【正文】 格局，以市政府為核心，形成環(huán)狀路網(wǎng)，并將市政府與各類行政辦公用地、后勤服務(wù)設(shè)施、會(huì)議中心、賓館以及文化科技藝術(shù)中心有機(jī)組合，形成統(tǒng)一整體；西片則以街坊形式布置居住用地，依托現(xiàn)狀，沿道路布置帶狀商業(yè)，適當(dāng)向縱深發(fā)展，形成朝陽路與巨龍路“╋”字形商業(yè)中心，在瀛州路與蒼梧路、海寧路交叉口分別形成兩個(gè)公共設(shè)施節(jié)點(diǎn)。這一年，連云港全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展保持“十一五”首戰(zhàn)之年的良好勢(shì)頭，%，財(cái)政總收入跨越百億元臺(tái)階，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力快速提升，各項(xiàng)事關(guān)全局、事關(guān)長(zhǎng)遠(yuǎn)的重點(diǎn)工作扎實(shí)有效推進(jìn)，全市又好又快的發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)；城鄉(xiāng)居民收入迅速增加，改革發(fā)展成果共享度不斷提高，群眾生活明顯改善，人心思進(jìn)、創(chuàng)業(yè)發(fā)展的氛圍更加濃厚，構(gòu)建和諧社會(huì)的基礎(chǔ)進(jìn)一步強(qiáng)化；開放的港城受到海內(nèi)外有識(shí)之士的廣泛關(guān)注，各類資源加快匯聚，實(shí)際到賬注冊(cè)外資7億美元、比上年翻一番，總量、增幅分別居蘇北、全省前列，區(qū)域發(fā)展綜合優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步彰顯；國際性海濱城市建設(shè)框架全面拉開，組合港建設(shè)步伐加快，產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速推進(jìn)，城市、港口、產(chǎn)業(yè)互促聯(lián)動(dòng)發(fā)展效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)，規(guī)劃繪就的美好愿景正快步走向現(xiàn)實(shí)。前三季度，%；，與17月份持平；，居十三市第3位，居蘇北第3位。連云港市規(guī)模重工業(yè)企業(yè)704家，%，%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。支柱行業(yè)發(fā)展良好。目前全市共有1206個(gè)規(guī)模工業(yè)企業(yè)，其中贛榆縣260個(gè)，東海縣223個(gè)，灌云縣196個(gè)，灌南縣180個(gè)，新浦區(qū)63個(gè)，海州區(qū)56個(gè)，連云區(qū)67個(gè)，開發(fā)區(qū)94個(gè)，市直67個(gè)。 增幅同比高4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比降低1個(gè)百分點(diǎn)；，列全省第8位。其中，%，；，%。項(xiàng)目尤其是大項(xiàng)目增多。前三季度，%；，居十三市第5位，居蘇北第3位。%，%。物價(jià)上漲促進(jìn)零售額攀升。在家庭總收入中，人均工資性收入7120元，%，%，是拉動(dòng)居民家庭收入主要?jiǎng)恿?；人均?jīng)營(yíng)性凈收入為381元，%，%；人均財(cái)產(chǎn)性收入121元，%，%；轉(zhuǎn)移性收入人均為3307元，%，%。%。增值稅、營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅保持快速增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)44%、%%成為一般預(yù)算收入增收的主要來源，這主要得益于重點(diǎn)稅源企業(yè)效益的不斷提升。市縣區(qū)增長(zhǎng)不平衡。其中，%，增幅比上年同期高5個(gè)百分點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要意義：宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定了城市房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)環(huán)境，宏觀經(jīng)濟(jì)各因素對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有直接影響。截止至2008年8月，%。、固定資產(chǎn)投資 數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2008年1—，根據(jù)月度平均值計(jì)算，%，增幅率低于2005年至2007年增長(zhǎng)水平。