【正文】 行 成 本 管 理 的 方 法 ? 變革組織架構(gòu)，明確崗位職責(zé) ? 成本管理的幾個(gè)要素 ? 目標(biāo)成本管理 ? 招投標(biāo)管理 ? 合同管理 ? 材料設(shè)備采購管理 ? 簽證變更、資金計(jì)劃管理 ? 動(dòng)態(tài)成本管理 ? 結(jié)算管理 ? 成本信息化管理 ? 考核 龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法 ? 招投標(biāo)管理 — 招標(biāo)方式及適用范圍 龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法 序號(hào) 招標(biāo)方式 適用范圍 1 公開招標(biāo) 因?yàn)閷儆诿駹I企業(yè)，未采用 2 邀請(qǐng)招標(biāo) 分項(xiàng)工程造價(jià)＞ 50萬元的工程類招標(biāo) 造價(jià)＞ 20萬元的材料設(shè)備類招標(biāo) 3 比價(jià) /詢價(jià) （即簡(jiǎn)易招標(biāo)） 分項(xiàng)工程造價(jià) ≤50萬元的工程類招標(biāo) 造價(jià) ≤20萬元的材料設(shè)備類招標(biāo) 在已經(jīng)合作過且合作良好的供應(yīng)商中選擇 ? 招投標(biāo)的管理流程及須提供的成果 龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法 序號(hào) 管理流程 工作成果 1 編制招投標(biāo)計(jì)劃 《 工程及材設(shè)采購招投標(biāo)計(jì)劃 》 2 針對(duì)分項(xiàng)工程編制考察計(jì)劃 《 考察計(jì)劃 》 3 考察、確定入圍單位 《 考察報(bào)告 》 4 編制、發(fā)放招標(biāo)文件 《 招標(biāo)文件 》 、 《 招標(biāo)答疑 》 及附件 5 回標(biāo) 《 投標(biāo)文件 》 及附件 6 開標(biāo) 《 開標(biāo)記錄 》 7 評(píng)標(biāo) 《 評(píng)標(biāo)報(bào)告 》 8 投標(biāo)澄清 《 投標(biāo)澄清函 》 9 定標(biāo) 《 中標(biāo)通知書 》《 中標(biāo)結(jié)果通知書 》 10 簽約 《 合同 》 及附件 說明： 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的組成：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、工程經(jīng)理、研發(fā)經(jīng)理、成本經(jīng)理、營銷經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理 招投標(biāo)管理過程中的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策 一、考察和確定入圍單位的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策 1. 等級(jí)劃分 2. 限制投標(biāo) 3. 對(duì)工程類的考察 4. 對(duì)于材設(shè)類的考察 二、投標(biāo)報(bào)價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策 (一）技術(shù)標(biāo) （打分方式存在主觀性 ,采用符合性評(píng)標(biāo)） （二）商務(wù)標(biāo) （不平衡報(bào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)） ? 不平衡報(bào)價(jià)的三種類型 （ 1）時(shí)間型不平衡報(bào)價(jià) (2)工程量型不平衡報(bào)價(jià) （ 3）圖紙和實(shí)際不符部分，先報(bào)低價(jià)，變更后提高單價(jià) ? 反不平衡報(bào)價(jià)對(duì)策 （ 1）完善招標(biāo)文件和施工合同條款。 工程實(shí)施階段 （ 1）節(jié)能工程 （ 2）外立面工程 （ 3）園林景觀工程 （ 4）消防通風(fēng)工程 （ 5）電梯、閥門等設(shè)備的采購 工程竣工階段 要根據(jù)結(jié)算數(shù)據(jù)，驗(yàn)證前期的分析判斷，為新項(xiàng)目的成本敏感分析提供參考。 龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法 ① ② ② ③ ③ 塔樓的基礎(chǔ)成本 =① X塔樓面積 /（塔樓 +裙房 +地下室）面積 裙樓的基礎(chǔ)成本 =① X裙房面積 / （塔樓 +裙房 +地下室）面積 +② X裙房面積 /（裙房 +地下室面積 地下室的基礎(chǔ)成本 = ① X地下室面積 /（塔樓 +裙房 +地下室）面積 X地下室面積 /（裙房 +地下室）面積 +③ ? 