【正文】 休閑公園 青陽板塊獨體產(chǎn)品 ≤ 1000萬 ≤ 雙湖板塊聯(lián)排產(chǎn)品 青陽 視角 托斯卡納風格 ?總建筑面積： ?套數(shù)： 168套 ?物業(yè)類型：純類獨體 ?戶型面積： 240270平方米 托斯卡納風格 ?總建筑面積： ?套數(shù)： 330套 ?物業(yè)類型：類獨體、聯(lián)排 ?戶型面積：類獨體 255285平方米；聯(lián)排 225平方米 中式合院風格 ?總建筑面積： ?套數(shù)：約 120套 ?物業(yè)類型：合院產(chǎn)品 ?戶型面積： 220260平方米 美式風格 ?總建筑面積： ?套數(shù)： 75套 ?物業(yè)類型：類獨體、獨體 ?戶型面積：類獨體 250280平方米；獨體 330360平方米 西班牙風格 ?總建筑面積： 萬平方米 ?套數(shù)： 285套 ?物業(yè)類型：合院、獨體 ?戶型面積：合院 250270平方米；獨體 360400平方米 招商 〃 雍景灣 鼎欣 〃 陽澄和苑 中信 〃 森林湖 圓融協(xié)信 〃 阿卡迪亞 置地 〃 美廬 建筑風格、產(chǎn)品類型嚴重的同質(zhì)化 ?除陽澄和苑外，其余競品風格雷同或類似 ?森林湖、美廬都具面積相同的類獨體產(chǎn)品 青陽 視角 類獨體 產(chǎn)品 220 240 260 280 300 320 340 360 380 400 M2 美廬 森林湖 獨獨 產(chǎn)品 美廬 阿卡迪亞 36套， 250M2主力 144套， 25 285M2主力 聯(lián)排 產(chǎn)品 阿卡迪亞 森林湖 陽澄和苑 雍景灣 168套， 250255M2主力 39套， 330M2主力 45套， 280400M2主力 240套， 250M2主力 180套， 225M2主力 120套， 220M2主力 類獨體產(chǎn)品面積設置雷同，聯(lián)排產(chǎn)品面積設置相近，存在雙向競爭力壓力 面積趨同 面積差異化 面積雷同 青陽 視角 建筑細節(jié)大部分并未超越競爭產(chǎn)品 雍景灣 進深 面寬 層數(shù) 3+1層 11M 10M 美廬 進深 面寬 層數(shù) 2o3+1層 13M 13M 森林湖 地下室 130M2 地下室 100M2 進深 面寬 層數(shù) 2+1層 12M 12M 地下室 130M2 阿卡迪亞 進深 面寬 層數(shù) 3+1層 1018M 1220M 森林湖 地下室 60130M2 進深 面寬 層數(shù) 8M 14M 地下室 70M2 類獨體 聯(lián)排 3+1層 與類獨體產(chǎn)品比，無優(yōu)勢 與聯(lián)排產(chǎn)品比，優(yōu)勢不明顯 青陽 視角 主臥舒適度和私密性全面超越對手 雍景灣， 252M2戶型 3F純主臥空間 主臥套房面積： 60M2 書房、臥室、洗手間、衣帽間 露臺：面積 6M2 美廬， 250平方類獨體產(chǎn)品 2F主臥 客臥混合 主臥套房面積： 48M2 書房、臥室、洗手間、衣帽間 露臺：面積 12M2 2F主臥 客臥混合 主臥套房面積： 43M2 功能：臥室、洗手間、衣帽間 露臺：面積 10M2 森林湖， 244平方類獨體產(chǎn)品 較競爭對手 最優(yōu)勢的主臥 ?對競爭的認識 我們的機會在哪里 ？ 蘇州 園區(qū) 青陽板塊 我們面臨的競爭 湖景別墅隨處所見！ 與雙湖板塊不再同一競爭層面！ 非唯一，同質(zhì)化，產(chǎn)品不具明顯優(yōu)勢！ 一個資源豐富，格局清晰、競爭激烈的市場 思 考 區(qū)域機會 chance of region 02 繼金雞湖之后，園區(qū)第二個湖濱新城 青劍湖 陽 澄 湖 青湖麗苑 星湖客 君地上郡 觀瀾麗宮 金色湖濱 芭堤蘭灣 居住氛圍以基本形成 區(qū)域 規(guī)劃 更 自然 陽澄湖 ?2023年啟動 ?規(guī)劃為 5萬人高檔社區(qū) ? ?目前已有 6個小區(qū)交付入住，已初步形成一定的居住氛圍 ?