【正文】 追求居住的成熟度，而部分客戶現(xiàn)在所居住區(qū)域生活配套雖然便利，但希望保持目前便捷的居住條件216。 購房區(qū)域性強 ,十分注重所購房屋與工作地點距離遠(yuǎn)近216。(企管培訓(xùn)資料下載 ) 目標(biāo)客戶群的特征分析216。 本區(qū)域商品房綜合質(zhì)素、性價比、價格均在此三個區(qū)域得客戶接受范圍之內(nèi)，且交通方便。 周邊原有宿舍，早期商品房較多，以改善生活為目的潛在客源數(shù)量較大。 區(qū)域眾多大型社區(qū)之相關(guān)配套設(shè)施逐步建成并投入使用，居住成熟度不斷增強，特別是紅棉商業(yè)區(qū)已完全成熟，對常住客有很強吸引力。經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)24.....216。216。b. 按購房者職業(yè)類別劃分216。216。216。(企管培訓(xùn)資料下載 )第三章、目標(biāo)客戶群分析—— 爭奪的陣地經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)23.....(企管培訓(xùn)資料下載 )我們要實現(xiàn)搶占市場份額的戰(zhàn)略目標(biāo)，首要的是對我們所爭奪的陣地 —— 目標(biāo)客戶進行深入的分析，掌握他們消費行為及心理的共性。經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)20.....216。216。216。216。(企管培訓(xùn)資料下載 )威脅216。 一、二手市場的聯(lián)動效應(yīng)，將能有效地推動一手成交量上升。 保利擁有大量舊業(yè)主資源，有利項目的廣泛傳播。 周邊區(qū)域居住人群較為集中，居住氛圍強。 各大型市政建設(shè)帶動海珠區(qū)總體形象提升，工業(yè)大道板塊受益非淺，區(qū)域吸引力極大增強。 項目所處板塊供求關(guān)系勻衡 ,市場承接力足。經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)18.....216。216。216。216。216。(企管培訓(xùn)資料下載 )劣勢216。 周邊區(qū)域配套日益完善。 可形成封閉小區(qū)，具備良好的保安條件。 項目臨近路面，宣傳力強。 獨有健康會所。 公共交通網(wǎng)絡(luò)完善。 健康材料升級版裝修標(biāo)準(zhǔn)。 產(chǎn)品實用率高，戶型間隔方正。 本項目可與保利其他項目進行資源整合（如業(yè)主、配套）。 保利集團品牌已得到市民認(rèn)同。(企管培訓(xùn)資料下載 )第二章、項目優(yōu)劣勢分析—— 知已經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)16..... 項目開發(fā)將越來越注重人居及以人為本的要求 ,以消費者的實際需求出發(fā)。 后市競爭將體現(xiàn)在產(chǎn)品的附加值上面 ,例如附送的家私及裝修標(biāo)準(zhǔn)上。216。216。(企管培訓(xùn)資料下載 )b. 2023年區(qū)域趨勢預(yù)測216。216。216。(企管培訓(xùn)資料下載 )216。(企管培訓(xùn)資料下載 )項目 潛在供貨量保利花園 靠近工業(yè)大道的小高層洋房及二期發(fā)展用地（情況不詳）光大花園 目前 D區(qū)已動工，總建面積 17萬平方米，二、三、四期暫未開發(fā)金碧花園 第 3個金碧花園供貨量巨大富力順意花園 南區(qū) 5棟 20層住宅，約 760套南景園 紫云軒、觀月軒 6棟 18層住宅約 816套，靠近江燕路的發(fā)展用地未開發(fā)曉燕灣 7棟 12層住宅，約 300多套動感華庭 1棟 20及 1棟 18層住宅，單元數(shù)量約 300套左右城啟洲頭咀項目 占地約 40萬平方米，目前暫未推出市場，預(yù)計 2023年年底開售合計 2176套左右（未含保利、光大、金碧及城啟洲頭咀項目）216。(企管培訓(xùn)資料下載 )各板塊的樓盤分布項目受到南洲路板塊，革新路板塊，江燕路板塊的各個樓盤三面夾擊，市場競爭激烈。 受商業(yè)氛圍及市政建設(shè)等方面因素影響，海珠區(qū)各大樓盤大致全為 7個具代表性的板塊。 海珠區(qū)的商品房之銷售與成交方面表現(xiàn)得繼天河最活躍區(qū)域之一，其中以西部及項目所處中部最為理想。經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)10.....216。216。216。216。(企管培訓(xùn)資料下載 )b. 2023年趨勢預(yù)測216。 產(chǎn)品及營銷方式上推陳出新，樓市在競爭中進一步發(fā)展。 二手樓市繼續(xù)快速發(fā)展，全年增長率達(dá) %。 民營企業(yè)占主導(dǎo)地位，占投資量 %。 總體表現(xiàn)良好，預(yù)售面積和成交金額同比均有增長。(企管培訓(xùn)資料下載 )第一章、市場分析—— 知彼經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)8..... 83經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)6..... 81 各媒體具體選擇及分布建議 76 媒介運用比重 74 媒介組合策略 —— 構(gòu)筑立體化宣傳綜合體 73 推廣目標(biāo) 59經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)5..... 