【正文】 司類別 公司名稱金融投資保險類招商證券股份有限公司 科技信息通訊類中興通訊股份有限公司香港華富嘉洛證券有限公司沈陽代表處 中國國際電子商務(wù)中心多訊科技（沈陽）分公司中英人壽保險有限公司遼寧分公司 沈陽開元電子發(fā)展有限公司遼寧中瑞投資擔(dān)保有限公司 上海盛大網(wǎng)絡(luò)發(fā)展有限公司沈陽辦事處遼寧省保險行業(yè)協(xié)會 加拿大軟島科技（沈陽）有限公司沈陽市保險行業(yè)協(xié)會 上海中興通訊技術(shù)有限責(zé)任公司民生人壽保險股份有限公司 遼寧省國際交流協(xié)會遼寧萬乘嘉華投資管理有限公司 中興通訊手機事業(yè)部遼寧客服中心中國投資擔(dān)保有限公司沈陽辦事處 漢王科技股份有限公司沈陽市金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)國家服務(wù) 遼寧元亨經(jīng)貿(mào)有限公司民生人壽保險股份有限公司 中國遼寧華旭進出口有限公司中華聯(lián)合財產(chǎn)保險有限公司 沈陽深藍國際貿(mào)易有限公司中韓大廈進駐企業(yè)部分明細 （入住率 97%，租金 100元 /平 /月）入駐企業(yè)類別 名 稱房產(chǎn)類 中海地產(chǎn)區(qū)域總部、華潤地產(chǎn)沈陽公司、深圳茂業(yè)沈陽公司、沿海地產(chǎn)集團、華豐房產(chǎn)、中國奧園沈陽公司等國內(nèi)大型房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及世邦魏理仕沈陽分公司、戴德梁行等國際知名物業(yè)和房產(chǎn)顧問企業(yè)。 外資企業(yè)需求面積集中在 300500平米，價格 100125元 /平 /月；外地企業(yè)需求面積集中在 200300平米，價格 100110元 /平 /月；沈陽本地企業(yè)需求面積集中在 100200平米；價格 50100元 /平 /月，本項目寫字樓（ Office）為高端產(chǎn)品，客戶主要集中在境外企業(yè)與優(yōu)秀的國內(nèi)企業(yè)。目前沈陽寫字樓（ Office）客戶構(gòu)成主要分為三類：境外企業(yè)、外地來沈企業(yè)、沈陽本地企業(yè)寫字樓（ Office）市場以出租為主，少數(shù)項目為出售。 消費特征 ：理性選擇，注重稀缺性，看重品質(zhì)分物業(yè)類型客戶定位 —— 商住 Officetel商住 Officetel客戶特征分析顯性特征隱性特征注：外來租賃企業(yè)：外地國內(nèi) 500強企業(yè)和境外（東北亞、香港、臺灣、歐美等）中大型企業(yè)。沈陽人 ：本地私企老板、周邊辦公的企業(yè)中高層、周邊醫(yī)院工作人員和廣告設(shè)計等自由職業(yè)者等。沈陽人 ：本地私企老板、周邊辦公的企業(yè)中高層等。競品客戶來源分析數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫商?。?Officetel）公寓產(chǎn)品客戶定位商?。?Officetel）公寓市場數(shù)據(jù)表明私企業(yè)主、企業(yè)高管和自由職業(yè)者比例占到 85%左右，本案于競品比較具有很大的相似度，因此本案未來客戶職業(yè)特征比例與競品客戶相似。外地客來源 ：鞍山、撫順和本溪等周邊城市私企老板。外地客來源 ： ① 鞍山、遼陽、撫順和海城等周邊城市投資客較多； ② 外地萬達企業(yè)人員等。? 保值升值型的投資客。分物業(yè)類型客戶定位 —— 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）隱性特征服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）客戶特征分析創(chuàng)業(yè)中的中小型企業(yè)業(yè)主中大型企業(yè)下支服務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)主部分投資客? 擁有知識資本和客戶資源的中小型企業(yè)， 30— 35歲的高學(xué)歷年輕群體，事業(yè)上有一定的成就，創(chuàng)業(yè)和辦公所用。