入住小區(qū)中，別墅、公寓產(chǎn)品均有，總建筑面積已達 55萬方，已入住入口超過 1萬人 區(qū)域 開發(fā) 低 密度 青湖麗苑 建筑面積： 11萬方 容積率： 樓面價： 1275元 /M2 開發(fā)商： 建屋 上郡 總體量： 15萬方 容積率： 樓面價： 2333元 /M2 開發(fā)商： 君地 悅瀾灣 總體量： 容積率： 樓面價： 2813元 /M2 開發(fā)商： 華成 青湖語城 總體量： 12萬方 容積率： 樓面價： 1200元 /M2 開發(fā)商： 中新置地 芭堤蘭灣 總體量： 5萬方 容積率： 樓面價： 3303元 /M2 開發(fā)商： 旭輝 阿卡迪亞 總體量： 27萬方 容積率： 樓面價： 3673元 /M2 開發(fā)商： 協(xié)信圓融 置地美廬 總體量： 15萬方 容積率： 樓面價： 13069元 /M2 開發(fā)商： 中新置地 雍景灣 總體量： 17萬方 容積率： 樓面價： 5979元 /M2 開發(fā)商： 招商 森林湖 總體量： 17萬方 容積率： 樓面價： 7097元 /M2 開發(fā)商： 中信 東方維羅納 總體量： 44萬方 容積率： 15 樓面價： 1200元 /M2 開發(fā)商： 中新置地 陽澄和苑 總體量： 容積率： 樓面價： 5519元 /M2 開發(fā)商： 鼎欣 20232023年 20232023年 2023年 2023年以后 R= ≤R ≤ ≤R ≤ ≤R ≤ 整體容積率約 2023年開始純 下的低密度開發(fā) 區(qū)域 配套 更 休閑 蓮花島 重元寺 陽澄食街 北疆楓葉園 清澄綠洲 陽澄湖碼頭 蘇州園區(qū)高鐵站 上海 無錫 常州 鎮(zhèn)江 南京 園區(qū)城際高鐵， 蘇州 上海， 25分鐘左右 區(qū)域 交通 更 便捷 園區(qū)站 圓融時代廣場 星湖街主干道， 區(qū)域 時代廣場， 25分鐘左右 ?區(qū)域機會 最自然、最生態(tài)、最便捷的城市休閑度假高尚生活區(qū) 客戶機會 chance of client 03 園區(qū) 客戶 更 多元 ? ? 20232023年 20232023年 2023年 …… 湖西區(qū)域開發(fā) 湖西 CBD初具雛形，中央公園、左岸商業(yè)街等配套依次投入使用 獨墅苑、東方春曉、翠湖雅居 園區(qū)開發(fā)初期，園區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的本地富裕人群成為首批別墅擁有者 園區(qū)內(nèi)婁葑等老鎮(zhèn) 客戶為主 金雞湖環(huán)線開發(fā) 建設現(xiàn)代大道等，圍繞金雞湖建成一個富有水城特色的居住、商業(yè)金融區(qū) 御湖熙岸、水墨江南 隨著園區(qū)的不斷發(fā)展，形象的樹立，吸引了大量的園區(qū)中外企業(yè)客戶，并且主城客戶逐漸開始進入 湖西中高端客戶 蘇州市域客戶 湖東、雙湖、青劍湖開發(fā) 圓融時代廣場、園區(qū)火車站投入使用，標志著園區(qū)同時向東、向北兩個方向發(fā)展 國賓一號、中海獨墅島、中海世家 湖西、環(huán)金雞湖地區(qū)已成熟，園區(qū)成為蘇州對外的名片，豪宅不斷涌現(xiàn)，吸引長三角乃至全國高端客戶 湖西中高端客戶 蘇州市域客戶 長三角客戶 ? 區(qū)域 客戶 上郡 觀瀾麗宮 芭堤藍灣 跨塘鎮(zhèn)， 25% ?私營業(yè)主 ?地緣性、別墅價值 唯亭老鎮(zhèn)， 20% ?私營業(yè)主 ?地緣性、別墅價值 園區(qū)， 20% ?公司、工廠高層管理者 ?地緣性、價格、自然環(huán)境 相城區(qū)， 10% ?私營業(yè)主，公司高管 ?交通、價格、自然環(huán)境 202 2023年主力總價： 聯(lián)排 300400萬元 類獨體 400500萬 古城區(qū)， 15% ?私營業(yè)主 ?價格、自然環(huán)境 其它（外地）， 10% ?私營業(yè)主、投資客 ?低價、升值潛力 區(qū)域客戶，價格承受范圍之內(nèi)，別墅物業(yè)是身份的標簽 外區(qū)域客戶，價格相對較低，區(qū)域自然環(huán)境不錯，區(qū)域規(guī)劃前景帶動升值潛力 思 考 區(qū)域內(nèi)未來供應量大，在瓜分區(qū)域內(nèi)客戶同時，更多的應當走出去 較 單一 以唯亭、跨塘當?shù)厮綘I業(yè)主為主，首次別墅置業(yè)體驗，身份標簽 機會 1 財富等級 財富新貴 中堅財富 頂級富豪 高端知富 500萬 700萬 1000萬以上 300萬 身份特征：企業(yè)家，資金雄厚 價格承受： 1000萬以上 置業(yè)可選區(qū)域：金雞湖、獨墅湖 關(guān)注因素：強烈的身份標簽感，頂級產(chǎn)品與服務 身份特征：大中型私營業(yè)主 價格承受： 7001000萬左右 身份特征：泛高級公務員、個體戶 價格承受： 500萬左右 置業(yè)可選區(qū)域：城市近遠郊別墅區(qū)域 關(guān)注目標：別墅價值、總價、品質(zhì) 身份特征：大中型企業(yè)中高管、中小私營業(yè)主