【正文】 剩余 8棟樓，合計 1111套；其中 90㎡以下的剛需戶型兩到三房占比 45%； 開盤成交數(shù)據(jù) 方圓經(jīng)緯花園剩余貨量戶型配比 明年貨量 1111套持續(xù)供應(yīng)，且分布樓棟位置較好；目前市場上的直接競爭對手，若上半年去貨壓力大，其會采取以價換量，容易造成本項目客戶流失。 區(qū)域市場 錦藝國際華都 開盤成交數(shù)據(jù) 產(chǎn)品類型 綜合體 容積率 占地面積 35萬 建筑面積 120萬㎡ 戶型面積 在售三期 3， 76㎡ 兩房、 89㎡ 三房；二期141單元， 110㎡ 三房、 143㎡ 、 193㎡ 四房 項目概況 一期已入住，二期為準(zhǔn)現(xiàn)房，三期為期房 貨量盤點 今年已推 9棟樓，合計 2304套； 剩余 12棟樓（其中 2棟小高層），合計1516套； 90㎡ 以內(nèi)的剛需占了 51%。 市場小結(jié) 項目在區(qū)域處于怎樣的競爭格局？ 區(qū)域?qū)徱?——誰將分食我們癿蛋糕？ ? 區(qū)域發(fā)展趨勢 ? 區(qū)域競爭格局 2023年中原區(qū)貨量十分充足，除去保利百合，供應(yīng)已達 11400套以上。建成后將成為鄭州最大的生態(tài)景觀走廊 二 、全市住宅產(chǎn)品存量上揚，樓市整體去貨壓力加大，競爭激烈；鄭西區(qū)域利好逐步呈獻，有助項目價值提升。湖岸以東主要設(shè)有半島春蘇、綠嶼信步、雁舞灘等景點，湖岸以西主要設(shè)有花姿迷城、春山杏林、海棠煙雨等景觀。 地鐵拉動“西”提升 地鐵 1號線 2023年開通： 連通東西，暢達全城。 鄭西新城規(guī)劃 —— “ 宜居、生態(tài)、健康”城，總體規(guī)劃面積約 117平方公里。成交均價 8月后開始一路上行，漲幅趨勢明顯； 10月全市成交均價為 7286元 /㎡ ，同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。 — 數(shù)據(jù)：鄭州市房管局 全市以中原區(qū)供貨量最大，供貨面積 97萬㎡，占了全市的 18%，但供貨仍然略有緊張。 2023年宏觀政策預(yù)判 限購、限貸政策取得一定效果，鄭州 2023年出臺新政策的可能性較小，限購將長期執(zhí)行 繼續(xù)規(guī)范土地市場，打擊囤地，強化土地監(jiān)管，提高土地閑置成本；積極加大土地供應(yīng)，提高土地拍賣透明度 鄭州在限貸、限購的基礎(chǔ)上跟蹤市場價格走向，完成全年調(diào)控目標(biāo) 跟隨中央銀行政策，進一步執(zhí)行 適度的貨幣寬松政策 樓市調(diào)控于明年年中前丌會有明顯放松 政府調(diào)控持續(xù)，限購、限貸將長期存在； 十八大召開，購房者對于價格下調(diào)預(yù)期強烈，觀望情緒持續(xù)； 年底各大開放商為沖任務(wù)，加大折扣，特價等變相降價將成為營銷重點，市場價格戰(zhàn)趨勢顯現(xiàn)。 2023，小遺憾 2023年市場大勢將會有怎樣的變化？ 市場審視 ——利好 or利弊？ ? 2023市場回顧 ? 2023年市場趨勢 國務(wù)院不斷重申，未來調(diào)控方向不動搖，調(diào)控力度不放松，已為 2023年調(diào)控定調(diào) 宏觀市場 中央態(tài)度：對樓價變化高度警惕，捍衛(wèi)調(diào)控果實 新華社 三論樓市： 對房價變化 不可掉以心 溫家寶 常州會議發(fā)言： 決不能讓 房價反彈 ?調(diào)控任務(wù)艱巨， 堅定不移推進房地產(chǎn)調(diào)控 ； ?促進房價合理回歸， 決不能讓房價反彈 ； ?抓緊 推進房地產(chǎn)稅改革 ，加快建立長效機制； ?增加 普通商品房供給 ，滿足合理自住需求； ?穩(wěn)步 推進保障性安居工程 ，完善各項制度。 ，品牌影響力未能實現(xiàn)從區(qū)域到全城的突破。 落地 —— 營銷前置，在項目不具備接待條件下，借助保利會，開展LOVE系列活動，配合集團走巷中國活動，有效執(zhí)行，樹立并穩(wěn)固保利品牌形象。 線下活動： 持續(xù)品牌造勢活動 +周末暖場活動 保利和基金發(fā)布會、保利地產(chǎn)亮相鄭州 西區(qū)神秘盒子亮相、臨時外展點開放 走巷中國，尋找鄭州最美工業(yè)巷 情人節(jié)、鐵達尼號電影、六一兒童節(jié) 我愛運動商家聯(lián)盟活動、家鄉(xiāng)的味道售樓部暖場活動 線下活動強力執(zhí)行，緊密結(jié)合營銷節(jié)點助力銷售。 淡市之下，特別是下半年，周邊競品密集推售，銷售壓力較大。 