【正文】 對(duì)外亮相； ?租售情況：辦公樓用于銷售； ?商業(yè)部分大多由開(kāi)發(fā)商自己持有，只租不售 ； ?招商情況： 目前商業(yè)部分已知只意向引進(jìn)一家電影城，具體招商情況不清楚 ； 上海廣場(chǎng) ?基本概況：位于太平南路上海路，以甲級(jí)寫(xiě)字樓和精裝商住樓為主； ?施工情況：地基開(kāi)挖； ?預(yù)計(jì) 2022年春節(jié)前后開(kāi)盤； ?總建筑面 ； ?戶型 30150平方米自由組合； ?12樓以下層高 3米， 12樓以上 ?全戶型精裝修 太倉(cāng)項(xiàng)目 28 太倉(cāng)商業(yè)市場(chǎng)分析 ?商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與太倉(cāng)城市發(fā)展出現(xiàn)一定程度的脫節(jié)，商業(yè)體量過(guò)剩將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的必然； ?市區(qū)商業(yè)的核心地位中短期內(nèi)不會(huì)改變，太倉(cāng)的主要購(gòu)買力依然會(huì)集中于市區(qū)； ?整體城市架構(gòu)較小，在受市區(qū)商業(yè)輻射的情況下，新區(qū)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)不可能形成副商業(yè)中心帶； ?土地供應(yīng)量集中在新區(qū)，未來(lái)新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈； 市場(chǎng)總結(jié) ?太倉(cāng)以外向型經(jīng)濟(jì)為主，外來(lái)人口的增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于地區(qū)內(nèi)自然人口的增長(zhǎng)，而該部分人群消費(fèi)力較強(qiáng)，因此促使太倉(cāng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快；但城市人口規(guī)模的限制必然會(huì)使得太倉(cāng)的商業(yè)在這一階段停留較長(zhǎng)時(shí)間； ?市區(qū)商業(yè)氛圍較為成熟，加之南洋廣場(chǎng)的入駐，使得市區(qū)商業(yè)的核心地位將在很長(zhǎng)一段時(shí)間不會(huì)動(dòng)搖； ?商業(yè)土地供應(yīng)集中于新區(qū)，市區(qū)供應(yīng)量較??； ?新區(qū)目前的商業(yè)項(xiàng)目招商情況不理想，且有開(kāi)發(fā)商直接保留鋪位，以期先旺場(chǎng)再旺財(cái)； 太倉(cāng)項(xiàng)目 29 公寓市場(chǎng)分析 太倉(cāng)項(xiàng)目 30 太倉(cāng)土地市場(chǎng)供應(yīng) 2022年太倉(cāng)市區(qū)范圍主要住宅用地供應(yīng)概況（見(jiàn)下頁(yè)） 截至 2022年 9月，太倉(cāng)累計(jì)土地供應(yīng) 251萬(wàn)平方米 ，其中住宅用地面積為 平方米 。 1條步行街貫通 2個(gè)內(nèi)庭廣場(chǎng)將項(xiàng)目東西兩端有機(jī)結(jié)合為一體。 ?根據(jù)太倉(cāng)市政府建設(shè)東方新歐洲的建設(shè)思想，東盛 〃 商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)劃定位為 集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、酒店、居住多種業(yè)態(tài)一體的超大型歐陸風(fēng)情休閑廣場(chǎng)。 ?服務(wù)類： 干洗店、眼鏡店、旅行社、機(jī)票代售、銀行代辦處等。 ?家居和裝飾類： 珠寶、家居、古玩、現(xiàn)代藝術(shù)品等。 ?流行服飾專賣： 眾多品牌服飾、皮具店，全面提升生活品位； 風(fēng)格各異的男女服飾； 童裝、玩具爭(zhēng)妍斗艷。 ?從 09年的土地供應(yīng)情況來(lái)看，商業(yè)用地供應(yīng)主要集中于開(kāi)發(fā)區(qū)，市區(qū)內(nèi)整體供應(yīng)體量較小，且供應(yīng)土地規(guī)模有限； ?