【正文】 強(qiáng)主干道的道路綠化；公用設(shè)施盡可能布置在噪音非敏感區(qū)，與住宅保持一定的緩沖距離；對(duì)重要設(shè)備選低噪音和隔振措施。提高生活質(zhì)量，超前考慮二套供水系統(tǒng)，即一般生活用水和飲用潔凈水。貫徹“以人為本”、“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”的思想，創(chuàng)造一個(gè)生態(tài)環(huán)境好的社區(qū)，增加人們文化修養(yǎng)，充實(shí)人們高尚情操，是提高國民整體素質(zhì)的重要舉措。云臺(tái)山區(qū)常年平均氣溫為14攝氏度，具有我國南方熱帶、亞熱帶向北方暖溫帶，溫帶氣候過渡地帶的特點(diǎn)。由于受海洋的明顯調(diào)節(jié)，連云港市是屬于季風(fēng)特點(diǎn)的海洋性氣候，四季分明、寒暑適宜、光照充足、雨量適中。全年無霜期220天，年均日照時(shí)數(shù)達(dá)2400—2600小時(shí)，—。常年平均氣溫為14攝氏度，7月平均氣溫27攝氏度。智能化：配置周界報(bào)警和電子對(duì)講系統(tǒng)。供氣：由新奧然氣公司直接供給，具體由開發(fā)商與新奧然氣公司簽定有關(guān)協(xié)議。污水：區(qū)內(nèi)污水由管道收集排入污水管，再排入市政污水管網(wǎng)，最后排至連云港市污水處理廠集中處理。居住區(qū)給水干道及配水管網(wǎng)以環(huán)狀管網(wǎng)布置為主、支狀管網(wǎng)布置為輔的方式布置。采用變頻水泵直接供水方式，滿足商業(yè)辦公樓和高層住宅小區(qū)直接供水的要求。為保證重要負(fù)荷及消防負(fù)荷用電，在不同環(huán)網(wǎng)上的變壓器低壓側(cè)各饋出一回路電源至消防負(fù)荷最末級(jí)配電箱處設(shè)置自動(dòng)切換裝置。每兩路電源經(jīng)開閉所10KV配電后，以2組環(huán)網(wǎng)方式饋給各個(gè)10/。整個(gè)項(xiàng)目供電電源：由城市2個(gè)不同區(qū)域變電站分別引來四路獨(dú)立10KV電纜回路供給。場(chǎng)地周圍無污染源，對(duì)各類混凝土、鋼筋混凝土中鋼筋和鋼結(jié)構(gòu)無腐蝕性連云港市市區(qū)范圍已解決了供電、供水、通訊等市政公共設(shè)施。5—5—3層是堅(jiān)硬的含砂漿黏土層，具有承載能力較強(qiáng)的持力層。該地塊水文地質(zhì)條件良好，屬于地下水質(zhì)對(duì)砼無侵蝕性地基。連云港市就位于北斷裂以東，呈平原丘陵，山作半圓形排列，是近海退去而形成的一塊較為年輕的陸地，整個(gè)市區(qū)可劃分為三大工程地質(zhì)區(qū)：I區(qū)，構(gòu)造削蝕山地；II區(qū)，山前增積臺(tái)；III區(qū)，海積平原。3路、18路、21路、24路、103路公交車在項(xiàng)目邊上有站臺(tái)，交通極為方便。蒼梧路與巨龍路為市區(qū)的主要交通干道，文昌路與運(yùn)河路為次級(jí)道路。引東鹽河河水進(jìn)入小區(qū)，建生態(tài)水景社區(qū)，定會(huì)與河濱公園外景內(nèi)接、內(nèi)景外延，相得益彰；、配套設(shè)施 項(xiàng)目周圍市政配套有市委市政府、市委黨校、市博物館、婦女兒童活動(dòng)中心、市圖書館等；教育配套有海韻幼兒園、興業(yè)幼兒園、育才幼兒園、師專三附小、港師附中、外國語學(xué)校、新海高級(jí)中學(xué)、廣播電視大學(xué)、衛(wèi)生學(xué)校、職業(yè)技術(shù)大學(xué)、師范?？茖W(xué)院、淮海工學(xué)院等；商業(yè)配套有大學(xué)生公寓一條街、特易購超市、金神話娛樂城和即將建成的八佰城市走廊商業(yè)街、各色餐飲中心、KTV等娛樂場(chǎng)所；金融方面，各大銀行在本項(xiàng)目附近均有營業(yè)點(diǎn)。 （2）自然景觀：本項(xiàng)目沿蒼梧路西去不到500米，即到蒼梧綠園。、地塊周圍環(huán)境 （1）社會(huì)資源：該項(xiàng)目東距連云港市大學(xué)城、淮海工學(xué)院總部、新海高級(jí)中學(xué)，市圖書館僅一河之隔；市委市政府辦公區(qū)亦近在咫尺；南臨特易購超級(jí)購物中心；與將建成的八佰城市走廊商業(yè)街僅一路之隔；西到蒼梧綠園、外國語學(xué)校、云臺(tái)賓館、蒼梧小區(qū)（市政府家屬區(qū)）約600米，至華聯(lián)商圈、振興大廈、龍河大廈、市第三人民醫(yī)院等商業(yè)、醫(yī)療、辦公中心區(qū)約1000米；港師一附小、港師附中、市第二人民醫(yī)院、大潤發(fā)超市、體育運(yùn)動(dòng)中心等各知名場(chǎng)所的位置也都在1500米內(nèi)。