【正文】 五、 投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示 項目風(fēng)險性評價 .價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性： 項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項目同周項目的類比價值 項目形象包裝和營銷推廣是否成功 資金運作風(fēng)險性 .減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本 .對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠 經(jīng)濟政策風(fēng)險 .國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化 .國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè) 六、 開發(fā)節(jié)奏 建議 影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 .政策法規(guī)因素 .地塊狀況因素 .發(fā)展商操作水平因素 .資金投放量及資金回收要求 .銷售策略、銷售政策及價格控制因素 .市場供求因素 .上市時間要求 項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測 .項目開發(fā)步驟 .項目投入產(chǎn)出評估 .結(jié)論 第二章 項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷 通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析， 我們便 有了明確的市場定位，從而進入了產(chǎn)品設(shè)計階段。為確保本次市場調(diào)查的準確性和可信度，為本項目市場定位提供有效的依據(jù)，我方將通過購買與調(diào)查兩種方式獲取競爭物業(yè)情報。） 寫字樓租賃物業(yè)調(diào)查分析及客戶研究 （租賃客戶的樣本采集量應(yīng)不低于300 份。 通過以上對宏觀市場、微觀市場的詳細調(diào)查，以及目前市場需求與供給的論證，可以分析出目 前 順義 區(qū)域市場需求怎樣的寫字樓物業(yè)，什么樣的客戶會選擇購買，通過何種途徑傳播給該客戶群，從而為本項目定位以及產(chǎn)品修改提出合理化建議。 第一部分 市場 調(diào)查 本項目屬于寫字樓項目，其 市場調(diào)查將從三個方面入手對本項目以及市場環(huán)境進行綜合研究。 第一 章 項目投資策劃營銷 綱要 項目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。因此。 國展新館落成將拉升整體順義高檔住宅價值 本司分析：隨著北京建設(shè)重點的轉(zhuǎn)移，新城建設(shè)將成為主導(dǎo)。 規(guī)劃五大軌道交通推動順義 泛市區(qū) 化 從順義區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃可以看出兩個明顯的方向：一是鋪設(shè)軌道交通網(wǎng)絡(luò)，二是發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)；這兩個方向的規(guī)劃均是為了 更好地將順義建設(shè)成現(xiàn)代國際空港，提高第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度 。 在最近 召開的北京順義現(xiàn)代服務(wù)業(yè)投資推介會透露，北京國門商務(wù)區(qū)將建設(shè)商務(wù) 辦公面積、酒店及公寓面積約１５０萬平方米、商業(yè)服務(wù)面積約７０萬平方米、文化休閑面積約３０萬平方米、各類建筑總面積約４５０萬平方米。 國門商務(wù)區(qū)打造“國際化順義” 未來１０年內(nèi)，北京市順義區(qū)將投資２２０億元人民幣，在北京首都國際機場附近打造一個集 寫字樓 、購物中心、餐飲娛樂、休閑健身以及酒店公寓等眾多服務(wù)項目于一體的國際性商務(wù)區(qū)。 地鐵 15 號線、市郊鐵路 S6線及 S3 線、輕軌 L1 線和機場輕軌這五條軌道交通的建成與運行，將會極大拉動順義地區(qū)的發(fā)展速度。 “ 順義寫字樓項目 ” 全程策劃工作計劃書 北京恒通嘉信地產(chǎn)營銷 二零零八年二月 目 錄 開篇：崛起的順義 第一章 項目投資策劃營銷綱要 第一部分 市場調(diào)查 一、 項目用地周邊環(huán)境分析 二、 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 三 、土地 SWOT（深層次）分析 四、區(qū)域市場整體研究 五、市場調(diào)查工作計劃及時間安排 六、市場調(diào)查問卷示例 第二部分 市場定位 一、 項目市場定位 二、項目價值分析 三、項目定價模擬 四、項目投入產(chǎn)出分析 五、投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示 六、開發(fā)節(jié)奏建 議 第二章 項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷 一 、總體規(guī)劃建議 二 、建筑風(fēng)格定位 三 、主力產(chǎn)品選擇 四 、室內(nèi)空間布局裝修概念提示 五、 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 六、 公共家具概念設(shè)計提 示 七 、公共裝飾材料選擇指導(dǎo) 八、 燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo) 第三章 項目形象策劃營銷 一 、 項目視覺識別系統(tǒng)核心部分 二 、 延展及運用部分 第四章 項目營銷推廣策劃 一、 區(qū)域市場動態(tài)分析 二 、項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策 三 、目標客戶群定位分析 四、 價 格定位及策略 五、 入市時機規(guī)劃 六、 廣告策略 七 、媒介策略 八、 推廣費用計劃 九 、公關(guān)活動策劃和現(xiàn)場包裝 十 、營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正 十一、入市前營銷策劃目標 開篇：崛起的順義 隨著北京的進一步建設(shè)，順義未來發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)巨大。首先從區(qū)域的整體規(guī)劃來分析：順義為北京十一五期間重點發(fā)展的新城，其配套設(shè)施在短期之內(nèi)會有一個飛躍式的完善，其宜居性會大大增強。 首都國際機場的建設(shè)、國展新館的落成以及奧運會馬術(shù)和水上運動比賽場館的建設(shè)，將會為順義的發(fā)展起到很強的推動作用。目前，北京國門商務(wù)區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作已正式啟動。 到２０１５年，這一商務(wù)區(qū)將吸引各類入?yún)^(qū)單位２０００至３０００家，就業(yè)人口達到４至５萬人，地區(qū)ＧＤＰ總值實現(xiàn)１７０至２００億元人民幣，最終將國門商務(wù)區(qū)建設(shè)成為特色鮮明、國際標準的現(xiàn)代化國際商務(wù)區(qū)。所以， 順義的軌道交通規(guī)劃，將會逐漸使其形成一個 泛市區(qū) 的概念，從而讓順義區(qū)域的房產(chǎn)順著軌道的建設(shè)駛向 快車道 。軌道交通的建設(shè)會使北京部分人口開始向新城遷移；國展新館的落成，會為順義帶去更多高端房產(chǎn)的需求者；首都國際機場還會為這里迎來了大量的常駐工作人員。順義未來的整個房地地產(chǎn)市場，無論是租賃市場還是買賣市場，其發(fā)展前景都非常被看好。 項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。第一部分產(chǎn)品研究，是從包括定位、戶型 、營銷、廣告在內(nèi)各環(huán)節(jié)的深入分析，找出本項目目前存在的主要問題，并為后期市場調(diào)查提供依據(jù)；第二部分市場研究，著手于本項目周邊區(qū)域的競爭狀況、供給水平、價格水平、租賃狀況等因素，發(fā)現(xiàn)市場機會點，以指導(dǎo)本項目產(chǎn)品定位，預(yù)測未來市場發(fā)展趨勢和價格走勢；第三部分客戶研究，主要是針對在此區(qū)域有購買寫字樓需求的客戶，具體到客戶行業(yè)、規(guī)模、購買因素、需求產(chǎn)品等一系列調(diào)查，發(fā)現(xiàn)本項目客戶群體特征，指導(dǎo)本項目營銷、推廣定位以及廣告通路的選擇。 具體調(diào)查內(nèi)容如下： 一 、 項目用地周邊環(huán)境分析 項目土地性質(zhì)調(diào)查 .地理位置 .地