【正文】 Copyright Centaline Group, 2023Thanks for your attentionWish you a good day!Code of this report | 75169。大盤項(xiàng)目以區(qū)域內(nèi)地緣性客戶為主，首置、首改的剛性需求通常為項(xiàng)目的主力客群；216。東部 恒大名都 高新區(qū)、歷城區(qū)客戶以 2332歲之間的首次置業(yè)者為主；少量歷城區(qū)、市中區(qū)及歷下區(qū)的客戶以 2845歲之間居多為改善型購房者。后期發(fā)展為在高新區(qū)工作的首次置業(yè)者。大盤項(xiàng)目由于位置離市區(qū)較遠(yuǎn)，通常配備較為完善的商業(yè)、教育配套，這也是項(xiàng)目吸引客群的重要因素在售大盤配套分析Code of this report | 73169。中高端項(xiàng)目單價集中在 65008500元 /平方米，郊區(qū)項(xiàng)目通常價格較低，海爾綠城價格為濟(jì)南市最高在售大盤銷售情況及價格分析Code of this report | 72169。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域 項(xiàng)目名稱 開盤時間 月均銷售量（萬方） 當(dāng)前價格（元 /㎡ ）北部 萬象新天 2023年 6月 6535恒大城 2023年 5月 6500東部恒大名都 2023年 8月 6800海爾綠城全運(yùn)村 2023年 12月 錦蘭園： 16000，玫瑰園 21500南部魯能領(lǐng)秀城 2023年 11月 8500中海國際社區(qū) 2023年 4月 8100西部陽光 100 2023年 7月 8500綠地國際花都 2023年 1月 6000216。大盤項(xiàng)目通常定位中高端，產(chǎn)品戶型以兩室和緊湊、功能性三室為主；216。大盤項(xiàng)目在售產(chǎn)品以高層產(chǎn)品為主，只有海爾綠城全運(yùn)村為小高層、洋房產(chǎn)品在售大盤項(xiàng)目產(chǎn)品分析Code of this report | 70169。郊區(qū)大盤的體量跨度較大，集中在 180萬平方米或 320萬平方米左右注：天鴻萬象新天的一期面積約為 100萬平方米在售大盤項(xiàng)目基本情況Code of this report | 69169。除陽光 100項(xiàng)目以外，百萬平方米以上大盤均分布在濟(jì)南二環(huán)路以外的近郊地區(qū)；216。 Copyright Centaline Group, 2023魯能領(lǐng)秀城中海國際社區(qū)海爾綠城全運(yùn)村恒大名都恒大城天鴻萬象新天綠地國際花都陽光 100濟(jì)南在售百萬大盤項(xiàng)目分布Code of this report | 68169。 Copyright Centaline Group, 2023供應(yīng)量產(chǎn)品銷售情況 在售項(xiàng)目主要集中在東部奧體和高新區(qū)，總建筑面積 平米 辦公自用、投資功能更突出的商務(wù)公寓占比逐步增加 公寓 以小戶型平層公寓為主，多為精裝修；以一室（ 40－ 60㎡ ）、兩室（ 80－ 100㎡ ）為主 地段是決定公寓產(chǎn)品定位及價格的重要因素，地塊位置越好，公寓產(chǎn)品定價越高，產(chǎn)品品質(zhì)越高 在售公寓項(xiàng)目成交均價較高，導(dǎo)致去化速度較慢公寓市場小結(jié)Code of this report | 66169。 Copyright Centaline Group, 2023所屬區(qū)域 項(xiàng)目名稱 裝修狀況 電梯配比 戶型配比燕山奧體 魯商國奧城 精裝修，平層 3000元 /平米，LOFT4000元 /平米 五梯 15戶一室， 4580平米， 87%兩室， 112平米， 13%海爾綠城玉蘭公寓 精裝修， 3000元 /平米 四梯 16戶 一室， 7488， 68%兩室， 111123， 27%三室， 208， 5%名士豪庭 MINI公館 精裝修， 平層 1000元 /平米，LOFT毛坯 四梯 20戶 一室， 4060,100%杰正嶺寓 精裝修， 3000元 /平米 兩梯 12戶 一室： 3751平米， 75%兩室： 75平米， 25%高新區(qū) 丁豪廣場 毛坯 兩梯 11戶 /16戶 一室， 3065， 