項(xiàng)目建筑形態(tài)有多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅、高檔商業(yè)街、學(xué)校、幼兒園和5A級(jí)寫字樓，整體建筑為簡歐式現(xiàn)代風(fēng)格。項(xiàng)目東臨江蘇省新海高級(jí)中學(xué)和80米沿河景觀帶，南臨市政府行政中心，西臨連云港最大的開放式公園蒼梧綠園；位置獨(dú)特、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美；區(qū)域位置非常優(yōu)越，無論是項(xiàng)目體量還是地位在連云港均屬首屈一指。它北臨文昌路,南至蒼梧路,西至巨龍路,東臨濱河大道,地塊建設(shè)基地面積約439畝。項(xiàng)目性質(zhì)： 居住用地，兼容商業(yè)、辦公用地公司住所：新浦區(qū)郁洲南路東方花園c3c4座開發(fā)資質(zhì)：貳級(jí)注冊(cè)資本：10000萬元整項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：苗建、資源審核、項(xiàng)目現(xiàn)狀介紹該項(xiàng)目暫定名為“同科目前職業(yè)技術(shù)學(xué)院老校區(qū)地塊已拆遷完畢。目 錄第一部分 項(xiàng)目總說明 15一、項(xiàng)目開發(fā)單位簡介 1資源審核 1項(xiàng)目現(xiàn)狀介紹 1地塊周圍環(huán)境 1配套設(shè)施 1地塊周圍的交通情況 1綜合分析 17 地質(zhì)狀況分析 17 17 18 19 19 20二、項(xiàng)目位置 20三、項(xiàng)目現(xiàn)狀 21． 四至范圍 21．地勢(shì)、地況現(xiàn)狀 21四、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 21． 交通狀況 21..2．教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況 22． 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平 2主要商業(yè)和菜市場(chǎng) 22． 文化、體育、娛樂設(shè)施 22． 公園 22．銀行 22五、規(guī)劃控制要點(diǎn) 22第二部分 連云港城市發(fā)展方向研究 24一、連云港城市發(fā)展現(xiàn)狀分析 24 24 24 26 27二、連云港城市發(fā)展?jié)摿ρ芯?28 28 29 30 31 32 33 33 34 36三、連云港城市規(guī)劃 37 37“戰(zhàn)略東進(jìn)、擁抱大?！?37 37 38 39 40．總體規(guī)劃 40．城市建設(shè)規(guī)劃 41 43 43 44四、宏觀經(jīng)濟(jì) 46 46 46 47 48 49 49 49 50、GDP發(fā)展情況 5居民消費(fèi)水平 5固定資產(chǎn)投資 5社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析 5房地產(chǎn)投資總額分析 5房地產(chǎn)施工面積分析 53 54第三部分 連云港市整體市場(chǎng)分析 56一、土地市場(chǎng) 5市場(chǎng)概述 5供應(yīng)分析 5成交分析 58 60二、住宅市場(chǎng) 6市場(chǎng)總體特征 6住宅供求分析 6住宅供應(yīng)分析 6住宅成交分析 6住宅價(jià)格分析 6客戶需求分析 6競爭項(xiàng)目 67 67 68三、商業(yè)市場(chǎng) 77 77 77 78 78 7二三線城市成投資新熱點(diǎn) 78 79 7新浦區(qū)主要商業(yè)區(qū)域特點(diǎn) 80 80 81 82 83 83 84 85 87 88四、辦公市場(chǎng) 88 8供求分析 8供應(yīng)分析 90 9價(jià)格分析 92五、保障性住房市場(chǎng)分析 93 93 94 95 95 96 96 96 96六、連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 97 97 98七、市場(chǎng)需求分析 99. 99．