某地產(chǎn)百合花園營銷策劃報告書頁-文庫吧資料
2024-10-28 16:04本頁面
【正文】 步走：,第一步2003年：確立保利百合花園的市場形象定位，使保利花園的市場形象得以深入民心，從而達(dá)到超乎想象的銷售業(yè)績。 推廣策略系列化，將名人品家和“家本文化”博物展做成項目品牌的標(biāo)簽，更成為“保利地產(chǎn)”品牌的文化窗口。 借保利品牌之勢，借國家示范小區(qū)整合之力，打造大社區(qū)品牌。根據(jù)本項目的主題定位，制定項目的總體推廣策略時，定要以下列的幾個出發(fā)點為前提，從而使項目的整體推廣策略更為有效，并且亦為解決之前我司總結(jié)四大難題，而作出明確的方針和策略。,49,2003年整體推售安排,50,2004年整體推售安排,51,6.4 商鋪部分,本項目的商鋪（約90間）我司建議可以在2004年3月份推售（招租），其考慮因素如下：,項目工程基本完成，現(xiàn)場有條件整體推廣商鋪； 2004年3月份作為項目的第二年住宅銷售開售期，商鋪的推廣可以同期使用這部分的資源； 項目經(jīng)前期的推廣，已經(jīng)有具備一定的知名度，對于推廣本商業(yè)街的進(jìn)行會比較順利；,52,總體價格策略：,本項目的整體價格是采用中開平走的方式。一開售”將會面對更多更大的市場壓力，并且10月開售的延續(xù)銷售期將會比“五,6.2.1 項目自身條件分析,46,我司認(rèn)為本項目的推售時間為5月25日開始亮相作內(nèi)部認(rèn)購，6月15日公開發(fā)售較為合理及可行。,41,生活服務(wù)體系——五大管理系統(tǒng) 實現(xiàn)全程式人性化家居服務(wù)，實現(xiàn)立體式家本文化構(gòu)建,健康管理系統(tǒng) 教育管理系統(tǒng) 理財管理系統(tǒng) 環(huán)境管理系統(tǒng) 物資物業(yè)管理系統(tǒng),42,第六章、項目整體價格策略 ——輔助武器,43,6.1 項目定價策略,第一步：與周邊競爭對手進(jìn)行綜合比較，初步制定項目價格為：4450元/㎡（含裝修）,第二步：將項目所有單位按素質(zhì)差別分為7大類，然后選擇屬于平均水平一類單位定價為4450元/㎡，并推導(dǎo)出其他7類單位的均價水平,第三步：將各類型單位具體細(xì)化，然后得出項目每個單位得大約價格，從而反推出項目均價水平為4453元/㎡（含裝修）,44,第四步：得出項目每個單位價格后，將所有單位劃分成為2大部分、4大系列，劃分后將各類別單位的價格與周邊各競爭對手項目的相同類別單位進(jìn)行比較，從而驗證本項目定價的競爭力,第五步：在與市場競爭對手各類別單位進(jìn)行比較后，對本項目的各類型單位的定價進(jìn)行調(diào)整,第六步：最后經(jīng)過修正后最終得出各類型單位的最終均價（4381元/ ㎡含裝修）,45,6.2 項目入市時間分析,根據(jù)貴司提供的工程進(jìn)度表及我司人員到現(xiàn)場實地考察所得，現(xiàn)場條件相對完善的時間為5月中下旬左右（園林具有雛型，架空廊已完工，示范單位完成開放，會所初步完工）。 附近眾多大型社區(qū)之區(qū)域配套設(shè)施相繼落成并投入使用，成為項目之附屬配套，百合花園由5萬多平方米的小區(qū)，拓展成為80多萬平方米的超大型生活社區(qū)。 保利對產(chǎn)品之工藝、品質(zhì)上不懈的追求，可增加客戶對物業(yè)的好感。,傳播力,36,在明晰了敵我戰(zhàn)備狀況以及自身的入市態(tài)勢后，我們就要選擇最適宜的作戰(zhàn)軍備武器，實現(xiàn)攻敵要害，出奇制勝。,百合,——體現(xiàn)高雅，清新的品位，充分體現(xiàn)文化氣息。,31,32,和諧之美,和諧的居住氛圍 ——滿足客戶對歸屬感的需求,愛家,4.3 形象定位的推導(dǎo),高品位的生活 ——實現(xiàn)客戶自我滿足感。不同個性的樓盤吸引的目標(biāo)客戶群亦各有差異。,30,4.2 從發(fā)展商品牌的整合考慮,樓盤總是有個性的。 分析本項目客戶的居住追求：歸屬感、自我滿足。,健康生態(tài)生活,27,“要攻敵，先攻心”，要實現(xiàn)建立品牌，搶占市場的戰(zhàn)略目標(biāo)，就要抓準(zhǔn)客戶的需求，以準(zhǔn)確的入市態(tài)勢搶占市場，實現(xiàn)技術(shù)性擊倒對手。,品牌信心,信任發(fā)展商實力所帶來的保證，追求由此所帶來的成就感，尊榮感。,3.2 鎖定目標(biāo)客戶群的依據(jù),24,3.3 目標(biāo)客戶群的特征分析,月收入穩(wěn)定,注重產(chǎn)品價格性能比 購房區(qū)域性強(qiáng),十分注重所購房屋與工作地點距離遠(yuǎn)近 現(xiàn)住區(qū)域環(huán)境及居住環(huán)境較差,希望尋找一些比現(xiàn)居住地好一點的區(qū)域 部分客戶現(xiàn)居住區(qū)域缺乏完善的生活配套（例如南洲路地段）,追求居住的成熟度，而部分客戶現(xiàn)在所居住區(qū)域生活配套雖然便利，但希望保持目前便捷的居住條件 原住房缺乏完善的物業(yè)管理或配套服務(wù),希望所購房屋在居住的舒適度與安全度之中得到充分滿足 目前與鄰里互不往來，關(guān)系冷漠，渴望和睦的鄰里關(guān)系 在眾多房地產(chǎn)陷阱面前，客戶消費變得越來越謹(jǐn)慎,25,3.4 目標(biāo)客戶群居住追求共性分析,便捷性,注重交通條件，要求公交線路發(fā)達(dá)，可輕松達(dá)到辦公地點，同時需要飲食、娛樂、休閑等生活配套的一應(yīng)俱全。 周邊原有宿舍，早期商品房較多，以改善生活為目的潛在客源數(shù)量較大。 30—50歲之間的經(jīng)商老板或個體戶——周邊的專業(yè)市場的老板。,b. 按購房者職業(yè)類別劃分,25—35歲之間的白領(lǐng)及自由職業(yè)人士——新生代人士。,工業(yè)大道中——江燕路板塊。,19,2.2 在知已知彼后，怎樣才能達(dá)至百戰(zhàn)不殆的目的呢？就需要我們解決以下幾個問題,項目在短時間內(nèi)供貨量大且集中，如何才能加快銷售速度，避免積壓情況出現(xiàn) 項目自身產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，且可調(diào)節(jié)性低，在如此激烈的市場競爭之中，如何保證項目持續(xù)
化學(xué)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1