【正文】 員自由職業(yè)者 富家子弟 其他服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）產(chǎn)品客戶定位 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明私企業(yè)主和企業(yè)高管比例占到 7080 %左右，本案于競(jìng)品比較具有很大的相似度，因此本案未來(lái)客戶職業(yè)特征比例與競(jìng)品客戶相似。 沈陽(yáng)人 ：本地私企老板、企業(yè)中高層和部分投資客。 分物業(yè)類型客戶定位 —— 住宅（ Apartment）產(chǎn)品 隱性特征 本案住宅（ Apartment）客戶特征分析 25 崇尚都市化舒適生活的社會(huì)精英階層 ? 都市化：時(shí)尚、流行、便捷、商業(yè)氛圍與現(xiàn)代節(jié)奏； ? 舒適生活：強(qiáng)調(diào)居住的便利、生活的舒適，喜歡用金錢代替?zhèn)€人日常生活中的瑣碎勞動(dòng)，以換取輕松的休閑時(shí)間； ? 精英階層：社會(huì)的支柱力量，未來(lái)的層峰人士； 分物業(yè)類型客戶定位 —— 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）客戶定位 26 本案服務(wù)式公寓客戶來(lái)源比例45%45%5%5%沈陽(yáng)人 外地人 朝鮮族 外籍人 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）產(chǎn)品客戶定位 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明沈陽(yáng)和外地客比例占到 95%左右，朝鮮族和外籍韓國(guó)人比例較小，考慮到本案開發(fā)商來(lái)自韓國(guó)，因此把本案的客戶外籍人比例放大至 5%左右。 本項(xiàng)目住宅（ Apartment）客戶職業(yè)構(gòu)成大致為： 50%私企業(yè)主、 15%事業(yè)單位、 10%企業(yè)高管、 10%政府官員、15%其它（自由職業(yè)者、技術(shù)型人才、富家子弟） 本項(xiàng)目住宅客戶職業(yè)構(gòu)成50%10%10%15%15%私企業(yè)主 企業(yè)高管 政府官員 事業(yè)單位 其他世茂五里河客戶職業(yè)構(gòu)成43%24%9%11%5%5% 3%私企業(yè)主 企業(yè)高管 政府官員 事業(yè)單位自由職業(yè)者 技術(shù)型人才 富家子弟沈陽(yáng)天地客戶職業(yè)構(gòu)成50%12%9%19%5%2%3%私企業(yè)主 企業(yè)高管 政府官員 事業(yè)單位自由職業(yè)者 技術(shù)型人才 富家子弟數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 23 來(lái) 源： 沈陽(yáng)本地群體居多，謀求在沈陽(yáng)長(zhǎng)期發(fā)展的外地人士為輔，其中以東三省移居沈陽(yáng)群體為主 年 齡： 40— 55歲， 注重生活的品質(zhì)，享受現(xiàn)代都市的機(jī)能 家庭人口： 34口人（多為兩個(gè)孩子） 職 業(yè)： 對(duì)外貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、行政機(jī)構(gòu) 職 務(wù)： 企業(yè)老板、合伙人、高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人、富二代 身 價(jià)： 千萬(wàn)以上 臵業(yè)次數(shù)： 二次臵業(yè)以上 顯性特征 分物業(yè)類型客戶定位 —— 住宅（ Apartment）產(chǎn)品 本案住宅（ Apartment）客戶特征分析 24 購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 自用為主，注重保值升值 喜 好： 收藏獨(dú)一無(wú)二的藝術(shù)品、古玩字畫等，融合個(gè)性與奢侈的珠寶首飾或汽車，休閑多在高級(jí)會(huì)員俱樂(lè)部或高爾夫俱樂(lè)部等場(chǎng)所 性 格： 內(nèi)斂、低調(diào)、不輕易張揚(yáng) 生活習(xí)慣： 定居沈陽(yáng)或其生意在沈陽(yáng)并打算在沈陽(yáng)長(zhǎng)期發(fā)展，對(duì)沈陽(yáng)的未來(lái)發(fā)展充滿信心；平時(shí)為人處世低調(diào)，不張揚(yáng)，可以用“低調(diào)的奢華”來(lái)概括他們的性格和生活習(xí)性；擁有自己的圈層，為某些高端會(huì)所、活動(dòng)會(huì)員；圈內(nèi)介紹為臵業(yè)的重要渠道，看重身份與氛圍 。 