購置新房情有獨(dú)鐘 99．自用為主導(dǎo) 100．地區(qū)是置業(yè)者首選 100．最愛的是小高層或多層 100．三房是首選 1013.. 102．最希望的面積區(qū)間是90100平方米 102 102第四部分 項(xiàng)目定位 105一、項(xiàng)目可行性初步驗(yàn)證 10項(xiàng)目區(qū)位分析： 10項(xiàng)目周邊配套分析： 10教育配套資源分析 10自然景觀資源分析 10商業(yè)配套資源分析 10市政配套資源分析 10公共道路交通配套 10項(xiàng)目周邊案例分析 10客源結(jié)構(gòu)分析： 110 112 112 113 113 113 115二、市場(chǎng)定位： 116 116： 116： 116三、客戶定位 117 117 117 117 118 11整體客戶定位 119 120 120（共同特征） 121 124 124 12客戶年齡以及區(qū)域分析 12產(chǎn)品情感偏好選擇過濾 12目標(biāo)客戶分布定位 128 129 131 134四、產(chǎn)品定位 135 135 135 136 137 138 13戶型分析 141五、價(jià)格定位 14定價(jià)方法 145 145 145 14價(jià)格定位策略 146六、營銷策略 153 15推廣目標(biāo)及方針 15項(xiàng)目銷售策略 154 154 154 154 155 155 157 158 15項(xiàng)目整合營銷推廣策略 160 160 160 160 160（預(yù)熱期） 164（強(qiáng)銷期） 166（持續(xù)期） 167七、營銷推廣計(jì)劃 167 168 168 168 171 172第五部分：建設(shè)周期計(jì)劃 174一、項(xiàng)目開發(fā)分期情況 174二、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排: 174第六部分：項(xiàng)目投資估算及資金籌措 176一、 項(xiàng)目編制依據(jù)與投資估算 176 176 176二、銷售成本估算 178 管理費(fèi)用 17銷售費(fèi)用 17財(cái)務(wù)費(fèi)用 17其他費(fèi)用 179三、銷售收入預(yù)測(cè) 179 179三、資本金及資金籌措 180四、融資方案 180 180 180 180 181 181．融資結(jié)構(gòu)分析 182．融資成本分析 182．融資風(fēng)險(xiǎn)分析 182 183 183 183 183 183 183．償債能力分析 184．財(cái)務(wù)生存能力分析 184 185 185．敏感度分析 185 186第七部分：財(cái)務(wù)效益分析 187一、收入 187二、成本費(fèi)用 187三、損益及利潤率 18經(jīng)營稅金 18所得稅 18利潤率 187四、主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 188五、風(fēng)險(xiǎn)分析 188 188 189 191．政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 192 192 192 193 193六、總體評(píng)價(jià) 193第八部分：可行性研究結(jié)論與建議 194一、結(jié)論 19可行性研究報(bào)告編寫依據(jù) 19結(jié)論 194二、建議 195第一部分 項(xiàng)目總說明一、項(xiàng)目開發(fā)單位簡介．項(xiàng)目概況：同科由于供需失衡的結(jié)構(gòu)性影響，高端住宅市場(chǎng)將繼續(xù)保持上升勢(shì)頭；高端住宅開發(fā)潛力明顯。房地產(chǎn)整體市場(chǎng)可行性：連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出剛性需求較強(qiáng)的趨勢(shì)；受地理環(huán)境的影響，剛性需求依舊旺盛；市場(chǎng)整體價(jià)格上漲明顯，年均增速12%；由于結(jié)構(gòu)分化較為明顯，房地產(chǎn)規(guī)模和價(jià)格仍有較大的上漲空間。而連云港將對(duì)項(xiàng)目所在的東區(qū)板塊進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，建成后的東區(qū)板塊將建成集商貿(mào)、居住、行政辦公為一體的綜合性居住區(qū)，項(xiàng)目建成后將吸引更多的商務(wù)、居住需求。