【正文】 是鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城和改善型客戶， 客戶主要來自本地，一部分本地居民改善生活購房，一部分外出務(wù)工人員回家置業(yè)， 因為外出人員對信息了解相對本地要高，所以購房客戶有一定的投資理念。項目名稱 金色領(lǐng)域中央 開盤時間 尚未開盤價格 均價 16001700元 /㎡ 銷售狀況 200多張 VIP卡， 150張轉(zhuǎn)定經(jīng)濟指標(biāo) 占地 2023㎡ 建筑面積 20230㎡戶型配比 三房為主 ㎡ ㎡ ，少量二房，四房 ㎡建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 廣告推廣 城中央，泠江畔，學(xué)校旁重點樓盤一金色領(lǐng)域中央主訴求點： 地域位置突出，周圍配套齊全重點樓盤一金色領(lǐng)域中央項目 SWOT分析優(yōu)勢分析 劣勢分析 機會點分析 威脅點分析地處老城區(qū)配套齊全銷售人員素質(zhì)好投資回報快人流大，噪音多少量戶型不周正灰塵多空氣不好綠化少戶型設(shè)計遠離城市喧囂36%綠化空氣更好樓盤大投資回報快周圍配套更齊全項目名稱 錦繡華庭 開盤時間 2023101價格 均價 16001700元 /㎡ 銷售狀況 已售罄經(jīng)濟指標(biāo) 總建筑面積 13000㎡ 其中商業(yè) 3000㎡ 、地下車庫 1000㎡ 、住宅 9000㎡ ，一層為商鋪，二、三層精品酒店，四至十二層住宅，總戶數(shù) 72戶戶型配比 三房 36套 ㎡ ㎡ ，兩房 ㎡ 、四房 ㎡ 各 18套建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約風(fēng)格廣告推廣 一中旁寧遠首席人文世家 重點樓盤一錦繡華庭主訴求點： 教育配套，文化氛圍重點樓盤一錦繡華庭項目 SWOT分析優(yōu)勢分析 劣勢分析 機會點分析 威脅點分析教育，醫(yī)院，商業(yè)，休閑配套開發(fā)商在寧遠有一定名氣投資回報快樓盤較小周圍人流大，噪音，空氣污染嚴(yán)重戶梯比例大綠化高，物業(yè)好戶梯比例小大盤更值得信任新城區(qū)升值潛力更大看得到的配套投資回報快開放商在寧遠具備一定名氣項目名稱 霖軒豪園 開盤時間 2023年 9月 18日價格 14001750元 /㎡ 銷售狀況 一期已售完 7成，二期售完 3成經(jīng)濟指標(biāo) 占地 3000㎡總建筑面積 17000㎡戶型配比 三房為主力戶型 ㎡ ㎡ ，少數(shù)兩房 ㎡ 和單間公寓 ㎡ / ㎡ 四房復(fù)式 ㎡建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 廣告推廣 一個讓江景無限延伸的地方重點樓盤一霖軒豪園主訴求點： 臨近泠江河，獨特的江景房重點樓盤一霖軒豪園項目 SWOT分析優(yōu)勢分析 劣勢分析 機會點分析 威脅點分析交通便利有部分江景房通風(fēng)采光較好一層戶數(shù)過多內(nèi)部綠化少銷售人員素質(zhì)低服務(wù)態(tài)度電梯戶數(shù)比例小客運中心對小區(qū)有影響江景房通風(fēng)采光好如圖：左邊為霖軒 豪 園二期工程項目名稱 印山花園 開盤時間 20236價格 7001900元 /㎡ 銷售狀況 剩下幾十套，多為頂樓經(jīng)濟指標(biāo) 占地 113220㎡ ，建筑面積， 241485㎡ 容積率， %,住宅 22棟（計劃 36棟， 13畝景觀休閑廣場戶型配比 四房、三房為主力 ㎡ ，四房為最 168172 ㎡ ，少量兩房 ㎡建筑風(fēng)格 現(xiàn)代派風(fēng)格廣告推廣 我成功 我擁有 我享受重點樓盤一印山花園主訴求點： 人性規(guī)劃，詩意園林重點樓盤一印山花園項目 SWOT分析優(yōu)勢分析 劣勢分析 機會點分析 威脅點分析樓盤較大綠化率較高樓間距寬政府配套齊全小區(qū)口碑以建立開發(fā)商在原規(guī)劃中加蓋一棟多層樓梯房只剩多層樓盤比其更大綠化比其更好五星級酒店配套開發(fā)商改動規(guī)劃政府機關(guān)配套口碑建立項目名稱 御景豪庭 開盤時間 尚未開盤 價格 15001700元 /㎡ 銷售狀況 戶型訂購達到 6成經(jīng)濟指標(biāo) 總建筑面積 18000㎡ 酒店面積 6000 ㎡ 住宅面積 12023 ㎡地下停車場 2023㎡ ， 15樓精品商務(wù)酒店戶型配比 三房為主 ㎡ ㎡ ，四房三廳復(fù)式樓建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約派風(fēng)格廣告推廣 