韓國(guó) 企業(yè) 在 沈陽(yáng) 開發(fā)的項(xiàng)目客戶構(gòu)成比例 分物業(yè)類型產(chǎn)品客戶定位 SR 客戶區(qū)域分布45%7%44%4%沈陽(yáng)市 朝鮮族 外地 外籍韓國(guó)新城客戶區(qū)域分布52%14%29%5%沈陽(yáng)市 朝鮮族 外地 外籍客戶分類標(biāo)準(zhǔn)： 朝鮮族：戶籍沈陽(yáng)市的朝鮮族客群 沈陽(yáng)人：戶籍沈陽(yáng)市的客群（不含朝鮮族客群） 外地人：戶籍在中國(guó)大陸的客群（不含沈陽(yáng)戶籍客群） 外籍人：港澳臺(tái)和外國(guó)人 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 21 住宅（ Apartment）產(chǎn)品客戶定位 從沈陽(yáng)已開發(fā)的 SR國(guó)際新城、韓國(guó)新城來(lái)看，韓國(guó)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)對(duì)朝鮮族客戶產(chǎn)生一定的吸引力； 因此，本項(xiàng)目客戶區(qū)域來(lái)源大致構(gòu)成為沈陽(yáng)人 55%；外地人 35%；朝鮮族 8%；外籍人 2%； 世茂五里河客戶區(qū)域來(lái)源63%1%33%3%沈陽(yáng)市 朝鮮族 外地 外籍本項(xiàng)目住宅客戶區(qū)域分布55%8%35%2%沈陽(yáng)市 朝鮮族 外地 外籍?金廊沿線高端住宅（ Apartment）成交客戶區(qū)域來(lái)源比例來(lái)看，沈陽(yáng)本地客戶比例占到 60%— 80%，其次為外地客戶，朝鮮族客群比例很少； ?沈陽(yáng)天地由于地處皇姑大型居住區(qū)，因此該項(xiàng)目本地客戶成交比例較世茂略高，達(dá)到 77%。 高端客戶群不斷擴(kuò)大，數(shù)量穩(wěn)定增長(zhǎng) 生 產(chǎn) 型 重 工 型 資 源 型 15 全沈陽(yáng) 沈陽(yáng)戶籍人口（人） 7,135,053 戶數(shù) （戶） 2,440,689 沈陽(yáng)市區(qū) 市區(qū)戶籍人口 （人） 5,090,224 沈陽(yáng)中心城區(qū) （ 市內(nèi)五區(qū)） 中心城區(qū)人口 （人） 3,493,069 流動(dòng)人口 流動(dòng)人口 （人） 1,200,000 朝鮮族人口 朝鮮族 （人） 94,000 沈陽(yáng)人口情況 （ 2023年統(tǒng)計(jì)） 分物業(yè)類型客戶定位 部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒 16 客群分類 單位分類 單位數(shù)量 （個(gè)） 在職人數(shù) （人） 目標(biāo)客戶數(shù)量預(yù)估 （人） 備注 企業(yè)高管 規(guī)模企業(yè) 8,543 719330 17,086 高管數(shù)量按 1個(gè)企業(yè) 2名計(jì)算， 私企數(shù)量 67,000 16,750 高管數(shù)量約 4個(gè)企業(yè)一個(gè)高管計(jì)算， 政府官員 機(jī)關(guān) 1,401 78307 2,610 在職人數(shù)中，每 30人中有一人，具備購(gòu)買能力 事業(yè)單位 事業(yè) 3,378 246520 8,217 在職人數(shù)中，每 30人中有一人，具備購(gòu)買能力 私企 /個(gè)體 私企數(shù)量 67,000 67,000 平均每個(gè)私企一人 個(gè)體戶 200,000 1,000 按 200名個(gè)體戶中有一名具備購(gòu)買能力計(jì)算 技術(shù)人員 