【正文】 理 的 方 法 ? 合同管理中需要注意的事項 合約規(guī)劃由項目成本經(jīng)理編制，編制的范圍為開發(fā)成本和銷售費用； 實際簽訂合同時，合同經(jīng)辦人須要與合約規(guī)劃進行對應，成本經(jīng)理負責審核； 對于工期小于 6個月，總價較低的工程合同宜采用總價包干合同；但是對于工期 大于 6個月或者總價較高的工程合同因為在執(zhí)行過程中存在較多的可變因素，一般不采用總價包干合同。 （ 3）要求投標人澄清。 龍 湖 進 行 成 本 管 理 的 方 法 ? 目標成本管理中的相關表格 目標成本目標成本編制模板 .xls 竣工成本竣工成本模板 .xls 成本調整目標成本調整 .doc 龍 湖 進 行 成 本 管 理 的 方 法 ? 變革組織架構，明確崗位職責 ? 成本管理的幾個要素 ? 目標成本管理 ? 招投標管理 ? 合同管理 ? 材料設備采購管理 ? 簽證變更、資金計劃管理 ? 動態(tài)成本管理 ? 結算管理 ? 成本信息化管理 ? 考核 龍 湖 進 行 成 本 管 理 的 方 法 ? 招投標管理 — 招標方式及適用范圍 龍 湖 進 行 成 本 管 理 的 方 法 序號 招標方式 適用范圍 1 公開招標 因為屬于民營企業(yè)，未采用 2 邀請招標 分項工程造價＞ 50萬元的工程類招標 造價＞ 20萬元的材料設備類招標 3 比價 /詢價 （即簡易招標） 分項工程造價 ≤50 萬元的工程類招標 造價 ≤20 萬元的材料設備類招標 在已經(jīng)合作過且合作良好的供應商中選擇 ? 招投標的管理流程及須提供的成果 龍 湖 進 行 成 本 管 理 的 方 法 序號 管理流程 工作成果 1 編制招投標計劃 《工程及材設采購招投標計劃》 2 針對分項工程編制考察計劃 《考察計劃》 3 考察、確定入圍單位 《考察報告》 4 編制、發(fā)放招標文件 《招標文件》、《招標答疑》及附件 5 回標 《投標文件》及附件 6 開標 《開標記錄》 7 評標 《評標報告》 8 投標澄清 《投標澄清函》 9 定標 《中標通知書》《中標結果通知書》 10 簽約 《合同》及附件 說明： 項目團隊的組成：項目負責人、工程經(jīng)理、研發(fā)經(jīng)理、成本經(jīng)理、營銷經(jīng)理、財務經(jīng)理 招投標管理過程中的風險和對策 一、考察和確定入圍單位的風險和對策 1. 等級劃分 2. 限制投標 3. 對工程類的考察 4. 對于材設類的考察 二、投標報價中的風險和對策 (一）技術標 （打分方式存在主觀性 ,采用符合性評標） （二）商務標 （不平衡報價風險） ? 不平衡報價的三種類型 （ 1）時間型不平衡報價 (2)工程量型不平衡報價 （ 3）圖紙和實際不符部分，先報低價，變更后提高單價 ? 反不平衡報價對策 （ 1）完善招標文件和施工合同條款。 工程實施階段 （ 1）節(jié)能工程 （ 2）外立面工程 （ 3）園林景觀工程 （ 4）消防通風工程 （ 5）電梯、閥門等設備的采購 工程竣工階段 要根據(jù)結算數(shù)據(jù)，驗證前期的分析判斷，為新項目的成本敏感分析提供參考。 龍 湖 進 行 成 本 管 理 的 方 法 ① ② ② ③ ③ 塔樓的基礎成本 =① X塔樓面積 /（塔樓 +裙房 +地下室）面積 裙樓的基礎成本 =① X裙房面積 / （塔樓 +裙房 +地下室）面積 +② X裙房面積 /（裙房 +地下室面積 地下室的基礎成本 = ① X地下室面積 /（塔樓 +裙房 +地下室）面積 X地下室面積 /（裙房 +地下室）面積 +③ ? 目標成本的分解 龍 湖 進 行 成 本 管 理 的 方 法 步驟 分解口徑 分解的內容 1 按照成本費項進行分類 土地成本 前期費用 配套設施費用 基礎設施費用 主體建安成本 園林景觀工程費用 工程相關費用 銷售費用 財務費用 管理費用 2 按照合同口徑進行分類 在各個費項下面按照合同口徑進行分解，即形成合約規(guī)劃，在合同管理中進行講述； 須要預留不需要簽訂合同的金額（即非合同成）。 地區(qū)公司成本管理各部門 開發(fā)成本的管控和審核； 期間費用的管控和審核。 授權和權責下放，適用于同時開發(fā)項目數(shù)量較多的情況； 對成本管理部門職能負責人的管理能力要求較高； 管理模式在各項目容易復制，便于各項目進行對比，員工較易有成就感。1 龍湖“細節(jié)式”成本管理 ? 龍湖的成本管理與傳統(tǒng)成本管理的區(qū)別 ? 龍湖進行“細節(jié)式”成本管理的原因 ? 龍湖進行成本管理的方法 目 錄 龍湖的成本管理與傳統(tǒng)成本管理的區(qū)別 與 傳 統(tǒng) 成 本 管 理 的 區(qū) 別 管理范圍 參與管理的部門 傳統(tǒng)成本管理 建安成本 成本管理部門 龍湖的成本管理 “細節(jié)式 ” 成本管理 建安成本 項目前期費用 期間費用（財務、管理、營銷費用） 合同管理 招投標管理等 成本管理部門 設計管理部門 工程管理部門 銷售、策劃部門 財務部門 龍湖成本管理的特征 ? 細節(jié)化 ? 階段性 ? 動態(tài)性 ? 項目制 ? 系統(tǒng)性 ? 全員參與性 ? 信息化 與 傳 統(tǒng) 成 本 管 理 的 區(qū) 別 市場的要求 ? 傳統(tǒng)成本管理的弊端 事后算賬 無法預控風險，無法保證利潤的實現(xiàn) 管理范圍過窄 ? 開發(fā)速度的加快 拿地周期的縮短，要求必須對項目的成本進行快速、準確的判斷； 開發(fā)周期的縮短，要求我們必須在最短的時間內能夠拿出滿足市場的產品，過去那種大概計算成本的方式已經(jīng)不能滿足現(xiàn)在的項目開發(fā)要求了。 進 行 細 節(jié) 式 成 本 管 理 的 原 因 合理利用資源的要求 ? 人力 將成本管理流程化，可以有效地控制人力成本； 將有些固定的、便于控制的工作交予外委的咨詢公司完成 ? 物力 根據(jù)各項目的開發(fā)進度，將開發(fā)進度類似的各項目統(tǒng)一安排采購、 招投標，增加甲方的議價能力，以便有效地節(jié)約和控制成本 ? 信息 進行成本的“細節(jié)式”管理，要求做到信息的對稱和共享 ? 財力 在同時進行多項目開發(fā)時，“細節(jié)式”成本管理可以合理化使用資金，使資金使用的高峰期和低谷期能夠得到合理的分布 進 行 細 節(jié) 式 成 本 管 理 的 原 因 ? 變革組織架構，明確崗位職責 ? 成本管理的幾個要素 ? 目標成本管理 ? 招投標管理 ? 合同管理 ? 材料設備采購管理 ? 簽證變更、資金計劃管理 ? 動態(tài)成本管理 ? 結算管理 ? 成本信息化管理 ? 考核 龍 湖 進 行 成 本 管 理 的 方 法 變革組織架構，明確崗位職責