【正文】 一方面拿地成本低，利用土地的規(guī)模開(kāi)發(fā)；土地市場(chǎng)小結(jié)：土地成交量及成交價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，而規(guī)模土地基本集中在城市外圍，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈Code of this report | 14169。n 天橋區(qū)、歷城區(qū)預(yù)計(jì)推售量超 350萬(wàn)㎡，競(jìng)品大盤項(xiàng)目主要分布于天橋區(qū)濱河新區(qū)、二環(huán)南路、二環(huán)北路及臘山片區(qū)。2023年 2023年濟(jì)南市區(qū)成交土地地價(jià)、樓面地價(jià)萬(wàn)元 /畝 元 /平米2023年 2023年濟(jì)南各區(qū)成交土地地價(jià)走勢(shì)萬(wàn)元 /畝2023年 2023年濟(jì)南各區(qū)成交土地樓面地價(jià)走勢(shì)元 /平米Code of this report | 12169。 Copyright Centaline Group, 2023土地單價(jià)表現(xiàn)：受房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地成交結(jié)構(gòu)的影響， 2023年成交土地單價(jià)較 2023年有所下降，但樓面地價(jià)處于較高水平 —— 支撐高價(jià)的重要因素n 2023年 110月受房地產(chǎn)調(diào)控及土地成交結(jié)構(gòu)的影響，濟(jì)南 市 市區(qū) 成交土地總體均價(jià) 352萬(wàn)元 /畝， 較 2023年有所回落，但樓面地價(jià) 1345元 /平米，處于較高水平。n2023年 1月 2023年 10月年濟(jì)南市成交土地 ，其中歷城區(qū)、歷下區(qū)、天橋區(qū)和高新區(qū)分別成交 、 、 ，市中區(qū)成交 ，其中中海九曲片區(qū)項(xiàng)目成交土地 ，槐蔭區(qū)成交 。 Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 10169。在房地產(chǎn)新政影響下，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量及成交均價(jià)上漲有放緩趨勢(shì)2023年濟(jì)南住宅供求情況 2023年濟(jì)南住宅成交均價(jià)住宅量?jī)r(jià)分析：Code of this report | 8169。Code of this report | 7169。Code of this report | 6169。 Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 5169。 Copyright Centaline Group, 2023A. 濟(jì)南 住宅市場(chǎng)概況B. 濟(jì)南各區(qū)域市場(chǎng)概況C. 濟(jì)南公寓市場(chǎng)概況D. 濟(jì)南百萬(wàn)大盤項(xiàng)目市場(chǎng)概況 3156268Code of this report | 3169。在獲得中原地產(chǎn)書(shū)面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。Code of this report | 1169。 Copyright Centaline Group, 2023本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)研究山東中原投資顧問(wèn)部 :王叢瑋 Code of this report | 2169。 Copyright Centaline Group, 2023濟(jì)南住宅市場(chǎng)概況Part 1Code of this report | 4169。 Copyright Centaline Group, 2023濟(jì)南住宅市場(chǎng)分析萬(wàn)平方米數(shù)據(jù)來(lái)源：山東中原數(shù)據(jù)庫(kù)政策調(diào)控下商品住宅市場(chǎng)供求比有所放大，而價(jià)格出現(xiàn)滯漲近幾年濟(jì)南住宅供求對(duì)比 近幾年濟(jì)南住宅成交價(jià)格走勢(shì)n受調(diào)控政策影響，近三年商品住宅供應(yīng)量比往年有所增加，但成交量受政策影響有所放緩，供過(guò)于求的差距正逐漸拉大；n近幾年以來(lái)，濟(jì)南商品住宅價(jià)格平均漲幅為 13%，但 2023年價(jià)格為 8581元 /平方米，與去年基本持平，略有下降。 Copyright Centaline Group, 2023濟(jì)南住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)分析2023年 110月濟(jì)南新增供應(yīng)量表 2023年 110月濟(jì)南開(kāi)盤成交均價(jià)郊區(qū)大盤的上市，快速拉高整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的新增供應(yīng)量，成交均價(jià)受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響上下波動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)源：山東中原數(shù)據(jù)庫(kù)n2023年 110月濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的新增供應(yīng)量達(dá)到 ，開(kāi)盤成交率達(dá)到 56%；n受新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)盤成交均價(jià)上下波動(dòng)，各項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。 