未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈； 地 塊 名 稱 面 積 用途 容積率 成交價(jià)（萬(wàn)元） 平方米 畝 新區(qū)太平路西側(cè)、弇山路北側(cè) 商業(yè) ≤2 750 雙鳳鎮(zhèn)新湖富豪 1號(hào)路南、迎春 1號(hào)路西側(cè) 商業(yè) ≤ 160 （菜場(chǎng)、商業(yè)） （含菜場(chǎng)大棚） 瀏河鎮(zhèn)瀏太路北側(cè) 商業(yè) ≤ 160 新區(qū)上海路南、半涇路東 商業(yè) ≤ 5200 沙溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)東路東側(cè)、印溪路以北 商業(yè) ≤≤ 157 45919 6427 太倉(cāng)項(xiàng)目 22 南洋廣場(chǎng) 總建筑面積： 229400m2 其中，商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)： 121868m2 酒店式公寓： 31650m2 商業(yè)住宅區(qū)： 94200m2 停車位： 1200個(gè) 融入現(xiàn)代建筑元素，打造“一站式”及“體驗(yàn)式”的娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物中心， 為太倉(cāng)第一旗艦商業(yè) ，更加確立了市中心的商業(yè)核心地位 ； 商業(yè)廣場(chǎng)區(qū) 酒店式公寓 住宅區(qū) 太倉(cāng)商業(yè)在售項(xiàng)目分析 太倉(cāng)項(xiàng)目 23 業(yè)態(tài)分布： ?：超市類： 大型綜合超市：包羅萬(wàn)象的大賣場(chǎng)； 大型專業(yè)超市：家居、建材、家電為主的連鎖超市及專業(yè)概念店。 專業(yè)店 都市 MALL 便利店 郊區(qū) MALL 集市 amp。 太倉(cāng)項(xiàng)目 18 商業(yè)市場(chǎng)分析 太倉(cāng)項(xiàng)目 19 城市發(fā)展角度 敏感因素 生存需求 文化、情感需求 價(jià)格 品質(zhì) 便利 $10000以上 人均 GDP $500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~5000 $5000~7000 $7000~10000 出現(xiàn)業(yè)態(tài) 百貨商店 amp。 太倉(cāng)項(xiàng)目 16 太倉(cāng)整體市場(chǎng)供需 2022年 2022太倉(cāng)年商品房開(kāi)發(fā)情況 9 9 .5 46 4 .41101211 4 8 .89 8 .46 1 .4 57 2 .65 2 .1 96 1 .40204060801001201401602022年 2022年 2022年 2022年 2 0 0 9 年上半年竣工面積 銷售面積銷售量近年走勢(shì)有較大起伏，在 2022年達(dá)到歷史性的突破，成交量達(dá)到 ； 在經(jīng)歷 06年的理性回歸后，于 07年穩(wěn)步上升為 方米，增長(zhǎng)率為 ％； 竣工量于 07年再度達(dá)到高峰，達(dá)到 110萬(wàn)平米； 08年因受金融危機(jī)影響，銷售面積同比下降 %； 09年上半年銷售面積同比增長(zhǎng) % 。商品房銷售面積 米，同比下降 %，其中住宅實(shí)現(xiàn)銷售，同比下降 %。 ?中心城區(qū)空間拓展，形成包括老城區(qū)、新區(qū)、南郊新城區(qū)在內(nèi)的大城區(qū)格局； ?城市功能分區(qū)清晰，向東擴(kuò)展趨勢(shì)明顯； 老城區(qū) 商貿(mào)物流區(qū) 商業(yè)生活區(qū) 休閑商住區(qū) 加工制造業(yè)區(qū) 高新產(chǎn)業(yè)與生態(tài) 住宅生活區(qū) 太倉(cāng)項(xiàng)目 11 ?城市功能開(kāi)始合理分散，城市發(fā)展從中心輻射開(kāi)始往多元極發(fā)展 ?