【正文】 號指 標 名 稱單位數(shù) 據(jù)備 注1建設(shè)規(guī)?！　　?大型賣場m2251335　 專業(yè)市場m2420672　 倉儲設(shè)施m239401　 會展中心m220361　 寫字樓m2170500　 商業(yè)網(wǎng)點m231852　 住宅樓m2144660　2項目總投資萬元231743　 建設(shè)投資萬元220225　 建設(shè)期貸款利息萬元9824　 流動資金萬元1694　3建設(shè)投資資金來源萬元220225　 申請銀行貸款萬元100000　 企業(yè)自籌資金萬元120225　4建設(shè)期貸款利息來源萬元9824　 企業(yè)自有資金萬元9824　5流動資金來源萬元1694　續(xù)表13 主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表序號指 標 名 稱單位數(shù) 據(jù)備 注 申請銀行短期借款萬元　　 企業(yè)自有資金萬元1694　6勞動定員人180　7建設(shè)期年3　8租賃營業(yè)收入萬元26188達到經(jīng)營目標年份9租賃利稅總額萬元12861正常經(jīng)營年份 營業(yè)稅萬元1309　 附加稅萬元157　 房產(chǎn)稅萬元2919　 利潤總額萬元8476　10租賃所得稅萬元2119正常經(jīng)營年份11租賃所得稅后凈利潤萬元6357正常經(jīng)營年份12房產(chǎn)銷售部分效益按全部效益計算 房產(chǎn)銷售營業(yè)收入萬元216314 房產(chǎn)銷售營業(yè)稅金及附加萬元12114　 房產(chǎn)銷售利潤總額萬元70507　 房產(chǎn)銷售應(yīng)納所得稅萬元17627　 房產(chǎn)所得稅后凈利潤萬元52881　13評價指標　所得稅前所得稅后　 總投資收益率(ROI)%　按平均數(shù)據(jù)計算 項目資本金凈利潤率(ROE)%　按平均數(shù)據(jù)計算 項目投資回收期年含建設(shè)期3年 項目內(nèi)部收益率% 項目財務(wù)凈現(xiàn)值萬元5390029775i=10% 資本金內(nèi)部收益率%　14盈虧平衡點%　15貸款償還期年含建設(shè)期3年第二章 項目建設(shè)的背景及必要性湖北省孝感市位于湖北省東北部，長江以北、漢水之東，南鄰武漢市，北與河南省信陽交界，西接隨州、荊門、天門、仙桃等市，東連黃岡。達到經(jīng)營目標年份：營業(yè)收入： 26188萬元利稅總額： 12861萬元其中：營業(yè)稅： 1309萬元附加稅： 157萬元房產(chǎn)稅 2919萬元利潤總額： 8476萬元：總投資收益率（ROI）： %；項目資本金凈利潤率（ROE）： %；項目投資回收期： (融資前稅前,含建設(shè)期3年)；財務(wù)內(nèi)部收益率： %(融資前稅前所)；項目財務(wù)凈現(xiàn)值（i=10%）：53900萬元(融資前稅前)。建設(shè)期貸款利息9824萬元由項目建設(shè)單位用自有資金支付?？偼顿Y構(gòu)成見表12。本項目規(guī)劃建設(shè)工期3年（36個月），從2011年1月動工至2013年12月竣工。：擬建給排水設(shè)施，水增容1800m3/d。：20%(綠化占地面積133333m2，折合約200畝)。本項目規(guī)劃總建筑面積1078781m2，其中：專業(yè)市場建筑面積420672m2(占總建筑面積的39%)；大型賣場建筑面積251335m2(%)；倉儲設(shè)施建筑面積39401m2(%)；會展中心建筑面積20361m2(%)；寫字樓建筑面積170500m2(%)；配建商業(yè)網(wǎng)點建筑面積31852m2(%)；配建住宅樓建筑面積144660m2(%)。本項目擬建于孝感市孝南區(qū)北京路南段，316國道以北，老環(huán)河以西，根據(jù)孝感市孝南區(qū)國土資源局“說明”，本項目用地分為兩期，(折合500畝)，擬用地塊位于孝南區(qū)渡口村、熊家灣村、蘇家村、316國道復(fù)線以北。“孝感南方國際物流商城”是集家居產(chǎn)品、建筑材料、裝飾材料交易、展示、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結(jié)算等功能于一體的大型物流商城。表11 持股情況表股東姓名出資方式出資金額（人民幣）持股比例%湖北錦怡實業(yè)有限公司貨幣出資4800萬元48武漢勇立經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司貨幣出資3000萬元30秦洪磊貨幣出資2200萬元22a.《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；b.《國務(wù)院關(guān)于促進流通業(yè)發(fā)展的若干意見》；c.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；d. 國務(wù)院《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》；e. 商務(wù)部《國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；f.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于搞活流通擴大消費的意見》；g.《湖北省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；h.《湖北省“十一五”現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；i.