【正文】 合單價報價，設(shè)計(jì)變更時采用報價單價，此時需防止不平衡報價，損害公司利益，結(jié)算較簡單，無施工圖且清單項(xiàng)目多時不易評標(biāo)） m 房地產(chǎn)智庫? 條件具備時盡量總價包干。 例如，西子灣外電項(xiàng)目招標(biāo)時，各家報價與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)相比有較大差異，為澄清事實(shí)，請專業(yè)公司做標(biāo)底，使招標(biāo)項(xiàng)目由原來投標(biāo)約 2300萬減少至 ，保證了公司的利益不受損害。 例如 ,基本同期招標(biāo)的天利廣場和科貿(mào)園均為按定額計(jì)價，但一為上浮約 3%，一為下浮 5%，我們均認(rèn)為其合理。 ③ 標(biāo)底是對擬招標(biāo)項(xiàng)目造價的預(yù)期，標(biāo)底的準(zhǔn)確確定需要對設(shè)計(jì)和現(xiàn)場條件準(zhǔn)確把握，通過標(biāo)底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不足，防止施工單位串標(biāo)。 組織對施工及供貨單位考察，填寫合格供方考察表（公司 ISO文件）。對于對外觀要求不高、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較為簡單的材料設(shè)備可以進(jìn)行年度招標(biāo)，例如防火門、不銹鋼水箱、戶內(nèi)配電箱等材料，若受市場變化影響較大的材料設(shè)備，注意招標(biāo)時間的確定并關(guān)注市場變化。 對于價格受市場變化影響不大的項(xiàng)目，進(jìn)行年度招標(biāo)。公司招投標(biāo)管理規(guī)定中要求，單項(xiàng)目投標(biāo)單位至少 3家以上。保利公司是一塊金字招牌，因良好的付款信譽(yù)和社會聲譽(yù)，絕大多數(shù)企業(yè)愿意與我們合作。 ? 加強(qiáng)對監(jiān)理單位的管理，主動防范施工單位索賠。 ? 嚴(yán)格履行工程發(fā)包合同。 ? 加強(qiáng)合同管理，完善合同條款。 設(shè)計(jì)時應(yīng)盡量選用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備 ，非標(biāo)準(zhǔn)門因需要重新開模較標(biāo)準(zhǔn)門費(fèi)用高出較多。 ? 通過技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)對比進(jìn)行一些設(shè)計(jì)選擇，通過材料設(shè)備價格比較進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)修正和完善是提高設(shè)計(jì)效率的基礎(chǔ)。 ? 使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)復(fù)核設(shè)計(jì)及施工管理： 例如中環(huán)廣場的市政排水管 ， 圖紙標(biāo)識為塑鋼纏繞管 ， 經(jīng)了解雙壁波紋管和塑鋼纏繞管 ， 價格相差約 4倍 ， 公司也很少在小區(qū)內(nèi)使用 ， 項(xiàng)目部在圖紙審查時將設(shè)計(jì)變更修改為雙壁波紋管 。 m 房地產(chǎn)智庫 結(jié)合公司已有結(jié)算、材料設(shè)備選用的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)。 方案選擇和優(yōu)化 ：國際廣場鋼結(jié)構(gòu)： SOM設(shè)計(jì)方案約 ，經(jīng)過優(yōu)化設(shè)計(jì)，總用鋼量減少為 7000噸。 m 房地產(chǎn)智庫設(shè)計(jì)階段的造價控制和知識積累 合理確定地下室面積比例 ：天津項(xiàng)目：原設(shè)計(jì)地下室建筑面積約 15萬平米。 ? 保利地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理思路：作為保利地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理的工作外，還要向二個方向延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)性質(zhì)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計(jì)和選材用料。同時也實(shí)現(xiàn)了對設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概算指標(biāo)等各方面的控制。按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，同時各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資不突破。 ? 在同一城市也應(yīng)特別注意產(chǎn)品型地塊（如珠江新城）和成本型地塊（如西子灣）的差別。 ? 成本型城市（如武漢、長沙、南昌等）要永遠(yuǎn)關(guān)注核算和控制，對設(shè)計(jì)成本優(yōu)化要放在第一位。 m 房地產(chǎn)智庫這個階段要特別注意以下幾點(diǎn)： ? 保利地產(chǎn)首先是做產(chǎn)品，不是做作品，要以掙錢為目的。 深入應(yīng)用價值工程原理。 實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價。 ? 土地價格無論以何種方式取得，均應(yīng)事先做到心中有數(shù)。 ? 對產(chǎn)品定位要建立在技術(shù)方案可行的基礎(chǔ)之上。 ? 不要為立項(xiàng)而立項(xiàng)，應(yīng)建立在認(rèn)真、客觀的調(diào)研和分析之上，選擇有優(yōu)勢的項(xiàng)目； ? 重點(diǎn)對市場現(xiàn)行售價和預(yù)期走勢進(jìn)行準(zhǔn)確的調(diào)查判斷，確定目標(biāo)售價。 