【正文】 相對齊全 Ｗ： 容積率較高 周邊居住檔次低 無景觀資源 道路噪音影響 前海路西面發(fā)展好過東面 優(yōu)劣分析 —— 城市高端住宅占有資源 中高端住宅占有資源 區(qū)域氣質(zhì) 景觀資源 配套設(shè)施 升值潛力 成熟氛圍 品牌企業(yè) 區(qū)域氣質(zhì)不高 一定景觀資源 配套相對完善 一定升值潛力 生活氛圍較濃 成長中的品牌 代表項目：陽光棕櫚園 代表項目：天驕華庭 綜合以上分析，本項目所占有的資源基本符合中高端住宅范疇； 由此說明 : 》 以下所有研究方向?qū)@中高端住宅進行； 》 本次研究重點只針對目前項目的 戶型定位； 》 從區(qū)域類比中 ,我們將尋找檔次對等的項目進行研究 。 由此我們首先對 兩房、三房的變化進行細(xì)致的分析 求取所選案例的戶型比例平均值，得出各種戶型的比例區(qū)間 兩房 三房 海韻嘉園 信和自由廣場 第五公社 新德家園 名家富居 45㎡ 60㎡ 70㎡ 80㎡ 90㎡ 60㎡ 70㎡ 80㎡ 90㎡ 100㎡ 110㎡ 120㎡ 兩房和三房面積區(qū)間 兩房面積區(qū)間集中： 6080㎡ 三房面積區(qū)間集中： 80100㎡ 100120㎡ 關(guān)于單房 ?設(shè)臵單房的項目少之甚少，僅占 1%的比例； ?單房品質(zhì)不夠，影響項目檔次，不符合本項目中高檔定性； ?我們建議不設(shè)單房！ 項目 單房 新德家園 2930㎡ 前海金岸 2729㎡ 一房 春樹里小區(qū) 信和自由廣場 新德家園 厚德品園 前海金岸 29㎡ 35㎡ 40㎡ 45㎡ 50㎡ 55㎡ 一房集中區(qū)間為 4050㎡ ，尺度偏舒適型 關(guān)于一房 項目 四房 信和自由廣場 123㎡ 名家富居 141147㎡ ? 5個典型項目中設(shè)臵四房的只有兩個項目，面積區(qū)間在 123147㎡ 之間，僅占 2%的比例； ? 設(shè)臵 120140㎡ 面積段的四房不能提升本項目的品質(zhì)感，但如果加大四房面積去滿足四房的品質(zhì)，客戶是否愿意為大面積、高總價的前海項目買單？同時必然與東填海區(qū)形成競爭？ ? 我們建議：舍棄四房！ 關(guān)于四房 關(guān)于復(fù)式 項目 復(fù)式 春樹里小區(qū) 220㎡ 海韻嘉園 1217㎡ 四海宜家大廈 180㎡ 名家富居 178579㎡ ?據(jù)中原前海片區(qū)的銷售經(jīng)驗總結(jié)，本片區(qū)復(fù)式單位銷售速度緩慢； ?復(fù)式單位總價過高，不符合本項目中高端定性，不利于未來銷售； ?復(fù)式僅占 1%的比例； ?建議不設(shè)復(fù)式！ 關(guān)于社區(qū)品質(zhì) ?一房和兩房的比例均適當(dāng)調(diào)低 5%； ?三房的純粹設(shè)計，以保證項目整體的檔次，建議適當(dāng)調(diào)高 1520％比例（融合舍棄的四房和復(fù)式以及調(diào)低的一房和二房比例）； ?考慮市場價格提升，對總價的影響； ?舍棄單房、四房和復(fù)式。 項目 一房 兩房 三房 四房 四房以上 厚德項目 70㎡ 36% 90㎡ 44% 140㎡ 20% —— 美地佳項目 —— 160㎡ 30% 180210㎡ 60% 250300㎡ 10% 光彩項目 4050㎡ 10% 6070㎡ 45% 80100㎡ 35% —— 180200㎡ 10% 寶能項目 7585㎡ 17% 110135㎡ 45% 140180㎡ 35% 220－ 270㎡ 3% 一房 二房 三房 四房 四房以上 面積 區(qū)間 4050 6085 80100 100110 110145 140180 180210 180300 套數(shù) 比例 2% 25% 40％ 28％ 5％ 潛在競爭項目主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計 結(jié)論一： 主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計 一房 兩房 三房 面積 區(qū)間 4050㎡ 6080 ㎡ 80100 ㎡ 100120 ㎡ 套數(shù) 比例 1520% 3040% 5060% 分析原則 :為合理規(guī)避競爭，修正比例 . 針對本項目結(jié)論一： 1房存在空白點，暫作保留； 兩房 6080㎡ 存在競爭 ,建議減小比例 。 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 4050㎡ 6575 ㎡ 90100 ㎡ 100125 ㎡ 套數(shù)比例 1520% 2030% 6070% 結(jié)論三 通過對三級市場暢銷戶型分析，第二次修正戶型面積 推導(dǎo)過程 4 分析過程 : 通過對項目目標(biāo)客戶進行基本需求分析； 目的要求 : 第三次修正基本戶型 由項目客戶需求和自身限制條件進行戶型比例修正 。 需求： 3房 ，注重產(chǎn)品檔次及質(zhì)素，能提供優(yōu)質(zhì)管理；不需要裝修，家俬電器；要求戶型舒適、實用。 重要客戶 南山專業(yè)人群 （醫(yī)生、教師、律師等） ◎ 南山 /福田首次臵業(yè)年輕家庭 ◎ 核心客戶 ◎ 南山、福田（科技園）私營企業(yè)主，個體經(jīng)營者 ◎ 南山 /福田高級白領(lǐng) ◎ 區(qū)域原居民 南山 /福田 /羅湖公務(wù)員◎ 重要客戶 本區(qū)域客戶定位 本區(qū)域客戶定位 核心客戶 需求房型 1房 2房 3房 4房 羅湖 /福田私營企業(yè)主、個體商戶 3房 4房 羅湖 /福田高級白領(lǐng)、高收入階層 1房 2房 3房 政府公務(wù)員 2房 3房 區(qū)域內(nèi)（科技園）商務(wù)人士 2房 3房 有區(qū)域情節(jié)的原居民 2房 3房 分析： 本區(qū)域的核心客戶對戶型的需求以 3房為主；年輕原居民及白領(lǐng)客戶對戶型需求會相對緊湊，而個體商戶及政府公務(wù)員更偏向舒適型戶型。 其次要方便上下班 ， 再次是能解決孩子上學(xué)問題 。 2023/1/242023/1/24Tuesday, January 24, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/1/242023/1/242023/1/242023/1/24 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/1/242023/1/24January 24, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 1月 24日星期二 2023/1/242023/1/242023/1/24 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 2023年 1月 24日星期二 2023/1/242023/1/242023/1/24 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 2023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1行動出成果，工作出財富。 結(jié)論五 最后修正戶型面積和比例 說明 : 大三房保留 30％純戶型設(shè)計； 一房比例上調(diào)，兩房比例下調(diào)； 大三房面積上調(diào) 10㎡ ，以滿足舒適性及品質(zhì)感； 將小三房面積調(diào)至 90㎡ 以下； 此戶型區(qū)間和比例為最終推導(dǎo)戶型定位。 西部通道帶來的客戶變化 —— 2023年 3月 ,深圳中原深港研究中心特別就西部通道開通對地產(chǎn)的影響 作了一次專題調(diào)研 ,我們從中研究本項目預(yù)計未來將可能增加以下 幾類 客戶 香 港 客 戶 23% 30%34%26%25%27%23%