【正文】 資金成本低，和銀行貸款利率相當(dāng)；167。 下面案例是一個(gè)保險(xiǎn)公司間接收購(gòu)成熟物業(yè)的案例， 2023年 8月 25日，中國(guó)平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司控股子公司平安信托投資有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱 “平安信托 ”）與中信深圳（集團(tuán)）公司簽署合作協(xié)議，平安信托斥資 20億元購(gòu)買深圳中信城市廣場(chǎng)部分股權(quán)。 雖然保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)仍處于試點(diǎn)階段，但各大保險(xiǎn)公司都開(kāi)始積極參與，目前還缺少成功的直接投資的案例。保險(xiǎn)投資計(jì)劃框架167。 《 意見(jiàn) 》 明確表示，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金直接或間接投資資本市場(chǎng)，逐步提高投資比例，穩(wěn)步擴(kuò)大保險(xiǎn)資金投資資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的規(guī)模和品種，開(kāi)展保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)和創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)試點(diǎn)。216。 2023年初，保監(jiān)會(huì)開(kāi)始鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金投資基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)， 2023年 3月28日 《 保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法 》 出臺(tái)。 保險(xiǎn)資金在我國(guó)數(shù)量龐大，保險(xiǎn)資產(chǎn)總量高達(dá) 15000億人民幣，一直以來(lái)缺少投資途徑?！?信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法 》 ?！?》 、中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 《 《 關(guān)于信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知 》 》 、 《 信托投資公司管理辦法 》 、 《 信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理辦法 》 。 “一法兩規(guī) ” 銀行＋信托模式，會(huì)成為開(kāi)發(fā)商主要融資組合，銀行的低成本與信托的靈活互相補(bǔ)充。對(duì) 200份、異地經(jīng)營(yíng)等限制信托的條件有所松動(dòng)。 八月新出臺(tái) “65號(hào)文 “， 《 關(guān)于信托投資公司開(kāi)展集合資金信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新試點(diǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知 》 今年銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)兩個(gè)重要文件，七月的 “54號(hào)文 ”—— 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 ， 54號(hào)文對(duì)股權(quán)回購(gòu)方式提供了門檻，并要求房地產(chǎn)貸款嚴(yán)格執(zhí)行 212號(hào)文件的規(guī)定。 投資門檻高，受 “200份， 5萬(wàn)元 ”的限制。 信托流動(dòng)性差，不能上市交易；167。 信托財(cái)產(chǎn)的登記問(wèn)題。 信托可以以股權(quán)方式進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目，可有利與項(xiàng)目再融資。 信托可使用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程；167。 2023年 11月 3日，籌劃良久的盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目由北京國(guó)際信托投資有限責(zé)任公司在民生銀行發(fā)售，用了 8天半就完成了 民幣募集任務(wù)。信托公司將信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，不需要額外的擔(dān)保，作為財(cái)產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托合同不超過(guò) 200份的限制，是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。資產(chǎn)委托人提供具有較強(qiáng)變現(xiàn)能力的信托財(cái)產(chǎn)，委托給信托公司，設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托。該模式大量采用了基金要素進(jìn)行設(shè)計(jì)，是我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。信托計(jì)劃終止時(shí)，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級(jí)參與信托利益分配。而在 ， 聯(lián)信 聯(lián)信 福建聯(lián)華信托 2023年推出的 聯(lián)信 216。優(yōu)點(diǎn)。的固定利率方式，對(duì)股權(quán)人體現(xiàn)出債權(quán)的優(yōu)點(diǎn)；從權(quán)益角度來(lái)分析，從資金費(fèi)用角度來(lái)分析，夾層融資低于股權(quán)融資，如可以采取債權(quán) 形式?！　　