【正文】 國(guó) 裝備制造、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融 三大中心，成為振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地的龍頭 城市產(chǎn)業(yè)核心 裝備 制造 商貿(mào) 物流 金融 【 沈陽(yáng)城郊大盤市場(chǎng) 】 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 沈陽(yáng)郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)全面進(jìn)入大盤時(shí)代且競(jìng)爭(zhēng)激烈 【 沈陽(yáng)城郊大盤市場(chǎng) 】 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【別墅價(jià)格】別墅市場(chǎng)價(jià)格一直穩(wěn)定增長(zhǎng)，增幅較大， 2023年別 墅市場(chǎng)均價(jià)破萬(wàn)，隨后價(jià)格無(wú)大幅度變化出現(xiàn)上漲瓶頸 【 沈陽(yáng)市場(chǎng)宏觀形勢(shì) 】 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【住宅價(jià)格】從 2023年開始，市場(chǎng)成交均價(jià)穩(wěn)步上升， 202310年成交均價(jià)快速上漲， 2023年至今由于受宏觀政策的影響，上漲勢(shì)頭有所減緩， 2023年至今成交均價(jià)首次回落 19 【 沈陽(yáng)市場(chǎng)宏觀形勢(shì) 】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 沈陽(yáng) 20232023年土地市場(chǎng)商品住宅地塊交易活躍，按 13年的啟動(dòng)周期計(jì)算， 20232023年沈陽(yáng)商品住宅市場(chǎng)放量將全面啟動(dòng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈 ?20232023年市場(chǎng)商品房供應(yīng) 數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)沈陽(yáng)公司數(shù)據(jù)庫(kù) 【 沈陽(yáng)市場(chǎng)宏觀形勢(shì) 】 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本次溝通的主要內(nèi)容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢(shì)分析 ?沈陽(yáng)市場(chǎng)研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房企整體流動(dòng)性持續(xù)惡劣，接下來(lái)房企仍需努力賣房，避免過(guò)高的存貨擠壓現(xiàn)金流，造成流動(dòng)性危機(jī)。 世聯(lián)認(rèn)為： 11年政策基調(diào)， 堅(jiān)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖，基于前期調(diào)控矯枉過(guò)正，目前在按揭貸款、利率等金融政策上進(jìn)行“微調(diào)”，房產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向保障剛需 ，從而保證整體房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定運(yùn)行。 房企資產(chǎn)負(fù)債率處于歷史高位，償付能力堪憂 開發(fā)商的資金來(lái)源 : ：份額較大即將到期 ：將會(huì)在 2023年開始逐步到期 ：短周期 ?近兩年的調(diào)控之所以未能出現(xiàn)向非常明顯的大幅降價(jià)是因?yàn)殚_發(fā)商資金還在，但 2023年開始多數(shù)開發(fā)商進(jìn)入還債期 數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)集團(tuán)總經(jīng)辦 — 市場(chǎng)研究中心 【 房企局面 】 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【 政策方向 】 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。下調(diào)存款準(zhǔn)備金率釋放出的資金廣泛分布在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)方向，沒(méi)有典型的方向。為釋放更多流動(dòng)性，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)， 5 月 12 日，央行決定下調(diào)存準(zhǔn)率。 央行年內(nèi)第二次降存準(zhǔn)率，旨在宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定而非“救樓市”，對(duì)房地產(chǎn)剛需市場(chǎng)有一定利好，但并不意味著春天的真正來(lái)臨 降存準(zhǔn)旨在調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)“流動(dòng)性”，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并非單純“救樓市”。而過(guò)去那種，依靠土地升值賺取暴利的時(shí)代將一去不復(fù)返。 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)重新進(jìn)入上行周期，但在行業(yè)調(diào)整和行業(yè)規(guī)則轉(zhuǎn)變的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)像 2023年至 2023年一樣，出現(xiàn)較為極端的報(bào)復(fù)性反彈。 ?