【正文】 狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示價(jià)格上漲分析、價(jià)格上漲分析? 整體市場(chǎng) 供銷(xiāo)兩旺供銷(xiāo)兩旺 ； ? 市場(chǎng)銷(xiāo)售以 中檔物業(yè)為主中檔物業(yè)為主 ； ? 高檔物業(yè)高檔物業(yè) 逐步為 市場(chǎng)接受市場(chǎng)接受 ； ? 銷(xiāo)售的物業(yè)類(lèi)型主要以 小高層、多層為主小高層、多層為主 ；? 銷(xiāo)售狀況普遍較為 理想； ? 暢銷(xiāo)戶型面積浮動(dòng) 范圍較大；? 中大戶型的銷(xiāo)售狀況呈現(xiàn) 兩級(jí)分化；一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示銷(xiāo)售特征分析、銷(xiāo)售特征分析片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)未來(lái) 12年市場(chǎng)前瞻 項(xiàng)目客戶分析萬(wàn)科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格 銷(xiāo)售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析坂田片區(qū)總體供應(yīng)量：共統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目近 20個(gè)， 已出讓土地建筑面積達(dá)到 300萬(wàn) 平方米，已知將要于明年入市約為 90萬(wàn) 平方米左右，預(yù)測(cè)價(jià)格將在 43006000元 /平方米之間。片區(qū)將成為深圳地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè) 重要 “戰(zhàn)場(chǎng) ”！一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示? 片區(qū)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃方向?qū)?為 本地區(qū)中高檔次的房地產(chǎn)發(fā)展提供充足的客戶源保障 以及較大的發(fā)展空間；? 逐步完善的城市化配套還將大大提高片區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，并由此 吸引更多的關(guān)內(nèi)置業(yè)群 ；一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示? 就本項(xiàng)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)分析，項(xiàng)目入市時(shí)，片區(qū)整體面貌將不會(huì)有徹底的改觀，相關(guān)配套尤其是 交通、教育配套 的發(fā)展仍然顯示出 滯后 的特點(diǎn) ；? 在本項(xiàng)目的發(fā)展中，針對(duì) 交通、教育的配套問(wèn)題還需引起發(fā)展商的格外重視。 市場(chǎng)供需兩旺 ，成交量較 2023年增長(zhǎng)了超過(guò) 36％。故此， 一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的成敗，首要條件要 清醒地知道形勢(shì)發(fā)生了什么變化，問(wèn)題在哪里，危機(jī)在哪里。第五園第五園之之征戰(zhàn)江山征戰(zhàn)江山胸懷江山，大胸懷江山，大隱人家！隱人家！——追溯中式宅院閑雅生活第一回合：第一回合： 市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判第二回合： 定位延展第三回合： 專(zhuān)案推廣第一回合第一回合 市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判《孫子兵法》：《孫子兵法》： “ 名君賢將，所以動(dòng)而制人，成功出于眾者，先知也 ” 。我們不敢說(shuō)， 第五園 能否為萬(wàn)科在坂田區(qū)域?qū)崿F(xiàn) “新市鎮(zhèn) ”計(jì)劃實(shí)現(xiàn)跨越式的飛躍，但最少我們知道，第五園的成功必將為萬(wàn)科郊區(qū)化開(kāi)發(fā)續(xù)寫(xiě)里程碑式的一筆， 因?yàn)?……萬(wàn)科 不僅僅是在打造一座城，更應(yīng)該是打造一片 江山！江山！讓我們開(kāi)啟這一場(chǎng) 江山的征戰(zhàn) ……萬(wàn)科萬(wàn)科要知道， 30年前，這些地方，有的是舊式的集鎮(zhèn)、村落，有的是支離破碎的稻田，有的是灌木叢生的荒坡，有的是隨潮隱現(xiàn)的灘淤，如今卻變成了數(shù)百萬(wàn)香港人生活、工作的樂(lè)園； 30年前，新市鎮(zhèn)起步之初，香港的總?cè)丝谑?400多萬(wàn)，如今是 670萬(wàn)左右， 30年間香港新增了 260萬(wàn)人口，而新市鎮(zhèn)所在地區(qū)的居民由 30年前的 50萬(wàn)增加到現(xiàn)在的 300多萬(wàn)，差不多也增加了 260萬(wàn)，兩個(gè)幾乎相同的數(shù)字，無(wú)疑說(shuō)明一個(gè)事實(shí)： 30年間香港的新增人口，并沒(méi)有增加原有市區(qū)的稠密度，而全都被不斷興建的新市鎮(zhèn) “ 消化 ”掉了。漫步于新市鎮(zhèn)，那 “ 成群結(jié)隊(duì) ” 的四五十層的居民大廈，那布局合理的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化娛樂(lè)設(shè)施，令人不禁發(fā)出驚嘆。