數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫來 源： 沈陽本地群體或謀求在沈陽發(fā)展的外地人士；年 齡： 35— 45歲， 注重生活的便捷與舒適；家庭人口： 23口人職 業(yè)： 對外貿(mào)易、金融保險、事業(yè)單位、自由職業(yè)職 務(wù)： 老板、合伙人、外企管理人員、職業(yè)經(jīng)理人、策劃人身 價： 500萬以上置業(yè)次數(shù)： 二次置業(yè)或以上分物業(yè)類型客戶定位 —— 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）客戶特征分析顯性特征購買動機： 自用兼投資喜 好： 喜好玩新車、善于股票地產(chǎn)投資，休閑方式選擇具有特色休閑娛樂場所、高檔會所等，對異域觀光情有獨鐘性 格： 個性外向、愿意表現(xiàn)、展示自我實力生活習(xí)慣： 熟悉沈陽，生意或工作在沈陽，其事業(yè)及朋友圈在沈陽的一群富人；平時為人處世主動熱情，善于爭取機會； 擁有自己的圈層，為某些高端會所、活動會員；圈內(nèi)介紹、網(wǎng)絡(luò)為置業(yè)重要渠道，看重身份與氛圍 。外地客 ：周邊城市私企業(yè)主。競品客戶特征分析外地客 ：周邊城市私企業(yè)主 +上海等城市投資客。外地客來源 ：鞍山、撫順和鐵嶺等周邊城市私營企業(yè)老板沈陽人 ：以區(qū)域地緣性客戶、地鐵導(dǎo)入客和投資客 為主要客群 。外地客來源 ： ① 鞍山、撫順和本溪等周邊城市私營企業(yè)老板；② 開發(fā)商利用自身資源（如上海華府天地項目老客戶）導(dǎo)入的上海等地外地投資保值客戶。 舒適生活：強調(diào)居住的便利、生活的舒適，喜歡用金錢代替?zhèn)€人日常生活中的瑣碎勞動，以換取輕松的休閑時間；216。分物業(yè)類型客戶定位 —— 住宅（ Apartment）產(chǎn)品隱性特征本案住宅（ Apartment）客戶特征分析崇尚都市化舒適生活的社會精英階層216。本項目住宅（ Apartment）客戶職業(yè)構(gòu)成大致為：50%私企業(yè)主、 15%事業(yè)單位、 10%企業(yè)高管、 10%政府官員、 15%其它（自由職業(yè)者、技術(shù)型人才、富家子弟）數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫來 源： 沈陽本地群體居多，謀求在沈陽長期發(fā)展的外地人士為輔，其中以東三省移居沈陽群體為主年 齡： 40—55 歲， 注重生活的品質(zhì)，享受現(xiàn)代都市的機能家庭人口： 34口人（多為兩個孩子）職 業(yè)： 對外貿(mào)易、金融保險、行政機構(gòu)職 務(wù)： 企業(yè)老板、合伙人、高級職業(yè)經(jīng)理人、富二代身 價： 千萬以上置業(yè)次數(shù)： 二次置業(yè)以上顯性特征分物業(yè)類型客戶定位 —— 住宅（ Apartment）產(chǎn)品本案住宅（ Apartment）客戶特征分析購買動機： 自用為主，注重保值升值喜 好： 收藏獨一無二的藝術(shù)品、古玩字畫等，融合個性與奢侈的珠寶首飾或汽車，休閑多在高級會員俱樂部或高爾夫俱樂部等場所性 格： 內(nèi)斂、低調(diào)、不輕易張揚生活習(xí)慣： 定居沈陽或其生意在沈陽并打算在沈陽長期發(fā)展，對沈陽的未來發(fā)展充滿信心；平時為人處世低調(diào)，不張揚，可以用 “ 低調(diào)的奢華 ” 來概括他們的性格和生活習(xí)性； 擁有自己的圈層，為某些高端會所、活動會員；圈內(nèi)介紹為置業(yè)的重要渠道，看重身份與氛圍 。沈陽天地由于地處皇姑大型居住區(qū)，因此該項目本地客戶成交比例較世茂略高，達到 77%。韓國 企業(yè) 在 沈陽 開發(fā)的項目客戶構(gòu)成比例分物業(yè)類型產(chǎn)品客戶定位客戶分類標準：朝鮮族：戶籍沈陽市的朝鮮族客群沈陽人：戶籍沈陽市的客群（不含朝鮮族客群）外地人：戶籍在中國大陸的客群（不含沈陽戶籍客群）外籍人：港澳臺和外國人數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫住宅（ Apartment）產(chǎn)品客戶定位從沈陽已開發(fā)的 SR國際新城、韓國新城來看，韓國企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目會對朝鮮族客戶產(chǎn)生一定的吸引力；因此，本項目客戶區(qū)域來源大致構(gòu)成為沈陽人 55%；外地人 35%；朝鮮族 8%；外籍人 2%；216。