【正文】 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 7 四 、區(qū)域樓盤分析 、東四環(huán)外樓盤分析 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 建筑面積萬M2 建筑形式及層高 交通情況 主力面積戶型 使用率 綠化率 容積率 供暖方式、收費(fèi) 現(xiàn)入住時(shí)間 物業(yè)費(fèi) 整體均價(jià)報(bào)價(jià) 項(xiàng)目特點(diǎn) 1 美利山 四環(huán)大郊亭東800 米 370 套小戶型酒店公寓在售 板塔 米 11 路、 31路、 35 路、348 路、740 路、753 路、952 路公交車 4157m2 設(shè)置 2 層樓板，局部挑空，使用率較高 30% 市政供暖； 24 元 /m2 2020 年底 元/m2 精裝 13000元 /m2 精裝 loft 酒店式公寓，適合年輕人居住及投資；項(xiàng)目為酒店立項(xiàng)，使用年限較低，水電費(fèi)用高，入住時(shí)間晚 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。就目前的“金九”來看銷售市場(chǎng)大局基本已定，不會(huì)回到以前“金九銀十” 的地產(chǎn)熱銷局面。作為商品，房地產(chǎn)最終要受到市場(chǎng)供需關(guān)系的制約，市場(chǎng)好的時(shí)候，定價(jià)參考的要素相對(duì)簡單，但當(dāng)市場(chǎng)疲軟的時(shí)候，定價(jià)上就應(yīng)該參考更多因素，比如產(chǎn)品價(jià)值（成本及利潤）、供求關(guān)系、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、開發(fā)商的資金需求等。此外還有一些項(xiàng)目雖然公布了大致的開盤均價(jià)，但是對(duì)于具體樓層的價(jià)格，都表示要在開盤前才能公布。 值得關(guān)注的是，大量住宅放量入市，一時(shí)間造成了北京樓市明顯的“消化不良”，截止 9 月 20 日， 市場(chǎng) 可售住宅總量 一下子達(dá)到了 138816 套 ， 市場(chǎng) 在 售總住宅面積 18118096 平米 ， 其中 可售期房 109531 套，面積 13670013平米， 未簽約現(xiàn)房 29285 套，面積 4448083 平米， 創(chuàng)年內(nèi)新高，這一數(shù)據(jù)比前一周增加了 6676 套，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 盡管是公認(rèn)的“淡市”，但在銷售業(yè)績、資金回款等壓力下，奧運(yùn)后的 9 月還是迎來了眾多開發(fā)商的放量一搏。 三、 目前市場(chǎng)動(dòng)向分析 據(jù)北京房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在經(jīng)歷了奧運(yùn)后第一周的小 幅上升后，北京住宅成交量再次下挫，不過與交易量低迷形成反差的是，申請(qǐng)獲得預(yù)售證形成井噴之勢(shì)， 9 月 初 獲得預(yù)售證 19 個(gè)項(xiàng)目基本為住宅項(xiàng)目。 5 于是，在經(jīng)歷一整年的低迷之后，北京高端住宅價(jià)格虛高現(xiàn)象被打破。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這一政策的出臺(tái)，也打 破了此前 “ 下半年國家將放松對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款 ” 的傳言，同時(shí)使得市場(chǎng)的觀望氣氛愈加濃厚，下跌趨勢(shì)也將持續(xù)下去。 面對(duì)銷售量多月持續(xù)大幅下滑，人們?cè)絹碓角逦卣J(rèn)識(shí)到，如今的地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生明顯變化 —— 市場(chǎng)存量日益增加，購房者 仍持幣 觀望 ，短期 市場(chǎng)供給明 顯大于需求 。然而，在竣工面積增長的同時(shí)，銷售卻難言樂觀。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 政策解讀： 就目前房地產(chǎn)的整體環(huán)境分析得出，國家短期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)相關(guān)的救市 政策，而政策的實(shí)施只是剛剛出具成效，穩(wěn)定了房地產(chǎn)的過快增長，國家認(rèn)可目前房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，就比如萬科的降價(jià) 某種意義上 其實(shí)代表著 國家的意志， 但房地產(chǎn)業(yè)作為國家發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其涉及到諸多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，國家不可能讓房地產(chǎn)持續(xù)低迷，目前銀行降低利率的表現(xiàn)也迎合了 “ 一保一控 ” 的政策， 因此 房地產(chǎn)穩(wěn)步逐步的發(fā)展 是國家調(diào)控的主要目的 。當(dāng)然，貸款利率的下調(diào)有利于刺激樓市需求，主要是增強(qiáng)消費(fèi)者貸款購房的意愿，有 助于激活交易。此次下調(diào)貸款利率和準(zhǔn)備金率并不是針對(duì)眼下的樓市。這是自 2020 年以來中國央行首次降低貸款基準(zhǔn)利率，也是 2020 年以來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 ◆ 中國人民銀行 9 月 16 日 宣布，自今天起下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣 存款準(zhǔn)備金率。