【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 1 世紀(jì)星城 市場(chǎng)報(bào)告 北京蔚藍(lán)興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2020 年 9 月 20 日 目 錄 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境 二、北京目前地產(chǎn)狀況 三、目前市場(chǎng)動(dòng)向分析 四、區(qū)域樓盤(pán)分析 五 、通州樓盤(pán)近期動(dòng)向 六 、客戶蓄水方案 七 、推盤(pán)計(jì)劃 八 、降價(jià)阻力 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境 ◆ “ 雙穩(wěn)健 ” 調(diào)整為 “ 一穩(wěn)一緊 ” ，即穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 3 ◆ “ 雙防 ” 轉(zhuǎn)變?yōu)榱?“ 一保一控 ” ，即保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價(jià)過(guò)快上漲。 ◆ 中國(guó)人民銀行 9 月 16 日 宣布，自今天起下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣 存款準(zhǔn)備金率。 中國(guó)人民銀行 9 月 16 日 宣布，自今天起下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。這是自 2020 年以來(lái)中國(guó)央行首次降低貸款基準(zhǔn)利率，也是 2020 年以來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 但 在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，降息雖具備積極性的信號(hào)作用，但恐怕還難以撼動(dòng)樓市低迷的預(yù)期。此次下調(diào)貸款利率和準(zhǔn)備金率并不是針對(duì)眼下的樓市。央行在宣布降息的通告中明確表示，目的是落實(shí)區(qū)別對(duì)待、有保有壓、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的原則，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快持續(xù)發(fā)展。當(dāng)然，貸款利率的下調(diào)有利于刺激樓市需求，主要是增強(qiáng)消費(fèi)者貸款購(gòu)房的意愿，有 助于激活交易。但購(gòu)房者對(duì)降息 “ 買不買賬 ” 還是未知數(shù)。 政策解讀： 就目前房地產(chǎn)的整體環(huán)境分析得出，國(guó)家短期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)相關(guān)的救市 政策，而政策的實(shí)施只是剛剛出具成效，穩(wěn)定了房地產(chǎn)的過(guò)快增長(zhǎng)，國(guó)家認(rèn)可目前房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，就比如萬(wàn)科的降價(jià) 某種意義上 其實(shí)代表著 國(guó)家的意志， 但房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其涉及到諸多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，國(guó)家不可能讓房地產(chǎn)持續(xù)低迷，目前銀行降低利率的表現(xiàn)也迎合了 “ 一保一控 ” 的政策， 因此 房地產(chǎn)穩(wěn)步逐步的發(fā)展 是國(guó)家調(diào)控的主要目的 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 4 二、北京目前地產(chǎn)狀況 ◆金九不金 ，銀十變銅 ◆銀十預(yù)計(jì)放量井噴 ◆市場(chǎng) 價(jià)格戰(zhàn)打響 8月底國(guó)家發(fā)改委公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年 1至 7 月，全國(guó)商品住房竣工面積 16533 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅提高 9 個(gè)百分點(diǎn)。然而，在竣工面積增長(zhǎng)的同時(shí)，銷售卻難言樂(lè)觀。同期銷售面積 27743 萬(wàn)平方米，同比下降%，增幅下降 個(gè)百分點(diǎn)。 面對(duì)銷售量多月持續(xù)大幅下滑，人們?cè)絹?lái)越清晰地認(rèn)識(shí)到，如今的地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生明顯變化 —— 市場(chǎng)存量日益增加，購(gòu)房者 仍持幣 觀望 ，短期 市場(chǎng)供給明 顯大于需求 。 央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約用地的通知》，限制銀行向房地產(chǎn)企業(yè)貸款。這一政策的出臺(tái)，也打 破了此前 “ 下半年國(guó)家將放松對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款 ” 的傳言，同時(shí)使得市場(chǎng)的觀望氣氛愈加濃厚，下跌趨勢(shì)也將持續(xù)下去。面對(duì)資金來(lái)源收緊的現(xiàn)實(shí)，眾多開(kāi)發(fā)商選擇打折、降價(jià)或是轉(zhuǎn)賣物業(yè)，其目的都是在加緊回籠資金，以維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 5 于是，在經(jīng)歷一整年的低迷之后，北京高端住宅價(jià)格虛高現(xiàn)象被打破。在房?jī)r(jià)長(zhǎng)期沒(méi)有提高的情況下，很多樓盤(pán)的價(jià)格以打折的形式出售， 9 折甚至是 8 折樓盤(pán)已經(jīng)不是什么新聞，而這樣的價(jià)格在兩個(gè)月前都難以想象。 三、 目前市場(chǎng)動(dòng)向分析 據(jù)北京房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在經(jīng)歷了奧運(yùn)后第一周的小 幅上升后，北京住宅成交量再次下挫，不過(guò)與交易量低迷形成反差的是，申請(qǐng)獲得預(yù)售證形成井噴之勢(shì)， 9 月 初 獲得預(yù)售證 19 個(gè)項(xiàng)目基本為住宅項(xiàng)目。