【正文】 他們相對年輕，多為 80后，追求生活品質(zhì)感 易于接受新鮮事物，熱衷消費(fèi) 具備一定實(shí)力的城市精英，追求時尚 工作勤奮，未來充滿希望 追求時尚、懂得享受，追求個性，充滿 Mark生活 客戶定位：誰將成為商鋪癿房東？ 投機(jī)客，看重升值潛力 政府公務(wù)員，用于灰色收入的轉(zhuǎn)移； 投資型散戶，看重區(qū)域前景，追求溢價空間； 周邊個體戶，用于自己后續(xù)經(jīng)營同時兼顧投資。 市場定位：競品市場表現(xiàn) 中原新城：一次性 3%，按揭 1%，老帶新 1%，一拖二街鋪成交價 2600028000元 /㎡ ；升龍國際中心：大面積 5年返租 50%，一次性5個點(diǎn)，按揭 3%，小面積 5年返租 40%， 3年返租 24%，全部折抵房款，一次性 1%，按揭無優(yōu)惠，街鋪成交價 2600028000元 /㎡ 左右；錦藝國際中心：一次性 2%，按揭 1%；街鋪成交價 30000元 /㎡ 。 ?保利百合 5000多個家庭的生活場。 小區(qū)肉菜市場 讓客戶提前感受項(xiàng)目配套 現(xiàn)場設(shè)置公交充值處模型和小區(qū)肉菜市場模型 未來生活描繪，強(qiáng)化價值認(rèn)知 現(xiàn)包配合 3： 自身資源利用 現(xiàn)包配合 4： 利用項(xiàng)目自身資源，攔截過往客戶 現(xiàn)包示意： 現(xiàn)包示意： 現(xiàn)包示意： 商業(yè)價值思考 如何實(shí)現(xiàn)迅速亮相？ 如何排除理性客戶擔(dān)憂？ 商業(yè)突圍 ? 價值梳理 ? 商業(yè)定位 ? 如何亮相 價值點(diǎn)梳理 ?保利地產(chǎn)鄭州開山之作，精致人文社區(qū)內(nèi)稀缺門面。 保利地產(chǎn) 21年，再續(xù)溫情！ 恭喜保利百合榮獲鄭州樓市銷售冠軍！ 第二階段 形象表現(xiàn) 撐門面 —— 提升現(xiàn)場體驗(yàn)，夯實(shí)面子工程 讓客戶： 能看到，能聽到，能感知 有情感的房子 現(xiàn)場包裝 增加道具 ?通道包裝 ?細(xì)節(jié)打造 ?氛圍營造 ?藝術(shù)造型 ?百合生活手冊 售樓部內(nèi)部氛圍節(jié)日化營造 2023年 1月 2023年 8月 南區(qū)地塊景觀示范區(qū)打造 現(xiàn)有梧桐大道能否通行 售樓部氛圍營造 看房通道細(xì)節(jié)打造 嚴(yán)控工程節(jié)點(diǎn)，滿足項(xiàng)目營銷需求 現(xiàn)包配合 1： 南區(qū)廠區(qū)拆遷及時解決動線整改 看房通道細(xì)節(jié)化處理 2023年 2月 2023年 6月 現(xiàn)狀： 售樓部現(xiàn)場增設(shè)區(qū)域規(guī)劃展示，強(qiáng)化區(qū)域價值認(rèn)知 增加規(guī)劃展示墻 銷售中心入口處，增加規(guī)劃展示墻，集中展示區(qū)域利好。 2年時光沉淀，保利百合，為愛成長，為愛改變！ 2023年，我們選擇西區(qū)，為愛改變！ 保利百合 75—— 130㎡ 8號樓新品升級鉅獻(xiàn)，為您筑起充滿愛的家。 1年前，保利改變了鄭州。 主題解讀 2023年，保利地產(chǎn)入主鄭州 2歲了 愛，不止步 2023年，保利地產(chǎn)策馬赴中原，文化筑鄭州； 2023年，保利地產(chǎn)鄭州開山之作 —— 保利百合花開鄭州，予鄭州一份“愛的禮物”； 2023年，保利地產(chǎn)愛不止步，砥礪前行！ 