從韓國企業(yè)在沈陽開發(fā)的項目客戶比例來看，沈陽和外地客比例占到 8090%；緊鄰西塔區(qū)的韓國新城朝鮮族客戶比例達到 14%左右，外籍客戶達到 5%。品質(zhì)生活：強調(diào)居住與環(huán)境的和諧統(tǒng)一，要求住宅（ Apartment）景觀、采光、噪音的均好性，強調(diào)同層次群體的聚居；216。高端客戶群不斷擴大，數(shù)量穩(wěn)定增長生 產(chǎn) 型重 工 型資 源 型全沈陽 沈陽戶籍人口（人） 7,135,053戶數(shù) （戶） 2,440,689沈陽市區(qū) 市區(qū)戶籍人口 （人） 5,090,224沈陽中心城區(qū)（ 市內(nèi)五區(qū)）中心城區(qū)人口 （人） 3,493,069流動人口 流動人口 （人） 1,200,000朝鮮族人口 朝鮮族 （人） 94,000沈陽人口情況 （ 2023年統(tǒng)計）分物業(yè)類型客戶定位部分數(shù)據(jù)來源：沈陽統(tǒng)計年鑒客群分類 單位分類 單位數(shù)量 （個） 在職人數(shù) （人）目標客戶數(shù)量預(yù)估 （人）備注企業(yè)高管 規(guī)模企業(yè) 8,543 719330 17,086 高管數(shù)量按 1個企業(yè) 2名計算，私企數(shù)量 67,000 　 16,750 高管數(shù)量約 4個企業(yè)一個高管計算，政府官員 機關(guān) 1,401 78307 2,610 在職人數(shù)中，每 30人中有一人，具備購買能力事業(yè)單位 事業(yè) 3,378 246520 8,217 在職人數(shù)中，每 30人中有一人，具備購買能力私企 /個體 私企數(shù)量 67,000 67,000 平均每個私企一人個體戶 200,000 1,000 按 200名個體戶中有一名具備購買能力計算技術(shù)人員 技術(shù)人才 505000 10,100 每 50人中有一名技術(shù)人才具備購買能力自由職業(yè)者 8,416 每 60人有一名自由職業(yè)者（部分專業(yè)人士、演藝明星、藝術(shù)家、律師、技術(shù)顧問等）具備購買能力 　富家子弟 千萬以上富豪 及其子女 7,350人 10,000 每家富豪有 12個子女合計 141,179 沈陽高端客群統(tǒng)計（數(shù)量達 14萬多）部分數(shù)據(jù)來源：沈陽統(tǒng)計年鑒分物業(yè)類型客戶定位形象素描 高端群體 數(shù)量（人） 年收入（萬元） 購房特征政府官員 2,600 30— 40 隱性購買，注重物業(yè)與周邊人群事業(yè)單位 8,200 20— 30 表現(xiàn)低調(diào)，投資行為注重性價比私企業(yè)主 68,000 50— 150 個體性格差異較大，注重項目的交通、配套、教育等因素分物業(yè)類型產(chǎn)品客戶定位沈陽高端客群群體分析數(shù)據(jù)來源：沈陽統(tǒng)計年鑒形象素描 高端群體 數(shù)量 年收入（萬元） 購房特征企業(yè)高管 33,000 40— 50 性格內(nèi)斂、穩(wěn)重，具備較高修養(yǎng)；戶型的舒適、樓盤品質(zhì)、服務(wù)技術(shù)人才 10,100 15— 20 穩(wěn)重、行事謹慎；注重工程進度、質(zhì)量，對價格變化比較敏感，重視區(qū)域教育環(huán)境自由職業(yè)者 8,400 15— 20 喜歡按照自己的方式行事，強烈的自我表現(xiàn)意愿富家子弟 10,000 — 個性外向、愿意表現(xiàn)，消費多在時尚、流行場所注重項目自身的知名度和市場影響力分物業(yè)類型產(chǎn)品客戶定位沈陽高端客群群體分析數(shù)據(jù)來源：沈陽統(tǒng)計年鑒216。 分物業(yè)類型產(chǎn)品定位216。 