未來(lái)幾年城東新區(qū)將成為太倉(cāng)核心發(fā)展軸線，包括高新產(chǎn)業(yè)的壯大以及生態(tài)居住區(qū)的建成 從城市發(fā)展的角度看，發(fā)展新區(qū)是個(gè)必然；一方面外向型經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的一個(gè)城市，需要大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)以吸引外來(lái)企業(yè)，增強(qiáng)城市活力；另一方面老城區(qū)待開(kāi)發(fā)土地較少，且受到交通、環(huán)境等因素限制，發(fā)展明顯受限；因此，必然要開(kāi)辟新區(qū)以營(yíng)造適合城市發(fā)展的新環(huán)境！ 而選擇城東作為核心發(fā)展軸是因?yàn)榈乩砦慌Z靠近上海，更利于打造上海配套產(chǎn)業(yè)鏈，地緣優(yōu)勢(shì)明顯；并且連接?xùn)|面港口產(chǎn)業(yè)帶，形成集約型的產(chǎn)業(yè)核心區(qū)； 城東新區(qū)發(fā)展規(guī)劃 城廂鎮(zhèn) 南郊鎮(zhèn) 陸渡鎮(zhèn) 老城區(qū) 南郊新城區(qū) 城廂組團(tuán)為 40平方公里，合理人口容量為 30— 35萬(wàn)人 —— 《 太倉(cāng)市城市總體規(guī)劃（ 2022— 2020） 》 陸渡鎮(zhèn)納入新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，構(gòu)建休閑度假基地，建設(shè)現(xiàn)代化工貿(mào)城鎮(zhèn)，最終成為中心城區(qū)的生活副中心。 老城區(qū) ：繼續(xù)實(shí)施改造，形成繁華商業(yè)街區(qū) 。北向發(fā)展主要立足于加工制造業(yè)。在發(fā)展高新技術(shù)、提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，形成紡織服裝、輕工食品、模具機(jī)械加工等產(chǎn)業(yè)區(qū) 沿江港區(qū)： 制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè) 新區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等為重點(diǎn)，形成沿滬經(jīng)濟(jì)帶的核心、市區(qū)的重要組成部分； —— 《 太倉(cāng)十一五規(guī)劃 》 太倉(cāng)項(xiàng)目 10 城市規(guī)劃認(rèn)知 新區(qū) ： 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等為重點(diǎn)，形成沿滬經(jīng)濟(jì)帶的核心、市區(qū)的重要組成部分。區(qū)內(nèi) 臺(tái)資企業(yè)已突破 100家 . 瀏河鎮(zhèn)：有企業(yè) 400多家，其中 外資企業(yè)近 100家 ，民營(yíng)企業(yè) 300多家 . 璜涇鎮(zhèn)： 規(guī)模企業(yè) 153家 （超 30億元 1家，超 20億元 1家，超 1億元 7家） . 1 2 3 4 以開(kāi)發(fā)區(qū)為龍頭的周邊經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)中，外企數(shù)量多 為區(qū)域房地產(chǎn)提供產(chǎn)業(yè)人口支撐 太倉(cāng)項(xiàng)目 9 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分布認(rèn)知 ?產(chǎn)業(yè)規(guī)劃清晰，依托上海、沿江兩大核心優(yōu)勢(shì)發(fā)展 ?產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向偏重于培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，而新區(qū)是該產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心地帶，未來(lái)對(duì)新區(qū)的房地產(chǎn)將有明顯的支撐作用； 沿江港區(qū) 沿滬產(chǎn)業(yè)帶 中部經(jīng)濟(jì)圈 沿滬產(chǎn)業(yè)帶： 重點(diǎn)培育以 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的現(xiàn)代制造業(yè)基地 。