Copyright Centaline Group, 2023數(shù)據(jù)來(lái)源：山東中原數(shù)據(jù)庫(kù)n濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量受新增供應(yīng)量影響，在新政影響下，成交量有放緩趨勢(shì)；n受新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交均價(jià)略有起伏，但趨勢(shì)平穩(wěn)，漲價(jià)幅度普遍放緩。 Copyright Centaline Group, 2023 新增供應(yīng)分析歷年供需比及價(jià)格走勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的郊區(qū)化趨勢(shì)顯現(xiàn) 郊區(qū)大盤的上市及快速加推增加了整體市場(chǎng)的供應(yīng)量，成交均價(jià)受新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響上下波動(dòng)； 憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)，郊區(qū)大盤的開(kāi)盤成交率普遍較高，進(jìn)而拉動(dòng)了整體市場(chǎng)的成交量，影響到整體市場(chǎng)成交均價(jià)的漲幅速度； 受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響， 2023年的供需比有所放大； 在調(diào)控政策及成交結(jié)構(gòu)的影響下，成交均價(jià)的上漲勢(shì)頭受到遏制； 盡管濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)受到調(diào)控政策的利空影響，但是郊區(qū)大盤的上市卻拉高了整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量，反應(yīng)了市場(chǎng)中蘊(yùn)藏強(qiáng)勁的剛性需求； 整體市場(chǎng)的成交均價(jià)受郊區(qū)大盤成交量筑底、調(diào)控政策的雙重影響，漲幅放緩；住宅市場(chǎng)小結(jié) 在房地產(chǎn)調(diào)控的影響下，剛需成為支撐濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要力量，成交均價(jià)漲幅放緩Code of this report | 9169。 Copyright Centaline Group, 2023土地市場(chǎng)分析近年來(lái)槐蔭區(qū)和市中區(qū)土地成交量小，而東部的歷下區(qū)和歷城區(qū)成交量較大，政府東拓的規(guī)劃已有所表現(xiàn)，西進(jìn)的步伐也將在西客站投入使用后有所加快n2023年 110月濟(jì)南市土地成交面積 ，主要分布城市外圍區(qū)域，槐蔭區(qū)和市中區(qū)土地成交量小 。2023年 1月 2023年 10月年土地成交量表萬(wàn)平米Code of this report | 11169。n 各區(qū)域成交土地價(jià)格差異大，主要受區(qū)位因素影響，高新區(qū)、奧體片區(qū)等熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域和市區(qū)土地地價(jià)高，遠(yuǎn)郊區(qū)等認(rèn)知度低的區(qū)域地價(jià)低；槐蔭區(qū)特別是西客站區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅慨€單價(jià)和樓面地價(jià)均有所上漲。 Copyright Centaline Group, 2023土地市場(chǎng)推售量：未來(lái)三年濟(jì)南土地市場(chǎng)推售量預(yù)計(jì)為 1729萬(wàn)平方米，郊區(qū)大盤項(xiàng)目增加、局部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 —— 同時(shí)支撐量?jī)r(jià)n 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來(lái)三年在售項(xiàng)目推售量約 953萬(wàn)㎡，待售項(xiàng)目推售量約 427萬(wàn)㎡，未立項(xiàng)項(xiàng)目推售量約 349萬(wàn)㎡。區(qū)域 類別 潛在供應(yīng)總量（萬(wàn)㎡） 潛在供應(yīng)量（ 萬(wàn)㎡） 代表性項(xiàng)目 潛在供應(yīng)量 （萬(wàn)㎡） 區(qū)域 類別 潛在供應(yīng)總量（萬(wàn)㎡） 潛在供應(yīng)量（ 萬(wàn)㎡） 代表性項(xiàng)目 潛在供應(yīng)量 （萬(wàn)㎡）天橋區(qū) 在售項(xiàng)目 42292 名泉春曉 40 歷下區(qū) 在售項(xiàng)目 27999 海爾綠城全運(yùn)村 42　 鑫苑名家 35 　 綠城百合花園 20待售項(xiàng)目 261 北大時(shí)代 60 待售項(xiàng)目 69 濟(jì)高舜奧華府 15　 綠地濱河國(guó)際城 135 　未立項(xiàng)項(xiàng)目 69 　 未立項(xiàng)項(xiàng)目 111 　 　歷城區(qū)在售項(xiàng)目 374 266 恒大城 120 槐蔭區(qū)在售項(xiàng)目 290 235 綠地國(guó)際花都 110　 天鴻萬(wàn)象新天 70 　 陽(yáng)光 100 30待售項(xiàng)目 67 翡翠外灘 45 待售項(xiàng)目 10 外海中央花園 三期 10未立項(xiàng)項(xiàng)目 41 　 　 未立項(xiàng)項(xiàng)目 45 　 　市中區(qū)在售項(xiàng)目 258 225 中海國(guó)際社區(qū) 90 高新區(qū)在售項(xiàng)目 106 36 海信慧園 10　 魯能領(lǐng)秀城 85 　 丁豪廣場(chǎng) 6待售項(xiàng)目 10 華魯越秀園 10 待售項(xiàng)目 10 綠城百合花園 10未立項(xiàng)項(xiàng)目 23 　 　 未立項(xiàng)項(xiàng)目 60 　 　Code of this report | 13169。 