?216。 　　　　　　評(píng)價(jià)167。216。股權(quán)回購(gòu)型信托動(dòng)態(tài)和評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)216。216。216。股權(quán)回購(gòu)型信托案例分析216。本方式可以幫助開(kāi)發(fā)商補(bǔ)足自有資金，提供信用等級(jí)，有益于其后的銀行融資。股權(quán)回購(gòu)型信托框架167。　　　　　　評(píng)價(jià)167。 銀監(jiān)會(huì) 212號(hào)文，和銀監(jiān)會(huì) 54號(hào)文陸續(xù)出臺(tái)后，（要求信托公司給房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)貸款信托計(jì)劃，要遵守商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)）由于此類業(yè)務(wù)與商業(yè)銀行具有強(qiáng)烈的重合性，該類業(yè)務(wù)面臨著很大的困難，與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)此類業(yè)務(wù)相比較具有明顯的局限性，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，不占任何優(yōu)勢(shì)。目前該產(chǎn)品已經(jīng)運(yùn)作三年多， CBD土地整理儲(chǔ)備分中心一直按期償還貸款的利息。216。 通過(guò)該信托計(jì)劃，北京市朝陽(yáng)區(qū)土地儲(chǔ)備整理分中心籌集到期限為五年的六億元資金。 2023年，北國(guó)投推出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—— 北京 CBD土地開(kāi)發(fā)整理資金信托計(jì)劃。 貸款型信托框架167。另外還有債務(wù)型和股權(quán)型組合而成的混合型信托。216。216。216。 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)法 》216?！? 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》216。 《 貸款通則 》216。銀行貸款相關(guān)的法律法規(guī)216。銀行貸款融資方式的評(píng)價(jià)（ 1）銀行貸款還會(huì)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資方式，對(duì)實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，銀行貸款會(huì)變的更容易；而對(duì)中小開(kāi)發(fā)商來(lái)講，銀行貸款會(huì)變的越來(lái)越困難。 中國(guó)建設(shè)銀行近期還分別與金地 (集團(tuán) )股份有限公司、中海地產(chǎn)股份有限公司在深圳舉行 《 戰(zhàn)略合作協(xié)議 》 簽字儀式，雙方將攜手在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域進(jìn)一步加強(qiáng)合作。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉標(biāo)志著雙方業(yè)務(wù)合作關(guān)系的全面提升，有利于促進(jìn)共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)銀企雙贏。　　　　　　案例分析167。次的合作167。167。167?！　°y行貸款發(fā)展趨勢(shì)：167。Group）采用同一貸款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。（ 3）銀團(tuán)貸款：又稱辛迪加貸款（ Syndicated目前外資銀行在國(guó)內(nèi)做房地產(chǎn)融資的種類主要有建筑貸款和開(kāi)發(fā)貸款。影響，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款、土地儲(chǔ)備貸款受到嚴(yán)格限制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)抵押貸款要 “四證齊全 ”。121（ 1）國(guó)內(nèi)銀行貸款：受 銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)至少有 60%以上的資金是來(lái)自國(guó)內(nèi)銀行系統(tǒng)。 第三十一，股權(quán)回購(gòu)－真貸款、假合作167。 第二十九，反向抵押貸款167。 第二十七，房地產(chǎn)辛迪加167。 第二十五，房地產(chǎn)證卷化167。 第二十三，建筑企業(yè)墊資167。 第二十一，夾層貸款167。 第二十， 委托貸款167。房地產(chǎn)典當(dāng)167。房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)和兼并167。 第十五，房地產(chǎn)企業(yè)債券167。 第十三，房地產(chǎn)公司私募167。Investment　　　　　　　 上市再融資167。中國(guó)預(yù)托證券167。, 第九，存托憑證（ DR）上市167。 第八 第七 第六 第五 第四 第三 第一，銀行貸款167?！　?1999～ 2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金情況分析房地產(chǎn)融資分類房地產(chǎn)企業(yè)融資外部融資內(nèi)部融資股權(quán)融資債權(quán)融資其他融資內(nèi)部融資主要包括：轉(zhuǎn)讓出租固定資產(chǎn)、出售流動(dòng)資產(chǎn)等方式。216。而在自籌資金中，企業(yè)自有資金（權(quán)益資金）僅占了 55%左右，其余的部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款。