技術(shù)人才 505000 10,100 每 50人中有一名技術(shù)人才具備購(gòu)買能力 自由職業(yè)者 8,416 每 60人有一名自由職業(yè)者（部分專業(yè)人士、演藝明星、藝術(shù)家、律師、技術(shù)顧問(wèn)等）具備購(gòu)買能力 富家子弟 千萬(wàn)以上富豪 及其子女 7,350人 10,000 每家富豪有 12個(gè)子女 合計(jì) 141,179 沈陽(yáng)高端客群統(tǒng)計(jì)（數(shù)量達(dá) 14萬(wàn)多） 部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒 分物業(yè)類型客戶定位 17 形象素描 高端群體 數(shù)量 （人） 年收入 （萬(wàn)元） 購(gòu)房特征 政府官員 2,600 30— 40 隱性購(gòu)買，注重物業(yè)與周邊人群 事業(yè)單位 8,200 20— 30 表現(xiàn)低調(diào)，投資行為注重性價(jià)比 私企業(yè)主 68,000 50— 150 個(gè)體性格差異較大，注重項(xiàng)目的交通、配套、教育等因素 分物業(yè)類型產(chǎn)品客戶定位 沈陽(yáng)高端客群群體分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒 18 形象素描 高端群體 數(shù)量 年收入 （萬(wàn)元） 購(gòu)房特征 企業(yè)高管 33,000 40— 50 性格內(nèi)斂、穩(wěn)重，具備較高修養(yǎng)；戶型的舒適、樓盤品質(zhì)、服務(wù) 技術(shù)人才 10,100 15— 20 穩(wěn)重、行事謹(jǐn)慎；注重工程進(jìn)度、質(zhì)量，對(duì)價(jià)格變化比較敏感，重視區(qū)域教育環(huán)境 自由職業(yè)者 8,400 15— 20 喜歡按照自己的方式行事，強(qiáng)烈的自我表現(xiàn)意愿 富家子弟 10,000 — 個(gè)性外向、愿意表現(xiàn)，消費(fèi)多在時(shí)尚、流行場(chǎng)所注重項(xiàng)目自身的知名度和市場(chǎng)影響力 分物業(yè)類型產(chǎn)品客戶定位 沈陽(yáng)高端客群群體分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒 19 ?都市化：時(shí)尚、流行、便捷、商業(yè)氛圍與現(xiàn)代節(jié)奏； ?品質(zhì)生活：強(qiáng)調(diào)居住與環(huán)境的和諧統(tǒng)一，要求住宅（ Apartment）景觀、采光、噪音的均好性，強(qiáng)調(diào)同層次群體的聚居； ?層峰群體：處于社會(huì)階層金字塔的頂部，擁有堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與強(qiáng)大的社會(huì)關(guān)系； 崇尚都市化品質(zhì)生活的社會(huì)層峰群體 分物業(yè)類型客戶定位 —— 住宅（ Apartment）產(chǎn)品 住宅（ Apartment）客戶定位 20 ?從韓國(guó)企業(yè)在沈陽(yáng)開發(fā)的項(xiàng)目客戶比例來(lái)看，沈陽(yáng)和外地客比例占到 8090%；緊鄰西塔區(qū)的韓國(guó)新城朝鮮族客戶比例達(dá)到 14%左右，外籍客戶達(dá)到 5%。 城市綜合體 ：項(xiàng)目以大型游樂(lè)園為核心，集合大型商業(yè)、酒店、寫字樓（ Office）、住宅（ Apartment）等多種商業(yè)和居住產(chǎn)品，是典型的城市綜合體項(xiàng)目。世界級(jí)品牌，國(guó)際化運(yùn)營(yíng)。 樂(lè)天集團(tuán)＊全球 500強(qiáng)＊實(shí)力雄厚。 城市核心＊醫(yī)療、教育、餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等生活配套完備； 公交總站、城市高鐵、地鐵二號(hào)線等齊備＊出行便利。 國(guó)際知名物業(yè)服務(wù)公司的星級(jí)管家服務(wù)＊細(xì)致周到。