【正文】 長哈鐵路以西 開盤時間：預計 08年 45月開盤 占地面積： 52萬㎡ 建筑面積： 60萬㎡ 面積區(qū)間： 50110㎡ 工程進度：部分地塊拆遷 價格： 預計均價 2500元 /㎡ 入市 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 典型案例 3： 東田 天朗國際 —— 公園地產(chǎn)模式 項目評析：項目今年 9月末開始拆遷，分期開發(fā)，預計 5年完成。所有戶型采用正南正北，大開間，小進深，動靜分區(qū)，全框架結構設計。處于配套相對較為齊全，居住氛圍較為成熟的城市次中心區(qū)域的宜居型住宅產(chǎn)品。 MODEL D 經(jīng)濟型住宅 規(guī)避同質(zhì) 提升競爭力 ? 目前，區(qū)域市場及北部環(huán)線各項目的開發(fā)，無論檔次、價格、產(chǎn)品、配套等都基本相同，使得各項目的客戶存在嚴重的交叉現(xiàn)象，造成市場競爭激烈。 ? 北環(huán)：代表項目樂嘉茗園 ：位于北環(huán)城路中東首座 3300元、樂嘉茗園 2600元 /㎡ ，銷售成績良好。 ? 西環(huán)：代表項目綠地長春上海城 ，最初入市鎖定的目標客群是一汽廠區(qū)，主打項目品牌，以項目的品質(zhì)、產(chǎn)品、服務等多方面在汽群體中取得了較好的口碑。 ? 2022年寬城全區(qū)房地產(chǎn)總開發(fā)量要達到 400萬平方米；保守統(tǒng)計鐵北區(qū)域?qū)⒂薪?100萬㎡的商品房同時上市，市場競爭也將白熾化，并成為長春房地產(chǎn)市場的繼東南、城西之后的的熱點區(qū)域。 ? 隨著 2022年長春市重點開發(fā)北部新城，寬城區(qū)迎來一個新的發(fā)展機遇。 ? 新的規(guī)劃使城市不斷向外擴張，周邊縣市人群入城經(jīng)商、定居比例將會提高。 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 ? 區(qū)域規(guī)劃推進北部新城房地產(chǎn)的快速發(fā)展，能夠逐漸形成長春居住向北遷徙的現(xiàn)象，成為長春的“第二個東南板塊”。 08年將完成重點初中七十二中、藝術館、圖書館、全民健身中心、中醫(yī)院、第六醫(yī)院和社會福利院等建設工程。鐵北建設計劃總投入 100億元，城市功能建設全方位啟動，以期實現(xiàn)開發(fā)大鐵北、承擔長春北半徑的總體目標。 “兩帶”：指沿著區(qū)內(nèi)串湖和伊通河兩條水系，形成寬城西部生態(tài)廊帶。 ? 區(qū)域居民整體收入水平有限，消費能力低。區(qū)域之間主干路網(wǎng)尚未形成，斷頭路、破損路多。 改革開放時期譜寫過美好的篇章的鐵北，沒有發(fā)展成一個有規(guī)模的核心城區(qū)，成了長春有名的棚戶區(qū)。 西 部 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 回憶 —— 歷史之痛 鐵北板塊 鐵北經(jīng)濟較鐵南落后：占寬城區(qū)總面積超過 80%的鐵北財政收入?yún)s只占到全區(qū)財政收入的 40%。 由于區(qū)域市政配套建設較慢，影響了板塊房地產(chǎn)的迅速發(fā)展。因以舊城區(qū)為主， 目前房地產(chǎn)項目多為棚戶區(qū)改造項目，區(qū)域房地產(chǎn)屬穩(wěn)步發(fā)展階段 。 下面通過市場板塊的橫向?qū)Ρ绕饰霭鍓K特征，從營銷全城的角度去關注區(qū)域板塊之爭，探悉板塊脈搏，從而發(fā)現(xiàn)機會、掘出項目價值之魂！ 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 專題研究： 寬城區(qū)地產(chǎn)格局與發(fā)展歷程 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 長春市房地產(chǎn)市場板塊分布示意 綠園區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)部分 寬城區(qū)、部分二道區(qū) 二道區(qū)、經(jīng)開區(qū) 南關區(qū)部分、高新區(qū)部分、凈月開發(fā)區(qū) 朝陽區(qū)、南關區(qū) 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 對比 —— 戰(zhàn)略全局之上 中 部 Text in here 北 部 東 部 南 部 城市中心地段 ， 都市核心的中央生活區(qū)，擁有豐富的商業(yè)資源，基礎設施完備，配套齊全，其市場一直備受關注， 房價穩(wěn)步上升 。 小面積戶型、總房款少、購置門檻低、投資回報度高等優(yōu)勢，面為眾多投資購房者關注的焦點，并迎合了很大一部分目標客群，比如家庭人口很少，經(jīng)濟基礎較弱、首次置業(yè)的中青年消費者，市場需求較為旺盛。新建商品住房價格將有小幅上揚的空間 。 由于屬于品質(zhì)提升和需求拉動的自然上漲，仍在房地產(chǎn)市場理性的上漲區(qū)間范疇內(nèi)。因此， 從 2022年度可售面積來看， 2022年的房地產(chǎn)供應相對較低，存在開發(fā)商捂盤惜售的現(xiàn)象。 國家對土地的宏觀調(diào)控開始有所顯現(xiàn)。預計在 2022年，長春市商品房的上市量將達到 600～ 800萬㎡。 