全鎮(zhèn) 外企總量達(dá) 129家 ，注冊(cè)外資 億美元，投資總額 ，外企的銷售收入及上交國(guó)家稅收占到全鎮(zhèn)總量的 %和 66%。目前形成了 能源原材料、石油化工、輕工造紙、精密機(jī)械、電子信息、現(xiàn)代物流等六大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。太倉(cāng)優(yōu)越的投資環(huán)境，吸引了不少上海、浙江民營(yíng)企業(yè)家的投資。世界 500強(qiáng)企業(yè)中已有美國(guó)的?？松?〃 美孚、耐克、英荷聯(lián)合利華、日商巖井等 14家跨國(guó)公司落戶太倉(cāng)。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展認(rèn)知 太倉(cāng)市固定資產(chǎn)投資額走勢(shì)圖0501001502002503000 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %固定資產(chǎn)投資額 1 7 0 . 9 2 2 0 0 . 1 7 2 2 4 . 3 1 2 4 8 . 0 5投資增長(zhǎng)率 2 3 . 3 % 2 5 . 1 % 2 7 . 3 % 2 9 . 0 %2022 年 2022 年 2022 年 2022 年數(shù)據(jù)來(lái)源：太倉(cāng)統(tǒng)計(jì)局 太倉(cāng)項(xiàng)目 7 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展認(rèn)知 開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)是太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)的一大亮點(diǎn)。按地區(qū)分組看，城鎮(zhèn)投資完成 ，同比增長(zhǎng) %；農(nóng)村投資完成 ，同比增長(zhǎng) %。 毗鄰上海大都市外圍，納入大上海 1小時(shí)都市圈 地理位臵優(yōu)越，交通便捷 城市文化定位為“東方新歐洲” 太倉(cāng)項(xiàng)目 4 城市人口認(rèn)知 ?至 08年底，太倉(cāng)戶籍人口 萬(wàn)，近三年漲幅基本徘徊在 %左右，人口自然增漲率較低，并且 08年首次出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)； ?太倉(cāng)外來(lái)人口近年來(lái)漲幅明顯，2022年暫住人口 43萬(wàn)，增幅 19％ ； ?2022年太倉(cāng)常駐人口 46萬(wàn)人，城市化率 56％，根據(jù)太倉(cāng)十一五規(guī)劃， 2022年城市化水平達(dá)到65%，常住人口總規(guī)模控制在 80萬(wàn)左右； 城市向心力足 ,人口導(dǎo)入力強(qiáng) 太倉(cāng)近幾年暫住人口走勢(shì)圖2 4 . 4 9354326%43%19%010203040502022年 2022年 2022年0%10%20%30%40%50%人口 數(shù) 量（萬(wàn)） 增 漲 率戶籍人口增長(zhǎng)低 城市外來(lái)人口增幅明顯 太倉(cāng)近幾年戶籍人口走勢(shì)圖4 5 . 4 64 5 . 7 64 6 . 6 34 6 . 3 84 6 . 1 4 2 . 2 2 %0 . 6 6 %0 . 5 2 %0 . 8 3 %4 4 . 5454 5 . 5464 6 . 5472022年 2022年 2022年 2022年 2022年 0 . 0 3 0 . 0 2 0 . 0 100 . 0 10 . 0 20 . 0 30 . 0 40 . 0 5戶籍人口（萬(wàn)人） 增長(zhǎng)率太倉(cāng)項(xiàng)目 5 經(jīng)濟(jì)發(fā)展認(rèn)知 城市 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 上海 22734 蘇州 20385 無(wú)錫 南京 常州 18480 南通 鎮(zhèn)江 15720 太倉(cāng) 21000 杭州 20929 紹興 21095 寧波 21641 太 倉(cāng) 與周 邊 城市人均G D P 比 較78801 7697995271141064637317978102022040000