【正文】 0xx年交付 ； ? 春天華庭 項(xiàng)目位置：臨海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)體育中心西側(cè) ； 開 發(fā) 商：浙江東泰集團(tuán)有限公司 ； 景觀設(shè)計(jì)：貝爾高林景觀設(shè)計(jì)公司 ； 建筑設(shè)計(jì)：中國(guó)美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計(jì)研究院 ； 策劃推廣：杭州創(chuàng)基機(jī)構(gòu) ； 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目占地 60余畝，建筑面積約 8萬(wàn)平方米，由多層、高層和排屋組成 ； 戶型面積：公寓面積 90— 148平方米，排屋面積 260270平方米 ； 價(jià) 格：具體價(jià)格未出 ； 開盤時(shí)間： 20xx年下半年推出剩余房源 ； 銷售情況：一期已售完，二期 2棟多層， 3幢小高層， 1棟高層尚未推出 ； ? 偉星現(xiàn)在免三年物業(yè)管理費(fèi) ； 交房時(shí)間： 20xx年 ； 銷售情況：銷售情況不好，沿路邊的基本未賣。儲(chǔ)藏室 2200元 /平方米， 車位 /個(gè)。幢間差 150元 /平方米。 ? 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 分析 ? 云水山莊 項(xiàng)目位置：南鄰臨海大道，北依柏葉路，東臨大寨河，西靠綠化路 ； 開 發(fā) 商：浙江臺(tái)州高速公路房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ； 建筑設(shè)計(jì)：浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院 ； 項(xiàng)目概況：占地面積 120xx6 平方米，規(guī)劃總建筑面積約 21 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目由 15 幢小高層、高層、 6幢多層、 7幢疊排和 3幢辦公用房組成 ； 建筑材料：保溫隔熱系統(tǒng)，門窗保溫隔熱技術(shù)，節(jié)能燈應(yīng)用，智能聲光控制，太陽(yáng)能熱水器，建筑防水成套技術(shù) ； 智 能 化：周界防越報(bào)警系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，電子巡更 系統(tǒng)，車輛出入與停車管理系統(tǒng)，數(shù)字電視和寬帶等 ； “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 12 頁(yè) 配 套：幼兒園、會(huì)所和游泳池 ； 戶型面積： 50294平方米，主力戶型 160平方米以上的戶型， 120平方米左右的比例比較少。 環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目位于臨海大道旁，面山臨水，自然景觀資源稀缺。境內(nèi)還有桃渚國(guó)家地質(zhì)公園、牛頭山省級(jí)旅游度假區(qū)和浙東南第一高峰括蒼山等旅游勝地 等。 臨海市 也 是國(guó)家級(jí)歷史文化名城，中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)衛(wèi)生城市及全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市，同時(shí)是浙江省小康縣市和全國(guó)股份合作制 經(jīng)濟(jì)的發(fā)祥地 生態(tài)環(huán)境分析 臨海風(fēng)光秀麗，山水城相依相繞， “ 風(fēng)景直冠東南 ” 。新中國(guó)成立以來(lái)，一直為臺(tái)州地區(qū)行政公署駐地。 人文環(huán)境分析 臨海位于浙江省沿海中部，全市陸域面積 2203 平方公里，海域面積 1819 平方公里，轄 14 鎮(zhèn)、 5個(gè)街道，總?cè)丝?110萬(wàn)。 20xx年臨海市城鎮(zhèn)居民人均收入 10351元， 20xx年人均收入 10657元，同比增 %； 20xx年臨海市城鎮(zhèn)居民人均收入 11724元，同比增 10%； 20xx年臨海市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買力人均可支配收入 14993元，同比增 27%； 20xx年臨海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15504元，同比增 %； 20xx年臨海市城鎮(zhèn)居民人均收入 16764元，同比增 %，剔除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) %，居民人均保持較高的收入水平，并呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 20xx年臨海市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ， 20xx年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ，同比增 13%； 20xx年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ；同比增長(zhǎng) 14%。 三、 項(xiàng)目周邊環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析 ? 項(xiàng)目周邊環(huán)境 ? 周邊環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 臨海目前已形成以汽車、摩托車、電機(jī)為主的機(jī)電行業(yè)；以醫(yī)藥、原料藥中間體及樹脂為主的醫(yī)化行業(yè)；以膠合板、鋁型材、塑鋼為主的建材行業(yè)；以彩燈、鈕扣、鐵木制品為主的工藝品 行業(yè)和以太陽(yáng)傘、沙灘椅為主的旅游用品行業(yè)的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 ? 臨海市商品房銷售情況 20xx年銷售住宅 2488套，面積 ，平均每套 ，營(yíng)業(yè)房 276間，面積，平均每間 75平方米，總銷售面積 ，加上聯(lián)建、安置住宅， 20xx年市場(chǎng)銷售住宅面積約 35萬(wàn)平方米 ； 20xx年銷售商品房面積 ，加上聯(lián)建、安置住宅， 20xx年市場(chǎng)銷售住宅面積約 40萬(wàn)平方米； 20xx年銷售商品房面積約 3235萬(wàn)平 方米 ； 20xx年 19月我市商品房市場(chǎng)總成交量為 710宗，面積 ，成交金額 ；二手房市場(chǎng)總成交量為 1219宗，面積 ，成交金額 。 ? 臨海市 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 從下表 可以看出： 20xx20xx年期間臨海住房供應(yīng)體系主要以商品房為主，別墅類物業(yè)供應(yīng)量比較小，甚至總量不如經(jīng)濟(jì)適用房。 臨海的房?jī)r(jià)不斷走高 ， 20xx年前，臨海住房平均房?jī)r(jià)為 1200～ 1800元 /平方米； 20xx 年底達(dá) 2300～ 2700 元 /平方米，如耀達(dá)云棠花園一期是1180元 /平方米，時(shí)隔一年二期開盤價(jià)為 2180元 /平方米，幾乎翻了一番， 20xx云棠花園三期高層開盤價(jià)是 3380元 /平方米，其中一些高檔樓盤每平方米售價(jià)達(dá) 4000多元，最高房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到 5000元 /平米以上 ， 20xx年 臨海商品房住宅均價(jià)為每平方米 4100元左右 。 如下圖： “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 9 頁(yè) 20xx年至今臨海土地供應(yīng)情況 單位(畝)1100585270 30043502004006008001000120020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年19月 ? 臨海市 商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 從 20xx年到 20xx年， 臨海 市房地產(chǎn)總開發(fā)量達(dá)到 364萬(wàn)平方米，其中住宅小區(qū) 21個(gè) ， 計(jì) 106萬(wàn)平方米 。 20xx20xx年臨海共出讓土地 1955畝，如果按照 的容積率還計(jì)算，將有近 200 萬(wàn)平方米商品房推出， 20xx 年臨海推出不到 300 畝土地。全年銷售商品房 方米，同比下降 %，商品房銷售額 ，同比增長(zhǎng) %。在 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策力度不斷加強(qiáng)， 同時(shí)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)要求、資金實(shí)力要求更加嚴(yán)格的大環(huán)境下， 臨海當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)也進(jìn)行了重新洗牌，一些實(shí)力較弱的開發(fā)商逐步退出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，資金實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)投資及開發(fā)面積也逐步相應(yīng)有所下降，臨海本地房地產(chǎn)開發(fā)得以有序平穩(wěn)發(fā)展。增值稅、企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅構(gòu)成 臨海 市財(cái)政總收入的主體，分別完成稅收、 ，比去年同期增長(zhǎng) %、 %和 %。 20xx年 全市城鎮(zhèn) 居民 人均可支配收入 16764“湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 8 頁(yè) 元。工資性收入特別是本鄉(xiāng)地域內(nèi)勞動(dòng)得到的工資性收入增長(zhǎng)比較明顯，是農(nóng)村居民現(xiàn)金收入快速增長(zhǎng)的主要因素。 ? 生活水平 20xx年 19月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12844元，比去年同期增長(zhǎng) %。受住宅開發(fā)投資減少的影響，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比去年同期下降 %。 05010015020020xx年 20xx年 20xx年GDP(億元)GDP(億元)127451477615868020xx40006000800010000120xx140001600020xx年 20xx年 20xx年人均GDP(元)人均GDP(元) ? 社會(huì)固定資產(chǎn)投資 20xx年，臨海 市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ； 20xx年 19月， 臨海 市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，增幅比去年同期提高 。 ? 市 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 7 頁(yè) ? 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 20xx 年， 臨海 市 GDP 達(dá)到 ， 按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 15868 元。從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)仍是具活力與投資價(jià)值的行業(yè)，市場(chǎng)發(fā)展前景看好 。 但房地產(chǎn)作為我國(guó)新發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)的定位沒有變。 20xx 年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅同 比 回落 個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 19382 億元，同比增長(zhǎng) %。 20xx 年 ，中央相繼出臺(tái)了“ 國(guó)六條”及其配套文件等一系列宏觀調(diào)控政策并 取得一定效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出積極的變化。 