【正文】 單面借景 環(huán)境 噪音粉塵 四周被市政道路圍合，噪音粉塵大 處理手段 公園綠地區(qū)隔 配套 商業(yè)類型 集中式大型商業(yè)、商業(yè)街 學(xué)校品質(zhì) 新世界小學(xué) 會所 規(guī)劃有會所，尚未呈現(xiàn) 產(chǎn)品 產(chǎn)品設(shè)計陽臺挑高， 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約風(fēng)格，客戶認(rèn)可度不高 景觀 景觀設(shè)計較好、品質(zhì)較高 物管 新生活物業(yè)管理 關(guān)鍵因素競 爭分析 環(huán)境 景觀 品牌 配套 建筑風(fēng)格 物管 規(guī)劃 產(chǎn)品 項目競爭力研判 ： 項目體量較大，開發(fā)較早，項目一期已入住，成熟社區(qū)，現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，外立面顯得陳舊，客戶認(rèn)可度不高 【 金陽新世界 】 項目名稱 中鐵逸都國際 項目地址 金陽區(qū)金陽大道北段 1號 開發(fā)商 貴陽中鐵臵業(yè)有限公司 總占地面積 1800畝 總建筑面積 230萬 ㎡ 建筑形態(tài) 高層、花園洋房、別墅 總戶數(shù) 16000戶 梯 戶比 洋房 1T高層 2T 2T 2T2T6 容積率 入住時間 2023年 8月 一期 二期 后期 項目產(chǎn)品豐富，成交方面價穩(wěn)、量少，但持續(xù)成交 高層 電梯產(chǎn)品，月均去化 80套 ，成交均價4700元 /㎡。 評價維度 項目情況 品牌 水電地產(chǎn)，央企 規(guī)劃 梯戶比 2T4戶、 2T6戶 舒適度 樓間距 50米，舒適度高 借景能力 雙面借景景觀設(shè)計 環(huán)境 噪音粉塵 四周臨市政道路，噪音粉塵高 處理手段 綠化帶隔離 配套 商業(yè)類型 純住宅社區(qū)，無商業(yè)。 備注：數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場跟蹤 【 中渝 〃 第一城 】 評價維度 項目情況 品牌 中渝地產(chǎn)，全國性品牌企業(yè) 規(guī)劃 梯戶比 2T6，金陽高層主流梯比 借景能力 戶戶景觀 環(huán)境 噪音粉塵 臨近金陽主干道，影響較大 處理手段 公園綠地區(qū)隔 配套 商業(yè)類型 獨立商業(yè)街；周邊商業(yè)配套集中度高 學(xué)校品質(zhì) 北師大附中 會所 未來將由銷售中心改建； 產(chǎn)品 洋房產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新，配臵地暖 建筑風(fēng)格 簡歐風(fēng)格；無特別突出亮點 物管 中渝物業(yè) 關(guān)鍵因素競 爭分析 環(huán)境 景觀 品牌 配套 建筑風(fēng)格 物管 規(guī)劃 產(chǎn)品 項目競爭力研判： 綜合競爭力強(qiáng) ，項 目內(nèi)部配套自成體系，產(chǎn)品設(shè) 計創(chuàng)新，簡歐建筑風(fēng)格，項 目整體品 質(zhì)較高 【 中渝 〃 第一城 】 一期 二期 三期 四 期 項目名稱 遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景 項目地址 金陽高新開發(fā)區(qū)長嶺南路 5號 開發(fā)商 遠(yuǎn)大地產(chǎn) 總占地面積 783畝 總建筑面積 ㎡ 建筑形態(tài) 高 層 、洋房 總戶數(shù) 7948戶 梯戶比 1T2戶（洋房）、 2T4（高層） 容積率 入住時間 2023年 12月 （二期） 項目體量大，一期已經(jīng)交房入住，后期持續(xù)開發(fā)周期長，排除不同物業(yè)成交權(quán)重影響，項目整體表現(xiàn)價穩(wěn)持續(xù)走量 項目銷售主力產(chǎn)高層電梯產(chǎn)品，月均去化30套，成交價格 4700元 /㎡ 【 遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景 】 評價維度 項目情況 品牌 遠(yuǎn)大地產(chǎn) 規(guī)劃 梯戶比 2T4戶， 2T6戶 舒適度 1530米，漏檢較窄，舒適度一般 借景能力 單面觀景 環(huán)境 噪音粉塵 離主干道較遠(yuǎn)，污染較小 處理手段 —— 配套 商業(yè)類型 集中式大型商業(yè) 學(xué)校品質(zhì) —— 會所 由售樓部改造，功能未定 產(chǎn)品 產(chǎn)品設(shè)計中規(guī)中矩 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約風(fēng)格立面顯舊，客戶接受度一般 景觀 SIC新加坡創(chuàng)意景觀設(shè)計 物管 遠(yuǎn)大創(chuàng)新物業(yè) 關(guān)鍵因素競 爭分析 環(huán)境 