【正文】 ，就是造成默認(rèn)質(zhì)量缺陷 總部受人員配備、管理半徑等諸多限制，不可能參與每 個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵驗(yàn)收 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)： 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式： 缺點(diǎn)： 總部缺乏對(duì)項(xiàng)目工程部管理施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體 系管理能力評(píng)價(jià)的管理考評(píng)工具。同時(shí)也強(qiáng)化了總部對(duì)地區(qū)公司風(fēng)險(xiǎn)控制的管理 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 總部、地區(qū)公司、項(xiàng)目工程管理職責(zé)的劃分： 集團(tuán)工程技術(shù) 質(zhì)量中心 地區(qū)公司 工程管理部 項(xiàng)目工程部 技術(shù)管理 質(zhì)量管理 進(jìn)度管理 成本管理 采購(gòu)管理 技術(shù)管理 質(zhì)量管理 進(jìn)度管理 成本管理 采購(gòu)管理 技術(shù)管理 質(zhì)量管理 進(jìn)度管理 成本管理 采購(gòu)管理 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 地區(qū)總經(jīng)理 設(shè) 計(jì) 管 理 部 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 成 本 管 理 部 財(cái) 務(wù) 管 理 部 市 場(chǎng) 營(yíng) 銷 部 行 政 人 力 部 項(xiàng) 目 拓 展 部 工 程 管 理 部 項(xiàng) 目 經(jīng) 理 部 水 電 工 程 師 土 建 工 程 師 設(shè) 計(jì) 工 程 師 成 本 工 程 師 項(xiàng) 目 一 （萬科地區(qū)公司組織結(jié)構(gòu)示意圖） 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 地區(qū)總經(jīng)理 設(shè) 計(jì) 管 理 部 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 成 本 管 理 部 財(cái) 務(wù) 管 理 部 市 場(chǎng) 營(yíng) 銷 部 行 政 人 力 部 項(xiàng) 目 拓 展 部 工 程 管 理 部 項(xiàng) 目 工 程 部 水 電 工 程 師 土 建 工 程 師 設(shè) 計(jì) 工 程 師 成 本 工 程 師 項(xiàng) 目 一 （龍湖地區(qū)公司組織結(jié)構(gòu)示意圖） 質(zhì) 量 工 程 師 采 購(gòu) 工 程 師 PMO經(jīng)理 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)： 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式： 總部定期或不定期對(duì)項(xiàng)目工程部所管理的實(shí)體工程質(zhì)量進(jìn)行檢查 ， 根據(jù)檢查分項(xiàng)要求進(jìn)行評(píng)分 缺點(diǎn)： 受建造過程影響，檢查對(duì)關(guān)鍵的質(zhì)量過程無法得到有效 控制。避免了傳統(tǒng)強(qiáng)矩陣項(xiàng)目管理模式中項(xiàng)目經(jīng)理授權(quán)過大帶來的風(fēng)險(xiǎn)。自 2023年起其，其年均銷售業(yè)績(jī)均在百億以上 龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理 別墅項(xiàng)目 花園洋房 高層豪宅 電梯公寓 大型綜合體 龍湖地產(chǎn) ：產(chǎn)品線的復(fù)雜性和多樣性，不利于產(chǎn)品的快速?gòu)?fù)制和工程成熟經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。 龍湖地產(chǎn)的產(chǎn)品線包括普通住宅、高級(jí)公寓、寫字樓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)和大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)。并陸續(xù)取得了杭州、青島、無錫、常州、沈陽大連等全國(guó) 11個(gè)城市的項(xiàng)目。龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理 2023年 6月 1920日 龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理 第一部分、龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 第二部分、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 第三部分、龍湖地產(chǎn)工程計(jì)劃保證體系與重點(diǎn) 第四部分、 龍湖地產(chǎn)工程管理保障的合約配合 第五部分、 通過減法學(xué)習(xí)龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理 龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理 What – 是什么？ Why – 為什么做？ When – 什么時(shí)間做？ Where – 哪些公司做？ Who – 誰來做？ How – 如何做？ 先知其策，然后行；先共其策，然后知； 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 一、龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理 二、龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析 三、龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理 重慶地區(qū)公司1995年 成都地區(qū)公司2023年 11月 西安地區(qū)公司2023年 9月 上海地區(qū)公司2023年 11月 北京總部2023年 12月 龍湖地產(chǎn) ：創(chuàng)建于 1995年，成長(zhǎng)于重慶 ,發(fā)展于區(qū)域性全國(guó)擴(kuò)張。