23%兩室， 7881， 70%三室， 120， 7%中齊未來城 簡裝修， 600元 /平米 三梯 20戶 一室， 4555平米， 100%中部區(qū)域 華強(qiáng)廣場 精裝修， 1500元 /平米 四梯 12戶 一室， 3060平米， 100%歷山名郡 精裝修， 1500元 /平米 四梯 26戶 一室， 4270平米， 84%兩室， 8093平米， 16%西部區(qū)域 發(fā)祥 1號公館 精裝修， 1500元 /平米 四梯 17戶 一室， 4753平米， 84%兩室， 89119平米， 16%在售公寓以小戶型平層公寓為主，多為精裝修；戶型以一室、兩室為主，一室主力面積 4060平米，兩室主力面積 80110平米公寓產(chǎn)品情況Code of this report | 64169。 Copyright Centaline Group, 2023濟(jì)南公寓項(xiàng)目分布圖華強(qiáng)廣場發(fā)祥 1號公館歷山名郡魯商國奧城丁豪廣場中齊未來城海爾綠城玉蘭公寓名士豪庭 MINI公館項(xiàng)目選取標(biāo)準(zhǔn)： 濟(jì)南市 2023年在售公寓項(xiàng)目 ；杰正嶺寓Code of this report | 62169。 Copyright Centaline Group, 2023銷售信息 2023年區(qū)域競爭項(xiàng)目的月均去化速度為 ； 區(qū)域內(nèi)最為熱銷的戶型為 8090平方米兩室， 108平方米左右三室； 高層產(chǎn)品的銷售價格在 63008900元 /平方米之間；項(xiàng)目產(chǎn)品 戶型面積配套 客群 區(qū)域內(nèi)大盤為綠地國際花都和陽光 100； 高層產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)的主要銷售產(chǎn)品； 區(qū)域內(nèi)主力戶型為 8894平方米兩室， 104125平方米之間三室； 競爭項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)配套齊全； 大盤項(xiàng)目如陽光 100、綠地國際花都具有完善的生活、教育及商業(yè)配套，配套的完善保證了項(xiàng)目的熱銷； 區(qū)域競爭項(xiàng)目以地緣性客戶為主； 首置、首改的剛性需求是項(xiàng)目的主要客群來源； 價格、配套是客戶購房最為關(guān)注的因素區(qū)域項(xiàng)目總結(jié)Code of this report | 60169。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目名稱 客戶來源 購房目的 關(guān)注因素 成交均價（元 /㎡ ）綠地盧浮公館 槐蔭區(qū)、市中區(qū) 改善 位置、配套、價格 8900綠地國際花都 槐蔭區(qū)、市中區(qū) 首置、首改 價格、配套、升值潛力 6000綠地國際花都 *泉景園 槐蔭區(qū)、市中區(qū) 首置、首改 價格、配套、升值潛力 6200路勁 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域項(xiàng)目分析 —— 內(nèi)部配套項(xiàng)目名稱 區(qū)內(nèi)幼兒園 區(qū)內(nèi)中小學(xué) 社區(qū)商業(yè)配套 寫字樓 休閑運(yùn)動 會所 酒店綠地盧浮公館 √ √綠地國際花都 √ √ √ √ √ √ √綠地國際花都 *泉景園 √ √ √ √ √ √ √路勁 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目名稱 一室 兩室 三室 四室及以上綠地盧浮公館 —— 綠地國際花都 —— 綠地國際花都 *泉景園 路勁 御景城連城水岸藍(lán)石 大溪地由于容積率低，當(dāng)前以高層為主，排布部分花園洋房及別墅產(chǎn)品；Code of this report | 55169。