景觀 品牌 配套 建筑風(fēng)格 物管 規(guī)劃 產(chǎn)品 項目競爭力判： 沿小灣河造景，但項目內(nèi)部配套有限，高度依賴會展城大體量商業(yè)；戶型設(shè)計無創(chuàng)亮點，非品牌物管 【 遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景 】 項目名稱 觀府壹號 項目地址 金陽區(qū)金陽北路 378號 開發(fā)商 水電地產(chǎn) 總占地面積 883畝 總建筑面積 107萬 ㎡ 建筑形態(tài) 高 層 、 多層 、中合體 總戶數(shù) 3600戶 梯戶比 2T 1T2 容積率 開發(fā)周期 四期 入住時間 2023年 9月 一期 二期 三期 四期 項目產(chǎn)品包含別墅、洋房、高層， 9月首批次高層入市， 均價 5400元 /㎡ ，開盤去化 % 9月項目首次開盤推售高層 237套，開盤當(dāng)日成交 42套，成交均價 5400元 /㎡， 11月 11日再次開盤，推售 5+1洋房 84套，當(dāng)天共計 成交 26套 ，成交 均價 7200元/㎡ （開盤成交截止當(dāng)日 12點）。 9+ 11+1全躍層洋房 成交均價 7200元 /㎡ ，月均 去化 70套。 7+1洋房 成交均價 8000元 /㎡ ， 月均去化 40套 ，當(dāng)前洋房已基本售完，剩余房源不足5套。 競品項目路網(wǎng)密集，占據(jù)城市交通主干道優(yōu)勢，可達(dá)性強(qiáng)。 逸都國際 13 2 100 60 40 35 30 35 180 400 120 中渝第一城 未開盤 250 25 30 100 70 50 120 觀府壹號 未開盤 50 45 70 【 金陽區(qū)域 2023年 111月月度現(xiàn)場跟蹤項目成交量價 】 2023年市場回顧 1 ? 宏觀市場分析 ? 區(qū)域市場分析 ? 競爭市場分析 知 彼 項目區(qū)域內(nèi)競品集中分布于金陽大道與長嶺路兩側(cè)，后期存量較大。 會展城 30 25 20 60 30 20 25 15 10 12 10 金陽新世界 25 30 70 60 54 60 40 60 180 70 150 美的 逸都國際 5500 5300 4700 4700 4700 5500 5500 5500 4700 4700 4700 金陽新世界 5400 5300 5300 5300 5300 5600 5600 5600 5300 5300 5300 美的 區(qū)域成交價本年度穩(wěn)步攀升，同期成交量趨于穩(wěn)定 【 區(qū)域樓市 】 樓盤名 1月實得均 價 2月實得 均價 3月實得均價 4月實得 均價 5月實得均 價 6月實得 均價 7月實得均 價 8月實得均價 9月實得均價 10月實得均價 11月實得均 價 中天 此外， 住宅用地 供應(yīng) ㎡、成交 ㎡；商業(yè)用地供應(yīng) 萬㎡、成交 ㎡。 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023年 111月 供應(yīng)面積（萬㎡） 供應(yīng)宗數(shù)（宗） 19 50 38 50 102 127 203成交面積（萬㎡） 成交宗數(shù)（宗） 17 42 18 35 89 101 164 0200400600800100012002023年以來貴陽土地市場供、銷情況 【 土地市場 】 貴陽土地市場供銷量主要集中于金陽區(qū)域 2023年 111月，貴陽土地供銷量主要集中于金陽區(qū)，區(qū)域供應(yīng) ㎡、成交 ㎡，成交供應(yīng)比 %。 9 11 33 6 9 10 26 05101520253035050100150200250300350400450500南明 云巖 金陽 小河 白云 花溪 烏當(dāng) 截止 2023年 11月，區(qū)域預(yù)售存量及月均銷量 區(qū)域存量（萬㎡） 區(qū)域月均銷量（萬㎡） 去化時間（月） 截止 2023年 11月區(qū)域預(yù)售存量 區(qū)域 區(qū)域存量（萬㎡） 主力項目 111月月均銷量（ 萬㎡） 占比（ %） 南明 459 花果園 90% 云巖 147 未來方舟 39% 金陽 208 美的林城時代、金陽新世界、西南 國際商貿(mào)城 81% 小河 28 萬科大都會 、自在 城、美林谷 39% 白云 33 恒大城、綠地伊頓公館 49% 花溪 12 保利溪湖 49% 烏當(dāng) 87 保利紫薇郡、保利溫泉新城、保利 公園 2023 49% 截止 11月底，預(yù)售存量高達(dá) 974萬㎡ ，存量集中度較高，主要集中于南明、云巖區(qū)少量大盤項目 【 樓市存量 】 2023年 110月貴陽土地市場供銷量與 2023年同期基本持平，土地端持續(xù)保持放量狀態(tài) 近 3年，貴陽土地市場供、銷雙活躍。 2023年月均走量平穩(wěn)，成交均價集中在47005200元 /㎡，進(jìn)入 2023年，由于 3月份市場底價房源推售熱銷，拉低市場成交均價，主要集中在 41004300元 /㎡，成交量高于 2023年月均水平。 