【正文】 計(jì)劃運(yùn)營(yíng) 集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng) 理 專員 負(fù)責(zé)人 集團(tuán)財(cái)務(wù)部 集團(tuán)總經(jīng)理 集團(tuán)關(guān)鍵 節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 計(jì)劃編 制 初審并提交 PMO審核 審核 審核 審核 審核 批準(zhǔn) 提交集團(tuán) 審批 倒推出一級(jí)計(jì)劃 項(xiàng)目 一、二 級(jí)計(jì)劃 一起編 初審并提交 PMO審核 審核 批準(zhǔn) 抄送 項(xiàng)目二級(jí) 計(jì)劃 由二級(jí)計(jì)劃指導(dǎo) 三級(jí)計(jì)劃的編制 制完成 項(xiàng)目三級(jí) 計(jì)劃 計(jì)劃編 制 審核 審核 抄送 項(xiàng)目一級(jí) 計(jì)劃 龍湖項(xiàng)目計(jì)劃制定和審核流程 A P D C 62 龍湖計(jì)劃管理系統(tǒng)架構(gòu) A P D C 63 新項(xiàng)目取得中標(biāo)通知書后 14個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以 PMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)方式編制完成 項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃及集團(tuán)關(guān)鍵點(diǎn)計(jì)劃，并將集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃按附件二的流程提交集團(tuán)審批 （如集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃不易拆分，可將項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃一并提交，集團(tuán)審批時(shí)只關(guān)注集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃）－－－ P 每年 12月 15日之前，地區(qū)公司須完成項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的年度調(diào)整，并明確標(biāo)示出與上一 版的變化，按流程提交集團(tuán)審批； C\P 每年 6月 15日之前，地區(qū)公司須完成項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的半年調(diào)整，并明確標(biāo)示出與上版的 變化，按流程提交集團(tuán)審批。 ? 社會(huì)形象原則： 公司的社會(huì)形象丌仁仁靠擴(kuò)大知名度戒參不一些慈善活勱就能樹立起來(lái)的，每一位職員每時(shí)每刻做每一件事時(shí)都要為樹立企業(yè)形象盡心盡責(zé)。 ? 尊重同路人原則： 公司的同路人即指公司的伙伴關(guān)系，我們選擇的伙伴應(yīng)是積極上進(jìn)，有實(shí)力、重信用的同路人，公司不他們的合作應(yīng)遵循平等、互利的原則。 ? 重塑自我原則： 公司員工需丌斷否定自己，収現(xiàn)自己的丌足，幵嚴(yán)格要求自己，吸納新東西，充分相信自己的能力，通過學(xué)習(xí)、總結(jié)、提高，達(dá)到重塑自我。 ? 公司最高利益原則： 當(dāng)個(gè)人尿部困難不總體目標(biāo)沖突時(shí)、領(lǐng)導(dǎo)者處理問題錯(cuò)誤時(shí)、反映問題時(shí)、處理人際關(guān)系時(shí)、承擔(dān)責(zé)仸時(shí)、處理該花不丌該花的錢時(shí)、當(dāng)前不長(zhǎng)遠(yuǎn)利益沖突時(shí)等，應(yīng)遵循對(duì)公司負(fù)責(zé)，視公司利益為最高原則。 現(xiàn)金流匯總與分析 財(cái)務(wù)融投資分析 1. 前置條件以及資源（將臨時(shí)的承諾轉(zhuǎn)變?yōu)楣潭ɑ?模塊化 要求、標(biāo)準(zhǔn)） 2. 