隨著數(shù)目巨大的保障房進(jìn)入市場(chǎng)，宣告著房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入到“雙軌制”時(shí)代。 將實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策，支持保障性安居工程建設(shè)。 上海、重慶：房產(chǎn)稅試點(diǎn)開始 住建部：首次提出加快推進(jìn)房產(chǎn)稅，試點(diǎn)范圍擴(kuò)大 國(guó)務(wù)院： 加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)并逐步擴(kuò)至全國(guó)，收入將用于保障性住房建設(shè) ?合理調(diào)節(jié)收入分配 ?改革試點(diǎn)征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設(shè) 通過(guò)推進(jìn)住房信息系統(tǒng)建設(shè)、擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍、加快房產(chǎn)稅實(shí)施、加強(qiáng)稅收等手段鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作用 【 政策方向 】 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?2023年 1月 27日， 上海重慶 宣布次日開始 試點(diǎn)房產(chǎn)稅 。 ?住建部部長(zhǎng)姜偉新在部署 2023年工作的過(guò)程中， 個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅已被作為“注重房地產(chǎn)領(lǐng)域長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”工作任務(wù)的一部分 。 房地產(chǎn)黃金十年背景：全球貿(mào)易、信用、工業(yè)、中國(guó)城市化 行業(yè)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，除調(diào)整政策另外重要的原因是影響中國(guó)房地產(chǎn)黃金十年的基本背景因素發(fā)生變化 【 行業(yè)形勢(shì) 】 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)核心發(fā)展條件，及其需要分析的核心問(wèn)題 如何看待沈陽(yáng)市場(chǎng)？ 如何看待區(qū)域市場(chǎng)？ 找尋切合沈陽(yáng)市場(chǎng)及地塊區(qū)域的啟動(dòng)模式 【 核心問(wèn)題 】 理清各項(xiàng)目整體開發(fā)思路 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目前沈陽(yáng)城市發(fā)展呈現(xiàn)出四面開花的局面，“東西南北中” 的功能定位各有自身特色，沈北為生態(tài)新城 ? 東－旅游度假區(qū) 沈陽(yáng)山水旅游的精華區(qū) ， 也是城市重要生態(tài)基質(zhì) ，選擇優(yōu)化發(fā)展 ， 并強(qiáng)調(diào)與撫順進(jìn)行一體化發(fā)展 ，成為沈陽(yáng)具有代表性的 生態(tài)旅游度假區(qū) ? 西－鐵西產(chǎn)業(yè)新城 以裝備制造業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ， 建設(shè)以現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè) 、化工產(chǎn)業(yè)為延伸現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城 ， 成為遼中城市群 、 東北地區(qū)乃至全國(guó)意義上的 裝備制造業(yè)基地 ? 南－大渾南片區(qū) 以 2023年 1月在高新區(qū)基礎(chǔ)上建設(shè)渾南新區(qū)為起點(diǎn)渾南片區(qū)將成為 沈陽(yáng)新的核心拓展區(qū) ， 形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極 ? 中－沈陽(yáng)中心區(qū) 城市傳統(tǒng)的商貿(mào)中心 、 文化中心 、 行政中心 、 信息中心 ， 是人口 、 經(jīng)濟(jì)最集中的區(qū)域 ? 北－沈北地區(qū) 于 2023年 11月成立 ， 規(guī)劃面積 1098平方公里 ， 以在沈陽(yáng)北部 “ 再造一座生態(tài)沈陽(yáng)城 ” 為目標(biāo) ， 以生態(tài)和農(nóng)業(yè)資源為基礎(chǔ)再造一個(gè) 沈陽(yáng)生態(tài)新城 【 地塊區(qū)域?qū)傩?】 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 傳統(tǒng)市內(nèi)五區(qū)，均位于二環(huán)線內(nèi) 蘇家屯地塊 : 總體占地面積超過(guò) 600萬(wàn)平米，首開期占地也達(dá) 37萬(wàn)平米，全部為居住用地。1 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本次溝通的主要內(nèi)容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢(shì)分析 ?沈陽(yáng)市場(chǎng)研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。