【正文】 承托城市未來希望的濱海新城、支撐城市經(jīng)濟(jì)騰飛的產(chǎn)業(yè)基地和帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樞紐大港。把東部城區(qū)、新海城區(qū)、贛榆城區(qū)作為相互聯(lián)動的三大增長極進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，三極合圍形成連云港未來的中心城市。目前，有80多家世界頂級規(guī)劃單位匯聚在連云港，進(jìn)行各項詳規(guī)的編制，實現(xiàn)詳規(guī)的無縫對接。同時，積極推動新海城區(qū)“互連東進(jìn)”，加快科教創(chuàng)業(yè)園、體育中心開發(fā)建設(shè)。到2010年，中心城市規(guī)劃人口超過130萬人，規(guī)劃建設(shè)用地面積達(dá)到160平方公里，基本建成現(xiàn)代化的大城市、充滿活力的區(qū)域中心城市、富有魅力的國際性海濱城市。建設(shè)億噸大港，充分發(fā)揮港口的龍頭帶動作用，提升整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展實力，是連云港的必須選擇。【提升主港】就是調(diào)整完善主體港區(qū)功能，以集裝箱和大宗物資中轉(zhuǎn)運(yùn)輸為重點(diǎn)，加快集疏運(yùn)通道、深水航道和大型專業(yè)化泊位建設(shè)，大力發(fā)展綜合物流和貿(mào)易，鞏固并提升區(qū)域性樞紐港地位。南翼港區(qū)，重點(diǎn)開發(fā)徐圩港區(qū)、灌河港區(qū)；北翼港區(qū)重點(diǎn)開發(fā)贛榆港區(qū)，適時啟動以大型石油接卸為主的前三島港區(qū)。目前，突出抓好15萬噸級航道、第五第六代集裝箱泊位、25萬噸級礦石碼頭、東南北三大疏港通道建設(shè)，爭取啟動建設(shè)30萬噸級航道和南北兩翼港區(qū)，為提升港口功能、拉開“一體兩翼”組合港框架創(chuàng)造條件。國內(nèi)外港口城市發(fā)展的經(jīng)驗表明，一個現(xiàn)代化的國際港口城市必然是一個服務(wù)產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)的旅游都市。連云港在旅游開發(fā)過程中，將采取“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、抓住重點(diǎn)、滾動發(fā)展”的方針，同時將開發(fā)優(yōu)美自然風(fēng)光與發(fā)掘深厚文化底蘊(yùn)結(jié)合起來，把發(fā)揮地方旅游資源優(yōu)勢與改善旅游服務(wù)結(jié)合起來，突出“山、海、島”特色，繼續(xù)加快景區(qū)景點(diǎn)深度開發(fā)和配套建設(shè)，建設(shè)一批品位高、吸引力強(qiáng)、效益好的旅游精品工程和精品線路，進(jìn)一步增強(qiáng)連云港旅游對外吸引力和發(fā)展后勁，努力把連云港建設(shè)成中西部地區(qū)最向往的沿海旅游勝地和江蘇省的海濱花園。城市職能為溝通東西、連接南北的重要節(jié)點(diǎn)與區(qū)域中心城市；我國中部沿海的國際性干線大港；江蘇省乃至國家級臨港產(chǎn)業(yè)基地；山海相擁、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化海濱城市；開放創(chuàng)新、和諧發(fā)展的生態(tài)宜居城市。“一體”即連云港中心城區(qū)，是全市的行政、文化、商貿(mào)及交通中心，“兩翼”即連云港中心城區(qū)南、北兩側(cè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及綜合配套區(qū)。．城市建設(shè)規(guī)劃到“十一五”期末，城市居民人均道路面積、住房面積全面達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)，城市綠化覆蓋率達(dá)到40%，城市人均公共綠地面積超過15平方米，加快東部城區(qū)和濱海新城供水設(shè)施建設(shè)，自來水普及率達(dá)到100%。加大城市環(huán)境建設(shè)投入，加快城市污水處理廠和污水收集系統(tǒng)建設(shè)，市區(qū)生活污水集中處理率超過75%，生活垃圾無害化處理率達(dá)到100%。建設(shè)城市標(biāo)志性建筑物，形成具有連云港特色的城市風(fēng)格。加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、住宅開發(fā)和縣城、小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，進(jìn)一步提高城市建設(shè)水平，不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程，努力增強(qiáng)城市總體功能，實現(xiàn)城市建設(shè)一年一變化，三年明顯變化，五年大變化的戰(zhàn)略目標(biāo)。