88席榮耀公館 項目名稱 永新時代大廈 開盤時間 二期開盤 20232 價格 1488元 /㎡ 銷售狀況 銷售達到 8成經(jīng)濟指標(biāo) 占地面積 ㎡ 總建筑面積 44810 ㎡ ， 14層為商業(yè)中心（步步高廣場）， 5樓為空中花園戶型配比 戶型以三房為主占 6成 ㎡ ，少量四房 ㎡ / ㎡建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約風(fēng)格廣告推廣 讓你的閑錢找個安全的地方 “ 金雞下蛋 ” 重點樓盤一永新時代大廈主訴求點： 黃金地段，投資回報高重點樓盤一永新時代大廈項目 SWOT分析優(yōu)勢分析 劣勢分析 機會點分析 威脅點分析14層將有步步高入駐五層空中花園交通便利周圍配套齊全兩梯 6戶且過道太長停車位過少噪音大人流量大總占地面積小停車位過少占地面積小人流量大噪音多兩梯 6戶設(shè)計通風(fēng)采光不足周圍配套齊全投資升值機會大步步高入駐注： 永新時代大廈臨近機關(guān)幼兒園， 對騰飛地產(chǎn)幼兒園項目開發(fā)存 在很多共同點，如周圍配套， 客戶人群等項目名稱 恒盛廣場 開盤時間 價格 最高 2500元 /㎡ 銷售狀況 已售罄經(jīng)濟指標(biāo) 18層，占地 3000平米，總建筑面積 30000平米， 12層為購物中心， 3層為空中休閑廣場， 318層為住宅，共 148戶。機遇 挑戰(zhàn)n一、二線城市存在一定投資風(fēng)險， 2023年將是以穩(wěn)定、調(diào)整為主；n中央城市化的指導(dǎo)政策為小城市房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了契機，三、四線城市改善型需求將成為重點；n寧遠房地產(chǎn)良好的銷售勢頭是本項目利好的一大背景；n適用型、改善型戶型是寧遠房地產(chǎn)市場的暢銷產(chǎn)品；n寧遠消費者對產(chǎn)品品質(zhì)、高綠化率的追求趨勢吻合本項目的開發(fā)理念；市場分析 小結(jié)Part One 市場分析市場分析Part Two 項目分析項目分析Part Three 客戶分析客戶分析Part Four 項目存在的問題既項目存在的問題既解決之道解決之道Part Five 營銷策略營銷策略216。廈蓉高速建成后，距湘南 “ 門戶 ” 郴州 120公里，距國際旅游名城廣西桂林 180公里，車程均在 2小時以內(nèi)；216。寧遠是沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重點區(qū)域之一；項目分析 區(qū)域現(xiàn)狀 地緣優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿薮?，仍需要時日。項目擁有 600畝的超大規(guī)模；216。新古典主義建筑風(fēng)格；216。項目擁有山景、水景、城景，內(nèi)外景觀資源優(yōu)越；216。216。項目擁有多層、小高層、商業(yè)街、酒店、購物廣場等多種物業(yè)；216。項目自身擁有豐富的配套；216。車位比高達 ；項目分析 基本經(jīng)濟指標(biāo)210畝綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目數(shù)量規(guī)劃總用地面積 規(guī)劃總建筑面積 389718 M2其中(一 )地上建筑面積 326642 M2 44000 M2 2800 M2 279842 M2(二 )地下建筑面積 63076 M2居住戶數(shù) 2238 戶容積率 建筑密度 ％綠地率 ％機動車位 2690個其中地上室外停車位 690個地下停車位 2023 個 大盤，高綠化率，產(chǎn)品線豐富；規(guī)劃品質(zhì)高、配套齊全。項目戶型以三房為主，占到總戶數(shù)的%，若加上兩房改三房的產(chǎn)品，實際三房比列達到 %，三房也是目前市場最暢銷的戶型；216。四房、復(fù)式可以滿足當(dāng)?shù)貥O少數(shù)人對豪宅的需求；216。項目分析 發(fā)展商品牌216。擁有房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)，是寧遠縣重點企業(yè)；216。騰飛地產(chǎn)自成立以來連續(xù)榮獲縣 “ 重點項目貢獻獎 ”“ 優(yōu)秀企業(yè) ” 等榮譽；216。