推貨時間 新推房源 新推套數(shù) (套 ) 新貨面積(萬平米 ) 新貨金額 （億 ) 去化率（ %） 當(dāng)月累計存量金額(億 ) 目標(biāo)銷售額（億元） 完成年度任務(wù)比例 2023年 1月 2023年存量 —— —— 50% 7% 2023年 2月 2023年存量 —— —— —— —— 10% 2023年 3月 高層 9 264 40% 21% 2023年 4月 高層 8 136 50% 29% 2023年 5月 存量 —— —— —— —— 34% 2023年 6月 高層 6 308 50% 54% 2023年 7月 住宅存量 —— —— —— —— 69% 商業(yè) —— 20% 2023年 8月 住宅存量 —— —— —— —— 79% 商業(yè)存量 —— —— —— —— 2023年 9月 住宅存量 —— —— —— —— 91% 商業(yè)存量 —— —— —— —— 2023年 1012月 住宅存量 —— —— —— —— 商業(yè)存量 —— —— —— —— 100% 合計 708 100% 品牌表現(xiàn) 品牌高度： 2023年，央企保利為愛而來，入主鄭州，共鳴鄭州 2023年，保利將融入鄭州，深耕鄭州，領(lǐng)跑鄭州！ 在新一年的推廣中，應(yīng)該有對話整個城市乃至河南全省的高度和立意。保利百合 2023年度營銷報告 Poly Lily Estate 2023 保利百合項目組 保利百合 2023年營銷策略思考 壹 : 目標(biāo)解讀 貳 : 環(huán)境審視 叁 : 核心策略 肆 : 策略執(zhí)行 提報結(jié)構(gòu) 壹 目標(biāo)解讀 —— 走貨優(yōu)先，快速推售 營銷目標(biāo)理解： —— 2023年實現(xiàn)項目基本清盤 這意味著在 2023年，在 保證住宅產(chǎn)品的快速平穩(wěn)持續(xù)出貨 的同時，力求 商業(yè)產(chǎn)品實現(xiàn)價值拔升，保證較理想的銷售情況 。 —— 商業(yè)價值提升 住宅 → 速度 商業(yè) → 價值 余貨盤點 樓棟 91單元 92單元 8 6 商鋪 預(yù)售貨量 132套 132套 136套 308套 面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 合計 ㎡ ㎡ 賣什么？ ——可售貨量盤點 1 3 4 2 5 7 6 8 9 在售住宅余貨 8套，貨值約 500萬 明年可售住宅貨量 708套，約 ㎡ 明年可售商業(yè) ㎡，預(yù)估貨值約 銷售目標(biāo)分解 ? 2023年預(yù)計實現(xiàn)銷售額 ，住宅銷售率為 90%，商業(yè)銷售率為 60%； ? 從目標(biāo)分解來看，月均任務(wù)金額基本保持在 4800萬元 /月，住宅月均去化速度為 60套。 面臨的兩大 難 題 ： 貨量不足如何實現(xiàn)持續(xù)熱銷？ 如何拔高商鋪價值，推動去化？ 貳 環(huán)境審視 Part 1 ： 項目審視 ——2023足不丌足？ Part 2 ： 宏觀審視 ——利好 or利弊？ Part 3 ： 區(qū)域?qū)徱?——誰將分食我們癿蛋糕？ Part 4 ： 客戶審視 ——從客戶出發(fā)，尋找答案 項目審視 ——回顧 2023 ? 推售回顧 ? 銷售業(yè)績 ? 推廣回顧 2023年 8月 25日至今，項目銷售表現(xiàn)：銷售近 1015套 ，銷售面積近 94240平方米 ，銷售金額超 品牌先行，蓄足勢能，一鳴驚人 ︱ 一鼓作氣，借勢持續(xù)緊湊型推盤策略，持續(xù)走量 11月 3日，加推 7剩余貨源 58套 9月 22日，加推 7＃推售 336套 2023年項目整體銷售較理想，完成近 。 8月 25日，首次開盤 4＃推售 695套 推售回顧 4至 8月，品牌先行，深耕區(qū)域，做足功課 銷售業(yè)績 2023年 9月稱冠全市 簽約備案套數(shù)及金額排名全市第一 — — 數(shù)據(jù)來源：鄭州市 360房產(chǎn)網(wǎng) 2023年 910月領(lǐng)跑區(qū)域市場 中原區(qū)簽約備案套數(shù)及金額 銷售業(yè)績 區(qū)域 項目 名稱 簽約套數(shù) （套） 簽約面積 （平方米） 簽約金額 （億元） 簽約均價 （元 /㎡） 中原區(qū) 保利百合小區(qū) 688 63671 6838 中原區(qū) 中原新城 419 32226 8140 中原區(qū) 錦藝國際華都 290 28662 8422 中原區(qū) 盛潤錦繡城 235 19953 7475 中原區(qū) 方圓經(jīng)緯花園 176 16400 6832 中原區(qū) 九龍城 80 7681 8185 中原區(qū) 正商明鉆 63 6549 6900 線上推廣： 整盤推廣主題鮮明，品牌宣傳效果好；品牌成功帶動項目落地 品牌落地鄭州，品牌帶動項目落地 推廣主題： 央企落子鄭州，花開中原 系列感強，很好延續(xù)主題；形象統(tǒng)一使項目影響力得到提升 線上推廣： 溫情路線跳出競爭 ,成功吸引剛需客群。 