在“十一五”期間，宏觀上看，全球和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化日趨明顯，國際間、區(qū)域間生產(chǎn)要素流動和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快；我國進(jìn)入了一個新的發(fā)展階段，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制日益完善，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和城市化進(jìn)程加快；江蘇省“兩個率先”快速推進(jìn)，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展力度進(jìn)一步加大，特別是沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶和沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，將我市擺在了全省生產(chǎn)力布局的重要位置，為我市加快發(fā)展提供了重大歷史性機(jī)遇。根據(jù)不同視角分析，我市正處在實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)起飛的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，將進(jìn)入一個持續(xù)高速增長階段。 全社會固定資產(chǎn)投資五年累計達(dá)到2600億元以上。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過16000元，年均增長10%以上；農(nóng)民人均純收入超過5600元，年均增長8%以上；恩格爾系數(shù)下降到40%以下。單位地區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗比“十五”期末降低20%左右；耕地保有量38萬公頃。港口貨物吞吐量達(dá)到12000萬噸以上，其中集裝箱吞吐量突破400萬標(biāo)箱。城市化率2015年達(dá)到60％，2030年達(dá)到75％。加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！笆晃濉逼陂g，連云港市將健全和完善房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和管理服務(wù)體系，建立以商品房為主體，經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房和廉租房為重要組成的住房供應(yīng)體系和保障體系，切實改善中低收入居民住房條件。進(jìn)一步規(guī)范市場秩序，加強(qiáng)市場監(jiān)管。在“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，連云港市也將進(jìn)一步編制新近5年住房建設(shè)規(guī)劃，統(tǒng)籌和指導(dǎo)近期港城城市住房建設(shè)，從而提高住房保障水平，對廣大群眾住房消費(fèi)提供明確預(yù)期，引導(dǎo)房地產(chǎn)項目有序開發(fā)，促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行和推進(jìn)合理消費(fèi)，逐步實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。5年新增住房約10萬套。2008連云港市危舊房改造計劃完成137萬平方米，其中住宅130萬平方米，非住宅7萬平方米，完成改造項目15個。2030年城市人口總規(guī)?？刂圃?00萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地總規(guī)模控制在240平方公里以內(nèi)，平均每年約增加5平方公里。到2012年底，這部分新增加人口按照人均住房32㎡計算，需增加相應(yīng)住房建設(shè)面積約1537萬㎡。拆遷改造安置住房需求，未來五年內(nèi)拆遷改造面積約230萬㎡，約需要住房360萬㎡滿足被拆遷人群的居住需求?；谥烈?guī)劃期末流動人口總量約為5萬人的預(yù)計，相應(yīng)住房需求約75萬㎡住房?？紤]人口增長的不確定性，規(guī)劃期內(nèi)住房需求總量將按18002000萬平方米進(jìn)行安排。其中，、㎡；、㎡；而連云區(qū)（含經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）將成為連云港市區(qū)近期住房建設(shè)規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，、㎡。其中，兩限普通商品住房面積約180200萬㎡，占住房供應(yīng)總量的10%，中低價位、中小套型普通商品住房面積約9001000萬㎡，占住房供應(yīng)總量的50%；普通商品住房和高檔商品住房占住房供應(yīng)總量的30%左右。規(guī)劃以東鹽河綠化風(fēng)光帶為界，分為東西兩片，東片為連云港市的政治、文化科技藝術(shù)中心，西片為新區(qū)生活性用地，并配套發(fā)展片區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文化娛樂設(shè)施。小結(jié)： 連云港城市將以新浦老城區(qū)為核心向東拓展，規(guī)劃的新行政中心周邊將是近期開發(fā)最具潛力區(qū)域，連島開發(fā)將跳脫城市概念，連接新浦區(qū)與連云區(qū)的沿線將是遠(yuǎn)期開發(fā)最具潛力區(qū)域。國務(wù)院總理溫家寶于2007年元月2日專程來連云港視察指導(dǎo)工作；江蘇省委2007年3月3日召開常委會專門研究加快連云港經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，并決定舉全省之力支持和推動連云港發(fā)展建設(shè)；2007年連云港迎來了前所未有的重大機(jī)遇。