【正文】 或多余稅費(fèi)在補(bǔ)償金中一并考慮。 因此 不建議開發(fā)商采取補(bǔ)償差價(jià)的方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 由于現(xiàn)在市場(chǎng)上降價(jià)的樓盤眾多， 但由于降價(jià)的影響而給老業(yè)主補(bǔ)償?shù)漠吘拐嫉缴贁?shù)， 目前采取降價(jià)的樓盤對(duì)老業(yè)主無(wú)外乎兩種處理方式，補(bǔ)償與不補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)亩鄶?shù)為后期還有大量房源的項(xiàng)目，已銷售的不多，因此考慮的售樓處的正常運(yùn)營(yíng)采取的同補(bǔ)方式。 34 80758316下躍 8下 躍 根據(jù)此表統(tǒng)計(jì)得出涉及交房客戶共計(jì) 918 套，經(jīng)成交單價(jià)分析有 831 套不會(huì)因降價(jià)而鬧事或要求退房，另 87套客戶會(huì)因降價(jià)而受到影響。 各樓入住時(shí)間表及價(jià)格相關(guān)統(tǒng)計(jì) 樓座 簽約入住時(shí)間 延期入住日期 延期天數(shù) 最高成交單價(jià) 簽約套數(shù) 業(yè)主鬧事程度 長(zhǎng)城國(guó)際 A段 2020年 7月 30日 2020年 12月 30日 153天 7580 571 少、 按合同辦 23B段 2020年 4月 30日 目前無(wú)延期 0 16434（ loft）、 11018 5（ loft）、3 會(huì) 24 2020年 11月 30日 目前無(wú)延期 0 8741最高 28 一般不會(huì) 25 2020年 12月 30日 目前無(wú)延期 0 9148— 10523 64 會(huì) 19 2020年 6月 30日 2020年 10月 31日 123天 大多在 7000以下 232 少、 按合同辦 19上下躍 2020年 11月 30日 目前無(wú)延期 0 10951— 11417上躍 7上躍 會(huì) ◆ 未交房業(yè)主鬧事 ◆ 若補(bǔ) 差價(jià) ，涉及 補(bǔ)償 約 1550 萬(wàn) ◆ 建議 不 采取補(bǔ)償方式 ，閘門一開風(fēng)險(xiǎn)巨大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 C 段消化 75%后推出 D 段產(chǎn)品。 32 銷售策略：（時(shí)間結(jié)點(diǎn) 2020年 10 月 2020 年 2 月） 以 18樓搭著 B 段和 23B 段 樓銷售，保證小戶型、兩居、三居、 LOFT 戶型充足，全面滿足市場(chǎng)需求。 第一階段： 18樓 、長(zhǎng)城國(guó)際 B 段、 23樓 B 段 ◆ 利用 中 小戶型帶動(dòng)人氣 ◆ 利用各樓之間的合理價(jià)差促進(jìn)弱勢(shì)房源銷售 ◆ 樓座組合式開盤策略帶動(dòng)整體銷售 ◆ 定期推出促銷策略保證市場(chǎng)關(guān)注度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 蓄水說(shuō)辭 銷售人員電訪客戶說(shuō)辭： 例： 某先生（女士），我是世紀(jì)星城銷售員 ***，您關(guān)注的 **號(hào)樓已經(jīng)取得預(yù)售證，為答謝您長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)我們項(xiàng)目的關(guān)注，公司決定給予這部分客戶可以參加開盤前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，價(jià)格會(huì)比開盤時(shí)要優(yōu)惠，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)具體時(shí)間為 *月 *日截止日期為 *月 *日，您可以前來(lái)填寫意向房號(hào)書在開盤前鎖定您滿意的房號(hào)，同時(shí)繳納意向金（一居室 1 萬(wàn)，兩居室 2 萬(wàn)，三居室 3 萬(wàn)），由于人數(shù)較多此部分意向金可雙倍沖抵房款。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。換簽日內(nèi)新到訪客戶由于過(guò)了內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間沒有優(yōu)惠的政策可能無(wú)法認(rèn)購(gòu)，解決辦法為一事一議單獨(dú)申請(qǐng)上報(bào)，盡量不流失客戶。解決方法二隔單元或隔樓層報(bào)價(jià)，讓其能夠看到樓層越高越貴的價(jià)格走勢(shì)，或先期告知樓層差價(jià)與單元差價(jià)讓客戶可自己盤算選定單元樓層。