隨著全市GDP和居民可支配收入不斷增長(zhǎng)，消費(fèi)品零售總額也將隨之快速提高。由此可見，城市經(jīng)濟(jì)水平快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之有較大發(fā)展空間。這主要是因?yàn)椋海?）%，2010年的目標(biāo)為55%，每年增長(zhǎng)將近2個(gè)百分點(diǎn)，將對(duì)連云港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來很大的需求空間。在看到連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r(shí)，也清楚的看到其存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，包括：世界及國內(nèi)目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀；連云港市二手房市場(chǎng)發(fā)展與一手房市場(chǎng)不能協(xié)調(diào)發(fā)展；土地成本存在上漲趨勢(shì)，效益降低的風(fēng)險(xiǎn)加大；連云港市居民收入處于較低的水平，沒有足夠的有效需求支持房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。[小結(jié)]n 作為中國沿海開放城市之一的連云港，從04年至08年全市經(jīng)濟(jì)保持較大增長(zhǎng)幅度。隨著深水大港、交通市政設(shè)施的不斷建設(shè)和招商引資力度加大，連云港市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭較好。第三部分 連云港市整體市場(chǎng)分析 一、土地市場(chǎng)、市場(chǎng)概述2008年，總宗數(shù)為100宗。從掛牌土地區(qū)域分布分析，開發(fā)區(qū)共有66宗土地供應(yīng)，為主要土地供應(yīng)區(qū)域。海州區(qū)受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緩慢影響，并且該區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)，土地供應(yīng)較少。圖315：08年連云港土地成交對(duì)比表數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)按成交土地分布區(qū)域分析，69宗成交土地中，開發(fā)區(qū)共有48宗，占比70%，為土地成交主要區(qū)域。連云港市商業(yè)、辦公項(xiàng)目發(fā)展較晚，目前兩類土地供應(yīng)量與成交量較低。二、住宅市場(chǎng)、市場(chǎng)總體特征2008年，成交均價(jià)為3665元/平方米。從2004年至今，連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅供求比呈逐年上升態(tài)勢(shì)。雖然2008年市場(chǎng)供應(yīng)量有所下降，但是從2004年至今房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量可以看出，本年度市場(chǎng)供應(yīng)量仍然高居第二位。從歷月房地產(chǎn)供應(yīng)量走勢(shì)來看，自3月開始市場(chǎng)供應(yīng)量較少，到7月時(shí)達(dá)到全年供應(yīng)頂峰，之后市場(chǎng)供應(yīng)量波動(dòng)更為明顯。圖3210 2008年連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅成交量對(duì)比 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、住宅價(jià)格分析2。從2004年至今房地產(chǎn)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)可以看出，2006和2007年是市場(chǎng)成交活躍階段。自2003年以來，每年均以大于兩位數(shù)的幅度增長(zhǎng)。除4月、5月和10月供求比略小于1外，其余月度供求比均大于1。圖321 04—08年連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅供應(yīng)面積對(duì)比 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、住宅供求分析2008年。