上街房地產(chǎn)市場(chǎng)概況研究分析(參考版)
2025-03-07 14:09本頁面
【正文】 2023年 3月 24日星期五 8時(shí) 19分 51秒 08:19:5124 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 24日星期五 上午 8時(shí) 19分 51秒 08:19: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :19:5108:19Mar2324Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , March 24, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 24日星期五 8時(shí) 19分 51秒 08:19:5124 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :19:5108:19:51March 24, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :19:5108:19Mar2324Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 24, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 24日星期五 8時(shí) 19分 51秒 08:19:5124 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :19:5108:19:51March 24, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :19:5108:19Mar2324Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , March 24, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ? 考慮本案的土地成本較低，為避免產(chǎn)品形態(tài)同質(zhì)化，競(jìng)爭(zhēng)激烈，去化速度慢，回報(bào)率低等問題，建議前期可先以電梯洋房和普通多層入市，在市場(chǎng)成交較為低迷狀態(tài)下，用稀缺性的產(chǎn)品形態(tài)吸引市場(chǎng)，拔高項(xiàng)目形象，提高去化速度和回報(bào)率。 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略定位 ——投報(bào)分析 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略定位總結(jié) ? 現(xiàn)階段上街房地產(chǎn)市場(chǎng)主流的產(chǎn)品形態(tài)是普通多層、電梯洋房和高層，而普通多層和電梯洋房逐漸成為稀缺產(chǎn)品，去化速度快，電梯洋房月均去化速度是 5541㎡，它的售價(jià)也是最高的，投資回報(bào)率也是最高的。 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略定位 ——經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ? 本案土地取得時(shí)，容積范圍在 13之間，考慮到上街未來房地產(chǎn)市場(chǎng)可投放量體大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，參考市場(chǎng)在售主流產(chǎn)品形態(tài)，分別是普通多層、電梯洋房和高層，其中 普通多層和電梯洋房逐漸成為稀缺產(chǎn)品，產(chǎn)品去化速度快，幵且洋房又成為市場(chǎng)上高端產(chǎn)品，售價(jià)高， 所以將三種丌同的產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，結(jié)合地塊和開發(fā)商資金量，為項(xiàng)目未來規(guī)劃的產(chǎn)品形態(tài)做參考。 3房 +1房 ——銷售面積： 72㎡，贈(zèng)送面積約： 15㎡，實(shí)際使用面積約： 87㎡ 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略定位 高 層 戶型圖示 2房 +2房 ——銷售面積： 78㎡，贈(zèng)送面積約： 18㎡，實(shí)際使用面積約： 96㎡ 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略定位 高 層 戶型圖示 3房 +1房 ——銷售面積： ㎡，贈(zèng)送面積約： 20㎡，實(shí)際使用面積約： ㎡ 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略定位 高 層 戶型圖示 3房 +1房 ——銷售面積： 110㎡，贈(zèng)送面積約： 20㎡，實(shí)際使用面積約： 130㎡ 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略定位 多層 戶型圖示 3房 +1房 ——銷售面積： ㎡，贈(zèng)送面積約： 20㎡，實(shí)際使用面積約： ㎡ 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略定位 多層 戶型圖示 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略定位 住宅戶型建議 住宅戶型建議 二室二廳 2+1戶型 80㎡ （贈(zèng)送約 10㎡ ） 三室二廳 3+1戶型 115㎡ （贈(zèng)送約 12㎡ ） 住宅戶型建議 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略定位 住宅戶型建議 住宅戶型建議 三室二廳 3+1戶型 125㎡ （贈(zèng)送約 14㎡ ） 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略定位 住宅戶型建議 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略定位 ——戶型配比定位 ? 結(jié)合市場(chǎng)投放及銷售特征，適度避開市場(chǎng)最集中的 產(chǎn)品形態(tài)和面積段 投放匙域，確定本項(xiàng)目的主力投放戶型及面積段，從而最合理的迎合市場(chǎng)需求。但是戶型設(shè)計(jì)仍以傳統(tǒng)戶型為主。 戶型 銷售面積（㎡） 贈(zèng)送面積 （㎡） 實(shí)際使用面積 （㎡） 比例 實(shí)際使用面積在市場(chǎng)總價(jià)（萬元） 本案總價(jià) （萬元） 2+1 7080 1518 8598 25% 3136 2630 3+1 9095 1820 108115 45% 4043 3335 3+1 110115 1820 128135 30% 4750 4043 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略定位 ——戶型概念定位 ? 符合市場(chǎng)需求，滿足開發(fā)商對(duì)資金和回報(bào)率的需求。是項(xiàng)目獲得市場(chǎng)認(rèn)可的先決條件。 ? 敀而本項(xiàng)目定位為上街新匙中高端的人居典范住宅項(xiàng)目。 ? 通過調(diào)研中了解，上街在售樓盤規(guī)劃品質(zhì)高端，產(chǎn)品形態(tài)多元化發(fā)展，有普通多層，電梯洋房，別墅，小高層和高層。 ? 目的二：提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，避免不市場(chǎng)熱點(diǎn)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，能夠滿足開發(fā)商對(duì)于資金和收益率的需求。以及項(xiàng)目緊鄰東側(cè)的建業(yè)亞星集團(tuán)開發(fā)的并和群島的開發(fā)建設(shè)，匙域面貌將會(huì)得到改善，人流量增大，居住氛圍逐漸形成，將會(huì)重新引導(dǎo)上街匙居民的購房選擇，為本項(xiàng)目的發(fā)展帶來更多發(fā)展機(jī)會(huì)。 ? 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀特點(diǎn) 現(xiàn)階段周邊生活配套設(shè)施丌完善，匙域內(nèi)市政教育單位有峽窩鎮(zhèn)的便民服
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