分物業(yè)類型客戶定位項目總體定位深化住宅（ Apartment） 歡樂世界里的城市首席舒居美宅服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 歡樂世界里的五星國際生活寓所商住 (Officetel) 歡樂世界里的創(chuàng)富工作室住宅底商 匯集歡樂元素的異域風(fēng)情主題商業(yè)街寫字樓（ Office） 歡樂王國里的國際化總部辦公基地分物業(yè)類型產(chǎn)品定位東北唯一以大型韓版主題游樂園為配套的舒居宅邸樂天世界住宅（ Apartment）產(chǎn)品核心競爭力宅邸品牌 先進的設(shè)計理念游樂園配套國際化服務(wù)鄰近新交通樞紐自營商場、專業(yè)店、瑪特分物業(yè)類型產(chǎn)品定位 —— 住宅（ Apartment）產(chǎn)品產(chǎn)品升值潛力明顯產(chǎn)品升值潛力明顯游樂園景觀游樂園景觀獨具特色的建筑外立面獨具特色的建筑外立面智能環(huán)保節(jié)能智能環(huán)保節(jié)能國際一流星級管家式服務(wù)國際一流星級管家式服務(wù)超星級酒店配套超星級酒店配套樂天世界服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）六大價值方向分物業(yè)類型產(chǎn)品定位 —— 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）樂天世界商住兩用（ Officetel）公寓價值取向金廊地段自有商圈Text優(yōu)質(zhì)服務(wù)交通樞紐商住兩用（ Officetel）公寓稀缺小戶型分物業(yè)類型產(chǎn)品定位 —— 商住兩用（ Officetel）公寓甲級寫字樓（ Office）高新技術(shù)智能化知名國際品牌內(nèi)外兼修的現(xiàn)代感樂天世界寫字樓（ Office）突出亮點分物業(yè)類型產(chǎn)品定位 —— 寫字樓（ Office）樂天世界住宅底商價值發(fā)現(xiàn)區(qū)域居民游樂園游客2號地鐵高鐵站北站北出口底商價值底商價值超大人流量分物業(yè)類型產(chǎn)品定位 —— 住宅底商酒店辦公樓客戶216。 項目總體定位216。城市綜合體 ：項目以大型游樂園為核心，集合大型商業(yè)、酒店、寫字樓（ Office）、住宅（Apartment）等多種商業(yè)和居住產(chǎn)品，是典型的城市綜合體項目。世界級品牌，國際化運營。樂天集團，全球500強，實力雄厚。 城市核心，醫(yī)療、教育、餐飲、休閑、娛樂、購物等生活配套完備； 公交總站、城市高鐵、地鐵二號線等齊備，出行便利。 國際知名物業(yè)服務(wù)公司的星級管家服務(wù)，細致周到。強開發(fā)，抗投資風(fēng)險性強，實力保證。 分物業(yè)類型產(chǎn)品定位216。沈陽樂天世界項目專題調(diào)研及定位深化 項目總體定位深化總體規(guī)劃設(shè)計建議分物業(yè)類型產(chǎn)品建議分物業(yè)類型價格建議項目經(jīng)濟效益測算 偉業(yè)營銷思路構(gòu)想項目總體定位深化216。 項目總體定位216。 分物業(yè)類型客戶定位交通樞紐型城市綜合物業(yè)，全球交通樞紐型城市綜合物業(yè)，全球 500強開發(fā)，抗投資風(fēng)險性強，實力保證。樂天世界核心價值提列背景 地塊 產(chǎn)品人文 地理 配套配套 交通環(huán)境 區(qū)位 規(guī)劃 業(yè)態(tài) 物業(yè)品牌服務(wù)毗鄰北金廊大型傳統(tǒng)成熟 居住區(qū)，居住氛圍濃厚，大型城市綜合體沈陽天地的進駐更為該地區(qū)增添亮點。 自營主題百貨、大型專業(yè)店和自助商場商業(yè)配套全北金廊行政文化中心CAD的延伸，匯集濃厚的文化氣息 遼寧中醫(yī)大學(xué)、省實驗中小學(xué)環(huán)顧周圍，教育氛圍高 位于沈陽北站北出口正在規(guī)劃的交通樞紐旁，交通優(yōu)越 北陵公園、北行商圈居住、休閑優(yōu)勢明顯 北站北出口——沈陽新交通樞紐，區(qū)位特色明顯。 北站泛CBD與北金廊CAD交匯處的超大型城市綜合體 大型游樂園、星級酒店、特色商業(yè)、高尚住宅（Apartment），業(yè)態(tài)多樣，互