時光荏苒，保利地產(chǎn)入主鄭州 2歲了！ 2023年，保利百合將帶給您更多驚喜，敬請期待！ 形象表現(xiàn) 品牌氣勢，承上啟下 2023開門紅，再續(xù)溫情 保利百合，為愛改變 1年前，我們改變了西區(qū)。在這里，愛，洋溢在每一處角落，愛不止步。 2023年，保利百合的區(qū)域利好日漸彰顯，由此可以得出，區(qū)域價值關(guān)鍵詞： 利好不止步 2023年，保利百合的產(chǎn)品從 MORE系升級到“ C系”，從為“您提供更多”到“為您考慮更多”的升級，可以看出，產(chǎn)品價值關(guān)鍵詞： 關(guān)愛，不止步 升級，不止步 形象提升推演 ——產(chǎn)品升級 品牌 項(xiàng)目 區(qū)域 產(chǎn)品 利好，不止步 升級，不止步 溫情，不止步 影響，不止步 愛不止步 形象推廣主題 愛，不止步 解讀一： 從“牽手”到“相擁”再到“相伴”，從“愛在這里住下來”，到“有情感的房子更懂愛”再到“愛在一起”，保利百合“愛”的溫情之旅一直在路上，不停歇，不止步。已初現(xiàn)端倪。 形象提升推演 ——項(xiàng)目升級 2023年，保利百合的將繼續(xù)為西區(qū)、為鄭州提供更舒適溫馨的住宅，也將繼續(xù)堅持溫情路線不動搖。 2023年，保利地產(chǎn)進(jìn)駐鄭州 2年，在品牌影響力深入人心的基礎(chǔ)上，我們明年品牌力量會擴(kuò)大、會升級。 2023年，如何繼續(xù)愛的旅程？有愛的生活如何繼續(xù)呈現(xiàn)？ 第一階段： 愛在這里住下來 第二階段： 有情感的房子更懂愛 首次開盤稿 開盤后熱銷稿 百合成長路徑 保利百合是央企保利地產(chǎn)在鄭州的開山之作，產(chǎn)品延續(xù)保利地產(chǎn)百合產(chǎn)品系一貫的清新雅致風(fēng)格，給客戶帶來溫情的新和院生活。 包裝建議： 保利百合 愛不止步 品牌價值 產(chǎn)品價值 時間價值 ? 將愛進(jìn)行到底： 秉承保利百合項(xiàng)目品牌中“愛與情感”的 DNA，從“牽手”到“相擁”，愛的旅程通過廣告形象演繹，在鄭州市場形成獨(dú)樹一臶的情感營銷模式。 優(yōu)化現(xiàn)包動線打造品 核心工作：延續(xù)愛的主題，升級包裝。 瞰景視 野，為您考慮 更多的視野享 受 居社區(qū)福地， 為您考慮更多 ，定格生活最 豐盈的繾綣畫 卷 直面七重園林歸 家禮儀，為您考 慮更多，讓您 365 天暢享“鮮氧” 生活 C空間 更高得房率，更 科學(xué)空間設(shè)計， 為您考慮更舒適 的居住體驗(yàn) 產(chǎn)品提升 放大品牌優(yōu)勢，完成項(xiàng)目形象升級 執(zhí)行策略： 產(chǎn)品升級包裝，提升項(xiàng)目檔次，擴(kuò)大圈層知名度 炒作上，升華 More系產(chǎn)品，借勢區(qū)域利好，逐一放大形成標(biāo)桿；形象上，延續(xù)愛的主題，精準(zhǔn)化客群。 可售產(chǎn)品價值點(diǎn)提煉 品牌價值 產(chǎn)品價值 央企、全城銷冠 舒居、實(shí)惠、稀缺 最后癿、最好癿 時間價值 緣起：產(chǎn)品升級，價值提升 產(chǎn)品類型 75140㎡ ，剛需產(chǎn)品 75140㎡ ，優(yōu)質(zhì)剛需產(chǎn)品 產(chǎn)品特色 圍合式建筑，精致生活 更多陽光，更多景觀，核心樓王 利好轉(zhuǎn)變 首進(jìn)鄭州， CLD生活圈 地鐵 1號線即將開通，西流湖開園 途徑：主題升級，形象升級 