m 房地產(chǎn)智庫第四步：成本業(yè)績評估（績效考核） ? 制定了目標(biāo)成本，明確了責(zé)任體系，同時對作業(yè)過程進(jìn)行了實(shí)際的跟蹤控制，在完成了前面三個步驟后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行結(jié)果對相關(guān)業(yè)績進(jìn)行評估和考核。 成本數(shù)據(jù)積累，是反擊串標(biāo)的有力武器，是各部門成本控制溝通的平臺，是對手研究的執(zhí)行沉淀。并且通過多個項(xiàng)目積累，形成企業(yè)成本管理知識庫沉淀下來，不因人員的流動而流失。做到動態(tài)成本一月一清，設(shè)計(jì)變更、工程簽證均當(dāng)月結(jié)清，填報成本月報表，形成動態(tài)管理的好習(xí)慣?！皩?shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量與動態(tài)成本對比，可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度。把目標(biāo)成本分解到合同中去，形成合同目標(biāo)成本。合同不確定性表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻現(xiàn)。其“高變性”決定了它是成本控制的重中之重。 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫如何實(shí)現(xiàn)動態(tài)成本監(jiān)控？ 概括為：“一個中心，三條線”。如果只能在項(xiàng)目結(jié)束時才得到數(shù)據(jù)，實(shí)際上只有基本的成本核算功能，對成本控制都沒有任何幫助。動態(tài)成本的核心是“實(shí)時性”，動態(tài)指的是在整個過程中每一點(diǎn)都能實(shí)時掌握項(xiàng)目最新成本狀態(tài)。 ? 保利地產(chǎn)成本管理制度文件 （鏈接） 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫制度流程體系 專業(yè)集成 策劃階段：工具 /方法 成本調(diào)研 成本 — 盈利測算 策劃團(tuán)隊(duì) 建造階段：作業(yè)控制 采購有效性 項(xiàng)目管理 成本信息披露 評估與考核：事前 /事中控制 動態(tài)評估工具 績效指標(biāo)體系化 獎懲重點(diǎn)與力度 設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制 設(shè)計(jì)任務(wù)書 成本控制要求 設(shè)計(jì)評審 — 成本校核 設(shè)計(jì)深度與標(biāo)準(zhǔn) 成本依據(jù) 建立成本目標(biāo) 落實(shí)成本目標(biāo) 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫第三步：跟蹤執(zhí)行 —— 即動態(tài)成本體系 ? 經(jīng)過前兩個步驟，“目標(biāo)明確，責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入： 目標(biāo)成本執(zhí)行過程跟蹤 —— 動態(tài)成本 。但如何保證部門 /崗位的成本目標(biāo)能夠順利完成呢？為此我們要定義一整套完善的“作業(yè)過程指導(dǎo)書”來對部門 /崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說必須從“制度流程”的層面保證對目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對成本的控制，這就是“作業(yè)過程管理”。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)到責(zé)任人，最大程度的減少目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤的現(xiàn)象，真正做到“權(quán)責(zé)明晰”有據(jù)可依。我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評價？責(zé)任成本體系包含四大要素： 即責(zé)任范圍、責(zé)任部門 /相關(guān)部門、評價指標(biāo)、評價部門 。 （鏈接保利地產(chǎn)成本控制指導(dǎo)書） ? 責(zé)任成本體系目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋，考核評價各職能履行情況。 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫目標(biāo)成本的形成 投資決策 《 項(xiàng)目投資可行性報告 》 目標(biāo)成本測算 1 （立項(xiàng)成本） 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目定位：概念性方案設(shè)計(jì) 目標(biāo)成本測算 2（定位成本） 方案設(shè)計(jì) 確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)成本測算 3 初步設(shè)計(jì) 確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)成本測算 4 施工圖設(shè)計(jì) 確定目標(biāo)成本 投資估算 概念性方案設(shè)計(jì) 概算 方案設(shè)計(jì)概算 初步設(shè)計(jì)概算 施工圖預(yù)算 工程量清單 橫向制約 《 立項(xiàng)成本審批表 》 《 定位成本審批表 》 《 價格材料成本合理性評估 》 《 目標(biāo)成本指導(dǎo)書 》 《 部品標(biāo)準(zhǔn)選擇審批表 》 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫 目標(biāo)成本的管理 偏差 成本信息