2008年連云港實現(xiàn)了跨越式發(fā)展的美好開端，今年以來，在復(fù)雜多變的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下，連云港市統(tǒng)籌做好改革發(fā)展穩(wěn)定的各項工作，著力解決影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾和問題，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢。全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)總體上呈較快增長態(tài)勢。%；，%。重化程度繼續(xù)提高。%。重工業(yè)增速加快主要得益于新增企業(yè)，%，%,。%；。其中新材料保持了強(qiáng)勁的增長態(tài)勢, %，%,%,。農(nóng)副食品加工業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)是工業(yè)五大支柱，%；%；%。今年以來，全市凈增規(guī)模工業(yè)企業(yè)167個，其中贛榆縣37個，東?？h43個，灌云縣38個，灌南縣31個，新浦區(qū)1個，海州區(qū)3個，連云區(qū)6個，開發(fā)區(qū)15個。前三季度,，%,，增幅比規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值高929%；%。,%。前三季度。前三季度，連云港全市投資保持高位增長，%；，保持了平穩(wěn)較快增長的良好發(fā)展態(tài)勢。%。%；，%。截止到前三季度，全市在建億元以上項目達(dá)到181個，其中贛榆縣23個，東?？h19個，灌云縣37個，灌南縣34個，市直屬18個，開發(fā)區(qū)27個，連云區(qū)7個，新浦區(qū)9個，海州區(qū)7個。今年以來，連云港全市消費(fèi)品市場供給充足，社會消費(fèi)心理穩(wěn)定，呈現(xiàn)快速增長的良好態(tài)勢。零售業(yè)增勢強(qiáng)勁。零售業(yè)目前所占市場份額較大，繼續(xù)保持著市場主導(dǎo)地位。住宿和餐飲業(yè)消費(fèi)大幅度上揚(yáng)。%。今年以來，市場物價在去年持續(xù)上漲的基礎(chǔ)上，又有所提高，尤其是食品類商品價格的上漲較快，促使居民的消費(fèi)增多。收入：今年以來城市居民收入呈現(xiàn)快速增長，前三季度，連云港城市居民家庭人均可支配收入10015元，%；，；，居十三市第9位，居蘇北第4位。支出：前三季度，連云港市城市居民家庭人均消費(fèi)性支出6880元，%，增幅居十三市第九位。連云港市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，稅源充足，財政收入高速增長。%，居十三市第1位。重點(diǎn)稅收高位增長。收入質(zhì)量進(jìn)一步提高。收入結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，%，列蘇北第1位。四縣和市區(qū)一般預(yù)算收入增長勢頭有落差，%；%，%，%。截止三季度，%；，列十三市第1位。貸款增速略有回升。主要觀點(diǎn):連云港市雖屬江蘇省經(jīng)濟(jì)最不發(fā)達(dá)地區(qū)之一，但近年來連云港市GDP以及固定資產(chǎn)投資均保持快速增長，標(biāo)志著連云港市進(jìn)入一個快速發(fā)展的階段。我們將城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和房地產(chǎn)市場要素進(jìn)行了分類，建立了宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對于房地產(chǎn)市場不同要素產(chǎn)生的直接影響。宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)關(guān)系模型、GDP發(fā)展情況數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從2004年到2008年，連云港市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）保持兩位數(shù)增長幅度，增長速度較快。截止至2008年8月份，連云港市一、二、%、%、%，二、三產(chǎn)業(yè)占比的逐步提高，符合連云港以港興城、大力發(fā)展工業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)方針。2008年受物價上漲影響，1—8月份居民可支配收入為10674元，%，增幅較去年有所下降。其中，2008年1—，%，%。2008年1—，預(yù)計全年消費(fèi)品零售總額為300億元以上，%，將達(dá)到2004年以來最高點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、房地產(chǎn)投資總額分析2008年1—8月。從2004年至今，連云港市房地產(chǎn)投資總額每年均以兩位數(shù)百分點(diǎn)的漲幅增長，同比增長。數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、房地產(chǎn)施工面積分析2008年1—8月，按月度平均值預(yù)測，%，達(dá)到近年以來連云港全市房地產(chǎn)施工面積之首。數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)隨著城市化和房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的加速，連云港市房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，通過市場結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場秩序的整頓，增量市場和存量市場互相促進(jìn)，互相補(bǔ)充，未來的市場會繼續(xù)供需兩旺。