主城區(qū)空間結構為 “ 雙心三翼、多組團 ” ： “ 雙心 ” 分別指人民廣場一帶主中心和人民大街南端的南部副中心， “ 三翼 ” 分別指西南、東南和東北三個主要城市發(fā)展方向，多組團是指城市的空間拓展采取組團的布局模式； 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 大力發(fā)展工業(yè)的戰(zhàn)略引擎 政策扶持 長春政策 吉林省政策 中央政策 振興老東北工業(yè)基地 ?加快產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和國有企業(yè)改革改組改造； ?著力振興裝備制造業(yè)，促進資源枯竭型城市經(jīng)濟轉型； ?全面推進工業(yè)結構優(yōu)化升級，提升和優(yōu)化第二產(chǎn)業(yè)； ?大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，調(diào)整中增加勞動力就業(yè)。 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 投資對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展拉動明顯，消費能力有待提高 自 2022年開始， 固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)爆發(fā)式增長 ， 2022年固定資產(chǎn)投資 占GDP比重 65％，對拉動城市的發(fā)展起到了明顯的作用，對經(jīng)濟拉動初顯領航之勢； 城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入持續(xù)快速增長 ， 07年同比增幅為 12％，處于同類城市上游行列，但絕對值仍較低； 由于歷史原因 城市經(jīng)濟一度缺乏活力，城市居民消費能力有限，但隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的復蘇，城市居民消費能力和消費意識正在逐年提高。 5. 區(qū)域內(nèi)土地儲備數(shù)量加大 ,競爭壓力較大，潛在競爭對手不斷增多 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 定位的核心問題點 如何利用項目現(xiàn)有的區(qū)位條件，營造項目的優(yōu)勢？ 如何彌補地塊及周邊生活配套嚴重不足給居民生活帶來的不便？ 如何整合自身配套并打造差異化產(chǎn)品，發(fā)揮項目的競爭優(yōu)勢？ 北部新城中心區(qū)域，目前區(qū)位整體環(huán)境與形象較差 地塊周邊生活、商業(yè)配套匱乏，市政配套待建 項目南靠養(yǎng)正高中、地塊內(nèi)有生活、教育的公建規(guī)劃 項目周邊潛在競爭較多，產(chǎn)品如何定位可使項目在市場中取得先機？ 項目南側、東側、北部為大盤或待開發(fā)地塊 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 ? 項目的地塊猶如一塊璞玉，品牌、區(qū)政府所在地及區(qū)域未來配套發(fā)展前景、地塊內(nèi)配套規(guī)劃及毗鄰養(yǎng)正中學是地塊的核心資源所在，讓我們備感驚喜和珍愛。 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 項目優(yōu)劣勢研判 優(yōu)勢（ Strength ） 劣勢（ Weakness ） ? 地塊所在區(qū)位處于寬城區(qū)城市服務中心，與寬城區(qū)政府斜角相望，有較好的發(fā)展前景； ? 項目南側緊鄰養(yǎng)正高級中學，為居民高中入學提供方便； ? 地塊周邊未來的配套發(fā)展環(huán)境較好：東側為規(guī)劃醫(yī)院（醫(yī)大三院）、七十二中，西側為規(guī)劃中的寬城區(qū)體育中心、社會停車場等，給項目帶來較大升值和發(fā)展空間。這是一個是由原長春市十二中和長春市四中組建而成的省級重點高中。 ?地塊開發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場歡迎 ?產(chǎn)品在結合客群特點上進行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價值 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 地塊價值解析之一： 寬城城市服務中心的建設將極大提升區(qū)域土地價值 寬城區(qū)政府辦公中心 極大提升區(qū)域土地價值 經(jīng)濟帶動和發(fā)展前景 ?寬城城市服務中心區(qū)將帶動區(qū)域經(jīng)濟快速增長，為區(qū)域房產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供足夠動力。 地塊條件 地塊形狀分割后不完全規(guī)整，增大項目整體規(guī)劃的難度。 地塊北面吉林糧油公司，臨街面為三環(huán)路，交通道路設施較好，幾路公交車在此有站點。道路系統(tǒng)完善 ，東側為棚戶改造區(qū)域，目前配套較差、居住氛圍不足。地塊規(guī)模較大，呈不規(guī)則形。 [項目基本經(jīng)濟指標 ] 項目規(guī)劃用地： 22公頃 整體分布：住宅 +公建 容積率：地塊一： 2； 地塊二、地塊三： 。 地塊東側為北亞泰大街，為城市南北交通大動脈。西南為區(qū)政府所在地，對區(qū)域經(jīng)濟及地段價值帶動作用大。 區(qū)位條件 目前是長春棚戶區(qū)面積最大、經(jīng)濟落后的老城區(qū)，也是北部新城規(guī)劃中城市服務中心的核心區(qū)域，是未來的北部新城重點發(fā)展區(qū)域。 環(huán)境條件 目前為北外環(huán)，生活環(huán)境與自然條件較差，地塊南側為養(yǎng)正高級中學、東南方向規(guī)劃有重點初中，地塊內(nèi)有小學、幼兒園公建規(guī)劃用地，具有改善教育配套不足的先天條件。 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 地塊價值解析之二：養(yǎng)正中學 養(yǎng)正中學 “長春第一校” 本項目地塊南側是有百年歷史、號稱“長春第一?！钡酿B(yǎng)正高級中學。在“建設北部新城”的熱潮中，是長春市委、市政府全力打造的鐵北重點高中和省級示范性高中。 1. 本案所處地段是以前的偏僻地區(qū)，綜合環(huán)境較差，客戶認可度較差； 2. 項目周邊目前生活、商業(yè)等配套匱乏，不能滿足基本生活需要；居住氛圍不足，生活條件很不成熟； 3. 地塊所處區(qū)域歷年開發(fā)項目檔次普遍較低，房價同比一直不高，給項目提升帶來不利因素； 4. 區(qū)域居民消費水平較低，居住混雜，目前缺少中高端人群。 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 宏觀環(huán)境綜合審視 項目認知與理解 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 項目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議 項目開發(fā)主題初探 項目總體規(guī)劃建議 本案總體思路 (Contents) 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 經(jīng)濟總量不高 /人均 GDP突破 3000美元，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段 長春 GDP總量在省會城市中處于中間水平，但GDP在 0 07年的快速增長表現(xiàn)出經(jīng)濟上漲的良好勢頭，同時將帶動城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展； 人均 GDP超過 3000美元，根據(jù)國際衡量標準，城市房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)消費需求特征以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并存； 第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高（ %），工業(yè)化進程迅速，產(chǎn)業(yè)結構持續(xù)良性調(diào)整。 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 城市發(fā)展方向及規(guī)劃 [城市定位 ]全國重要的汽車工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工基地和科教文貿(mào)城市； [城市發(fā)展方向 ]長春市“南拓東展，北優(yōu)西控”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略， 重點發(fā)展東北和西南產(chǎn)業(yè)新區(qū) ，打造東南生態(tài)住區(qū)， 建設南部和北部新城中心城區(qū) 。 隨著工業(yè)的快速發(fā)展，為城市提供更多就業(yè)機會，增加城市的吸納力，從而對市場的消費需求具有積極的促進作用 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 良好的宏觀環(huán)境，為房地產(chǎn)市場迎來持續(xù)發(fā)展的契機 ?GDP及人均 GDP ?產(chǎn)業(yè)結構 ?人均可支配收入 ?總人口 ?非農(nóng)業(yè)人口 ?城市化率 ?市區(qū)人口 城市化進程加快，對房地產(chǎn)市場需求具有積極的促進作用 工業(yè)的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)市場奠定良好的發(fā)展基礎 經(jīng)濟上升良好勢頭，帶動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 項目認知與理解 宏觀環(huán)境綜合審視 項目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議 項目開發(fā)主題初探 項目總體規(guī)劃建議 本案總體思路 (Contents) 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 土地供應達到 1400萬方，