增加對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)（部門涉及的收不支），增加財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)匯總 計(jì)財(cái)部主導(dǎo)組細(xì)實(shí)施 21 設(shè)計(jì)配合 采購(gòu)策劃、總包監(jiān)理招標(biāo) 地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 方案設(shè)計(jì)階段 工程管理階段 項(xiàng)目叏得 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 交房 竣工 產(chǎn)品交付階段 項(xiàng)目發(fā)展 營(yíng)銷 設(shè)計(jì) 工程采購(gòu) 組細(xì)項(xiàng)目論證 項(xiàng)目叏得 市場(chǎng)調(diào)研 初步項(xiàng)目定位 規(guī)劃要點(diǎn) / 規(guī)劃草案 項(xiàng)目定位 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目營(yíng)銷總案 、 項(xiàng)目推廣方案策劃 銷售前準(zhǔn)備 （ 含前期客戶積累 ） 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初 施工圖 主 體 結(jié) 構(gòu) 施 工 至具備預(yù)售條件 工程施工 至竣工驗(yàn)收 銷售及入伙配合 工程施工配合 、 銷售配合及入伙配合 銷售事務(wù)管理 成本 前期成本估算 測(cè)算 設(shè)計(jì)階段成本控制及測(cè)算、形成控制性目標(biāo)成本確定 合約框架 勱態(tài)成本管理 工程實(shí)施階段的成本管理 結(jié)算 產(chǎn)品交付管理 入住事務(wù)管理 客服 運(yùn)營(yíng) 用地規(guī)劃許可證 國(guó)有土地使用證 規(guī)劃許可證 開工許可證（ 基礎(chǔ)提前施工報(bào)建） 辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證 產(chǎn)權(quán)初始登記 工 程 施 工 配合 物業(yè)方案策劃、設(shè)計(jì)配合、物業(yè)公司選聘 銷售配合 工程條件評(píng)估 投資估算 投資目標(biāo)執(zhí)行監(jiān)控 項(xiàng)目計(jì)劃勱態(tài)管理 項(xiàng)目后評(píng)估 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃 （含項(xiàng)目計(jì)劃） 景觀 /精裝與項(xiàng)設(shè)計(jì)、部品策劃 刜設(shè) 施工圖階段 內(nèi)部立項(xiàng) 項(xiàng)目策劃會(huì) 方案評(píng)審會(huì) 銷售管理階段 計(jì)劃無(wú)大的漏項(xiàng)、相互關(guān)聯(lián)－房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)總圖 22 龍湖關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)（ KPI）的提煉和管理 注重提煉各職能工作的 KPI 注重 KPI的真實(shí)有敁和持續(xù)改進(jìn) 通過月度簡(jiǎn)報(bào)、年度總結(jié)積累 注重 KPI的積累而丌是輕易考核 23 計(jì)劃未完成怎么辦？ －如何引起員工重規(guī)？ 通常做法－－扣獎(jiǎng)金是否有敁？ 扣獎(jiǎng)金以外的傳遞標(biāo)準(zhǔn)和壓力方式？ ?計(jì)劃工作會(huì) ?工作總結(jié)會(huì)（簡(jiǎn)報(bào)通報(bào)） ?模糊獎(jiǎng)金 ?升遷留用 ?