龍湖集團(tuán)總部位于北京，下轄重慶、成都、北京、上海、西安五個(gè)地區(qū)公司。業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)三大板塊。 從 2023年起，龍湖地產(chǎn)在全國(guó)重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤皡^(qū)域聚焦”戰(zhàn)略，正式進(jìn)入異地?cái)U(kuò)張的發(fā)展階段。造成工程管理難度加大 龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理 龍湖北京：唐寧龍湖北京：唐寧 ONEONE龍湖北京：唐寧龍湖北京：唐寧產(chǎn)品類型 上下疊拼 HOUSE 左右疊拼 HOUSE 多層花園洋房 高層公寓 SOHO商務(wù)公寓 購(gòu)物中心 底層商鋪 廉租房 龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理 20232023 20232023 20232023 20232023 20232023 20232023 202320231801801001002023404060608080120230140140160160龍湖地產(chǎn)龍湖地產(chǎn) 歷年銷售業(yè)績(jī)歷年銷售業(yè)績(jī) ：（億元）：（億元）龍湖地產(chǎn)龍湖地產(chǎn) 歷年銷售業(yè)績(jī)歷年銷售業(yè)績(jī) ：（億元）：（億元）10 18 100 36 118 爆發(fā)點(diǎn)一 成都公司成立 爆發(fā)點(diǎn)二 多業(yè)態(tài)開發(fā) 爆發(fā)點(diǎn)三 上海、西安公司成立 爆發(fā)點(diǎn)四 房地產(chǎn)宏觀形勢(shì) 龍湖地產(chǎn) 企業(yè)高速發(fā)展造成人力資源能力水平的稀釋，導(dǎo)致工程管理難度加大 龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理 ■ 龍湖地產(chǎn)多項(xiàng)目、跨地域發(fā)展對(duì)工程管理的影響： 自然環(huán)境的不同，導(dǎo)致工程管理難度加大 重慶、成都：西南標(biāo)；北京：華北標(biāo)；上海：華東標(biāo)；西安：西北標(biāo) 社會(huì)環(huán)境的不同，導(dǎo)致工程管理難度加大 地方標(biāo)準(zhǔn)、地域習(xí)慣做法：北京、上海、重慶的門窗安裝要求 多業(yè)態(tài)開發(fā)導(dǎo)致專業(yè)與全面產(chǎn)生矛盾 住宅與商業(yè)的差異、別墅與普通住宅的差異 龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理 ■ 龍湖地產(chǎn)多項(xiàng)目、跨地域發(fā)展對(duì)工程管理的影響： 管理跨度增加，總部與項(xiàng)目之間的管理權(quán)責(zé)不清 總部工程管理要求與項(xiàng)目一線實(shí)際脫節(jié)，總部既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員 決策信息增加，溝通效率降低 電子化辦公不見得一定提高管理效率：一封郵件的旅游歷程 依靠產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量創(chuàng)造品牌，導(dǎo)致管理成本上升 成都龍湖晶藍(lán)半島 595套房屋，項(xiàng)目工程部總計(jì)參與 龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與工程管理 ■ 龍湖地產(chǎn)多項(xiàng)目、跨地域發(fā)展對(duì)工程管理的影響： 外部資源專業(yè)能力下降，導(dǎo)致工程管理難度增加 龍湖地產(chǎn)的工序檢驗(yàn)批管理與傳統(tǒng)的隱蔽工程、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收 內(nèi)部分工細(xì)化，項(xiàng)目綜合運(yùn)營(yíng)管理體系不健全 各負(fù)其責(zé)往往導(dǎo)致責(zé)任無法落實(shí)：工程管理要求在合約中沒有體現(xiàn) 企業(yè)快速擴(kuò)張，導(dǎo)致員工經(jīng)驗(yàn)、執(zhí)行力下降 工程技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與執(zhí)行力監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，缺乏有效的監(jiān)管手段 龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析 職能管理型 矩陣式管理型 項(xiàng)目管理型 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 ?項(xiàng)目部或工程部只是負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理部門 ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積 ?項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng) ?客戶定位專一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低 ?公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 ?職能部門內(nèi)部各司其責(zé)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn) 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 項(xiàng)目部 ?項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體 ?員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) ?項(xiàng)目數(shù)量較多，專業(yè)化能力要求較高，需要人才共享 ?