某項目產(chǎn)品規(guī)劃建議報告(文件)
【正文】 % B 51 2房 60 17% 43% C 49 2房 58 18% 三房面積問題 ——典型項目分析 (復(fù)式 ) 典型項目分析之復(fù)式 ——協(xié)信星都會 2 A戶型 2層 B戶型 1層 B戶型2層 A戶型 1層 偶數(shù)層為 A戶型，奇數(shù)層為 B戶型 三房面積問題 ——典型項目分析 (復(fù)式 ) 典型項目分析之復(fù)式 ——協(xié)信星都會 2 ?戶型躍層設(shè)計，贈送面積大 ?主臥面積大，約 ㎡，居住舒適度高 ?產(chǎn)品設(shè)計丌合理，次臥私密性較差，客廳狹長 套內(nèi) 65㎡ 實得 88㎡ 套內(nèi) 67㎡ 實得 91㎡ 三房面積問題 ——典型項目分析 (復(fù)式 ) 典型項目分析之復(fù)式 ——協(xié)信星都會 2 套內(nèi) 51㎡ 實得 60㎡ 套內(nèi) 49㎡ 實得 58㎡ ?戶型設(shè)計緊湊，浪費空間少 ?陽臺面積大，戶型可變性強 ?產(chǎn)品設(shè)計丌合理，主臥私密性較差 三房面積問題 ——典型項目分析 (復(fù)式 ) 典型項目分析之復(fù)式 ——協(xié)信星都會 2 7萬方集中商業(yè)及住宅底商 一期 二期 三期 三期規(guī)劃 3萬方商業(yè) 基礎(chǔ)資料 位置 南岸彈子石 CBD騰龍大道（朝天門大橋南橋頭） 所屬板 塊 彈子石 CBD板塊 項目組成 由 22幢高層住宅、以及 10萬㎡商業(yè)組成，整個小區(qū)規(guī)劃分為 3個組團，商業(yè)部分沿小區(qū)主出入口布局排布， 項目自身配套 幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場 占地 128000㎡ 體量 537000㎡ 容積率 建筑形態(tài) 高層 總規(guī)劃戶數(shù) 4932 內(nèi)部配套 愛情廣場、商業(yè) 藍光 COCO一期產(chǎn)品為全平層三房，套內(nèi)面積 4061㎡ 戶型 3室 1廳帶生活陽臺 （一期產(chǎn)品） 套內(nèi)面積 40㎡ 52㎡ 61㎡ 所占比例 45% 18% 37% 三房面積問題 ——典型項目分析 (平層 ) 典型項目分析之復(fù)式 ——藍光 COCO時代 2 戶型 3室 1廳帶生活陽臺 套內(nèi)面積 40㎡ 52㎡ 61㎡ 所占比例 45% 18% 37% 戶型點評： 優(yōu)點： ?緊湊設(shè)計，熱銷戶型； ?功能分區(qū)齊全， ?贈送較大，高性價； 缺點： ?尺寸較小，舒適度不足； 贈送面積 套內(nèi)面積：約 40㎡ 贈送面積：約 19㎡ 實際面積： 59㎡ 三房面積問題 ——典型項目分析 (平層 ) 典型項目分析之復(fù)式 ——藍光 COCO時代 2 贈送面積 套內(nèi)面積：約 52㎡ 贈送面積：約 10㎡ 實際面積： 62㎡ 戶型點評： 優(yōu)點： ? 緊湊小戶型設(shè)計 ? 面積適中，總價較低； ? 雙生活陽臺贈送，贈送面積較大； 缺點： ? 部分采光不足； ? 戶型緊湊，舒適度不足 戶型 3室 1廳帶生活陽臺 套內(nèi)面積 40㎡ 52㎡ 61㎡ 所占比例 45% 18% 37% 三房面積問題 ——典型項目分析 (平層 ) 典型項目分析之復(fù)式 ——藍光 COCO時代 2 戶型點評： 優(yōu)點： ?面積適中，總價不高； ?功能分區(qū)齊全， ?贈送較大，高性價； ?書房贈送，可改成臥室； 缺點： ? 尺寸較小，舒適度不足； 贈送面積 套內(nèi)面積：約 61㎡ 贈送面積：約 13㎡ 實際面積： 74㎡ 戶型 3室 1廳帶生活陽臺 套內(nèi)面積 40㎡ 52㎡ 61㎡ 所占比例 45% 18% 37% 三房面積問題 ——典型項目分析 (平層 ) 典型項目分析之復(fù)式 ——藍光 COCO時代 2 世聯(lián) 觀點 ? 不論是平層還是復(fù)式，住宅套均面積縮小化是目前市場的主流。 ? 調(diào)整整體三房的占比比例，參考區(qū)域市場 3房與 2房的成交數(shù)據(jù)看：比例基本在 :1，三房占比約 45%。 二、關(guān)于三房比例與面積問題 世聯(lián)將此問題分化為兩個問題來論證與探尋 : 三房比例問題 三房面積問題 三房占比問題 ——項目區(qū)域項目成交房型統(tǒng)計 1 行標簽 套內(nèi)面積 （㎡） 總套數(shù) 套數(shù)占比 總體量 （㎡） 體量占比 公寓一房 18 3081 26% 73298 11% 復(fù)式兩房 D戶型 916 27% 67803 25% 平層兩房 b 396 24133 公寓兩房 1896 72522 復(fù)式三房 A戶型 458 47% 44863 64% 復(fù)式三房 B戶型 1374 131200 復(fù)式三房 C戶型 916 84946 平層三房 a 396 32495 平層三房 b 396 33099 公寓三房 1896 102267 總計 —— 11725 100% 666625 100% 2023年龍頭寺 照母山板塊高層產(chǎn)品房型成交體量比例 ? 目標區(qū)域三房占比 45%，與兩房成交體量結(jié)構(gòu)比為 ： 1 ? 本項目三房體量占比 63%，高出市場平均水平約 18個百分點。 ? 復(fù)式產(chǎn)品年去化量約 25萬方，單項目最高約 7萬方，以總價吸引為主 ? 本項目 33萬方復(fù)式產(chǎn)品，參照市場成交現(xiàn)狀，理想估計約需 輕軌穿過商業(yè) 輕軌旁 輕軌旁 VS 市場特征： 一般由傳統(tǒng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)發(fā)展而來，存在較大量舊改項目。 一、復(fù)式產(chǎn)品總體量與市場現(xiàn)狀分析 通過對近兩年市場復(fù)式產(chǎn)品的分析我們可以看出，該類產(chǎn)品在都市中心區(qū)分布較少，主要集中在城市成長板塊非核心區(qū)域，且在市場中相對存量與之前相比有較大程度減少。 ? 西面：融創(chuàng)御苑，高層 +疊拼在售項目，目前唯一的車行入口，遠處為火風(fēng)山山地城市公園 ? 北面：融創(chuàng)御錦，已入住項目 融創(chuàng)竣爵堡
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