【正文】 月報(bào)分析 動(dòng)態(tài)成本信息 反饋 設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂） PDCA 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)目標(biāo)成本建立的難點(diǎn) 目標(biāo)成本編不準(zhǔn)怎么辦？ ? 相關(guān)部門(mén)參加了嗎？ —— 全成本！ ? 目標(biāo)成本規(guī)劃深度夠嗎？ ? 各項(xiàng)成本有依據(jù)嗎？ —— 標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)、測(cè)算能力 ? 數(shù)據(jù)庫(kù)建立起來(lái)了嗎？ 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)目標(biāo)成本夠深度嗎？ ? 專業(yè)端口成本清單 （政府收費(fèi) /營(yíng)銷費(fèi)用 /財(cái)務(wù)費(fèi)用。 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)如何建立成本管理體系 （ 1）目前公司的成本管理現(xiàn)狀： ? 成本目標(biāo)管理較粗放； ? 責(zé)任體系不完善； ? 成本績(jī)效考核力度不夠； ? 動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控分析、反饋、指導(dǎo)力度不夠。如：對(duì)規(guī)劃的嚴(yán)格審批、工程招投標(biāo)的控制、售樓價(jià)格的審定、成本利潤(rùn)的考核等等。從管理層面而言，這是最基礎(chǔ)的管理工作； ? 每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累； ? 從戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則，建立成本責(zé)任制度，保證目標(biāo)成本的順利實(shí)現(xiàn)。 ? 站在保利地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目。只要符合市場(chǎng)需要就是好產(chǎn)品，追求創(chuàng)新時(shí)，要注意創(chuàng)新的幅度和價(jià)值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，即創(chuàng)新要符合項(xiàng)目的實(shí)際情況。如果計(jì)劃性不強(qiáng)，就會(huì)把正常工期變成趕工工期，質(zhì)量難以保證，信譽(yù)下降，趕工費(fèi)用增加，成本違約金難以估計(jì)。只有全體員工養(yǎng)成良好的成本意識(shí)，才能使降低成本的各種措施方法和要求有力貫徹。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)保利地產(chǎn)成本控制管理 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)講義提綱 一、保利地產(chǎn)成本管理的重要性 二、保利地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn) 三、保利地產(chǎn)成本管理要樹(shù)立的觀念 四、保利地產(chǎn)成本管理體系的建立 五、保利地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn)和知識(shí)積累 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)一、保利地產(chǎn)成本管理的重要性 形勢(shì)回顧 —— 我們?cè)趺礃右宦纷邅?lái) ? 關(guān)鍵詞： 溫暖的春天：觀念轉(zhuǎn)變、政策支持、協(xié)議出讓 火爆的夏天：排隊(duì)、炒房、調(diào)控、地王、樓王、面粉貴過(guò)面包 轉(zhuǎn)冷的秋天：觀望、資金斷鏈、拐點(diǎn)、雙限房、經(jīng)適房、廉租房 嚴(yán)冬的到來(lái)：降價(jià)、流標(biāo)、還會(huì)降嗎、崩盤(pán)、利潤(rùn)下降 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)保利地產(chǎn)面臨的最大困難是什么？ 投入增加了、收入降低了、利潤(rùn)壓縮了 利潤(rùn) =收入 成本 結(jié)論： ? 項(xiàng)目利潤(rùn)率下降和無(wú)利潤(rùn)是目前面臨的最大困難！ ? 未來(lái)一段時(shí)間，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)最重要的因素，從而低成本的公司將成為未來(lái)的勝者！ ? 成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來(lái)的生命線！ 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)二、保利地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn) 從生產(chǎn)周期來(lái)看 從銷售形態(tài)來(lái)看 從產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看 從地域來(lái)看 從財(cái)務(wù)角度來(lái)看 從價(jià)值鏈來(lái)看 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)三、做好保利地產(chǎn)成本管理要樹(shù)立的觀念 全員全程成本控制觀念 ? 成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全體員工的共同參與，要在工作中注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。 要樹(shù)立高度重視計(jì)劃管理的觀念 ? 公司計(jì)劃一旦確定，竣工日期就必須保證。 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)要樹(shù)立保利地產(chǎn)公司要做產(chǎn)品，而不是做作品的觀念 ? 要?jiǎng)?chuàng)新，但不能太超前。 賺錢的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目的觀念。 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)四、保利地產(chǎn)成本管理體系的建立 保利地產(chǎn)成本管理體系 ? 成本管理體系，即按照成本管理職能，建立科學(xué)的成本目標(biāo)體系、成本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)保利地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容： ? 成本管理的流程與制度體系。 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)? 關(guān)于成本管理的流程與制度體系包括：（分別從事前、事中、事后反饋，以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面管理） ? 目標(biāo)成本管理體系 ? 動(dòng)態(tài)成本管理體系 ? 責(zé)任成本管理體系 ? 成本后評(píng)估 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)? 關(guān)于成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定流程的規(guī)范之上的對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的傳承。 ? 從戰(zhàn)略角度所進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分而進(jìn)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、品牌模塊化、集團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu)等等。 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)（ 2）保利地產(chǎn)企業(yè)成本管理的四步法： 制定目標(biāo) → 明確崗位職責(zé) → 跟蹤執(zhí)行 → 業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)第一步：如何建立目標(biāo)成本體系（制定目標(biāo)） 目標(biāo)成本的定義 目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的，在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是成本的控制線，是成本管理的基礎(chǔ)。） ? 建造成本清單及依據(jù) —— 合同清單：合同范圍與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) —— 部品清單：標(biāo)準(zhǔn) /（材料表） ? 設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)深度（任務(wù)書(shū)） ? 設(shè)計(jì)能做什么？ ? 合同分判的策劃 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)第二步：明確崗位職責(zé) 建立責(zé)任體系?！柏?zé)任成本”回答的是在成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中 誰(shuí)來(lái)做？做什么的問(wèn)題 。完成上述要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在組織架構(gòu)的層面保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確執(zhí)行。 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)責(zé)任成本的分解思路 各部門(mén)各司其職 本部門(mén)費(fèi)用 本專業(yè)端口成本 土地成本 投資管理中心 政府收費(fèi) 開(kāi)發(fā)部 設(shè)計(jì)費(fèi) 技術(shù)部 營(yíng)銷費(fèi) 營(yíng)銷中心 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)部 建造成本 技術(shù)部 +采購(gòu)部 +工程部 成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)作業(yè)過(guò)程管理 —— 我們需要什么樣的制度流程？ ? 明確了“責(zé)任成本體系”，按部門(mén) /崗位對(duì)其負(fù)責(zé)的責(zé)任范圍進(jìn)行合并，我們就可以得到部門(mén) /崗位的成本、目標(biāo)集合。保利地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的成本管理分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過(guò)程，并為每個(gè)作業(yè)過(guò)程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)定義每個(gè)作業(yè)過(guò)程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，這樣我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本過(guò)程控制，真正將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。動(dòng)態(tài)成本是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反映目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助有關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。 ? 我們強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中，能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，只有這樣才能控制成本，幫助決策。木已成舟，談控制都晚了。 一個(gè)中心 —— 以合同為中心 三條線 —— 動(dòng)態(tài)成本