【正文】 與人口現(xiàn)轄 4 個街道（北苑街道、中倉街道、新 華街道、玉橋街道）、2 個地區(qū)（永順地區(qū)、梨園地區(qū)）、10 個鎮(zhèn)（ 永順鎮(zhèn)、宋莊鎮(zhèn)、潞城 鎮(zhèn)、梨園鎮(zhèn)、張家灣鎮(zhèn)、臺湖鎮(zhèn)、馬駒橋鎮(zhèn)、西集鎮(zhèn)、漷縣鎮(zhèn)、永樂店鎮(zhèn)）、 1 個民族鄉(xiāng)（于家務回族鄉(xiāng)）。潛水水位一般年初開始緩慢下降；3 月中旬，大地解凍，潛水埋深較淺的地區(qū)，水位略有回升；5 月份，抽取地下水面積灌溉，水位迅速下降；6 月，出現(xiàn)潛水最低水位值；7 月至 9 月，雨水滲入補給， 農業(yè)停采地下水，水位回升，夏末秋初出現(xiàn)最高水位值：10 月后緩慢下降。主要河道多為西北、東南走向。通州地處京杭大運河北起點，境內河渠縱橫，多河富水。全區(qū)地勢平坦而略有起伏，境內地貌可分為階地地貌、泛濫平原地貌、河漫灘地貌、沙丘地貌、人為地貌等。全境屬華北平原的一部分，整個平原主要有永定河、潮白河沖擊而成，地勢 由西北向東南傾斜。通州區(qū)轄域為燕山運動以后的下降地區(qū)。轄域內大部分地區(qū)處于大興隆起與大廠凹陷的中間地帶，地質條件比較穩(wěn)定，中生代以來基巖升降幅度不明顯，境內基巖埋深 500m 以內， 變化較周邊地區(qū)小，且無明顯巖漿侵入及火山活動跡象，明確顯示通州地區(qū)的地下基巖巖層完整性好，地質構造簡單。表明通州區(qū)在上古生代和整個中古生代，處于隆起上升受剝蝕的地質歷史時期。緊鄰北京市中央商務區(qū)（CBD）西距國貿中心 13km，北距首都機場 16km，東距塘沽港 100km，素有“一京二衛(wèi)三通州”之稱。56′， 東西寬 ，南北長 48km，面積 907k㎡。02′，東經 116176。區(qū)域地理坐標北緯 39176。 1997 年 4 月撤銷通縣設立通州區(qū)。1949 年1950 年稱通縣， 1954 年分設通縣和通州市，1958 年 3 月通縣、通州市由河北省劃歸北京市后，合并稱 為北京市通州區(qū)。民國稱通州為通縣，屬河北省。金天德三年（公元 1151 年），海陵王取京杭大運河“漕運通濟”之意在此設州，正式稱通州。通州自西漢設縣建治，名稱屢經更迭，西 漢稱路 縣。自西 漢初建置以來，通州距今已有 2022 多年的歷史。具體測算見報告第五節(jié)。力爭在 2022 年前，使通州形成以總部形態(tài)為特征的高端文化商務中心和以時尚特色為主題的都市休閑消費中心?，F(xiàn)在的運河已經由城市排污河道徹底變?yōu)槭忻裼^光旅游的首選區(qū)域。2022 年國慶之后，北京市明確提出了 “集中力量、聚焦通州”的發(fā)展方向，通州新城的建設已經被提到了前所未有的高度。土地的完整性：項目地塊完整，無市政道路穿越。東北角有一處臨建,占地約 100 余平方米,宗地范圍內西側國土分局辦公樓暫未拆除,樹木若干。 京通高速項目位置通州區(qū)北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項目可行性研究報告 5 項目地塊位置示意圖二、地塊現(xiàn)狀及周邊情況四至范圍：東至通州體育場；西至新華北路；南至新華大街；北至天橋灣居住小區(qū)用地。北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項目可行性研究報告 1 北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項目可行性研究報告二○○九年九月北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項目可行性研究報告 2 目 錄第一節(jié) 項目概況 ...................................................................................................................................3一、項目區(qū)域位置 .................................................................................................................................3二、地塊現(xiàn)狀及周邊情況 .....................................................................................................................5三、項目地處區(qū)域— 通州新城概況 .....................................................................................................7四、經濟技術指標 .................................................................................................................................7五、可行性分析初步結論 .....................................................................................................................8第二節(jié) 北京市通州區(qū)概況 ...................................................................................................................9一、通州區(qū)基礎概況 .............................................................................................................................9二、北京市宏觀經濟概況 ...................................................................................................................13三、通州新城發(fā)展規(guī)劃 .......................................................................................................................18第三節(jié) 通州區(qū)房地產發(fā)展概況 ...........................................................................................................24一、2022 年通州區(qū)土地成交情況 ......................................................................................................24二、北京通州區(qū)商品住宅市場分析 ...................................................................................................26三、通州區(qū)商品住宅區(qū)域分析 ...........................................................................................................28第四節(jié) 項目分析與構想 .......................................................................................................................31一、項目 SWOT 分析 .........................................................................................................................31二、項目定位設想 ...............................................................................................................................32第五節(jié) 項目經濟測算 ...........................................................................................................................34附件一：通州區(qū)重點項目調研 .............................................................................................................38北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項目可行性研究報告 3 第一節(jié) 項目概況一、項目區(qū)域位置項目位于北京市通州區(qū)新華大街與新華北路交叉口東北角，其中新華大街是“神州第一街”—長安街的東延長線，現(xiàn)已成為通州區(qū)商業(yè)金融的核心地帶。北京市行政區(qū)劃圖項目地塊與城市各重要節(jié)點距離如下：北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項目可行性研究報告 4 地點 距離 車程（時速 50 公里）東三環(huán)（國貿） 公里 約 15 分鐘東四環(huán)（朝陽公園） 公里 約 20 分鐘東五環(huán) 公里 約 10 分鐘東六環(huán) 公里 約 10 分鐘京沈高速 公里 約 15 分鐘京哈高速 公里 約 5 分鐘項目區(qū)域交通示意圖項目四至為：東至通州體育場；西至新華北路；南至新華大街；北至天橋灣居住小區(qū)用地。地面現(xiàn)狀：目前，該項目東側現(xiàn)狀體育場圍墻及跑道、籃球場占用本項目部分建設用地，約 2384．666 平方米；西南角為遮擋圍墻，其余 為圍墻；南側建設用地范圍內有 3 個變電箱及部分現(xiàn)狀綠化。北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項目可行性研究報告 6 地塊北側現(xiàn)狀照片（遠處為天橋灣居住小區(qū)）地塊東南角現(xiàn)狀照片（遠處為新華大街）地下情況與地質情況：尚未進行地質勘測，待勘 測后補充地下情況。北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項目可行性研究報告 7 三、項目地處區(qū)域—通州新城概況早在 2022 年，通州新城的建設工作就已經提上政府工作報告的日程，正式進入啟動階段，力爭用 10 年左右的時間將通州建設成為現(xiàn)代化的國際新城，重要區(qū)域就是運河兩岸。 2022 年到 2022 年的 5 年間，運河兩岸建設第一階段的目標已基本實現(xiàn)，共整治河道 公里，完成兩岸景觀綠化美化面積近萬畝，新建改建橋梁 6 座，大大提升了運河兩岸的綜合環(huán)境水平。 從 2022 年起，運河兩岸的建設進入了關鍵的第二階段：即以運河源頭為核心，深入推進運河水鄉(xiāng)區(qū)、商務酒店區(qū)、運河源水 島 等功能性項目區(qū)域的拆遷、市政交通、地下空間的實施工作。四、經濟技術指標項目內容 備注總占地面積 萬平米 　建設用地面積 萬平米 其中，項目東側現(xiàn)狀體育場圍墻及跑道、籃球場占用本項目部分建設用地，約 平方米綠化用地面積 0 　道路用地面積 0 　容積率 綠化率 30%地上住宅建筑面積（可售） 53,529 平米 　地上辦公建筑面積（還建） 24,000 平米 　地上商業(yè)建筑面積（可售） 44,552 平米 　地上商業(yè)建筑面積（還建） 13,000 平米 　地上酒店式公寓建筑面積（可售） 15,557 平米 　地上酒店建筑面積（自持） 27,793 平米地上面積合計 178,431 平米 　地下經營性配套建筑面積（可售） 25,448 平米 需補交政府土地收益地下車庫建筑面積(可售) 49,470 平米 需補交政府土地收益地下配套用房面積（不可售） 26,682 平米 　北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項目可行性研究報告 8 地下面積合計 101,600 平米 　總建筑面積合計 280,031 平米 　五、可行性分析初步結論 經測算，本項目開發(fā)完畢后，可售部分稅前 經營利潤 92718 萬元，稅后 經營利潤 75757 萬元，根據集團相關文件要求， 經濟上可行。北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項目可行性研究報告 9 第二節(jié) 北京市通州區(qū)概況一、通州區(qū)基礎概況歷史沿革通州歷史悠久，早在新石器時期，境域內就有人 類活動。在金、元、明、清四朝定都北京，京杭大運河為漕運命脈的 800 年間，通州是京城門戶、 倉儲重地，政治、軍事、經濟地位十分突出。東漢、三國、兩晉、南北朝、唐、五代稱潞縣， 遼時分為潞縣和漷縣。此后雖通州所轄地域多有變化，但一直稱通州。1948 年 12 月通縣解放。 1960 年復稱通縣。自然地理通州區(qū)位于北京市東南部，京杭大運河北端。36′～40176。32′～116176。面臨朝陽區(qū)、大興縣，北與順義區(qū)接壤， 東隔潮白河與河北省三河市、人大回族自治縣、香河縣相連，南和天津市武清縣、河北省廊坊市交界。據已有資料，通州區(qū)基巖包括震旦亞界、下故生界及新生界地層，缺失上古生界和中生界地層。在燕山運 動以后的新生代第三紀晚期，底殼逐步下降，才再北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項目可行性研究報告 10 次接受沉積物，形成第四系蓋尼，覆蓋厚度一般在 150m～500m 之間，但馬駒橋及臺湖鎮(zhèn)東石村一帶只有 80m，差異較大，基地不平。區(qū)內有兩條主要的活動斷裂，并有多條隱狀性斷裂存在， 單在第四紀末顯示有活動跡象。東南距渤海 10