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域項(xiàng)目分析 —— 項(xiàng)目產(chǎn)品項(xiàng)目名稱 高層 小高層 多層 花園洋房 別墅綠地盧浮公館 √ 　 　 　綠地國際花都 √ 　 　 　 　綠地國際花都 *泉景園 √ 　 　 　 　路勁 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域項(xiàng)目分析 —— 基本信息項(xiàng)目名稱 位置 開發(fā)商 總建筑面積（萬平方米） 容積率 綠化率綠地盧浮公館 北臨經(jīng)四路，東臨緯十二路，南臨道德 北街，南距經(jīng)十路 上海綠地集團(tuán)山東置業(yè)有限公 司 49 36%綠地國際花都 西臨黨楊路，東至臘山東路，北臨劉長 山路，南至克朗山南路 綠地地產(chǎn)（濟(jì)南）有限公司 120 41%綠地國際花都 *泉景園 黨楊路與劉長山路路口向東 1500米 綠地地產(chǎn)（濟(jì)南）有限公司 43 2 35%路勁 御景城綠地盧浮公館西部區(qū)域項(xiàng)目分布圖Code of this report | 52169。 Copyright Centaline Group, 2023藍(lán)石 3 客群多為項(xiàng)目周邊天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)客戶，具有地緣性，置業(yè)有明顯的剛需特征 4區(qū)域在售項(xiàng)目潛在供應(yīng)量約為 333萬平米，已知潛在項(xiàng)目總供應(yīng)量超過 800萬平米，綠地、龍湖和恒大等 大型開發(fā)商齊聚，預(yù)計(jì) 2023年市場競爭將進(jìn)入白熱化階段 5Code of this report | 50169。 Copyright Centaline Group, 2023住宅商服2011年912月n 恒大城住宅 80萬平米，商服 60萬平米n 名泉春曉住宅 25萬平米，商服 20萬平米n 鑫苑名家住宅 51萬平米，商服 n 萬象新天住宅 63萬平米，商服 8萬平米n 尚品清河住宅 2年3年4年翡翠清河住宅 16萬平米，商服 n 信豪工業(yè)北路項(xiàng)目住宅 19萬平米，商服 16萬平米魯鼎項(xiàng)目住宅 10萬平米；商服 6萬平米2 11 18 17 17 25 1310 1513 30 30 75 1135154 18488415 20 2512 8 3 5未來四年市場容量已知區(qū)域住宅潛在供應(yīng)量約為 270萬平，商業(yè)、寫字樓等商服產(chǎn)品潛在供應(yīng)量約 110萬平，預(yù)計(jì)供應(yīng)量2023年達(dá)到高峰，住宅約 105萬平，商服產(chǎn)品 33萬平；預(yù)計(jì)綠地濼口片區(qū)項(xiàng)目或?qū)⒃?2023年上市，使區(qū)域競爭白熱化Code of this report | 49169。后期發(fā)展為在高新區(qū)工作的首 次置業(yè)者恒大城 歷城區(qū)首次置業(yè)者和首次改善者為主，多為王舍人鎮(zhèn)、齊魯制藥廠及周邊范圍內(nèi)居住居民翡翠清河 項(xiàng)目多以該區(qū)域周邊維爾康、國電一廠、國電二廠、齊魯制藥廠等大型企業(yè)首次置業(yè)客戶以及周邊企事 業(yè)單位人員為主要消費(fèi)群體名泉春曉 客戶主要來自天橋、市中和槐蔭區(qū)，以私營業(yè)主居多，多數(shù)為 2030年齡段人群四建美林苑 以天橋區(qū)的首改客戶為主鑫苑名家 客戶主要為地緣性客戶，首次置業(yè)的剛需為主，多為個體經(jīng)營者客群分析 項(xiàng)目影響力局限于區(qū)域內(nèi)，客群多為項(xiàng)目周邊區(qū)域地緣性客戶，剛需特征明顯Code of this report | 47169。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目名稱 上市時間 銷售時間段（月） 銷售量（萬平方米） 去化速度（萬方 /月）尚品清河 2023年 5月 18 萬象新天 2023年 6月 17 恒大城 2023年 5月 6 翡翠清河 2023年 12月 11 名泉春曉 2023年 7月 4 四建美林苑 2023年 10月 1 鑫苑名家 2023年 5月 6 合計(jì) 63 在售項(xiàng)目銷售情況 區(qū)域內(nèi)月均銷售速度為 /月Code of this report | 46169。Code of this report | 44169。尚品清河翡翠清河恒大城萬象新天鑫苑名家名泉春曉四建美林苑Code of this report | 43169。隨著小清河治理工程的改造完成，小清河沿線將成為今后一段時間