Copyright Centaline Group, 2023住宅市場(chǎng)情況 土地市場(chǎng)情況n受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，住宅市場(chǎng)供需比有所放大；n整體市場(chǎng)成交量由剛需拉動(dòng)，成交均價(jià)在成交結(jié)構(gòu)的影響下，漲幅平緩；n濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)郊區(qū)化趨勢(shì)，郊區(qū)大盤對(duì)市場(chǎng)形成舉足輕重的作用；n土地成交量及成交價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)；n東部區(qū)域?yàn)榻陙?lái)的土地成交熱點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)濱海新區(qū)、西客站片區(qū)等城市外圍區(qū)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域；n未來(lái)三年的市場(chǎng)推售量達(dá)到 1729萬(wàn)平方米，潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈；Code of this report | 15169。 Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 17169。 Copyright Centaline Group, 2023?目前濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)最活躍的區(qū)域，中高檔住宅較為集中。?自然環(huán)境優(yōu)美，是高檔住宅和別墅的聚集地，區(qū)域消費(fèi)能力強(qiáng) 。各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展特征南部區(qū)域 東部區(qū)域?位置較偏，基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)發(fā)展較為落后，市民對(duì)該區(qū)域地段認(rèn)同感差，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚?隨著綠地國(guó)際花都、銀座中心、陽(yáng)光 100、凱旋新城等大規(guī)模樓盤的開(kāi)發(fā)及區(qū)域內(nèi)道路等基礎(chǔ)設(shè)施的修建，拉動(dòng)了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展水平，未來(lái)隨著高鐵西客站的開(kāi)通使用及西部新城核心區(qū)的建設(shè)，開(kāi)發(fā)潛力很大。?區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，原開(kāi)發(fā)樓盤多集中于千佛山附近。北部區(qū)域?區(qū)域基礎(chǔ)配套較差，本區(qū)域內(nèi)的住宅多以中低檔樓盤為主。7236元 /㎡9189元 /㎡12540元 /㎡10189元 /㎡7879元 /㎡Code of this report | 19169。 Copyright Centaline Group, 2023當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，高端項(xiàng)目集中名士豪庭魯商國(guó)奧城逸城山色黃金 99海信慧園 名筑美嘉東部區(qū)域以二環(huán)東路為界，東到唐冶新城、北到工業(yè)北路，南到經(jīng)十路沿線至南部山體海 爾 綠 城奧 龍觀 邸恒生伴山海德公 館保利花園恒大名都區(qū)域項(xiàng)目分布百合花園Code of this report | 21169。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域項(xiàng)目概況 當(dāng)前濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，總供應(yīng)量為 ，以中高端項(xiàng)目為主項(xiàng)目名稱 位置 開(kāi)發(fā)商 總建筑面積（萬(wàn)㎡） 銷售均價(jià)（元 /平方米）恒大名都 歷城區(qū)橫九路與唐冶西路交匯處 恒大地產(chǎn) 35 6500名士豪庭 經(jīng)十東路、燕山立交的核心地段 香港南益集團(tuán) 10500中海奧龍觀邸 歷下區(qū)奧體中心東 500米 山東中海華創(chuàng)地產(chǎn)有限公司 46 10500保利海德公館 歷城洪樓商圈二環(huán)東路與花園路交匯處東行 500米路北 保利山東置業(yè)有限公司 11300（ 3500）海爾綠城全運(yùn)村 歷下區(qū)經(jīng)十東路以南，奧體中心南側(cè) 濟(jì)南海爾綠城置業(yè)有限公司 180洋房 16000(4000)，小高層 13000(3000)綠城百合花園 歷下區(qū)奧體中路中段 山東東城置業(yè)有限公司 8900恒生伴山 經(jīng)十東路與鳳岐路交叉路口以北，山東建筑大學(xué)西臨 山東恒生置地股份有限公司 7900逸城山色 歷下區(qū)旅游路與洪山路路口南，牧牛山西麓 山東惠喜德置業(yè)發(fā)展有限公司 12023黃金 99 歷下南臨回龍山，東臨漿水泉路，西臨二環(huán)東路 山東黃金綠苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 88 13000海信慧園 高新區(qū)國(guó)際會(huì)展中心北側(cè) 500米 濟(jì)南海信置業(yè)有限公司 30 8300茗筑美嘉 南鄰康虹路，西接新宇路，北靠沁園大街 山東茗筑世家置業(yè)有限公司 26 ——保利花園 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)東部，緊鄰韓倉(cāng)河和鳳凰山 保利集團(tuán) 7000合計(jì) 9189注：區(qū)域市場(chǎng)的成交均價(jià)為各項(xiàng)目剔除精裝修價(jià)格后的簡(jiǎn)裝修價(jià)格；Code of this re