北和西南產(chǎn)業(yè)新區(qū) ，打造東南生態(tài)住區(qū)， 建設(shè)南部和北部新城中心城區(qū) 。 隨著工業(yè)的快速發(fā)展，為城市提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)，增加城市的吸納力，從而對(duì)市場(chǎng)的消費(fèi)需求具有積極的促進(jìn)作用 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 良好的宏觀環(huán)境，為房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)持續(xù)發(fā)展的契機(jī) ?GDP及人均 GDP ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?人均可支配收入 ?總?cè)丝? ?非農(nóng)業(yè)人口 ?城市化率 ?市區(qū)人口 城市化進(jìn)程加快，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求具有積極的促進(jìn)作用 工業(yè)的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定良好的發(fā)展基礎(chǔ) 經(jīng)濟(jì)上升良好勢(shì)頭，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 項(xiàng)目認(rèn)知與理解 宏觀環(huán)境綜合審視 項(xiàng)目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題初探 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 本案總體思路 (Contents) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 土地供應(yīng)達(dá)到 1400萬(wàn)方，