同時(shí)，隨著臨海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善，憑借新都 公 司 及 控股股東 遠(yuǎn)洲 集團(tuán) 完善的營(yíng)運(yùn)管理機(jī)制 、優(yōu)秀的各類專業(yè)人才和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ,本項(xiàng)目必將取得成功 ,并成為當(dāng)?shù)卮祟愴?xiàng)目中的一道亮麗的風(fēng)景線。 同時(shí)，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收益非?？捎^ ： 本項(xiàng)目 預(yù)計(jì)總銷售收入為 207131萬(wàn)元 ，總投資為 154996萬(wàn)元 ，稅后凈利潤(rùn) 39101萬(wàn)元 ，稅后銷售利潤(rùn)率 %,投資回報(bào)率 %。 “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 6 頁(yè) ? 結(jié)論 由于 項(xiàng)目 規(guī)模 在臨海較 大，社區(qū)配套 相對(duì) 齊全，樓盤整體檔次較高，對(duì)推動(dòng) 臨海市 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，改善 臨海市 居民居住條件將會(huì)產(chǎn)生巨大作用 ， 本項(xiàng)目 可 解決 將 余 5000 余 位 居民住房問題 ，社會(huì)效益非常明顯 。 ? 本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù) 臺(tái)州新都置業(yè) 有限公司 提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和 臨海 市有關(guān)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開發(fā)融資提供科學(xué)的決策依據(jù)。 公司現(xiàn)有員工 39 人，其中工程技術(shù)人員 15人（工程師 8人）， 95%以上員工具有大專以上學(xué)歷。 臺(tái)州新都 置業(yè)有限公司成立于 20xx年 10月， 注冊(cè)資本人民幣 120xx萬(wàn)元，由 包頭遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司 、 浙江春晨置業(yè)有限公司 、 臨亞集團(tuán)有限公司 按 51%、 26%、 23%比例出資， 法人代表 郭敏龍 ， 公司 主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā) 。 集團(tuán)自 1993年進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域以來(lái)， 先后開發(fā)了浙江臨海國(guó)際家園、 安徽巢湖世紀(jì)新 都住宅和大型商鋪、江西九江遠(yuǎn)洲國(guó)際大酒店及酒店式公寓和大型商鋪等逾 150萬(wàn)平方米的房產(chǎn)項(xiàng)目，遠(yuǎn)洲房產(chǎn)以“提高生活品質(zhì)，創(chuàng)造美好生活”為宗旨，追求人居環(huán)境與城市建設(shè)的和諧統(tǒng)一，不斷創(chuàng)新，把住宅、商業(yè)有機(jī)地結(jié)合在一起，建設(shè)城市新生活的人居環(huán)境， 為城市建設(shè)增添亮麗的風(fēng)景線，打造當(dāng)?shù)仨敿?jí)房產(chǎn)品牌 。 遠(yuǎn)洲始終堅(jiān)持 “ 誠(chéng)信人和 ” 的核心價(jià)值觀，不斷完善管理機(jī)制，積極培育核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)施文化、人才、品牌三大戰(zhàn)略，充分發(fā)揮規(guī)?；l(fā)展、連鎖化經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)洲事業(yè)穩(wěn)健、和諧、持續(xù)發(fā)展。多年來(lái)，企業(yè)資信等級(jí)均為ＡＡＡ級(jí)。 集團(tuán)擁有下屬分、子公司及合作、合資公司共近 20家，其中酒店業(yè)擁有多家高星級(jí)酒店：遠(yuǎn)洲國(guó)際大酒店（四星）、臺(tái)州花園山莊（四星）、九江遠(yuǎn)洲國(guó)際大酒店（五星）、巢湖遠(yuǎn)洲大酒店（籌建五星）、寧波遠(yuǎn)洲大酒店（五星）、雙鴿遠(yuǎn)洲大酒店（籌建五星）、瓦房店遠(yuǎn)洲大酒店以及多個(gè) 建設(shè)中的高星級(jí)酒店項(xiàng)目；房產(chǎn)業(yè)擁有多家下屬開發(fā)與物管、商業(yè)企業(yè)：遠(yuǎn)洲集團(tuán)陽(yáng)光房產(chǎn)有限公司、九江遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司、九江新湖遠(yuǎn)洲房產(chǎn)有限公司、巢湖遠(yuǎn)洲房地產(chǎn)有限公司、遠(yuǎn)洲陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司、巢湖遠(yuǎn)洲物業(yè)管理有限公司、大連遠(yuǎn)洲東濤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、包頭遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司、臺(tái)州新都置業(yè)有限公司、遠(yuǎn)洲集團(tuán)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司；石化擁有 2家下屬公司及 7家連鎖加油站：臨海市遠(yuǎn)洲石化有限公司、浙江遠(yuǎn)洲化工物資有限公司。其中， 高層 公寓 建筑面積 為 萬(wàn) ㎡ ，共計(jì) 1053套 ， 酒店式 公寓 約 ㎡ ， 共計(jì) 391套，低層公寓 約 68000萬(wàn) ㎡ ，共計(jì) 260套，商業(yè) ，其他為會(huì)所及配套設(shè)施， 居住人口可達(dá) 5000余人 。 ? 項(xiàng)目總體規(guī)劃要求 “ 湖 景 國(guó)際 ” 項(xiàng)目由 臺(tái)州新都 置業(yè)有限公司建設(shè)開發(fā) ， 該公司將 致力于打造當(dāng)?shù)馗邫n品質(zhì)樓盤。 地塊東 面對(duì) 市政綠化洛河 公園 ，南 邊 及 西 邊 靠已完工的靈湖風(fēng)景區(qū)