對(duì)以上數(shù)據(jù)進(jìn)行深入分析發(fā)現(xiàn)，其他資金來(lái)源中 80%以上的部分來(lái)自于定金及預(yù)收款，這部分中又有 60%至 70%的部分是屬于銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款。從上表中可以直觀看出：其他資金來(lái)源依然是房地產(chǎn)投資的最主要資金來(lái)源，但所占比重已經(jīng)開(kāi)始下降；國(guó)內(nèi)貸款的比重變化不大；自籌資金增長(zhǎng)較快，尤其是自有資金部分，在 2023年度有更大幅度地增長(zhǎng)。 債券 銀行貸款 單位： 10億元全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資總額 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額　　 1999～ 2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源百分比情況分析 　　　　　　　　　　　?。▎挝唬海ィ?999 2023 2023 2023 2023 2023 2023年 11月之前預(yù)算內(nèi)資金 北京、上海等全國(guó)幾大主要城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額大幅度增長(zhǎng)；216。序言全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告216。216。216。房地產(chǎn)融資報(bào)告（ 2023年 8月）216。 20世紀(jì)九十年代以后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展， 2023年國(guó)務(wù)院 18號(hào)文件第一次明確肯定，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，過(guò)分依賴銀行，給整個(gè)金融系統(tǒng)帶來(lái)了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，宏觀政策陸續(xù)出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商面臨著嚴(yán)峻的資金壓力，如何能利用多種房地產(chǎn)融資渠道，使房地產(chǎn)企業(yè)能持續(xù)、健康發(fā)展，成為每個(gè)開(kāi)發(fā)商都必須面對(duì)的問(wèn)題。1998年起，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速。2023年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)到 15759億元。 －利用外資 自籌資金 其他資金來(lái)源 　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)216。216。216。而在施工企業(yè)的工程墊款中，也有很大一部分是來(lái)源于銀行的建筑業(yè)貸款。分析以上數(shù)據(jù)可以得出結(jié)論：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，有 60%以上的資金是來(lái)源于銀行體系，而且是以開(kāi)發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權(quán)型融資的形式存在，開(kāi)發(fā)自有資金的部分還不到 20%，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率較高。股權(quán)融資主要包括： IPO、買殼上市、上市再融資、私募、 REITS、項(xiàng)目合作、　　　　　　　　　　房地產(chǎn)企業(yè)兼并等方式　　　債權(quán)融資主要包括：企業(yè)債券、銀行貸款、委托貸款、信托貸款等其他融資主要包括：房地產(chǎn)預(yù)售、融資租賃、建筑企業(yè)墊資等房地產(chǎn)融資具體方式167。 第二，房地產(chǎn)信托融資167。保險(xiǎn)投資計(jì)劃167。國(guó)內(nèi) IPO167。境外 IPO167。買殼上市167。造殼上市167。借殼上市167。 第十 第十一 第十二，房地產(chǎn)基金 REITS（ RealEstateTrusts）167。 第十四，房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)合作167。 第十六， 第十七， 第十八， 第十九，商品房預(yù)售（購(gòu)房貸款）167。融資租賃167。 第二十二，開(kāi)發(fā)商企業(yè)間基金－開(kāi)發(fā)商互助會(huì)　　　　167。 第二十四，賣方信貸167。 第二十六，前沿貨幣合約167。 第二十八，通過(guò)保函和信用證融資167。 第三十， 權(quán)證167。 第三十二，其他融資方式－票據(jù)貼現(xiàn)、股票和債券抵押　第一　銀行貸款216。房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要有土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款?！把胄?號(hào)文件 ”（ 2）國(guó)外銀行貸款：與國(guó)內(nèi)銀行相比，外資商業(yè)銀行條件略微寬松。開(kāi)發(fā)貸款條件基本等同于國(guó)內(nèi)銀行（對(duì)個(gè)別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可以有所寬松），貸款時(shí)間相對(duì)國(guó)內(nèi)銀行較快。Loan），是由獲準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)的一家或數(shù)家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)參加而組成的銀行集團(tuán)（Banking貸款對(duì)象主要是國(guó)有大中型企業(yè)、企業(yè)集團(tuán)和列入國(guó)家計(jì)劃的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。 