55 階段推廣策略 整體思路 48 商鋪部分 44 項目入市時間分析(企管培訓(xùn)資料下載 )目 錄第六章、項目整體價格策略 —— 輔助武器 39 核心利益點的體現(xiàn) 35第五章、項目核心利益點 —— 主要作戰(zhàn)武器33 項目形象定位應(yīng)實現(xiàn)差異化、廣泛的傳播力 (企管培訓(xùn)資料下載 )目 錄第四章、確定形象定位 —— 入市態(tài)勢 25 目標(biāo)客戶群居住追求共性分析 23 16 我們需要解決的問題 (企管培訓(xùn)資料下載 )目 錄第一章、市場分析 —— 知彼經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)1.....(企管培訓(xùn)資料下載 )保利百合花園營銷策劃報告書經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)2..... 總體市場狀況分析 8 周邊區(qū)域市場分析 10第二章、項目優(yōu)劣勢分析 —— 知已 優(yōu)勢 20第三章、目標(biāo)客戶群分析 —— 爭奪的陣地 22 目標(biāo)客戶群分類 24 26經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)3..... 從目標(biāo)客戶追求考慮 30 從發(fā)展商品牌的整合考慮 30 形象定位的推導(dǎo) 篩選項目核心利益點的標(biāo)準(zhǔn)要求 40經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)4..... 項目定價策略 46 項目的總體價格策略及推售安排 52第七章、整體推廣策略 (企管培訓(xùn)資料下載 )目 錄第八章、媒介運用策略 (企管培訓(xùn)資料下載 )知已知彼、百戰(zhàn)不殆經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)7.....(企管培訓(xùn)資料下載 ) 總體市場狀況分析a. 2023年現(xiàn)狀分析216。216。216。216。經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)9..... 二手比例繼續(xù)上升，一二手市場聯(lián)動效應(yīng)，進而促進一手成交。 2023年將會是地產(chǎn)市場新產(chǎn)品的 “ 感受年 ” 和 “ 創(chuàng)新年 ” 。 供應(yīng)量持續(xù)增加，供求矛盾激化，未來樓市價格面臨下降壓力。 外來人員不斷增加，市場潛在購房需求亦將持續(xù)增加。 大發(fā)展商逆市而行，成為支持樓市的中堅力量。(企管培訓(xùn)資料下載 ) 周邊區(qū)域市場分析a. 2023年現(xiàn)狀分析216。216。經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)11.....經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)12..... 后續(xù)市場競爭情況分析經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)13.....原有的工業(yè)廠房陸續(xù)搬遷，特別是近期革新路廣州造船廠及集裝箱 廠地塊拍賣，后續(xù)住宅儲備用地充裕。目前市場戶型供應(yīng)比較單一，在同質(zhì)化競爭嚴(yán)重的情況下，通過拉開產(chǎn)品差異化，進行市場細(xì)分將是發(fā)展商明智之舉。大發(fā)展商大舉入侵 ,搶占市場份額 ,后市競爭更趨激烈 .由上表分析可知：經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)14..... 市場上產(chǎn)品趨向多樣化，買家選擇空間越來越大。 隨著交通建設(shè)及市政改造，購房區(qū)域局限性進一步打破。 性價比不斷提高，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)異度及使用功能多樣化216。216。經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)15.....(企管培訓(xùn)資料下載 ) 優(yōu)勢216。216。216。216。216。216。 216。216。216。經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)17..... 項目容積率高，密度大。 所處區(qū)域的整體形象有待提高。 項目規(guī)模小，難以配建較具規(guī)模、可供宣傳炒作的設(shè)施。 圍合式設(shè)計，使得很多單位景觀朝向不佳。 有很大部分單位受工業(yè)大道及規(guī)劃路粉塵、噪音影響嚴(yán)重。 總體供貨量大且銷售周期集中。(企管培訓(xùn)資料下載 )機會216。216。216。216。216。經(jīng)緯物業(yè)經(jīng)緯物業(yè)19..... 區(qū)內(nèi)競爭對手眾多，后續(xù)供貨量巨大。 周邊充斥多個知名房地產(chǎn)品牌。 無特色產(chǎn)品將面臨銷售難度。 二手市場日趨成熟，使得部份準(zhǔn)買家擴大其選擇范圍。 消費熱點的轉(zhuǎn)移如（汽車、旅游）等，消費重心開始偏移。(企管培訓(xùn)資料下載 ) 在知已知彼后，怎樣才能達(dá)至百戰(zhàn)不殆的目的呢？就需要我們解決以下幾個問題a. 項目在短時間內(nèi)供貨量大且集中，如何才能加快銷售速度，避免積壓情況出現(xiàn)b. 項目自身產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，且可調(diào)節(jié)性低，在如此激烈的市場競爭之中，如何保證項目持續(xù)熱銷c. 項目因規(guī)模所限，與對手相比，