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 優(yōu)勢(shì)： 不采取集中開盤價(jià)格統(tǒng)一公布的形式， 好處是在目前市場(chǎng)環(huán)境下能夠占據(jù)價(jià)格的主動(dòng)全，不會(huì)讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有先期摸底的準(zhǔn)備時(shí)間，也不會(huì)有造成集中開盤老業(yè)主鬧事的顧慮，另有可根據(jù)階段報(bào)價(jià)市場(chǎng)認(rèn)知情況進(jìn)行調(diào)整的空間。 28 在 1015 天左右。蓄積時(shí)間預(yù)計(jì)目的： ▼ 積累客戶摸清市場(chǎng)需求 ▼ 為具體定價(jià)尋求依據(jù) ▼ 鎖定客戶減少流失 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 27 合計(jì) 180 1268 根據(jù)客戶統(tǒng)計(jì)得出準(zhǔn)客戶共有 180 組，選擇一居室的有 91 組，選擇兩居 室的有 59 組，選擇三居以上的有 30組。 客戶積累情況 面積 準(zhǔn)客戶 意向客戶 40 50 60 100 140 170 200 以上 40 50 60 100 140 170 200 以上 人數(shù) 23 52 16 59 16 8 6 131 305 112 485 171 50 14 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)集群支撐未來(lái)發(fā)展空間較大。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目位置較偏遠(yuǎn)，社區(qū)小環(huán)境不錯(cuò)，項(xiàng)目整體品質(zhì)較高，目前沒有詳細(xì)資料。 下午 3 點(diǎn)到達(dá)售樓處，大廳只有一組客戶，說(shuō)明排號(hào)登記的客戶不多。于 9月 20 日選房，南北通透的價(jià)格在 12500 左右，不通透的在 11500 左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 武夷 .城市左岸： 9 月 20日踩盤 ， 報(bào)價(jià)是 7600，在售 6樓主力 2 居 85104平米（但是還有一半沒有售完）一次９９折（近期公司成立 15 周年和中秋節(jié)期間推出 12 套特價(jià)房 6418 元， 平米的東西向兩居， 812 層，在中秋可享受貸款 98 折優(yōu)惠。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 報(bào)價(jià)摒棄均價(jià)策略，以最高價(jià)和最低價(jià) 的報(bào)價(jià)策略，一可吸引客戶二可迷惑老業(yè)主。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 但 本 項(xiàng)目的兩居與三居在面積及使用率上具有一定弱勢(shì)，其他項(xiàng)目?jī)删踊驹?8090 平米 ，三居基本在 120130平米 左右，使用率為均在 80%89%，所以根據(jù)以上的對(duì)比我們經(jīng)綜合考證比較得出本項(xiàng)目的銷售均價(jià)分別為 2237500（平層）、 loft 均價(jià) 12000、 1 218500、長(zhǎng)城國(guó)際 8800 元三檔 ，此價(jià)格一可比擬近方位朝陽(yáng)區(qū)的項(xiàng)目，二可憑借項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)對(duì)通州其他項(xiàng)目的客戶進(jìn)行有 效的攔截。 機(jī)會(huì) —— 本 案 雖 地處 通州 ，然而是與 朝陽(yáng) 緊鄰的 交匯處，區(qū)域地位優(yōu)勢(shì)明顯好于通州在售樓盤的 位置，距離城區(qū)最近，交通出行也結(jié)合了軌道、公交、自駕的立體優(yōu)勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)以上三個(gè)板塊項(xiàng)目的調(diào)查情況做出本項(xiàng)目 價(jià)格推導(dǎo)： ◆ 東四環(huán) 1200014000（精 裝） —— 通州 75008500（毛坯） —— 燕郊 45005500（毛坯） ◆ 均價(jià)建議封頂在 9000 元以下 ◆ 2 237500（平層）、 loft 均價(jià) 12000 ◆ 1 218500 ◆ 長(zhǎng)城國(guó)際 8800 元 備注： 此價(jià)格為綜合性價(jià)比較得出的 成交均價(jià) 此 價(jià)格 需根據(jù)市場(chǎng)情況 變化 、推盤策略及銷售速度等因素做出調(diào)整。