項(xiàng)目定位 鄭州首席精致人文社區(qū) 精致社區(qū)稀缺精品 形象價值 愛在這里住下來 愛在一起 單價對比 6800元 /㎡ 7600元 /㎡ 操作：延續(xù)愛的主題，借勢升級 形象塑造 起： 【 愛在這里住下來 】 起勢 承： 【 愛不止步 】 公關(guān)活動 借勢政府，提升區(qū)域價值 人為制造節(jié)點(diǎn)，營造銷售氛圍 價值提升途徑探究 結(jié)合待售產(chǎn)品的特點(diǎn)和之前的 MORE系產(chǎn)品，我們得出 2023年，保利百合的產(chǎn)品從 MORE系升級到“ C系”，從為“您提供更多”到“為您考慮更多”的升級。 小高層：小高層價格略高，客戶心理預(yù)期存在落鞏，去貨較慢。 親情物管 ) 4， More貼心： （入戶大堂、 架空層 等細(xì)節(jié)表現(xiàn)） 首批推售： 高層剛需型單位走貨較快， 低價入市，高性價比成為成交關(guān)鍵 樓棟 1 3 4 推售套數(shù) 262 170 261 已售 246 149 255 銷售率 94% 88% 98% 存貨量 16 21 6 時間截止至 2023年 11月 15日 一期 4： 項(xiàng)目自入市以來即憑借其強(qiáng)大癿品牌優(yōu)勢備受關(guān)注，客戶積累時間較長幵且首次開盤以低價入市，首推 695套，當(dāng)天售罄，成交均價 6464元 /㎡。借此勢頭，注重理性推導(dǎo)，通過銷售返租，投資收益推演等措施提升客戶販買信心。以極具視覺沖擊力癿景觀效果及產(chǎn)品體驗(yàn)來贏得客戶販買信心。 客戶演變 中原區(qū)比例收窄 56%—— 22% 一 期成交客戶 獲知渠道 二 期成交客戶 獲知渠道 朋友介紹 20%—— 37% 一 期成交客戶 關(guān)注點(diǎn) 二 期成交客戶 關(guān)注點(diǎn) 從一期成交客戶主要關(guān)注品牌、價格、配套到二期成交客戶關(guān)注點(diǎn)品牌、小區(qū)綠化、戶型舒適度。 客戶特征 客戶屬性 多居住或工作在周邊區(qū)域，區(qū)域認(rèn)同感強(qiáng)烈 購房主體為剛需人群，價格杠桿作用明顯 年輕化、易于接受和認(rèn)知品牌、追求項(xiàng)目品質(zhì)和產(chǎn) 品舒適度 區(qū)域尚未成熟，他們買下的是一種未來生活 ， 來自他鄉(xiāng)，他們買下的是自己在城市中的一個位置 從一期癿地緣性客戶癿消化到二期癿新鄭州人癿置業(yè)，看出我們癿客戶群正向全市擴(kuò)散。 鄭州市外、省外來鄭州工作定居人群占到 7成，這些“新鄭州人”成為保利百合物業(yè)的主力消費(fèi)群體。 今年 7月份取得土地，目前工程進(jìn)度已出地面 2層 一期項(xiàng)目建筑面積 18萬方，共 10棟 33層高層； 吹風(fēng)價： 60006500元 /㎡，預(yù)計 11月底開盤 項(xiàng)目為 383畝大盤，未來供貨量持續(xù)穩(wěn)定，一期即將首開，預(yù)計采取低價入市，容易影響區(qū)域客戶心理價位 ； 項(xiàng)目一直對比我們項(xiàng)目，以價格杠桿分流客戶； 錦藝國際華都 方圓經(jīng)緯花園 盛潤錦繡城 中原新城 合昌灣景國際 九龍城 升龍?zhí)靺R廣場 城開綠園 保利百合 預(yù)計新推約 1028套 預(yù)計新推約 952套 預(yù)計新推約 2023套 推出 4，共 256套 余貨約 120套 預(yù)計新推約 2046套 12月 4月 7月 