整體容積率不超過(guò)； 沈北地塊： 項(xiàng)目整體占地面積 ㎡，整體容積率不超過(guò) ； 居住用地面積： ㎡ 京御挾城市郊區(qū)大盤強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐沈陽(yáng)市場(chǎng)，并實(shí)現(xiàn)多盤聯(lián)動(dòng) 【 企業(yè)戰(zhàn)略 】 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 開盤必須形成熱銷 2 前期標(biāo)桿物業(yè)樹立項(xiàng)目口碑 3 產(chǎn)品入市時(shí)間遵循區(qū)位發(fā)展的條件 4 前期規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，中后期獲取利潤(rùn) —— 兩項(xiàng)目 前期必須制造足夠的影響力以保證后續(xù)開發(fā)的持續(xù)動(dòng)力 —— 項(xiàng)目的形象亦是形成口碑的重要因素，因此前期推出產(chǎn)品一定有一定的展示作用 —— 大盤內(nèi)的復(fù)合物業(yè)形態(tài)一定與區(qū)域發(fā)展程度相復(fù)合 —— 前期投入較大，風(fēng)險(xiǎn)大，因此需注重風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，待區(qū)域價(jià)值有所提升，可實(shí)現(xiàn)更大程度的利潤(rùn) 世聯(lián)的理解 快速撬動(dòng)沈陽(yáng)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)品牌的軟著陸，是當(dāng)前的重要使命 【 目標(biāo)理解 】 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本次溝通的主要內(nèi)容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢(shì)分析 ?沈陽(yáng)市場(chǎng)研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?住建部日前表態(tài)， 要求 2023年 6月底前，全國(guó) 40個(gè)主要城市的個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng) 。 ?2023年 12月 26日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)表示， 2023年要積極有序推進(jìn)財(cái)稅改革，繼續(xù)清費(fèi)立稅，全面改革資源稅制度， 穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn) ，研究制定環(huán)境保護(hù)稅費(fèi)改革方案。 ?上海征收對(duì)象為 本市居民新購(gòu)房且屬于第二套及以上住房 和 非本市居民新購(gòu)房 ，稅率暫定 %； ?重慶征收對(duì)象是 獨(dú)棟別墅高檔別墅 ，以及 無(wú)工作戶口無(wú)投資人員所購(gòu)二套房 ，稅率為 %%。 溫家寶總理兩會(huì)表態(tài)：將實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策，支持保障性安居工程建設(shè) 保障性住房和商品房建設(shè)兩者不可偏廢。 “十二五”時(shí)期的主要目標(biāo)和任務(wù)：全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面達(dá)到 20%左右。地方政府由賣地轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)的推動(dòng)者，開發(fā)商由地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)商。房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入依靠資本、產(chǎn)品、專業(yè)能力賺取利潤(rùn)的時(shí)代。 大量保障性住房與商品房同期入市，房地產(chǎn)“雙軌制”促使行業(yè)規(guī)則發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng) 【 政策方向 】 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 4 月份工業(yè)生產(chǎn)、消費(fèi)增速回落明顯，目前內(nèi)需和外需均較疲軟，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。今年 3 月兩會(huì)期間，央行行長(zhǎng)周小川曾公開表示：“存款準(zhǔn)備金率調(diào)整主要是調(diào)節(jié)市場(chǎng)上的流動(dòng)性，不代表貨幣松緊。”樓市方面，中央多次強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，抑制投資投機(jī)性需求依然是調(diào)控的重點(diǎn)，商品房市場(chǎng)銷售在低位運(yùn)行，開發(fā)企業(yè)的資金鏈較為緊張的局面不會(huì)因?yàn)楸敬巍敖禍?zhǔn)”而改觀。 12年是房企的償債高峰年，其中信托需償還的規(guī)模就已達(dá)約 2500億 數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)集團(tuán)總經(jīng)辦 — 市場(chǎng)研究中心 【 房企局面 】 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開發(fā)商庫(kù)存增長(zhǎng)迅猛同比增長(zhǎng) %，去庫(kù)存成為房企共同的選擇 數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)集團(tuán)總經(jīng)辦 — 市場(chǎng)研究中心 【 房企局面 】 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。整個(gè)局面不會(huì)被打破； 2.“兩會(huì)”之后，大量保障房與商品房同期納入市場(chǎng)體系，“雙軌制”時(shí)代的到來(lái)將促使行業(yè)規(guī)則發(fā)生重大轉(zhuǎn)變； 房企負(fù)債較高，庫(kù)存較大。 