（2）土地市場化進(jìn)程加快，市場透明度增強(qiáng)，將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。（4）隨著城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)提升，人均收入的提高，居民購買能力的增強(qiáng)，必然能支撐較高的購房能力，造成房地產(chǎn)的較快提升。因此在介入連云港房地產(chǎn)業(yè)時，必須高度重視產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)問題。同時，在具體建筑類別的選擇上，應(yīng)考慮到連云港市土地價格的上漲對資金供應(yīng)的要求和利潤空間的壓縮。GDP的快速增長，拉動居民人均收入、固定資產(chǎn)投資總額和社會消費(fèi)品零售總額均有不同幅度增長。國家已經(jīng)明確提出，要將連云港打造成東部沿海新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，并將出臺一系列政策給予扶持。n 從整體當(dāng)前發(fā)展格局看，連云港城市具備了得天獨(dú)厚的自然和區(qū)位資源，盡管城市經(jīng)濟(jì)落后于大多數(shù)沿海開放城市，但近兩年發(fā)展速度較快，城市提升空間較大，已出現(xiàn)開始步入快速發(fā)展通道的跡象。產(chǎn)業(yè)的升級、利用外資額度不斷放大，居民生活水平不斷提高，對于房地產(chǎn)市場價格提升具有一定的促進(jìn)作用，一方面導(dǎo)入的群體購買力較強(qiáng)，另一方面則是提高了本地購房者的價格承受能力。成交占比69%，總宗數(shù)為69宗，土地成交總金額為209679萬元。表311 08年連云港市土地出讓情況2008年總面積（萬平方米）成交總金額（萬元）宗數(shù)（宗）掛牌——100成交20967969數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、供應(yīng)分析圖311 03—08年連云港土地供應(yīng)情況對比數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2008年，連云港市掛牌土地共100宗。新浦區(qū)、連云區(qū)土地供應(yīng)較為平均，為13宗和14宗。開發(fā)區(qū)近年是連云港市開發(fā)重點(diǎn)，土地供應(yīng)較為集中。圖312：08年連云港各區(qū)域土地供應(yīng)情況 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，共37宗土地，占比為30%；，共45宗土地，占比為37%；，共30宗土地，占比為25%；，共10宗土地，占比僅有8%。圖313 08年連云港供應(yīng)土地用途對比數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、成交分析2008年，連云港市招拍掛土地中共成交69宗，成交總金額為209679萬元。其次是新浦區(qū)8宗成交土地，；海州區(qū)7宗成交土地，；連云區(qū)6宗成交土地。住宅用地成交25宗，；商業(yè)用地成交17宗，；辦公用地成交4宗。連云港市成交土地以住宅和工業(yè)用地為主。圖3110：0408年新浦土地成交對比數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從歷年成交土地來看，新浦區(qū)07年有大批的土地成交主要分布在宋跳片區(qū)和西區(qū)，而新浦東區(qū)主要是從04年開始成交，金秋情緣等項目已經(jīng)清盤入住，由于毗鄰市政府，區(qū)域發(fā)展情景較好。按月度平均值預(yù)測，2008年連云港房地產(chǎn)市場商品住宅供應(yīng)面積將較2007年有小幅下降，%；在成交方面，%。按月度平均值預(yù)測，,與2007年完全持平。 圖322 04—08年連云港房地產(chǎn)市場商品住宅供求關(guān)系對比供求比=1：當(dāng)期合同成交面積/當(dāng)期批準(zhǔn)預(yù)售面積數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)按2008年的月度供求比分析，2008年月度供求走勢呈現(xiàn)波浪式變動趨勢，且變動幅度較大。圖323 2008年連云港房地產(chǎn)市場商品住宅供求關(guān)系對比 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、住宅供應(yīng)分析2008年，同比下降9%。連云港房地產(chǎn)市場近年呈快速發(fā)展趨勢，市場供應(yīng)量逐年大幅增長。圖32 5 04—08年連云港房地產(chǎn)市場商品住宅供應(yīng)量對比 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2008年，月度市場供應(yīng)量變化波動明顯。 圖32 6 2008年連云港房地產(chǎn)市場商品住宅供應(yīng)量對比 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、住宅成交分析2008年，%。圖32 9 04—08年連云港房地產(chǎn)市場商品住宅成交量對比 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2008年，各月度成交市場較為慘淡，只有312月成交突破10萬平方米，其余各月均不足10