[美 ]規(guī)劃專(zhuān)家 *景觀建筑師 城市使人迷失了親切感和尺度感，這就是人們從當(dāng)初的地方遷走的原因 ——關(guān)于新市鎮(zhèn) ——新市鎮(zhèn) ， 顧名思義指的是在原有的市區(qū)之外興建起的新的城市區(qū)。從1973年推行新市鎮(zhèn)計(jì)劃以來(lái)，香港在 30年間先后興建了 9個(gè)新市鎮(zhèn)：荃灣、沙田、屯門(mén)、元朗、粉嶺 /上水、大埔、將軍澳、天水圍和東涌。入夜，憑海臨風(fēng)的萬(wàn)家燈火，更是讓人忍不住去追溯新市鎮(zhèn)的成功之道。居住郊區(qū)化？郊區(qū)城市化？拋開(kāi)這個(gè)問(wèn)題我們冷靜的來(lái)審視第五園：布吉衛(wèi)星城的定位、與四季花城萬(wàn)科城甚至以后更大規(guī)模、更多類(lèi)型的發(fā)展空間和街區(qū)價(jià)值 …… 我們完全有理由相信，萬(wàn)科在建造一個(gè)社區(qū)的同時(shí)，更是從一種歷史的高度和意義上來(lái)營(yíng)造一個(gè)真正的生活街區(qū)。第五園第五園～骨子里的中國(guó)情結(jié)～骨子里的中國(guó)情結(jié)萬(wàn)科萬(wàn)科 先知先覺(jué)是領(lǐng)導(dǎo)者，后知后覺(jué)是追隨者，不知不覺(jué)是淘汰者。 了解了敵軍之底細(xì)，方能攻其不備，出奇制勝！片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)未來(lái) 12年市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客戶分析萬(wàn)科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格 銷(xiāo)售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)未來(lái) 12年市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客戶分析萬(wàn)科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格 銷(xiāo)售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示? 片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)一片大好，在國(guó)家宏觀調(diào)控逐步規(guī)范地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的背景下，深圳地產(chǎn)持續(xù)健康、平穩(wěn)發(fā)展，銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售面積穩(wěn)步上升。? 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)正處于片區(qū)市場(chǎng)的 發(fā)展提速期 ，市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)量激增，市場(chǎng)發(fā)展將更加趨于成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力凸現(xiàn)；? 隨著片區(qū)整體城市化水平的提高，整體住宅市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展勢(shì)頭將會(huì)得到延續(xù)與提升。一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)未來(lái) 12年市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客戶分析萬(wàn)科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格 銷(xiāo)售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示總體供求、總體供求一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示片區(qū)戶型銷(xiāo)售比例、片區(qū)戶型銷(xiāo)售比例20232023年 ，片區(qū)住宅物業(yè)價(jià)格大幅上漲 ％， 遠(yuǎn)高于深圳市整體價(jià)格漲幅水平。市場(chǎng)特征： 供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀況因市區(qū)供應(yīng)量的減少以及地產(chǎn)熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移而得到持續(xù)，市區(qū)客戶對(duì)高檔物業(yè)的需求將持續(xù)上升。其中明確開(kāi)發(fā)的約為 平方米，且多為明年入市項(xiàng)目。市場(chǎng)特征： 片區(qū)發(fā)展特色與坂田片區(qū)接近，將成為深圳地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)。