價(jià)格下行壓力明顯，沈陽(yáng)市場(chǎng)將跟隨整體市場(chǎng)形勢(shì)震蕩； 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【住宅供應(yīng)去化】 202308年市場(chǎng)供大于求， 202310年由買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向賣方市場(chǎng)，需求明顯釋放， 2023年至今由于政策調(diào)控的影響，成交量稍有下滑 【 沈陽(yáng)市場(chǎng)宏觀形勢(shì) 】 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?2023年 14月的消化量為 276萬(wàn)㎡，橫向比較基本與其他年份（除 2023年） 14月消化量持平； ?2023年 14月整體供銷比高于近 5年 14月平均水平，市場(chǎng)供過(guò)于求的趨勢(shì)越加明顯； ?歷年沈陽(yáng)市場(chǎng) 14月成交量占全年成交量的 2126%上下 ?2023年 14月沈陽(yáng)商品住宅消化量保持正常水平 但供銷比遠(yuǎn)大于近 5年平均水平， 2023年市場(chǎng)總消化量存在接近底線的風(fēng)險(xiǎn) ?金融杠桿的調(diào)節(jié)與明年全運(yùn)會(huì)的利好，將對(duì) 2023年下半年市場(chǎng)消化量的提升有一定促進(jìn)能力 按沈陽(yáng)市場(chǎng) 2023年， 14月消化面積判斷及供銷強(qiáng)度判斷，整年消化面積將較 2023 年有所萎縮， 2023年下半年利好釋放后，市場(chǎng)會(huì)整體回落，其總供應(yīng)量將與 2023年趨同 ?2023年 11月至今，三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ?2023年下半年，沈陽(yáng)正式進(jìn)入全運(yùn)會(huì)時(shí)間 數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)沈陽(yáng)公司數(shù)據(jù)庫(kù) 【 沈陽(yáng)市場(chǎng)宏觀形勢(shì) 】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【別墅市場(chǎng)】別墅市場(chǎng)供應(yīng)量充足且每年穩(wěn)步上升， 2023年達(dá)到 庫(kù)存高峰，目前市場(chǎng)別墅成交量下行明顯 20 【 沈陽(yáng)市場(chǎng)宏觀形勢(shì) 】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)認(rèn)為： ，且沈陽(yáng)有利好驅(qū)動(dòng)，但就當(dāng)前市場(chǎng)供需情況判斷， 沈陽(yáng) 20232023年商品房消化量依然會(huì)保持平均水平不會(huì)有大的突破， 保守估計(jì)會(huì)在 11001300萬(wàn)平米左右； ，競(jìng)爭(zhēng)激烈， 普通住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)萎縮，別墅市場(chǎng)整體疲軟，下行壓力明顯； 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 沈陽(yáng)郊區(qū)大盤集中分布在五大板塊：蘇家屯、東陵、沈北新區(qū)、棋盤山和渾南片區(qū)每個(gè)板塊都依托自身優(yōu)勢(shì)打造大盤競(jìng)爭(zhēng)力 【 沈陽(yáng)城郊大盤市場(chǎng) 】 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【現(xiàn)象 2】度假大盤多數(shù)只停留在物業(yè)形式拉動(dòng)，生活方式的傳遞不足 現(xiàn)有度假大盤的內(nèi)部配套設(shè)施簡(jiǎn)單，與普通項(xiàng)目差異化不大，無(wú)法充分滿足度假客戶的消費(fèi)需求 【 沈陽(yáng)城郊大盤市場(chǎng) 】 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 單價(jià) ?棋盤山獨(dú)棟別墅價(jià)格在 2萬(wàn)元 /㎡ 以上 ?其它區(qū)域獨(dú)棟價(jià)格低于 2萬(wàn)元，在 面積 ?主力面積在 300500㎡ ?市場(chǎng)在售大獨(dú)棟面積在 280㎡ 以上， 700㎡ 以內(nèi) 總價(jià) ?市場(chǎng)在售大獨(dú)棟總價(jià)最低在 395萬(wàn)，最高 1500萬(wàn) ?主力總價(jià)在 500萬(wàn)以上 產(chǎn)品單價(jià)以 ～ 2萬(wàn)為主，面積在 300500㎡ ，總價(jià)在 500萬(wàn)以上 【 沈陽(yáng)城郊大盤品類分析 】 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 單價(jià) ?整體價(jià)格低于 2萬(wàn)元 ?棋盤山以外產(chǎn)品價(jià)格低于 ，均價(jià) 1萬(wàn)元左右 面積 ?雙拼面積在 230330㎡ ?主力面積在 250330㎡ 總價(jià) ?總價(jià)在 160630萬(wàn) ?主力總價(jià)在 300450萬(wàn) 單價(jià)實(shí)現(xiàn)能力低于獨(dú)棟，整體價(jià)格低于 2萬(wàn)元，主力面積在 250330㎡ 左右，主力總價(jià)在 300450萬(wàn) 【 沈陽(yáng)城郊大盤品類分析 】 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 單價(jià) ?產(chǎn)品單價(jià)在 10000元左右 面積 ?聯(lián)排面積在 190316㎡ ?主力面積在 190270㎡ 總價(jià) ?聯(lián)排總價(jià)在 162471萬(wàn) ?主力總價(jià)在 170300萬(wàn) 產(chǎn)品單價(jià)在 10000元左右，棋盤山聯(lián)排基本在 10000元以上，主力面積在 190270㎡ 以內(nèi)；總價(jià)普遍在 170300萬(wàn)