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境 二、北京目前地產(chǎn)狀況 三、目前市場(chǎng)動(dòng)向分析 四、區(qū)域樓盤分析 五 、通州樓盤近期動(dòng)向 六 、客戶蓄水方案 七 、推盤計(jì)劃 八 、降價(jià)阻力 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境 ◆ “ 雙穩(wěn)健 ” 調(diào)整為 “ 一穩(wěn)一緊 ” ，即穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1 世紀(jì)星城 市場(chǎng)報(bào)告 北京蔚藍(lán)興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2020 年 9 月 20 日 目 錄 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3 ◆ “ 雙防 ” 轉(zhuǎn)變?yōu)榱?“ 一保一控 ” ，即保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價(jià)過快上漲。 中國人民銀行 9 月 16 日 宣布，自今天起下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。 但 在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，降息雖具備積極性的信號(hào)作用，但恐怕還難以撼動(dòng)樓市低迷的預(yù)期。央行在宣布降息的通告中明確表示，目的是落實(shí)區(qū)別對(duì)待、有保有壓、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的原則，保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快持續(xù)發(fā)展。但購房者對(duì)降息 “ 買不買賬 ” 還是未知數(shù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4 二、北京目前地產(chǎn)狀況 ◆金九不金 ，銀十變銅 ◆銀十預(yù)計(jì)放量井噴 ◆市場(chǎng) 價(jià)格戰(zhàn)打響 8月底國家發(fā)改委公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年 1至 7 月，全國商品住房竣工面積 16533 萬平方米，同比增長 %，增幅提高 9 個(gè)百分點(diǎn)。同期銷售面積 27743 萬平方米，同比下降%，增幅下降 個(gè)百分點(diǎn)。 央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約用地的通知》，限制銀行向房地產(chǎn)企業(yè)貸款。面對(duì)資金來源收緊的現(xiàn)實(shí)，眾多開發(fā)商選擇打折、降價(jià)或是轉(zhuǎn)賣物業(yè)，其目的都是在加緊回籠資金，以維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在房價(jià)長期沒有提高的情況下，很多樓盤的價(jià)格以打折的形式出售， 9 折甚至是 8 折樓盤已經(jīng)不是什么新聞，而這樣的價(jià)格在兩個(gè)月前都難以想象。獲預(yù)售證的項(xiàng)目數(shù)量比 8 月 增加近 4 倍。◆ 市場(chǎng)交易量下降 ◆ 市場(chǎng)整體放量 加大 ◆ 多數(shù)新盤無明確開盤價(jià)，市場(chǎng)格局成銷售、定價(jià)兩難狀 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6 作為“金九”的第一周，北京樓市的整體交易量卻未升反降，期房和現(xiàn)房總體成交量比上個(gè)交易周期下降 317 套。 據(jù)調(diào)查了解多數(shù)新盤無明確開盤價(jià)，由于受到樓市交易低迷，以及眾多開發(fā)商打折促銷和全國各地此起彼伏的“退房潮”等眾多因素影響，開發(fā)商大都為銷售發(fā)愁，更為開盤定價(jià)犯難。 目前主流地產(chǎn)開發(fā)商的定價(jià)主要是受到資金鏈、市場(chǎng)供需及政策三 個(gè)層面的影響?，F(xiàn)在業(yè)內(nèi)相互打聽價(jià)格策略成了地產(chǎn)界的一種趨勢(shì)，但所謂定價(jià)難，反映出的是部分開發(fā)商仍在期望利潤最大化的“暴利”思維。 因此要有更壞的打算，如果沒有國家政策的出臺(tái)那么明年行情可能比今年更壞，因此定價(jià)要在區(qū)域內(nèi)有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4 萬象新 天 朝陽區(qū) 朝陽北路與東葦路交叉口 85萬 m2 板樓 991 路、 306路、 364 路、488 路、 499路、 506 路、758 路公交車 二居： 100、11 124m2 三居：147m2 82% 31% 市政供暖 2020 年底 元/m2 四期羅蘭大道毛坯9050 元 /m2 四期由 3 棟 1415層板樓組成；低密度社區(qū)，園區(qū)內(nèi)京城唯一 1000 米立體景觀峽谷；園內(nèi) 萬平米中心綠地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 9 5 北京華 僑城 朝陽區(qū)東四環(huán)四方橋京沈輔路南側(cè) 83 萬 m2 板樓 米 31 路、 41路、 713 路、822 路、 40路、 840 路、752 路、 657路、 29 路、743 路、 753路 、 801 路 二居： 111m2 三居： 124m2 7983% 70%（含歡樂谷內(nèi)綠地） 燃?xì)忮仩t集中供暖，設(shè)分戶計(jì)量系統(tǒng) 2020 年底 元/m2 三期毛坯14200 元/m2 由 4 棟圍合式低密度薄板組成，一棟一庭院的園中之園。緊鄰五環(huán)外，公交不完善，出行不便。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 10 8 銀谷 9 金泰 ?先鋒 朝陽區(qū)百子灣石門村路一號(hào) 20萬 m2 板樓、塔樓 米 11 路、 31路、 35 路、348 路、 740路、 753 路、840 路等 一居： 670m2 二居： 892m2 三居： 12137m2 82% 30% 市政供暖 2020 年 1月 元/m2 毛坯 15500元 /m2 現(xiàn)代建筑風(fēng)格，入住在即，近鄰美利山，目前銷售不佳。 成交分析 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 開盤日期 開盤套數(shù)（套） 網(wǎng)簽 (套 ) 網(wǎng)簽面積（ m2） 網(wǎng)簽成交均價(jià) (元 ) 網(wǎng)簽金額（元） 1 美利山 370 209 10368 12593 130564224 2 華業(yè)