二、未來(lái)龍華片區(qū)市場(chǎng)發(fā)展前瞻三、本項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析從對(duì)本項(xiàng)目所在坂田片區(qū)以及臨近的龍華片區(qū)地產(chǎn)發(fā)展形式的研究，我們認(rèn)為從對(duì)本項(xiàng)目所在坂田片區(qū)以及臨近的龍華片區(qū)地產(chǎn)發(fā)展形式的研究，我們認(rèn)為：無(wú)論是在坂田片區(qū)還是龍華片區(qū)，與萬(wàn)科項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目以及發(fā)展商都：無(wú)論是在坂田片區(qū)還是龍華片區(qū)，與萬(wàn)科項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目以及發(fā)展商都還未形成，換言之：還未形成，換言之：第五園項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不在這兩個(gè)片區(qū)內(nèi)，而是在片區(qū)外。關(guān)于項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析的內(nèi)容，我們將在后期進(jìn)行專(zhuān)題的研究與分析。總結(jié)p 未來(lái) 1－ 2年內(nèi)，本項(xiàng)目所在的坂田片區(qū)以及臨近的龍華片區(qū)都將迎來(lái)區(qū)域發(fā)展以來(lái)最大規(guī)模的地產(chǎn)發(fā)展熱潮，成為深圳地產(chǎn)的焦點(diǎn)區(qū)域；p 區(qū)域面貌逐步改善，發(fā)展日趨成熟，但在近 1－ 2年內(nèi)，片區(qū)仍然需要面對(duì)交通、教育兩個(gè)對(duì)于地產(chǎn)發(fā)展至關(guān)重要的發(fā)展瓶頸；p 片區(qū)中的中高檔置業(yè)客戶量將得以保持與進(jìn)一步增加，這也為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)未來(lái) 12年市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客戶分析萬(wàn)科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格 銷(xiāo)售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析n 片區(qū)置業(yè)客戶構(gòu)成 比較內(nèi)容客戶分類(lèi)購(gòu)買(mǎi)目的 價(jià)格 承受能力 面積 /戶型需求 關(guān)注因素 備注高新科技企業(yè)的中高級(jí)職員 居住 較高 3房及以上發(fā)展商品牌、戶型、配套華為、新天下、富士康等高新科技園的普通職員 居住 一般 3房 價(jià)格、戶型、配套 ——關(guān)內(nèi)首次置業(yè)者 居住 一般 2房、 3房 價(jià)格、戶型、配套 福田、羅湖、 南山關(guān)內(nèi)的二次置業(yè)者 居住 很高 3房以上 小區(qū)、戶型、管理、配 套、 ——首次置業(yè)的本地居民 居住 一般 2房、 3房 小區(qū)、戶型、價(jià)格 ——二次或多次置業(yè)的本地居民 居住、投資 較高 3房以上小區(qū)、發(fā)展商品牌、管理、戶型——當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員 居住、投資 較高 3房子或以 上 小區(qū)、戶型、配套管理 ——片區(qū)置業(yè)客戶特征（基礎(chǔ)）片區(qū)置業(yè)客戶特征（基礎(chǔ)）片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)未來(lái) 12年市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客戶分析萬(wàn)科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格 銷(xiāo)售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析％ 的客戶來(lái)源于 福田、龍崗， 福田客戶比例較高。第五園認(rèn)籌客戶的詳細(xì)分析（主線）第五園認(rèn)籌客戶的詳細(xì)分析（主線）p 選取了中原現(xiàn)場(chǎng)接待，并認(rèn)籌的 487批客戶；p 對(duì)不同的物業(yè)類(lèi)型的認(rèn)籌客戶分別進(jìn)行分析；p 客戶分析涉及客戶區(qū)域、職業(yè)、年齡、學(xué)歷、家庭結(jié)構(gòu)、私家車(chē)狀況、購(gòu)買(mǎi)用途、價(jià)格期望、認(rèn)籌原因、關(guān)注問(wèn)題等 10余個(gè)方面，詳盡的對(duì)前期認(rèn)籌客戶進(jìn)行了綜合的分析與判斷。好的的融合。中式文化與住宅有一定的情結(jié)。文化以及中式建筑有較強(qiáng)的親切感與歸屬感。住形式為主。資金，看好中式住宅的租賃市場(chǎng)。本項(xiàng)目所處 市場(chǎng)處于發(fā)展上升期 ，物業(yè) 銷(xiāo)售情況良好 ，物業(yè)類(lèi)型豐富，但檔次較為單一， 市場(chǎng)高檔物業(yè)較為缺乏 ，中低檔物業(yè)仍然是市場(chǎng)的主流，此類(lèi)型產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。216。從片區(qū)內(nèi)中高檔物業(yè)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，均取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，表明市場(chǎng)對(duì)高檔物業(yè)認(rèn)可度逐漸加。 