《湖北省物流業(yè)調(diào)整與振興實施方案 （20092011年）》；j.《孝感市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；k.《孝感市城市總體規(guī)劃》；l. 建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料。湖北寰城投資有限公司股東共3人：湖北錦怡實業(yè)有限公司，地址：湖北省孝感市孝南區(qū)城站路227號，法人代表：秦應(yīng)武；武漢勇立經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司，地址：湖北省武漢市漢陽區(qū)十升路，法人代表：何珍珠；秦洪磊，地址：湖北省孝感市孝南區(qū)廣場街200號，身份證號碼：422201198607030876。孝感南方國際物流商城建設(shè)項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論第二章 項目建設(shè)的背景及必要性第三章 需求分析、武漢市、孝感市2009年經(jīng)濟發(fā)展情況、孝感市2010年以及近2～3年經(jīng)濟發(fā)展目標 “孝感南方國際物流商城”的現(xiàn)代經(jīng)營模式第四章 總體規(guī)劃方案 功能定位 規(guī)劃用地范圍及用地規(guī)模 第五章 項目區(qū)域地理位置及建設(shè)條件 項目區(qū)域社會經(jīng)濟環(huán)境條件 項目區(qū)公共設(shè)施依托條件、移民、拆遷安置條件第六章 建筑方案及設(shè)備方案第七章 總圖布置及經(jīng)濟技術(shù)指標第八章 公用工程、排水、弱電工程第九章 節(jié)能措施第十章 環(huán)境影響分析第十一章 勞動安全、衛(wèi)生與消防第十二章 組織機構(gòu)、運營與管理 第十三章 實施進度及工程招投標第十四章 投資估算及資金籌措第十五章 財務(wù)效益評價、稅金測算 租賃經(jīng)營總成本費用測算 第十六章 不確定性分析第十七章 結(jié)論與建議第一章 總 論:“孝感南方國際物流商城”建設(shè)項目：新建：湖北寰城投資有限公司：湖北省孝感市孝南區(qū)北京路南段、老環(huán)河以西湖北寰城投資有限公司是 2010年7月成立的有限責(zé)任公司，公司注冊資本一億元人民幣，注冊地址為湖北省孝感市孝南區(qū)澴川路316號，法定代表人為秦洪波先生。公司經(jīng)營范圍為：商業(yè)、住宅樓宇及配套設(shè)施的開發(fā)、建設(shè)、出租、銷售，房地產(chǎn)策劃、咨詢服務(wù)，金屬材料，五金工具、交電、機電產(chǎn)品（不含小汽車）、建材、鋼材、裝飾材料、鋁型材的批發(fā)兼零售，產(chǎn)業(yè)投資，普通貨物倉儲。各股東出資方式、出資額及持股比例見表11。、衛(wèi)生與消防、運營與管理p不確定性分析貫徹國家《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》、《國務(wù)院關(guān)于促進流通業(yè)發(fā)展的若干意見》和《湖北省物流業(yè)調(diào)整與振興實施方案 （20092011年）》精神，建設(shè)具有現(xiàn)代化意義的“孝感南方國際物流商城”。為生產(chǎn)商、供應(yīng)商、采購商、貿(mào)易商提供原料及產(chǎn)品采購、物流等一站式服務(wù)平臺，為企業(yè)及商戶大幅節(jié)省采購生產(chǎn)成本，創(chuàng)造更大利潤。(折合500畝)，擬用地塊位于孝南區(qū)渡口村、熊家灣村、蘇家村、316國道復(fù)線以北。：擬建道路及停車場占地面積：206096m2()。：擬建供配電設(shè)施，電力增容40000KVA。：擬建電話、電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等工程。本項目總投資231743萬元，其中：建設(shè)投資220225萬元，建設(shè)期貸款利息9824萬元，流動資金1694萬元。表12 總投資構(gòu)成表1建設(shè)投資220225 設(shè)備購置 建筑工程 公用工程 總圖、運輸 環(huán)境保護、消防、安全衛(wèi)生 其他費用 基本預(yù)備費2建設(shè)期利息98243流動資金16944總投資合計231743100項目建設(shè)投資220225萬元中，計劃向銀行申請長期貸款100000萬元，項目建設(shè)單位自籌資金120225萬元。項目投產(chǎn)后需新增流動資金1694萬元由項目建設(shè)單位逐年用自有資金投入。孝感市是湖北省管轄的地級市之一，現(xiàn)轄孝南區(qū)和云夢、大悟、孝昌3縣，代管漢川、應(yīng)城、安陸3 個縣級市。隨著中部地區(qū)崛起和武漢城市圈建設(shè)戰(zhàn)略的縱深推進，孝感市加速漢孝一體化經(jīng)濟建設(shè)以及承接大武漢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐加快，孝感地區(qū)的物資交換量相應(yīng)增大，承東接西的作用將充分發(fā)揮。 孝感市已具備建設(shè)物流區(qū)域中心的區(qū)位優(yōu)勢及交通優(yōu)勢條件。京廣、漢渝、武荊、漢丹４條鐵路，京珠、漢十、滬蓉３條高速公路，10316兩條國道貫穿全境。物流是供應(yīng)鏈流程的一部分，是為了滿足客戶需求而對商品、服務(wù)及相關(guān)信息從原產(chǎn)地到消費地的高效率、高效益的正向和反向流動及儲存而進行的計劃、實施與控制過程。