目標(biāo)成本的分解 龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法 步驟 分解口徑 分解的內(nèi)容 1 按照成本費(fèi)項(xiàng)進(jìn)行分類 土地成本 前期費(fèi)用 配套設(shè)施費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 主體建安成本 園林景觀工程費(fèi)用 工程相關(guān)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用 2 按照合同口徑進(jìn)行分類 在各個(gè)費(fèi)項(xiàng)下面按照合同口徑進(jìn)行分解，即形成合約規(guī)劃，在合同管理中進(jìn)行講述； 須要預(yù)留不需要簽訂合同的金額（即非合同成）。 地區(qū)公司成本管理各部門 開發(fā)成本的管控和審核； 期間費(fèi)用的管控和審核。 授權(quán)和權(quán)責(zé)下放，適用于同時(shí)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量較多的情況； 對(duì)成本管理部門職能負(fù)責(zé)人的管理能力要求較高； 管理模式在各項(xiàng)目容易復(fù)制，便于各項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，員工較易有成就感。1 龍湖“細(xì)節(jié)式”成本管理 ? 龍湖的成本管理與傳統(tǒng)成本管理的區(qū)別 ? 龍湖進(jìn)行 “ 細(xì)節(jié)式 ” 成本管理的原因 ? 龍湖進(jìn)行成本管理的方法 目 錄 龍湖的成本管理與傳統(tǒng)成本管理的區(qū)別 與 傳 統(tǒng) 成 本 管 理 的 區(qū) 別 管理范圍 參與管理的部門 傳統(tǒng)成本管理 建安成本 成本管理部門 龍湖的成本管理 “ 細(xì)節(jié)式” 成本管理 建安成本 項(xiàng)目前期費(fèi)用 期間費(fèi)用（財(cái)務(wù)、管理、營銷費(fèi)用） 合同管理 招投標(biāo)管理等 成本管理部門 設(shè)計(jì)管理部門 工程管理部門 銷售、策劃部門 財(cái)務(wù)部門 龍湖成本管理的特征 ? 細(xì)節(jié)化 ? 階段性 ? 動(dòng)態(tài)性 ? 項(xiàng)目制 ? 系統(tǒng)性 ? 全員參與性 ? 信息化 與 傳 統(tǒng) 成 本 管 理 的 區(qū) 別 市場(chǎng)的要求 ? 傳統(tǒng)成本管理的弊端 事后算賬 無法預(yù)控風(fēng)險(xiǎn)，無法保證利潤的實(shí)現(xiàn) 管理范圍過窄 ? 開發(fā)速度的加快 拿地周期的縮短，要求必須對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行快速、準(zhǔn)確的判斷； 開發(fā)周期的縮短，要求我們必須在最短的時(shí)間內(nèi)能夠拿出滿足市場(chǎng)的產(chǎn)品，過去那種大概計(jì)算成本的方式已經(jīng)不能滿足現(xiàn)在的項(xiàng)目開發(fā)要求了。 進(jìn) 行 細(xì) 節(jié) 式 成 本 管 理 的 原 因 合理利用資源的要求 ? 人力 將成本管理流程化，可以有效地控制人力成本； 將有些固定的、便于控制的工作交予外委的咨詢公司完成 ? 物力 根據(jù)各項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，將開發(fā)進(jìn)度類似的各項(xiàng)目統(tǒng)一安排采購、 招投標(biāo)，增加甲方的議價(jià)能力，以便有效地節(jié)約和控制成本 ? 信息 進(jìn)行成本的 “ 細(xì)節(jié)式 ” 管理，要求做到信息的對(duì)稱和共享 ? 財(cái)力 在同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)， “ 細(xì)節(jié)式 ” 成本管理可以合理化使用資金，使資金使用的高峰期和低谷期能夠得到合理的分布 進(jìn) 行 細(xì) 節(jié) 式 成 本 管 理 的 原 因 ? 變革組織架構(gòu)，明確崗位職責(zé) ? 成本管理的幾個(gè)要素 ? 目標(biāo)成本管理 ? 招投標(biāo)管理 ? 合同管理 ? 材料設(shè)備采購管理 ? 簽證變更、資金計(jì)劃管理 ? 動(dòng)態(tài)成本管理 ? 結(jié)算管理 ? 成本信息化管理 ? 考核 龍 湖 進(jìn) 行 成 本 管 理 的 方 法 變革組織架構(gòu)，明確崗位職責(zé)