從 片區(qū)中高檔物業(yè)的價(jià)格水平 來(lái)看， 處于深圳 最 暢銷(xiāo) 的 6000元價(jià)格 區(qū)間內(nèi) ，具有較大的市場(chǎng)空間；216。萬(wàn)科在坂田片區(qū)的統(tǒng)治地位還將得以保持與延續(xù)。本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)超出了片區(qū)內(nèi)的范疇。這兒沒(méi)有任何裝點(diǎn)，為什么會(huì)給我一種莫名的莊嚴(yán)？這兒我沒(méi)有來(lái)過(guò)，為什么處處透露出似曾相識(shí)的親切？這些房子和庭院可以用作各種用途，但它的本原用途是什么呢？……這個(gè)庭院，不知怎么撞到了我心靈深處連自己也不大知道的某個(gè)層面。如果真有前世，那我一定來(lái)過(guò)這里，住過(guò)很久。自己是什么？是一個(gè)神秘的庭院。” ——摘自 余秋雨《千年庭院》疑問(wèn)？疑問(wèn)？ 余秋雨先生的文字寫(xiě)的就是 “ 骨子里的中國(guó)情結(jié) ” 。 ：觀點(diǎn)：觀點(diǎn)? 中式住宅的突起，所帶來(lái)的不是一陣 “ 中國(guó)風(fēng) ” ，而是引導(dǎo)我們?nèi)プ穼の幕?、建筑?“ 中國(guó)根 ” ；? 而文化是一個(gè)很豐富的概念，文化的缺失會(huì)導(dǎo)致社會(huì)生活的內(nèi)涵缺失。隨著全球化進(jìn)程的推進(jìn)，各民族各地方的文化越來(lái)越強(qiáng)調(diào)自己的獨(dú)特之處。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國(guó)人民自信心的提高，中華民族自信心的提高，這種文化價(jià)值和居住理念逐步地復(fù)興及這種文化價(jià)值和居住理念逐步地復(fù)興及回歸，回歸， 并開(kāi)始出現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的建筑當(dāng)中，這樣，推出中式住宅的時(shí)機(jī)才成熟了。紅紅的中國(guó)結(jié)，成了中國(guó)的 LOGO，讓眾多的華人情有所系。 我們?cè)僭斓牟粌H僅是院落，而是一種歷史、人文和文化。 ：觀點(diǎn)：觀點(diǎn)? 中國(guó)這幾年的房地產(chǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種自信就增加了。文化的歸隊(duì)必然帶來(lái)居住的歸隊(duì)。所以從上海 APEC會(huì)議穿唐裝，包括用會(huì)議穿唐裝，包括用中國(guó)結(jié)，這些不單是回歸，更是復(fù)興。這樣住宅才能夠復(fù)興，就是把一個(gè)中式的住宅不當(dāng)做古董來(lái)收藏，而是當(dāng)做居住來(lái)使用。 讓中式文化特色讓中式文化特色 變?yōu)轱@性的城市元素變?yōu)轱@性的城市元素 ??！三、無(wú)法磨滅的烙印【楚辭】：【楚辭】：“高堂邃寧，欄層軒些。冬高堂邃寧，欄層軒些。冬有突廈，夏室寒些。川古徑復(fù)，流潺緩些。坐堂伏檻，臨曲池些?！薄卑拙右滓舶拙右滓苍?jīng)這樣描繪他的宅院：曾經(jīng)這樣描繪他的宅院：「滄浪峽水子凌「滄浪峽水子凌灘，路遠(yuǎn)江深欲去難，何如家池通小院，臥房階下插魚(yú)竿灘，路遠(yuǎn)江深欲去難，何如家池通小院，臥房階下插魚(yú)竿」」。當(dāng)今一個(gè)很流行在網(wǎng)上一個(gè)受到廣泛認(rèn)同的概括中國(guó)人居理想的帖子寫(xiě)道：“短短橫墻，矮矮疏窗，綠蔭兒小小池塘，高低疊嶂，綠水旁邊，也有些風(fēng)，有些月，有些涼?！?無(wú)論從古到近，人們對(duì)人居理想的憧憬就像一個(gè)無(wú)法磨滅的烙印深深的印在心里，以前是這樣，今天也是這樣。越壘越高的鋼筋水泥盒子，讓人們抱怨接不著地氣，雖然三餐里都會(huì)有面包和牛奶，接不著地氣的人卻活得日益蒼白，心慌氣短。建筑是需要時(shí)間考驗(yàn)的，不過(guò)， “ 任何一個(gè)國(guó)家、地方的建筑都會(huì)經(jīng)歷首先是本土建筑，慢慢又變成現(xiàn)代建筑，最后在現(xiàn)代建筑審度航線上找到本土文化標(biāo)識(shí)，這三個(gè)階段都是必須經(jīng)歷的 ” ，依據(jù)這條建筑文化的發(fā)展規(guī)律，我們還是可以對(duì)中式建筑的未來(lái)作出樂(lè)觀的判斷。萬(wàn)科開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，不以贏利為唯一目標(biāo)，也不只是單純?yōu)榭蛻籼峁┚铀菑臐M足現(xiàn)代人追求舒適、便利、完美的生活方式出發(fā)，自始至終為客戶的各種合理需求而提供盡善盡美的服務(wù) ,即便暫時(shí)犧牲部分經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也在所不惜 …… 要有創(chuàng)造城市文化的責(zé)任感，對(duì)城市負(fù)責(zé)，對(duì)后代負(fù)責(zé)。如同中國(guó)藝術(shù)進(jìn)入了 后革命一代 ，在民間中國(guó)尋找已失去的民間文化、民間時(shí)尚。而現(xiàn)在，在當(dāng)代建筑蓬勃發(fā)展的今天，萬(wàn)科第五園的出現(xiàn)將重現(xiàn)人們心底失落已久的中國(guó)記憶，喚醒現(xiàn)代中國(guó)人最真摯的那一段宅院情結(jié) ……疑問(wèn)？? 在狹隘的自戀、虛偽的保守與矜持的開(kāi)放相混合的市場(chǎng)環(huán)境中，中國(guó)建筑師以及對(duì)中式住宅深懷眷戀者，只能 迷茫而