圖317：08年連云港土地成交用途表數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)備注：供應(yīng)土地中有多種兼容性用途土地?cái)?shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)備注：供應(yīng)土地中有多種兼容性用途土地圖319：0308年連云港成交土地樓板價(jià)對(duì)比數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從2004年以來新浦區(qū)土地供應(yīng)逐年減少，截止08年12月新浦區(qū)僅成交8宗土地，可看出該區(qū)土地稀缺，區(qū)域土地大部分已經(jīng)開發(fā)清盤，導(dǎo)致該區(qū)域土地較為搶手。圖316：08年連云港各區(qū)土地成交成交對(duì)比數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)按成交土地用途分析，工業(yè)用地成交32宗，成交結(jié)構(gòu)占比58%，為主要成交土地。從供應(yīng)土地用途分析，供應(yīng)土地以工業(yè)用地為主，住宅和商業(yè)用地為輔，辦公用地供應(yīng)較少。海州區(qū)在年底土地供應(yīng)中數(shù)量較少，為7宗。隨著城市的快速發(fā)展，對(duì)土地需求量逐年增大，連云港市近年以來土地供應(yīng)量、成交量也逐年遞增，土地供應(yīng)從住宅土地供應(yīng)向工業(yè)土地供應(yīng)轉(zhuǎn)變。 n 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、交通規(guī)劃完善以及城市環(huán)境的改善不僅能提高當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿恳庠?，而且能?dǎo)入外來購房群體，這個(gè)有助于房地產(chǎn)客戶需求范圍的放大。今年以來，從蘇北五市納入長(zhǎng)三角發(fā)展規(guī)劃到江蘇沿海地區(qū)綜合開發(fā)規(guī)劃加緊編制，標(biāo)志著連云港的發(fā)展已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略層面。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，只能由產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)去適應(yīng)產(chǎn)品的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，而不可能讓消費(fèi)者去購買不適應(yīng)他們消費(fèi)水平和愛好的產(chǎn)品。（3）加速舊城、舊房的改造，在這一“剛性需求”的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)持續(xù)的購銷兩旺局面，將長(zhǎng)期拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。近年連云港房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，開發(fā)商紛紛加快土地開發(fā)速度，帶動(dòng)全市房地產(chǎn)施工面積大幅增長(zhǎng)。按月平均值預(yù)算，較去年有大幅增長(zhǎng)，%。、社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析自2004年以來，連云港市社會(huì)消費(fèi)品零售總額每年均以兩位數(shù)比率快速增長(zhǎng)。、居民消費(fèi)水平數(shù)據(jù)來源：易居CIRC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2004年至2008年，連云港市居民可支配收入呈大幅上升趨勢(shì)，每年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)幅度?；诖?，我們分析宏觀經(jīng)濟(jì)時(shí)會(huì)結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)要素的發(fā)展特征，分析宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)于城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響程度。%；增幅比上年同期低6個(gè)百分點(diǎn)，高出全省4個(gè)百分點(diǎn)，列十三市第2位。前三季度連云港市信貸形勢(shì)穩(wěn)中趨好。%。%；。消費(fèi)支出中增長(zhǎng)最快的是交通和通訊，%，衣著、食品、居住、教育文化娛樂服務(wù)、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、%、%、%、%、%、%、其他商品和服務(wù)與去年相比有所下降。剔除物價(jià)影響，社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)18%。隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的提高和生活節(jié)奏的加快，居民家庭在外飲食就餐日趨頻繁，旅游市場(chǎng)的發(fā)展以及社會(huì)交往和商務(wù)活動(dòng)的增多，也為餐飲行業(yè)的發(fā)展注入了強(qiáng)勁的活力，餐飲行業(yè)繼續(xù)成為消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)的亮點(diǎn)。全市零售業(yè)近年發(fā)展迅猛，零售企業(yè)的數(shù)量迅速增長(zhǎng)，規(guī)模日趨壯大，對(duì)方便城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，繁榮消費(fèi)品市場(chǎng)，改變城鄉(xiāng)面貌起到了非常重要的作用。目前全市共有1097個(gè)500萬元以上固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，其中贛榆縣220個(gè)，東?？h271個(gè)，灌云縣149個(gè)，灌南縣197個(gè)，新浦區(qū)49個(gè)，海州區(qū)52個(gè)，連云區(qū)53個(gè)，開發(fā)區(qū)83個(gè)，市直23個(gè)。市縣投資均快速增長(zhǎng)。連云港港口累計(jì)完成吞吐量6811萬噸，％，；完成集裝箱運(yùn)量187萬標(biāo)箱，%。工業(yè)用電平穩(wěn)增長(zhǎng)。新增規(guī)模企業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)。%。%。%；，%。財(cái)政收入繼續(xù)高速增長(zhǎng)；消費(fèi)市場(chǎng)零售額增幅持續(xù)攀升，固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定高位增長(zhǎng)；工業(yè)生產(chǎn)增勢(shì)保持在較高平臺(tái)，港口運(yùn)輸繼續(xù)提升；城市居民收入穩(wěn)中有升；通脹壓力逐步減小，信貸緊張局勢(shì)有所緩和。各規(guī)劃區(qū)域開發(fā)潛力評(píng)估：區(qū)域規(guī)劃總用地（K㎡）區(qū)域優(yōu)勢(shì)近期潛力遠(yuǎn)期潛力濱海商務(wù)核心區(qū)山海景觀、連云區(qū)商貿(mào)聚集區(qū)45連島海濱旅游度假區(qū)江蘇第一大島、山海景觀5東哨西墅連云區(qū)政府、山海景觀34中云經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、前、中、后云臺(tái)山3猴嘴8花果山大道、沿海鐵路客運(yùn)站點(diǎn)3嘉泰規(guī)劃都市型產(chǎn)業(yè)基地3東河新城新浦區(qū)政府、大學(xué)園區(qū)34新浦新區(qū)市政府、政治文化、科技藝術(shù)中心45鳳凰新城8南城鎮(zhèn)政府、鳳凰山公園、城市“南大門”34孔望山新城海州區(qū)政府、山水景觀3薔薇河片區(qū)城市“西大門”、薔薇河3解放東路片區(qū)新浦中心城區(qū)東延伸、大浦河3備注：0代表“不好”；4代表“很好”四、宏觀經(jīng)濟(jì)2007年中央、省政府賦予連云港更高的發(fā)展定位，給予了更大的關(guān)心和支持。 瀛州路寧連高速蒼梧路海寧路東鹽河市政府巨龍路朝陽路，規(guī)劃修編總?cè)丝?0萬人。套型建筑面積90㎡以下住房面積12601400萬㎡，占總建筑面積的70%。二手房及租賃約需要住房200萬㎡。2012年，人均居住建筑面積達(dá)32㎡，住房總量4160萬㎡；現(xiàn)有住房總量2318萬㎡，市區(qū)未改造完成的重點(diǎn)棚戶區(qū)待拆遷改造面積約230萬㎡；到2012年，需增加住房2072萬㎡。從2007起至2010年，市區(qū)每年拆遷面積約120萬平方米。至2010年，房地產(chǎn)業(yè)增加值在2005年的基礎(chǔ)上翻一番以上。圍繞中心商務(wù)區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)加快商務(wù)中心、高端商務(wù)住宅區(qū)、外商公寓區(qū)、商貿(mào)商務(wù)設(shè)施建設(shè)，適應(yīng)城市發(fā)展的要求；加快濱海居住區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步加快不同層次的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，適應(yīng)中心城市人口快速增長(zhǎng)的住房需求。本次規(guī)劃預(yù)測(cè)連云港市域總?cè)丝谠?015年達(dá)到523萬，2030年達(dá)到633萬人。人口規(guī)模達(dá)到500萬人，人口自然增長(zhǎng)率控制在8‰以內(nèi)。