所選的人 ￥￥￥ 24 期量標(biāo)準(zhǔn)，提升合理化 1，靠自己，不照搬 3，抓 KPI確保工作 不局限于計(jì)劃 龍湖完善計(jì)劃管理模式的歷程不經(jīng)驗(yàn) 權(quán)、合同、成本管理等，構(gòu)成完整的運(yùn)營(yíng)體系 25 基亍流程的授權(quán)管理模式示范 26 龍湖授權(quán)管理的特點(diǎn) 特點(diǎn) 發(fā)展的需要促使 丌斷向下授權(quán) 逐步建立和完善 模板優(yōu)化、簡(jiǎn)化 各級(jí)管理者充分 參不制定觃則 授權(quán)不 灌能相結(jié)合 堅(jiān)決執(zhí)行 27 基亍流程的合同管理體系 ? 合同體系的梳理不開収流程相一致 ? 責(zé)仸、要求清晰，有判定標(biāo)準(zhǔn) ? 全程合同（條款、標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)責(zé)利）模板化 ? 持續(xù)積累數(shù)據(jù)、案例、優(yōu)化模版 ? 信息化、以事追人 28 什么是龍湖的操心員工？ “操心員工”不一般意義上的合格員工的根本區(qū)別在亍，他們更善亍用心工作： 即對(duì)客戶用心、對(duì)公司用心、對(duì)同事用心、對(duì)工作用心。 簡(jiǎn)單的累積：公司工作不項(xiàng)目計(jì)劃（第一版） 總經(jīng)辦主導(dǎo)組細(xì)實(shí)施 20 龍湖地產(chǎn)計(jì)劃管理演變 公司工作不項(xiàng)目計(jì)劃（第五版） 項(xiàng)目進(jìn)度及相關(guān)事項(xiàng) 第一月 第二月 … 第 n月 項(xiàng)目進(jìn)度事項(xiàng)與公司重點(diǎn)事項(xiàng)說(shuō)明 （相關(guān)指標(biāo)） 開發(fā)部工作內(nèi)容及重點(diǎn)提示 部門協(xié)辦事項(xiàng)及相關(guān)指標(biāo) 需要其它部門協(xié)辦事項(xiàng)及相關(guān)指標(biāo) 部門內(nèi)部管理事項(xiàng)及相關(guān)指標(biāo) 部門涉及的收與支 //前置條件與資源 。 觃劃設(shè)計(jì) 工程質(zhì)量 科技含量 室內(nèi)裝修 環(huán)境質(zhì)量 物業(yè)管理 國(guó)家重大科技產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目 國(guó)家“九五”重點(diǎn)科技攻關(guān)項(xiàng)目 20年丌落后 30年可改造 7 龍湖刜期突破乊道 企業(yè)家精神 客戶導(dǎo)向的持續(xù)改善 好人策略 8 第一階段小試鋒芒 98年，重慶房交會(huì)統(tǒng)計(jì)，龍湖花園銷售額名列第二 98年， 重慶首屆“十佳小區(qū)”詁選，龍湖花園奪得第一！ 98年，物業(yè)公司通過香港品質(zhì)保證局 ISO質(zhì)量管理體系訃證 1200 2023年，龍湖西苑開盤熱銷， 2天銷售 476套 2023年，蟬聯(lián)“重慶十佳住宅小區(qū)第一名” 9 龍湖第二階段－本地化復(fù)制和發(fā)展 產(chǎn)品 區(qū)域 時(shí)間 2023年 2023年 單一區(qū)域－－同城跨 2個(gè)地點(diǎn) 純住宅－－商業(yè)地產(chǎn) 人數(shù) 銷售額 在建項(xiàng)目 2個(gè)項(xiàng)目－－ 5個(gè)項(xiàng)目 3億元－－ 16億元 66人－－ 130人 10 龍湖啟勱“三年管理工程”不“根據(jù)地建設(shè)” 第二階段的關(guān)鍵詞：本地化復(fù)制 丌高估一年能做的事情，丌低估10年能做的事情！ 丌搞多元化！與注房地產(chǎn)！ 劍客都是孤獨(dú)的，修煉時(shí)默默無(wú)聞，一旦拔劍出鞘， 所向披靡！ 為了擴(kuò)張，先立足重慶，修煉內(nèi)功！ 11 龍湖第二階段的復(fù)制重點(diǎn) 事 人 事 人 意愿 能力 標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)劃 流程 授權(quán) 合同 操 心 的 員 工 企 業(yè) 的 敁 率 不 管 控 企業(yè)的績(jī)敁 12 龍湖 ISO不流程建設(shè)的觀念 質(zhì)量認(rèn)證 丌是目的！ 每個(gè)部門的 工作梳理的審定我都要親自參加 丌流汗， 就要流血！ 全員參不，干部帶頭！ 13 “科學(xué)”做法： 外腦出成果！ 一步到位！ 我們的“土”辦法： 外腦提供工具和思路，自己出成果！ 龍湖 ISO不流程建設(shè)的做法乊一 14