客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項(xiàng)目環(huán)境 ?公司有專業(yè)技能提升要求 項(xiàng)目部 ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 項(xiàng)目公司 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 ?項(xiàng)目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 ?項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專業(yè)化發(fā)展 ?跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶需求變化多項(xiàng)目管理 ?前期的客戶定位非常準(zhǔn)確 ?更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶需求滿足程度 ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意 類 型 職責(zé)分工 優(yōu)點(diǎn) 實(shí)施條件 缺點(diǎn) 總經(jīng)理 運(yùn)營(yíng)及投資 發(fā)展部 戰(zhàn) 略 及 運(yùn) 營(yíng) 中 心 信 息 管 理 中 心 產(chǎn) 品 中 心 工 程 技 術(shù) 質(zhì) 量 中 心 商 務(wù) 運(yùn) 營(yíng) 管 理 中 心 投 資 發(fā) 展 中 心 副總 營(yíng) 銷 中 心 客 戶 中 心 物 業(yè) 中 心 公 共 及 行 政 中 心 客戶及公司 品牌部 副總 投 融 資 中 心 成 本 控 制 中 心 資 金 管 理 中 心 風(fēng) 險(xiǎn) 及 審 計(jì) 中 心 財(cái)務(wù)部 人力 資源部 各區(qū)域公司 投資 發(fā)展 研發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 管理 客戶 管理 營(yíng)銷 管理 商運(yùn) 管理 物業(yè) 管理 成本 管理 計(jì)財(cái) 管理 人資 行政 地區(qū)PMO 各區(qū)域公司總經(jīng)理 副總 副總 各項(xiàng) 目部 （龍湖地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)示意圖） 龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)，屬于在平衡矩陣的基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)的強(qiáng)矩陣項(xiàng)目管理管理模式。也避免了在平衡矩陣項(xiàng)目管理模式下，容易出現(xiàn)職能部門之間的技術(shù)或管理矛盾影響項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及階段性成果標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管控。 工程質(zhì)量管理的基礎(chǔ)是施工單位、監(jiān)理單位的質(zhì)保體系 管理水平，單純的實(shí)體檢查無法檢驗(yàn)項(xiàng)目工程部的質(zhì)量 管理能力。單純依靠技術(shù)方案、 施工交底、傳統(tǒng)檢驗(yàn)批記錄表格等內(nèi)業(yè)檢查無法解決執(zhí) 行力落實(shí)情況 總部面臨多項(xiàng)目檢查容易受人情評(píng)價(jià)因素影響公正性 總部定期或不定期檢查項(xiàng)目工程部對(duì)施工單位 、 監(jiān)理單位工程質(zhì)保體系的管理質(zhì)量 ， 通過實(shí)體質(zhì)量檢查進(jìn)行對(duì)照 ， 按檢查分項(xiàng)要求進(jìn)行評(píng)分 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)： 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式： 缺點(diǎn)： 需要總部對(duì)工程質(zhì)保體系管理工具、工程質(zhì)量過程的責(zé)任 控制管理工具等進(jìn)行全面的設(shè)計(jì)方可進(jìn)行第三方檢驗(yàn)費(fèi)用 總部設(shè)定項(xiàng)目工程部管理施工單位 、 監(jiān)理單位質(zhì)保體系管理能力評(píng)價(jià)的考核工具 ， 設(shè)計(jì)關(guān)鍵工序質(zhì)量控制的質(zhì)量責(zé)任記錄 ， 委托第三方檢查項(xiàng)目工程管理質(zhì)量 ， 并通過實(shí)體質(zhì)量檢查進(jìn)行對(duì)照 ， 安考核工具進(jìn)行評(píng)分 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)： 工程管理質(zhì)保體系考核檢查的重點(diǎn)： 基礎(chǔ)管理檢查：通過對(duì)內(nèi)業(yè)資料的審查 ， 檢查項(xiàng)目工程部工程質(zhì)保體系管理要求 ， 檢查項(xiàng)目工程部對(duì)施工單位 、 監(jiān)理單位工程質(zhì)保體系管理的能力 。避免了傳統(tǒng)管理模式下，項(xiàng)目工程部與內(nèi)部客戶逐一協(xié)調(diào)，或單純依靠公司高層協(xié)調(diào)帶來的管理效率下降，由工程推動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)推動(dòng)。解決了傳統(tǒng)部門職能管理模式下的跨專業(yè)平衡（設(shè)計(jì)工程質(zhì)量保證、采購(gòu)工程質(zhì)量保證、合約工程質(zhì)量保證等）和跨專業(yè)翻譯（產(chǎn)品定位的營(yíng)銷語言與規(guī)劃設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)語言），降低項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保證了項(xiàng)目工程管理的整體平衡（工程質(zhì)量、進(jìn)度管理不只是工程部門的職責(zé)） 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管