到2010年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值在2005年的基礎(chǔ)上翻一番以上，突破1000億元，年均增長(zhǎng)16%以上，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到20000元以上，比2005年翻一番以上，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為11：53：36； 到2010年，財(cái)政總收入達(dá)到140億元，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá)到70億元，年均增長(zhǎng)25%左右。在沿街建筑改造工程方面，堅(jiān)持環(huán)境改革和建筑改革并重，對(duì)主次干道兩側(cè)、重點(diǎn)窗口地帶、城市出入等實(shí)施綠化、美化、亮化，切實(shí)改變面貌。充分發(fā)揮沿海臨港、旅游資源豐富、歷史文化底蘊(yùn)深厚的特點(diǎn)，著力培育“國際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市”，增強(qiáng)城市的創(chuàng)造力、吸引力和輻射力?！耙恍摹奔礊I海新城，“三極”分別為新海城區(qū)、南翼新城和贛榆新城。．總體規(guī)劃 整體規(guī)劃概述連云港總體規(guī)劃確定的城市性質(zhì)為我國沿海中部溝通東西、連接南北的區(qū)域性中心城市，國際性的港口工業(yè)城市，現(xiàn)代化的濱海旅游城市。確?！笆晃濉备劭谕掏铝糠环?、集裝箱運(yùn)量翻兩番，2008年實(shí)現(xiàn)吞吐量過億噸、集裝箱300萬標(biāo)箱，、集裝箱400萬標(biāo)箱，把連云港港初步建設(shè)成為長(zhǎng)三角和渤海灣之間重要的區(qū)域性國際樞紐港、集裝箱干線大港和帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的組合大港?！緝梢睚R飛】就是跳出現(xiàn)有港灣，在全市176公里海岸線上加快開辟南北兩翼港區(qū)。港口是連云港的核心戰(zhàn)略要素，連云港的發(fā)展必須依靠港口來帶動(dòng)。正在建設(shè)連接新海城區(qū)與海濱新城的花果山大道，在海濱新城規(guī)劃范圍內(nèi)掀起灘涂圍墾和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)熱潮，加快推進(jìn)國際商務(wù)中心、連島旅游度假區(qū)、東哨西墅片區(qū)建設(shè)，抓好東部城區(qū)重要節(jié)點(diǎn)的整治出新，陸續(xù)建成一批標(biāo)志性建筑，初步展現(xiàn)海濱城市的風(fēng)貌。港灣服務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)濱海居住區(qū)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)在實(shí)施過程上，留出從山到海、從城到海的生態(tài)廊道，保持青山常在、碧水長(zhǎng)流、藍(lán)天白云、清新怡人的生態(tài)環(huán)境。根據(jù)“東進(jìn)”規(guī)劃，連云港將逐步形成沿海、沿東隴海線的“T型”產(chǎn)業(yè)布局；以東部城區(qū)、新海城區(qū)和贛榆縣為“三極”、濱海新城為“一心”的“一心三極”城市布局；以連云港主體港為“一體”，南北延伸的海岸線及港口為“兩翼”的“一體兩翼”港口布局。這是一次具有重要意義的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，連云港真正意義上的海洋時(shí)代正在開啟，這不僅將讓蘇北從此沐浴清新的海風(fēng)，而且更有可能拉動(dòng)整個(gè)江蘇“出?！?。“東進(jìn)”戰(zhàn)略的確定讓連云港徘徊在海洋與內(nèi)陸間的腳步尋找到了新的坐標(biāo)。其中東片為體現(xiàn)市政府的中心地位，并兼顧考慮文化設(shè)施可容納大批人流的要求，采用對(duì)稱布局的形式，規(guī)劃打破傳統(tǒng)方格網(wǎng)的路網(wǎng)格局，以市政府為核心，形成環(huán)狀路網(wǎng)，并將市政府與各類行政辦公用地、后勤服務(wù)設(shè)施、會(huì)議中心、賓館以及文化科技藝術(shù)中心有機(jī)組合，形成統(tǒng)一整體；西片則以街坊形式布置居住用地，依托現(xiàn)狀，沿道路布置帶狀商業(yè)，適當(dāng)向縱深發(fā)展，形成朝陽路與巨龍路“╋”字形商業(yè)中心，在瀛州路與蒼梧路、海寧路交叉口分別形成兩個(gè)公共設(shè)施節(jié)點(diǎn)。新浦新區(qū)位于連云港市新海地區(qū)的東南，西自瀛州路，東至寧連公路，北至蒼梧路，南至海寧路，市新浦新城區(qū)建設(shè)的起步區(qū)。區(qū)內(nèi)設(shè)有科技企業(yè)孵化器，同時(shí)設(shè)有“科技風(fēng)險(xiǎn)金”和“科技發(fā)展