2023，三大收獲 破局 —— 借助和基金，有效實現(xiàn)品牌介入，亮相鄭州。 花開 —— 8月 25日，百合花開，冠領(lǐng)全城，開盤銷售 4億，去化率高達 91%。 ，缺少城市層面的影響力。 2023年 7月 8日，溫 總理和新華社同時表明中央對房地產(chǎn)調(diào)控方向的立場 宏觀市場 去年 8月至年初，地方掀起第一輪微調(diào)，兩會期間，中央曾抑制地方微調(diào)，但 4月又默認(rèn)地方二次微調(diào)；此次溫家寶再次施壓，明確指出“對有地方出臺或變相放松房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的，要有針對性地及時制止糾正” 默認(rèn) 未執(zhí)行 圖： 2023年 8月至今地方政府政策微調(diào)情況匯總 地方微調(diào)：由抑制變?yōu)槊鞔_施壓，戒加強問責(zé) 圖： 2023年以來宏觀政策及行業(yè)政策梳理及對比 2023年 2023年 2023年 起地方陸續(xù)微調(diào) 大型金融機構(gòu)存準(zhǔn) 中小型金融機構(gòu)存準(zhǔn) 1年期貸款基準(zhǔn)利率 1年期存款基準(zhǔn)利率 推出 4萬億救市 不會再有大的救市行動 宏觀市場 政策環(huán)境：貨幣政策續(xù)調(diào)，行業(yè)政策丌松綁 隨著第四季度銀根收縮，各大銀行均回調(diào)到基準(zhǔn)利率，部分放貸門檻抬高等；預(yù)示著 2023年整體行業(yè)政策不會松綁，貨幣政策繼續(xù)作為可見的手調(diào)整市場。 鄭州市場 2023年鄭州市場供應(yīng)充足，中原區(qū)供貨量占到最大比例。 二七區(qū)、金水區(qū)、高新區(qū)供應(yīng)持續(xù)緊張； 管城區(qū)、惠濟區(qū)供貨充足； 鄭州市場 10月份開始呈現(xiàn)“價漲量跌”癿局面 鄭州市 10月份商品住宅成交面積 58萬㎡，環(huán)比下降 15%，為近 6個月以來的最低值，但仍然好于2023年以及今年上半年。 鄭州市場 全市市場存量小幅上揚 整體去貨壓力加大，競爭更加激烈 鄭州市 10月為 423萬方，從第四季度開始，銷量每月下跌，存貨小幅上揚。重點發(fā)展疾病預(yù)防、醫(yī)療保健、康復(fù)養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑度假、體育健身等健康產(chǎn)業(yè)。 住在西區(qū)，工作在東區(qū)，不是奢想 “西部綠心” 明年 5月份開園 西流湖水系生態(tài)公園南區(qū)水體總面積 15公頃。園內(nèi)將栽植大規(guī)格黃山欒、廣玉蘭、銀杏、雪松、白蠟等樹種共 106種，實現(xiàn)喬、灌、花、地被相結(jié)合，達到三季有花、四季常青的綠化效果。 一、預(yù)計樓市調(diào)控于明年年中前丌會有明顯放松，整體銷售速度減緩，明年整個市場將呈現(xiàn)價格微漲成交平穩(wěn)癿趨勢。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈。 區(qū)域內(nèi)最大競爭對手，明年貨量仍有 1516套，剛需戶型居多，其推廣力度持續(xù)不減，而且市場上客戶比較認(rèn)同其品質(zhì)感；明年上半年集中放量，會對本項目造成較大沖擊。 盛潤錦繡城 開盤成交數(shù)據(jù) 產(chǎn)品類型 綜合體 容積率 占地面積 建筑面積 100萬㎡ 戶型面積 在售 61㎡ 一房、 80㎡ 兩房，剩余 100套 （ 5正在認(rèn)籌，推出 256套） 項目概況 14為廠區(qū)內(nèi)部認(rèn)購，不對外銷售； 貨量盤點 今年已推 4棟樓，合計 762套； 剩余 14棟樓，合計 3420套； 明年區(qū)域主力供貨商；目前剩余貨量接近 3500套，且戶型面積段豐富，迎合各類人群；今年任務(wù)無法完成，明年去貨壓力加大，明年推廣投入更大，容易出現(xiàn)價格跳水，擾亂市場。 項目為 185萬方大盤，未來供貨量持續(xù)穩(wěn)定，地塊零散分布，一期首開以市場均價入市，圈住客戶；