【正文】 3）申辦程序： ①審核有關(guān)申報(bào)資料（ 2個(gè)工作日）； ②現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)定界（ 10個(gè)工作日）； ③制定一書(shū)三方案（建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案）（ 15個(gè)工作日）； ④繳納征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)（ 2個(gè)工作日）； ⑤依照規(guī)定辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書(shū)。征地、拆遷都是項(xiàng)目開(kāi)工前的重要工作。若因特殊原因，必須進(jìn)行征地拆遷的，該工作原則上是在國(guó)土資源局取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請(qǐng)。 一、概述 —征地 拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上 ,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件 ,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物 ,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。 國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 通過(guò)出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國(guó)有土地使用權(quán)證 。 二、實(shí)施程序 一、概述 —用地取得方式 開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(guò)后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。 二、實(shí)施程序 （ 1）承辦部門：濟(jì)南市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處 （ 2）申報(bào)資料： ①書(shū)面申請(qǐng)； ②國(guó)家或省、市計(jì)委批復(fù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告； ③規(guī)劃部門出具的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可意見(jiàn)； ④跨年度建設(shè)項(xiàng)目，需提供市計(jì)委上年度下達(dá)的年度投資計(jì)劃。 二、實(shí)施程序 （ 4）辦結(jié)時(shí)限： 在收到申報(bào)資料后， 5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。納入土地收購(gòu)出讓的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在通過(guò)招標(biāo)、拍賣方式取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書(shū)》或《拍賣成交確認(rèn)書(shū)》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。可行性研究報(bào)告應(yīng)具有以下附件： 建設(shè)選址的初審意見(jiàn)； 意見(jiàn)； ； 、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見(jiàn)； 目的招標(biāo)總體方案； ⑤公司的資質(zhì)證明 。 （國(guó)家計(jì)委已取消了立項(xiàng)制度，實(shí)行備案制。 對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，在本階段的主要工作是：起草并向市計(jì)委或市管理辦公室報(bào)送項(xiàng)目建議書(shū) ,取得批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù) 。 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序： 一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期調(diào)研程序 二、項(xiàng)目立項(xiàng)過(guò)程程序 三、土地使用權(quán)的取得程序 四、征地拆遷程序 五、項(xiàng)目規(guī)劃程序 六、工程建設(shè)程序 七、經(jīng)營(yíng)程序 一、概述 項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，搜集大量市場(chǎng)信息，來(lái)探詢投資的可能性，尋找投資機(jī)會(huì)的過(guò)程。 開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。開(kāi)發(fā)程序是指進(jìn)行過(guò)程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是開(kāi)發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)）對(duì)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。依據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù) ,編制可行性研究報(bào)告報(bào)計(jì)委審批獲準(zhǔn) ,并列入本年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。） 二、實(shí)施程序 （ 1）承辦部門：地區(qū)計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處 （ 2）申報(bào)資料： ①書(shū)面申請(qǐng) ②提供資金落實(shí)證明 ③土地使用權(quán)證明 ④由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報(bào)告。 （ 3）申辦程序： 有行政主管部門的開(kāi)發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料；無(wú)行政主管部門的開(kāi)發(fā)商，可直接報(bào)市管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。與其它申報(bào)材料一起上報(bào)。對(duì)屬上級(jí)發(fā)展計(jì)劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由市計(jì)委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)。 （ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 如在開(kāi)發(fā)辦辦理立項(xiàng)，須繳納 2元 /平方米的開(kāi)發(fā)管理費(fèi)。 （ 3）申辦程序：有行政主管部門的開(kāi)發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)申報(bào)資料；無(wú)行政主管部門的開(kāi)發(fā)商，可直接上報(bào)市管理辦公室，申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后， 5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。 在現(xiàn)階段根據(jù) 城市房地產(chǎn)管理法 的有關(guān)規(guī)定 ,用地的取得方式有三種： 一、通過(guò)國(guó)家出讓方式獲得（即土地一級(jí)市場(chǎng)取得）； 二、通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式獲得（即土地二級(jí)市場(chǎng)取得）； 三、通過(guò)與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式（即土地三級(jí)市場(chǎng)取得）。通過(guò)劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。 征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地 ,按照法定的程序報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府機(jī)關(guān)審批以后 ,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。 根據(jù)國(guó)土資源部第 11號(hào)令，經(jīng)營(yíng)性用地均由土地儲(chǔ)備中心以招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進(jìn)行征地拆遷。 實(shí)際操作中只要與土地出讓方達(dá)成協(xié)議，即可進(jìn)行拆遷。 一、概述 —拆遷 二、實(shí)施程序 （ 1）承辦部門：所屬地區(qū)國(guó)土資源局 （ 2）申報(bào)資料： ①用地申請(qǐng)； ②計(jì)委批復(fù)的當(dāng)年投資計(jì)劃； ③建設(shè)用地規(guī)劃許可證； ④建設(shè)用地規(guī)劃意見(jiàn)； ⑤用地范圍圖； ⑥土地權(quán)屬證明； ⑦工程項(xiàng)目總平面圖。 二、實(shí)施程序 （ 4）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)參見(jiàn)附錄六土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用一覽表。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)劃撥方式取得的開(kāi)發(fā)用地，主要是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地。 承辦部門均為： 所屬地區(qū) 土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心。 所屬地區(qū) 國(guó)土資源局根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場(chǎng)狀況，編制國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)經(jīng)濟(jì)南市政府批準(zhǔn)后，向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競(jìng)買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書(shū)或者競(jìng)買申請(qǐng)書(shū)、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文本。 以下為具體操作程序 二、實(shí)施程序 招標(biāo)拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容： ? 出讓人的名稱和地址； ? 出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求； ? 投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法； ? 索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式； ? 招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等； ? 確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法； ? 投標(biāo)、競(jìng)買保證金； 所屬地區(qū) 土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人、競(jìng)買申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查。 出讓 手續(xù)的辦理 招標(biāo)拍賣掛牌 公告 二、實(shí)施程序 ① 投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書(shū)投入標(biāo)箱。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)標(biāo)書(shū)和有關(guān)書(shū)面承諾承擔(dān)責(zé)任。 ③ 評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。 ④ 招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果