短短幾十年間，物流行業(yè)在全球迅速成長為具有無限潛力和發(fā)展空間的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，并已進入現(xiàn)代物流的發(fā)展階段?，F(xiàn)代物流業(yè)歷經(jīng)近30年的發(fā)展歷程，仍屬于處在成長期的年輕行業(yè)，但在國民經(jīng)濟中已起著相當(dāng)重要的作用。我國直到2000年加入WTO后，現(xiàn)代物流業(yè)才開始起步。在短短十年時間里，受經(jīng)濟高速增長的刺激，中國現(xiàn)代物流業(yè)也經(jīng)歷了其高速發(fā)展的第一個黃金時期。然而，隨著宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步回升勢頭逐步增強，特別是2009年3月國務(wù)院印發(fā)《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》，強調(diào)必須加快發(fā)展現(xiàn)代物流，建立現(xiàn)代物流服務(wù)體系，以物流服務(wù)促進其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 我國現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展背景商貿(mào)服務(wù)和物流業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支撐之一，國家在《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》提出了“十一五”期間要加快發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)、加快發(fā)展物流業(yè)的要求，其基本政策是：打破壟斷，放寬準入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準入制度。而要達到的目的是：堅持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化方向，拓寬領(lǐng)域、擴大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。到2010年基本建立快捷、高效、安全、方便，并具有國際競爭力的現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)和物流服務(wù)體系，大幅度提高商貿(mào)服務(wù)和物流服務(wù)的社會化、專業(yè)化和現(xiàn)代化水平。商貿(mào)服務(wù)是一古老而又寬泛的領(lǐng)域，包括了商品交易、商品流通、商品交易市場、支付方式與手段、地域關(guān)系和國與國關(guān)系、金融、保險和稅收等諸多因素，同時與生產(chǎn)、加工、倉儲、貨運、配送、批發(fā)、營銷等所謂物流條件密不可分。國家在《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》指出，企業(yè)要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，樹立現(xiàn)代商貿(mào)和物流意識，充分認識優(yōu)化商貿(mào)服務(wù)和物流供應(yīng)鏈管理是降低生產(chǎn)總成本，提高產(chǎn)品附加值，增強企業(yè)競爭力，獲得新的利潤源的重要手段。加快我國現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)和物流業(yè)發(fā)展，對于優(yōu)化資源配置，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，增強綜合國力和企業(yè)綜合競爭能力，提高經(jīng)濟運行質(zhì)量與效益，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，推進我國經(jīng)濟體制與經(jīng)濟增長方式的根本性轉(zhuǎn)變，都具有非常重要而深遠的意義。一是全社會物流運行效率偏低，社會物流總費用與GDP的比率高出發(fā)達國家1倍左右；二是社會化物流需求不足和專業(yè)化物流供給能力不足的問題同時存在，“大而全”、“小而全”的企業(yè)物流運作模式還相當(dāng)普遍；三是物流基礎(chǔ)設(shè)施能力不足，尚未建立布局合理、銜接順暢、能力充分、高效便捷的綜合交通運輸體系，物流園區(qū)、物流技術(shù)裝備等能力有待加強；四是地方封鎖和行業(yè)壟斷對資源整合和一體化運作形成障礙，物流市場還不夠規(guī)范；五是物流技術(shù)、人才培養(yǎng)和物流標準還不能完全滿足需要，物流服務(wù)的組織化和集約化程度不高?！段锪鳂I(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》同時提出：要努力建設(shè)中部物流區(qū)域，在2011年形成包括中部地區(qū)南北物流通道，東部沿海與西南地區(qū)物流通道，長江與運河物流通道在內(nèi)的十條物流通道。，經(jīng)營規(guī)模較小據(jù)相關(guān)資枓介紹，孝感市擁有物流企業(yè)總數(shù)達964家，其中在工商登記注冊的企業(yè)有106家，從業(yè)人員59000多人，運輸車輛11167臺，年貨運量81353萬噸，年產(chǎn)值285795萬元。目前孝感的大多數(shù)物流公司均是車隊加倉庫再加幾臺電腦，無論是組織結(jié)構(gòu)、運作方式，還是經(jīng)濟效益和社會效