騰飛名城寧遠城市建設(shè)的大手筆，是真正的造城運動，是改變寧遠人居環(huán)境的重點項目； 專業(yè)公司，實力保證、信心保證啟示：■利用地段遠景價值弱化區(qū)域目前價值的不足；■如何在推廣中弱化、扭轉(zhuǎn)客戶心理距離，是成功營銷的前期；■項目價值的具象化、系統(tǒng)化是營銷推廣的核心。項目分析 小結(jié)Part One 市場分析市場分析Part Two 項目分析項目分析Part Three 客戶分析客戶分析Part Four 項目存在的問題既項目存在的問題既解決之道解決之道Part Five 營銷策略營銷策略客戶分析 VIP客戶 截止 2023年 3月 20日騰飛名城已累計 VIP客戶 112批，本案從誠意度、學(xué)歷、居住區(qū)域、居住現(xiàn)狀、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、職位、對項目的關(guān)注點等 15個方面對客戶進行了調(diào)查，并進行分析，具體如下：性別： 在 112批誠意客戶中男性占 %，女性占 %；年齡： 最多的是 3035歲，占到 39%；其次是 3540歲占到 27%；再次是 2030歲、 4050歲，分別為15%、 14%；學(xué)歷： 大專的最多，占到 38%；其次是中專和高中，占到 28%；再次是初中以下，占 22%；本科及以上的僅占 12%；從以下數(shù)據(jù)中可以看出，誠意客戶中大部分是 3040歲的成功人士，尤其是男性成功人士，其中女性比例也非常高，中等學(xué)歷的客戶是本項目的主力，也說明他們在寧遠屬于知識階層，對項目有很好的接受度，愿意為高品質(zhì)生活買單。居住區(qū)域： 在 112批誠意客戶中 71%是寧遠縣城；24%是寧遠鄉(xiāng)鎮(zhèn)；外地占 8%；居住現(xiàn)狀： 最多的是自建房，占到 61%；其次是集資房占到 16%；再次是租房、商品房，分別為12%、 11%；家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家的最多，占到 63%；其次是四口之家，占到 29%；再次是兩口之家、單身，均為 4%；從以下數(shù)據(jù)中可以看出，誠意客戶絕大部分是寧遠縣城的，寧遠鄉(xiāng)鎮(zhèn)的比例也非常高，說明目前項目的重點客戶在縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，外地寧遠籍客戶還有待開發(fā)；誠意客戶中自建房者居多，說明客群中商品房的開發(fā)還有廣闊市場，而且關(guān)注本項目的是三口之間、或四口之間，說明基本都是為了改善居住環(huán)境。再結(jié)合他們的家庭收入來看，誠意客群在社會階層中處于富裕階層；同時，也說明收入較高的高端客戶群挖掘還不充分，在以后的拓客中挖掘高端客群，有利于提升項目的價位。預(yù)購產(chǎn)品： 112批誠意客戶中，預(yù)購買多層的占87%；預(yù)購買復(fù)式的占 9%；最少的是小高層，僅為 4%；關(guān)注重點： 44%的誠意客戶非常關(guān)注項目的園林； 25%的誠意客戶非常關(guān)注戶型； 20%的誠意客戶關(guān)注項目規(guī)劃；另有 11%的關(guān)注配套。從客戶關(guān)注重點來看，客戶非?？粗乇卷椖繄@林、規(guī)劃，因此項目可以從園林方面提升項目預(yù)期價值，另外從規(guī)劃增強客戶信心。從另一個角度來講，仍需要提升項目的價值空間，使項目成為寧遠房地產(chǎn)市場的領(lǐng)導(dǎo)者。統(tǒng)一口徑：多層為洋房，與市場多層產(chǎn)品區(qū)別開來，提升多層價值；建議盡早做出園林、樣板房等情景營銷，客戶通過眼見為實、親身體驗與市場項目區(qū)分，提升項目價值。 游離客戶寧遠縣城的富裕階層周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕階層其他周邊縣的客戶偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶在外打工的寧遠籍人士客戶分析 客戶來源需要通過各種渠道、手段增加 “在外打工的寧遠籍人士 ”的客戶量，變游離客戶為重要客戶。分析工具使用者（ Occupant）消費者是誰？宗旨（ Object）他們的需求和欲望為何？目標(biāo)驅(qū)動（ Objective）他們?yōu)楹卧噲D達成目標(biāo)？組織（ Organization）購買決策的參與者是誰？運作方式（ Opera