貴陽市作重大調(diào)整，已設(shè)新花溪區(qū)和觀山湖區(qū) 解讀： 金陽當(dāng)前為城市新中心，現(xiàn)區(qū)域向西擴(kuò)張，將更名為觀山湖區(qū)，區(qū)域發(fā)展進(jìn)入新階段。 解讀三： 大貴陽格局建設(shè)展開，利好政策吸引外商投資，加快發(fā)展。 解讀一： 購房落戶，享受本市戶籍同等待遇，吸附外來人員，推動城鎮(zhèn)化率加快。 （十七）降低公積金貸款購買普通住房的首付比例，職工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）購買首套自住房， 套型建筑面積在 90平方米及以下的，貸款首付比例為 20%。萬科 悅 城 2023年年度營銷報告 目錄 一． 2023年市場回顧 二． 2023年 工作 回顧 三． 2023年戰(zhàn)略思考 四． 2023年策略思考 五． 2023年階段戰(zhàn)術(shù) 六． 2023年銷售保障 2023年市場回顧 1 ? 宏觀市場分析 ? 區(qū)域市場分析 ? 競爭市場分析 知 彼 筑府發(fā) 〔 2023〕 68號 《 關(guān)于推進(jìn)保障性安居工程和棚戶區(qū)城中村改造及重點項目建設(shè)的若干措施 》 （十五）凡在我市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，根據(jù)本人意愿可持房屋所有權(quán)證或備案的購房合同在購房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證， 享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制 。 （十九）為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，給投資者生產(chǎn)經(jīng)營創(chuàng)造良好的條件，凡購買商業(yè)、辦公用房金額每滿 500萬元，并在我市開辦企業(yè)（公司）或經(jīng)營，有合法營業(yè)執(zhí)照的，可不參加搖號直接申請一個小汽車專段號牌。 解讀二： 下調(diào)首套小戶型購房首付款，降低剛需購房壓力，鼓勵剛性需求入市。 【 政策解讀 】 國務(wù)院對貴州省 《 關(guān)于貴陽市部分行政區(qū)劃調(diào)整的請示 》 (黔府呈 〔 2023〕 46號 )進(jìn)行了批復(fù)，同意撤銷貴陽市花溪區(qū)、小河區(qū)，設(shè)立新的貴陽市花溪區(qū)；同意設(shè)立貴陽市觀山湖區(qū) 按照 《 國務(wù)院關(guān)于同意貴州省調(diào)整貴陽市部分行政區(qū)劃的批復(fù) 》 (國函 〔 2023〕 190號 )有關(guān)內(nèi)容，設(shè)立的貴陽市新花溪區(qū)，以原花溪區(qū)、小河區(qū)的行政區(qū)域為新的花溪區(qū)的行政區(qū)域，花溪區(qū)人民政府駐貴筑街道明珠大道 192號； 設(shè)立的貴陽市觀山湖區(qū)，將貴陽市烏當(dāng)區(qū)的金陽街道、金華鎮(zhèn)、朱昌鎮(zhèn)和清鎮(zhèn)市的百花湖鄉(xiāng)劃歸觀山湖區(qū)管轄，以金陽街道、金華鎮(zhèn)、朱昌鎮(zhèn)、百花湖鄉(xiāng)的行政區(qū)域為觀山湖區(qū)的行政區(qū)域，觀山湖區(qū)人民政府駐金陽街道北京西路 8號。 【 政策解讀 】 2023年市場整體低價走量，進(jìn)入下半年以來，價格略有回升，銷量持續(xù)保持高位 2023年 111月貴陽市場整體成交㎡，成交均價為 4332元 /㎡。 58 22 56 37 43 50 35 51 46 57 49 47 49 53 120 120 46 99 69 96 66 85 91 5233 5104 4718 5204 4912 5216 5246 4910 4925 4737 4350 4718 4158 4395 4208 4123 4464 4185 4348 4374 4561 4469 4576 010002023300040005000600002040608010012014020232023年 11月貴陽市場月度成交量價走勢 成交面積（萬㎡） 成交均價（元 /㎡ ） 4332 0100020233000400050006000020040060080010002023年 2023年 11月市場成交量價情況 成交面積（萬㎡） 成交價格（元 /㎡ ） 【 樓市成交 】 注：以上存量為新增預(yù)售備案存量 截止 2023年 11月，貴陽市場新增預(yù)售存量主要集中于 南明區(qū)、云巖區(qū) ，分別存量為 459萬㎡、 147萬㎡，去存需 10個月左右；此外， 烏當(dāng)區(qū) 新增預(yù)售存量 87萬㎡，去存時間最長，需 26個月； 金陽區(qū) 新增預(yù)售存量為 208萬㎡ （包含西南國