銀行信貸將更加規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目審查更為嚴(yán)格。 銀行將重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)客戶、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。 銀行與優(yōu)質(zhì)客戶更深層 國(guó)內(nèi)銀行（如工商銀行、中行）開(kāi)始推出收租物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，此種業(yè)務(wù)類似于外資銀行（如東亞銀行）的建筑貸款。 中國(guó)建設(shè)銀行與中國(guó)華潤(rùn)總公司 2023年 3月簽署 《 戰(zhàn)略合作協(xié)議 》 ，根據(jù)協(xié)議，建設(shè)銀行將為中國(guó)華潤(rùn)總公司提供兩百四十五億元融資額度及更加全面的金融支持。167。此次雙方合作的范圍，將涵蓋項(xiàng)目貸款、短期融資債、個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)、結(jié)算網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、建經(jīng)咨詢服務(wù)、投資銀行業(yè)務(wù)、公積金業(yè)務(wù)和企業(yè)年金業(yè)務(wù)等金融服務(wù)種類。（２）對(duì)大企業(yè)來(lái)講，應(yīng)注意進(jìn)行與銀行更深層次、更廣闊領(lǐng)域的合作。 《 中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法 《 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 》216?！?16。 《 中華人民共和國(guó)土地管理法 216。 《 中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)　　務(wù)管理的通知 》 央行第 121號(hào)文件第二　房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過(guò)資金信托方式集中兩個(gè)和兩個(gè)以上委托人的合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為收益人的利益或特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。 2023年 6月，央行出臺(tái) 121號(hào)文件后，房地產(chǎn)信托業(yè)異軍突起 　據(jù)統(tǒng)計(jì)， 202 2023兩年全年各家信托公司共發(fā)行推出各類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品 204個(gè)。 根據(jù)負(fù)債關(guān)系，可將房地產(chǎn)信托簡(jiǎn)單分為債務(wù)型信托和權(quán)益性信托，債務(wù)型信托主要有貸款型信托，權(quán)益型信托主要有股權(quán)型信托和優(yōu)先購(gòu)買收益權(quán)信托（又叫財(cái)產(chǎn)信托）。 　　　　　委托人 信托公司 開(kāi)發(fā)商擔(dān)保人委托資金委托收益信托貸款償還貸款提供擔(dān)保特點(diǎn)：以信托貸款形式運(yùn)作，貸款期限較短，對(duì)資金安全性要求高，單純依靠信托資金，開(kāi)發(fā)規(guī)模會(huì)受到一定限制，融資成本高于銀行貸款。貸款型信托案例分析216。216。這筆資金被運(yùn)用到朝陽(yáng)區(qū)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)中。 該信托貸款的擔(dān)保是由朝陽(yáng)區(qū)財(cái)政所提供。貸款型信托動(dòng)態(tài)和評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)216。 雖然目前貸款型信托受到了政策的限制，但由于信托的創(chuàng)新能力強(qiáng)，此種信托方式仍會(huì)是 最為普遍的一種房地產(chǎn)信托融資模式 　　　　　委托人 信托公司 開(kāi)發(fā)商股東擔(dān)保人委托資金委托收益收購(gòu)股權(quán)回購(gòu)股權(quán)提供擔(dān)保特點(diǎn)： 信托資金用以收購(gòu)開(kāi)發(fā)商部分股權(quán)，到期后開(kāi)發(fā)商回購(gòu)，回報(bào)率在合同中固定。 2023年 12月中信信托發(fā)行一個(gè)億信托計(jì)劃，入股天鴻永業(yè) 71％股權(quán)，信托計(jì)劃為期兩年，兩年后天鴻按約定價(jià)格回購(gòu)股權(quán)。 天鴻永業(yè)房地產(chǎn)公司為天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與瑞信 DLJ房地產(chǎn)基金共同設(shè)立的項(xiàng)目公司，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為北京團(tuán)結(jié)湖瑞信中心。 該信托貸款的擔(dān)保是由天鴻集團(tuán)提供擔(dān)保。 2023年后，出現(xiàn)的越來(lái)越多的一種房地產(chǎn)信托融資方式，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商喜歡的信托方式。 銀監(jiān)會(huì) 212號(hào)文、和銀監(jiān)會(huì) 54號(hào)文對(duì)此種信托提高了發(fā)行條件，要求開(kāi)發(fā)商 35％的自有資金、四證齊全。 雖然目前股權(quán)回購(gòu)型信托受到了政策的限制，但由于此種信托方式采用股權(quán)方式，便于開(kāi)發(fā)商以后再融資，其仍會(huì)是一種主要的房地產(chǎn)信托融資方式。夾層 信托融資模式 “夾層 ”（ mezzaninefinancing）指介于股權(quán)與優(yōu)先債權(quán)之間的投資