6月 5月 8月 9月 12月 3月 預(yù)計新推約 463套 預(yù)計新推約 1000套 預(yù)計新推約 1028套 2023年中原區(qū)各大樓盤都在上半年 集中推貨，去貨壓力將加大，競爭白日化 預(yù)計新推 320套 推出 16，共 256套 預(yù)計新推約 1004套 推出 3，共 256套 9， 136套 7， 256套 推出 5，共 256套 19， 66套 7， 256套 推出 4棟，共 680套 推出 7，共 256套 推出 4，共 300套 推出 B1，共 208套 上半年持續(xù)供貨，面積段重疊 9,132套 8，共 256套 區(qū)域供貨鋪排 區(qū)域市場小結(jié) 2023年，中原區(qū)內(nèi)貨量供應(yīng)巨大，總量達(dá) 1萬套以上，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，主要集中在 88100㎡左右小戶型產(chǎn)品，產(chǎn)品價格鞏異較大，區(qū)域競爭益加白熱化 . 狼性市場，群雄環(huán)伺 堅持鞏異化錯位營銷，項(xiàng)目方能跳出價格混戓 2023年誰買了保利百合？ 客戶在產(chǎn)生著怎樣的變化？ 思考維度 客戶審視 ? 成交客戶分析 ? 客戶屬性界定 ? 客戶演變 2023年項(xiàng)目客流量走勢 從售樓部開放至今，雙邊總來訪 3207組 ，總來電 7578組 ，總成交 1078組 。剩余貨量 1928套，且緊靠升龍?zhí)靺R大盤，未來區(qū)域供過于求，價格混戓在所難免； 城開綠園開盤戶型配比 和昌灣景國際 產(chǎn)品類型 洋房 容積率 占地面積 總占地 383畝 建筑面積 一期為 18萬 ㎡ 戶型面積 88115㎡的兩房、三房； 認(rèn)籌情況 目前排號 1600組（不含 4），認(rèn)籌優(yōu)惠 1000抵四萬 貨量盤點(diǎn) 今年首推 4棟高層合計 680套；其中小三房占了80%；首次開盤針對剛需和首改客戶群。 盛潤錦繡城首次開盤（ 161 20）戶型配比 中原新城 簽約成交數(shù)據(jù) 產(chǎn)品類型 綜合體 容積率 占地面積 36萬 建筑面積 180萬㎡ 戶型面積 在售 E區(qū) 2公寓 ,C區(qū) 1 D區(qū) 15住宅 面積段 5560㎡， 110134㎡ （均價 71007300元 /㎡） 貨量盤點(diǎn) 通過低首付，網(wǎng)簽均價高，存在套現(xiàn)資金； 今年已推 1967套； 剩余貨量為 723套； 仍有兩個地塊沒有規(guī)劃，大概 11棟樓（ 2700套）； 銷售至今為 1223套，明年貨量為 723套，每月持續(xù)穩(wěn)定去貨；計劃明年 34月份集中放量一波； 中原新城剩余貨量戶型配比 升龍?zhí)靺R廣場 產(chǎn)品類型 綜合體 容積率 占地面積 總占地 40萬㎡ 建筑面積 185萬㎡ 戶型面積 在售 74㎡兩房、 89㎡、 126㎡三房和 160㎡四房 貨量盤點(diǎn) 一期分為南北兩個小地塊，首開北地塊 3棟樓，推677套。 錦藝國際華都剩余貨量戶型配比 方囿經(jīng)緯花園 產(chǎn)品類型 綜合體 容積率 占地面積 11萬 建筑面積 82萬㎡ 戶型面積 在售 41單元， 80㎡ 兩房、 86㎡ 三房 （剩余 2個單元合計 200套 1112月推出） 項(xiàng)目概況 14為廠區(qū)內(nèi)部認(rèn)購，不對外銷售； 貨量盤點(diǎn) 今年已推 5棟樓，合計 1223套；