獲預(yù)售證的項(xiàng)目數(shù)量比 8 月 增加近 4 倍。 盡管是公認(rèn)的“淡市”，但在銷售業(yè)績(jī)、資金回款等壓力下，奧運(yùn)后的 9 月還是迎來(lái)了眾多開(kāi)發(fā)商的放量一搏?！? 市場(chǎng)交易量下降 ◆ 市場(chǎng)整體放量 加大 ◆ 多數(shù)新盤(pán)無(wú)明確開(kāi)盤(pán)價(jià)，市場(chǎng)格局成銷售、定價(jià)兩難狀 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 6 作為“金九”的第一周，北京樓市的整體交易量卻未升反降，期房和現(xiàn)房總體成交量比上個(gè)交易周期下降 317 套。 值得關(guān)注的是，大量住宅放量入市，一時(shí)間造成了北京樓市明顯的“消化不良”，截止 9 月 20 日， 市場(chǎng) 可售住宅總量 一下子達(dá)到了 138816 套 ， 市場(chǎng) 在 售總住宅面積 18118096 平米 ， 其中 可售期房 109531 套，面積 13670013平米， 未簽約現(xiàn)房 29285 套，面積 4448083 平米， 創(chuàng)年內(nèi)新高，這一數(shù)據(jù)比前一周增加了 6676 套，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。 據(jù)調(diào)查了解多數(shù)新盤(pán)無(wú)明確開(kāi)盤(pán)價(jià)，由于受到樓市交易低迷，以及眾多開(kāi)發(fā)商打折促銷和全國(guó)各地此起彼伏的“退房潮”等眾多因素影響，開(kāi)發(fā)商大都為銷售發(fā)愁，更為開(kāi)盤(pán)定價(jià)犯難。此外還有一些項(xiàng)目雖然公布了大致的開(kāi)盤(pán)均價(jià)，但是對(duì)于具體樓層的價(jià)格，都表示要在開(kāi)盤(pán)前才能公布。 目前主流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)主要是受到資金鏈、市場(chǎng)供需及政策三 個(gè)層面的影響。作為商品，房地產(chǎn)最終要受到市場(chǎng)供需關(guān)系的制約，市場(chǎng)好的時(shí)候，定價(jià)參考的要素相對(duì)簡(jiǎn)單，但當(dāng)市場(chǎng)疲軟的時(shí)候，定價(jià)上就應(yīng)該參考更多因素，比如產(chǎn)品價(jià)值（成本及利潤(rùn)）、供求關(guān)系、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)發(fā)商的資金需求等?，F(xiàn)在業(yè)內(nèi)相互打聽(tīng)價(jià)格策略成了地產(chǎn)界的一種趨勢(shì)，但所謂定價(jià)難，反映出的是部分開(kāi)發(fā)商仍在期望利潤(rùn)最大化的“暴利”思維。就目前的“金九”來(lái)看銷售市場(chǎng)大局基本已定，不會(huì)回到以前“金九銀十” 的地產(chǎn)熱銷局面。 因此要有更壞的打算，如果沒(méi)有國(guó)家政策的出臺(tái)那么明年行情可能比今年更壞，因此定價(jià)要在區(qū)域內(nèi)有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 7 四 、區(qū)域樓盤(pán)分析 、東四環(huán)外樓盤(pán)分析 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 建筑面積萬(wàn)M2 建筑形式及層高 交通情況 主力面積戶型 使用率 綠化率 容積率 供暖方式、收費(fèi) 現(xiàn)入住時(shí)間 物業(yè)費(fèi) 整體均價(jià)報(bào)價(jià) 項(xiàng)目特點(diǎn) 1 美利山 四環(huán)大郊亭東800 米 370 套小戶型酒店公寓在售 板塔 米 11 路、 31路、 35 路、348 路、740 路、753 路、952 路公交車 4157m2 設(shè)置 2 層樓板，局部挑空，使用率較高 30% 市政供暖； 24 元 /m2 2020 年底 元/m2 精裝 13000元 /m2 精裝 loft 酒店式公寓，適合年輕人居住及投資；項(xiàng)目為酒店立項(xiàng)，使用年限較低，水電費(fèi)用高，入住時(shí)間晚 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 8 2 華業(yè)玫 瑰郡 東四環(huán) 內(nèi) 萬(wàn)m2 板樓、板塔結(jié)合，小高層 米 952 路、608 路、115 路、117 路公交車 一居： 6 77m2 二居： 8 9105m2 三居： 912 144m2 79% 30% 市政供暖； 30 元 /m2 2020 年 6月 元/m2 精裝 14000元 /m2 緊鄰姚家園路及朝陽(yáng)北路，西臨東四環(huán)，南靠規(guī)劃中輕軌 6 號(hào)線，總戶數(shù)448 套，原均價(jià) 18000元，給予原購(gòu)房客戶4000 元 /m2 差價(jià)補(bǔ)償 3 金都杭 城 朝陽(yáng)區(qū) 百子灣路 35萬(wàn) m2 板樓、板塔結(jié)合 米 31 路、 952路、 348 路 一居： 678m2 二居： 810 122m2 三居： 121 160m2 84% 30% 燃?xì)獗趻?爐 2020 年 6月 元/m2 毛坯 16800元 /m2 低密度純板建筑，江南園林；項(xiàng)目緊鄰百子灣路，交通不是很便利。 4 萬(wàn)象新 天 朝陽(yáng)區(qū) 朝陽(yáng)北路與東葦路交叉口 85萬(wàn) m2 板樓 991 路、 306路、 364 路、488 路、 499路、 506 路、758 路公交車 二居： 100、11 124m2 三居：147m2 82% 31% 市政供暖 2020 年底 元/m2 四期羅蘭大道毛坯9050 元 /m2 四期由 3 棟 1415層板樓組成；低密度社區(qū)，園區(qū)內(nèi)京城唯一 1000 米立體景觀峽谷；園內(nèi) 萬(wàn)平米中心綠地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 9 5 北京華 僑城 朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)四方橋京沈輔路南側(cè) 83 萬(wàn) m2 板樓 米 31 路、 41路、 713 路、822 路、 40路、 840 路、752 路、 657路、 29 路、743 路、 753路 、 801 路 二居： 111m2 三居： 124m2 7983% 70%（含歡樂(lè)谷內(nèi)綠地） 燃?xì)忮仩t集中供暖，