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 12 天洋城 白廟收費(fèi)站出口向東，第一個(gè)紅綠燈東南角 160 萬(wàn) 板樓 30% 元 /平米 4680 在售戶型面積 4050 平方米一居、 7085 平方米兩居和 100110 平方米三居， 09 年 12月入住。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。東貿(mào)國(guó)際 燕郊長(zhǎng)安街向東京哈高速出口處 萬(wàn) 板樓塔樓 33% ，戶型面積 40 平方米至 120平方米之間，起價(jià) 5100 元 /平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。均價(jià) 5700 元 /平方米。 3 美林灣 燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)燕順 5 萬(wàn)， 總戶數(shù)3954 板樓、多層洋房、小高層 50% 元 /平米 5500 三期濱河 MINI公館。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 地點(diǎn)位置 總建面 建筑類型 容積率 綠化率 物業(yè)費(fèi) 開盤時(shí)間 現(xiàn)在均價(jià) 最近動(dòng)態(tài) 1 納丹堡 燕郊開發(fā)區(qū)燕順路與神威北 萬(wàn) 板樓 45% 元 /平米 6000 納丹堡 6月 29 日，開盤房源為 1 20 號(hào)樓。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 15 9 北京新 天地 朝陽(yáng)區(qū)管莊楊閘環(huán)島東北角 北京碩和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 59259999 61 板樓，板塔結(jié)合79% 城鐵管莊站；朝陽(yáng)路沿線公交 73728 路 6090主力 30% 集中供暖 地上 150地下 300 2020 年底 元 /月 .平米 13000 15 萬(wàn) 實(shí)用緊湊戶型為主；短板，有雙會(huì)所復(fù)合園林及水系主題商業(yè)街 容積率高居住密度大，塔式建筑結(jié)構(gòu)戶型設(shè)計(jì)上不夠好， 10 時(shí)尚街 區(qū) 通州區(qū)云景東路 (城鐵梨園站 ) 北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 81518800/11/22 47 萬(wàn)平米 板式高層、板樓 ,塔樓80% 938 支輕軌、 668 65100 30% 集中供暖30 元/年平米 150 到350/月 現(xiàn)房 元 /月 .平米 11500 萬(wàn) 景觀園林，板式建筑 精致小戶型 戶型結(jié)構(gòu)不夠優(yōu)秀，尾房，價(jià)高，距離輕軌軌道近，噪音大 11 富新園（京藝天朗嘉園二期） 通州區(qū)運(yùn)河大街玉橋東路 58號(hào) 北京富新房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 81582223 39 萬(wàn) 板樓87% 米 938 支6631435 68130 35% 天然氣 獨(dú)立供暖 車位比1:，地上 60元 /月 2020 年9 月 入住 元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6 運(yùn)河明 珠 通州區(qū)玉帶河?xùn)| 街、濱河中路 北京豪光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 51430888/0889 多層、小高層、高層板樓 82% 米 31938 支7 一居三居 30% 集中供暖30 元/年平米 地上 100地下 180 現(xiàn)房 元 /月 .平米 9200 2 萬(wàn) 運(yùn)河岸邊，地鐵 6 號(hào)線 交通不算便利，距市區(qū)較遠(yuǎn)，到市區(qū)的時(shí)間長(zhǎng)，社區(qū)規(guī)模較小，尾盤，房源不多。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。購(gòu)物交通不方便 4 龍湖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 通過(guò) 成交 統(tǒng)計(jì) 表 得出 ，目前市場(chǎng)認(rèn)可的東四環(huán)價(jià)格基本在1200014000 之間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 9 金泰 ?先鋒 朝陽(yáng)區(qū)百子灣石門村路一號(hào) 20萬(wàn) m2 板樓、塔樓 米