同科匯豐國際項(xiàng)目可行性研究報(bào)告——2009年1月項(xiàng)目解讀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)具體數(shù)值占地面積439畝綠化率36%容積率總建面積聯(lián)排別墅22176平方米高層建筑460300平方米多層建筑47628平方米酒店式公寓26100平方米寫字樓74923平方米商業(yè)69917平方米超市18198平方米地下建筑面積90300平方米項(xiàng)目位于連云港市新浦區(qū)蒼梧路，屬于老城區(qū)住宅居住區(qū)與新區(qū)高檔住宅居住區(qū)連接地帶，既能享受市中心完善的生活配套資源，又具有新區(qū)良好景觀資源優(yōu)勢(shì)。宏觀經(jīng)濟(jì)可行性: 連云港作為蘇北經(jīng)濟(jì)振興的重要陣地，城市經(jīng)濟(jì)始終保持健康穩(wěn)定發(fā)展；房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速穩(wěn)定發(fā)展階段，市場(chǎng)發(fā)展前景良好；城市宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人均收入水平、城市規(guī)劃和交通規(guī)劃等為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了發(fā)展基礎(chǔ)和強(qiáng)勁的市場(chǎng)購買力。高端物業(yè)市場(chǎng)可行性：連云港高端住宅市場(chǎng)同樣呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求狀態(tài)，城市內(nèi)部的高端住宅需求較為強(qiáng)勁，價(jià)格持續(xù)上漲。項(xiàng)目自身開發(fā)可行性：項(xiàng)目位于新浦區(qū)蒼梧路，屬于傳統(tǒng)高檔住宅居住區(qū)與新區(qū)高檔住宅居住區(qū)連接地帶，既能享受市中心完善的生活配套資源，又具有云臺(tái)山良好景觀資源優(yōu)勢(shì)。匯豐國際：江蘇兩淮同科置業(yè)有限責(zé)任公司：原連云港市職業(yè)技術(shù)學(xué)院、連云港師范高等專科學(xué)校老校區(qū)，它北臨文昌路,南至蒼梧路,西至巨龍路,東臨濱河大道：目前項(xiàng)目由兩幅地塊組成。師范高等?？茖W(xué)院地塊預(yù)計(jì)于2009年初拆遷完畢。匯豐國際”，該項(xiàng)目位于連云港市中心區(qū)，地理位置優(yōu)越獨(dú)特；根據(jù)“連規(guī)條[2006]09連規(guī)條[2006]100”建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書確定為新老城區(qū)和東西城區(qū)結(jié)合處，原連云港市職業(yè)技術(shù)學(xué)院、連云港師范高等?？茖W(xué)校老校區(qū)。項(xiàng)目所處地區(qū)交通條件優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，成為連云港市獨(dú)有的黃金地段。項(xiàng)目總占地439畝，規(guī)劃建筑面積約80萬平方米，總投資約24億元人民幣，是集住宅和商業(yè)為一體的大型綜合社區(qū)。 該項(xiàng)目已于2008年6月完成了項(xiàng)目的初步規(guī)劃，并開展項(xiàng)目的前期工作，包括項(xiàng)目整體規(guī)劃，營銷策劃，廣告宣傳以及項(xiàng)目售樓部的建設(shè)并投入使用。該項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)槭姓姓k公區(qū)和學(xué)院區(qū)，人文氣息十分濃厚。蒼梧綠園目前是連云港市區(qū)唯一的開放式公園，占地近500畝，廣場(chǎng)、綠地、池塘、竹林、噴泉等景觀，深受港城人民的喜愛；有水才有生機(jī)，有水才有公園，該項(xiàng)目緊鄰的東鹽河也規(guī)劃要建寬達(dá)80米的河濱公園，東鹽河是市內(nèi)的主要河流之一，河面寬闊，波光粼粼，建成后的河濱公園更將是楊柳依依，倒影水中。、地塊周圍的交通情況項(xiàng)目西靠巨龍路，南臨蒼梧路，北到文昌路，東至即將修建的運(yùn)河路。沿蒼梧路向西500米到蒼梧綠園、1000米到華聯(lián)商圈，向東1000米到連徐高速公路，東南向500米