沈陽(yáng)樂(lè)天世界項(xiàng)目 專題調(diào)研及定位深化 2 項(xiàng)目總體定位深化 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 分物業(yè)類型產(chǎn)品建議 分物業(yè)類型價(jià)格建議 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 偉業(yè)營(yíng)銷思路構(gòu)想 3 項(xiàng)目總體定位深化 ? 項(xiàng)目總體定位 ? 分物業(yè)類型產(chǎn)品定位 ? 分物業(yè)類型客戶定位 4 交通樞紐型城市綜合物業(yè)，全球 500強(qiáng)開發(fā)，抗投資風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)，實(shí)力保證。 樂(lè)天世界核心價(jià)值提列 背景 地塊 產(chǎn)品 人文 地理 配套 配套 交通 環(huán)境 區(qū)位 規(guī)劃 業(yè)態(tài) 物業(yè) 品牌 服務(wù) 毗鄰北金廊大型傳統(tǒng)成熟 居住區(qū)＊居住氛圍濃厚＊大型城市綜合體沈陽(yáng)天地的進(jìn)駐更為該地區(qū)增添亮點(diǎn)。 自營(yíng)主題百貨、大型專業(yè)店和自助商場(chǎng)商業(yè)配套全 北金廊行政文化中心 CAD的延伸＊匯集濃厚的文化氣息 遼寧中醫(yī)大學(xué)、省實(shí)驗(yàn)中小學(xué)環(huán)顧周圍＊教育氛圍高 位于沈陽(yáng)北站北出口正在規(guī)劃的交通樞紐旁＊交通優(yōu)越 北陵公園、北行商圈居住、休閑優(yōu)勢(shì)明顯 北站北出口——沈陽(yáng)新交通樞紐＊區(qū)位特色明顯。 北站泛 CBD與北金廊 CAD交匯處的超大型城市綜合體 大型游樂(lè)園、星級(jí)酒店、特色商業(yè)、高尚住宅（ Apartment）＊業(yè)態(tài)多樣＊互補(bǔ)性強(qiáng)。 人文氛圍 戰(zhàn)略要地 實(shí)力責(zé)任 都市、核心、便利、繁華 國(guó)際、地標(biāo)、品位、時(shí)尚 專業(yè)、周到 5 世界級(jí)交通樞紐型都市綜合體 樂(lè)天世界總體定位 項(xiàng)目總體定位 世界級(jí) ：樂(lè)天世界由全球五百?gòu)?qiáng)企業(yè)樂(lè)天集團(tuán)精心打造，項(xiàng)目核心為國(guó)際化的樂(lè)天游樂(lè)園。 交通樞紐： 項(xiàng)目毗鄰沈陽(yáng)北站、哈大高鐵站、沈陽(yáng)地鐵二號(hào)線、公交總站等城市交通樞紐中心。 6 ? 項(xiàng)目總體定位 ? 分物業(yè)類型產(chǎn)品定位 ? 分物業(yè)類型客戶定位 項(xiàng)目總體定位深化 7 住宅（ Apartment） 歡樂(lè)世界里的城市首席舒居美宅 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 歡樂(lè)世界里的五星國(guó)際生活寓所 商住 (Officetel) 歡樂(lè)世界里的創(chuàng)富工作室 住宅底商 匯集歡樂(lè)元素的異域風(fēng)情主題商業(yè)街 寫字樓（ Office） 歡樂(lè)王國(guó)里的國(guó)際化總部辦公基地 分物業(yè)類型產(chǎn)品定位 8 東北唯一以大型韓版主題游樂(lè)園為配套的舒居宅邸 樂(lè)天世界住宅（ Apartment）產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力 宅邸 品牌 先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念 游樂(lè)園配套 國(guó)際化服務(wù) 鄰近新交通樞紐 自營(yíng)商場(chǎng)、專業(yè)店、瑪特 分物業(yè)類型產(chǎn)品定位 —— 住宅（ Apartment）產(chǎn)品 9 產(chǎn)品升值潛力明顯 游樂(lè)園景觀 獨(dú)具特色的建筑外立面 智能環(huán)保節(jié)能 國(guó)際一流星級(jí)管家式服務(wù) 超星級(jí)酒店配套 樂(lè)天世界服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）六大價(jià)值方